TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 10]

[Adresse 2]

[Adresse 8]

[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 25/00110

N° Portalis DBX4-W-B7J-TV6D

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU 19 mai 2025

La S.C.I. 2 G,

C/

[O] [B] [N]

[X] [J] [T]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire à

Copies certifiées conformes délivrées à toutes les parties

Le 19 mai 2025

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Lundi 19 mai 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Céline GARRIGUES, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Hanane HAMMOU-KADDOUR Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 28 mars 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

La S.C.I. 2 G,

Prise en la personne de son représentant légal en exercice,

Dont le siège social est sis [Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par Maître Amélie ZAROUR de la SELARL CLF, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS

Monsieur [O] [B] [N],

demeurant [Adresse 6]

[Localité 5]

Représenté par Madame [X] [J] [T], munie d’un pouvoir spécial de représentation

Madame [X] [J] [T],

demeurant [Adresse 6]

[Localité 5]

Comparante en personne

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 17 février 2023, la SCI 2 G a donné à bail à Monsieur [O] [B] [N] et Madame [X] [J] [T] une maison à usage d’habitation, située [Adresse 7] pour un loyer mensuel de 1.050 euros et une provision sur charges mensuelle de 15 euros.

Le 04 octobre 2024, la SCI 2 G a fait signifier à Monsieur [O] [B] [N] et Madame [X] [J] [T] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire. La SCI 2 G a saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 08 octobre 2024.

Par actes de Commissaire de justice en date du 30 décembre 2024, la SCI 2 G a ensuite fait assigner Monsieur [O] [B] [N] et Madame [X] [J] [T] devant le juge des contentieux de la protection de Toulouse statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, leur expulsion et celle de tout occupant de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, outre la séquestration des meubles du logement à leur frais et périls, et leur condamnation solidaire au paiement :

— de la somme de 4.749,13 euros, ainsi qu’au paiement des échéances postérieures impayées s’il y a lieu,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels jusqu’à la libération effective du logement,

— d’une somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et des dépens.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 02 janvier 2025.

A l’audience du 28 mars 2025, la SCI 2 G, représentée par son conseil, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 7.091,45 euros. Elle propose de produire en délibéré un décompte actualisé tenant compte des derniers versements en cours.

Madame [X] [J] [T] comparaît en personne et Monsieur [O] [B] [N] est représenté par Madame [X] [J] [T], valablement munie d’un pouvoir. Ils reconnaissent le montant de la dette locative et demandent l’octroi de délais de paiement à hauteur de 300 euros par mois, en sus du loyer, ainsi que la suspension de la clause résolutoire tant que ces mensualités sont réglées. Madame [X] [J] [T] indique qu’elle perçoit un revenu d’environ 2.000 euros, que son concubin perçoit un salaire variant de 3.000 à 5.000 euros et qu’ils ne bénéficient pas de l’aide personnalisée au logement. Elle précise que les difficultés de paiement qu’ils ont eu sont dues à une baisse du salaire de son concubin, intervenue à la suite de soucis personnels. Elle ajoute qu’elle a une fille et que son concubin a trois enfants. Elle indique enfin ne pas avoir de crédit.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 mai 2025.

Par courrier du 02 avril 2025, le conseil de la demanderesse a fait parvenir par note en délibéré autorisée un décompte locatif à jour.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 02 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la SCI 2 G justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 08 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 30 décembre 2024, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 17 février 2023 contient une clause résolutoire (article VIII. Clause Résolutoire) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme en principal de 3.564,38 euros a été signifié le 04 octobre 2024, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Monsieur [O] [B] [N] et Madame [X] [J] [T] n’ont réglé dans le délai de deux mois qu’une partie de la somme, à hauteur de 1.200 euros. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 05 décembre 2024.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du Code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

La SCI 2 G produit en délibéré un décompte du 1er avril 2025 démontrant que Monsieur [O] [B] [N] et Madame [X] [J] [T] restent devoir la somme de 4.410,82 euros, mensualité de mars 2025 comprise, après soustraction des frais du commandement de payer et de l’assignation d’un montant total de 330,63 euros.

Monsieur [O] [B] [N] et Madame [X] [J] [T] n’apportent aucun élément de nature à contester ni le principe ni le montant de la dette, d’ailleurs reconnue à l’audience.

Ils seront ainsi condamnés solidairement à titre provisionnel au paiement de la somme de 4.410,82 euros.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. […] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. […] Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Compte tenu de la reprise du versement du loyer courant avant l’audience et des propositions de règlements formulées par Monsieur [O] [B] [N] et Madame [X] [J] [T], démontrant leur capacité à solder la dette locative, ils seront autorisés à se libérer du montant de la dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

A la demande de Monsieur [O] [B] [N] et Madame [X] [J] [T], les effets de la clause résolutoire, et notamment l’expulsion, seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés de telle sorte que la demande d’expulsion devient sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et des délais de paiement d’autre part, justifiera la reprise des effets de la clause résolutoire et, partant, l’expulsion de Monsieur [O] [B] [N] et Madame [X] [J] [T] ainsi que leur condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle dont le montant sera fixé à celui du loyer augmenté des charges, sous déduction éventuelle des prestations sociales versées directement au bailleur.

A défaut de départ volontaire dans les deux mois suivant signification d’un commandement de quitter les lieux, Monsieur [O] [B] [N] et Madame [X] [J] [T] pourront alors être expulsés des lieux loués, ainsi que tous occupants de son chef, avec si besoin le concours de la [Localité 9] Publique, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [O] [B] [N] et Madame [X] [J] [T], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa notification à la CCAPEX, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SCI 2 G, Monsieur [O] [B] [N] et Madame [X] [J] [T] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 17 février 2023 entre la SCI 2 G et Monsieur [O] [B] [N] et Madame [X] [J] [T] concernant une maison à usage d’habitation, située [Adresse 7] sont réunies à la date du 05 décembre 2024 ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [O] [B] [N] et Madame [X] [J] [T] à verser à la SCI 2 G à titre provisionnel la somme de 4.410,82 euros ;

AUTORISONS Monsieur [O] [B] [N] et Madame [X] [J] [T] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 14 mensualités de 300 euros chacune et une 15ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois avant le 15 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [O] [B] [N] et Madame [X] [J] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SCI 2 G puisse, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

* que Monsieur [O] [B] [N] et Madame [X] [J] [T] soient condamnés solidairement à verser à la SCI 2 G une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [O] [B] [N] et Madame [X] [J] [T] à verser à la SCI 2 G une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [O] [B] [N] et Madame [X] [J] [T] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa notification à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

La greffière, La vice-présidente,