VTD/CT

Jugement N°

du 05 MAI 2025

AFFAIRE N° :

N° RG 23/04745 – N° Portalis DBZ5-W-B7H-JKYL / Ch1c1

DU RÔLE GÉNÉRAL

[R] [V]

[I] [H] épouse [V]

Contre :

S.A.S. ITINERIS BUILDING.

Grosse : le

la SELARL EVEZARD LEPY – MANDEVILLE

M^e Angélique GENEVOIS

Copies électroniques :

la SELARL EVEZARD LEPY – MANDEVILLE

M^e Angélique GENEVOIS

Copie dossier

la SELARL EVEZARD LEPY – MANDEVILLE

M^e Angélique GENEVOIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

LE CINQ MAI DEUX MIL VINGT CINQ,

dans le litige opposant :

Monsieur [R] [V]

[Adresse 2]

[Localité 6]

Madame [I] [H] épouse [V]

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représentés par M^e Angélique GENEVOIS, avocat au barreau de CUSSET/VICHY

DEMANDEURS

ET :

S.A.S. ITINERIS BUILDING

[Adresse 1]

[Localité 6]

Représentée par la SELARL EVEZARD LEPY – MANDEVILLE, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

DEFENDERESSE

LE TRIBUNAL,

composé de :

Madame Virginie THEUIL-DIF, Vice-Présidente,

En présence de madame [J] [K], stagiaire issue du concours complémentaire

assistée lors de l’appel des causes et du délibéré de Madame Charlotte TRIBOUT, Greffier.

Après avoir entendu, en audience publique du 13 Mars 2025 les avocats en leurs plaidoiries et les avoir avisés que le jugement sera rendu ce jour par mise à disposition au greffe, le tribunal prononce le jugement suivant :

EXPOSE DU LITIGE

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Mme [I] [H] épouse [V] et M. [R] [V] sont propriétaires depuis le 28 juin 2019, d’une maison à usage d’habitation sise [Adresse 2] à [Localité 8] (63) cadastrée EI n°[Cadastre 3] et EI n°[Cadastre 4] agrémentée d’une cour, d’un jardin et d’une piscine.

La société ITINERIS BUILDING a fait construire sur les parcelles voisines un immeuble de cinq étages en sus du sous-sol comportant 65 logements. Le permis de construire initial a été déposé le 17 mai 2019 et un dernier arrêté en date du 27 janvier 2021 a accordé un permis de construire modificatif portant création de balcons.

Par acte du 7 février 2022, les époux [V] ont assigné la société ITINERIS BUILDING et la société DENIS AMEIL ARCHITECTE en référé devant le tribunal judiciaire de CLERMONT-FERRAND aux fins d’expertise judiciaire, qui a été ordonnée le 12 juillet 2022.

L’expert judiciaire, M. [T] [U], a déposé son rapport le 23 janvier 2023.

Par acte du 6 décembre 2023, les époux [V], se plaignant de nombreux préjudices persistants liés à l’édification des ouvrages, ont fait assigner devant le tribunal judiciaire de CLERMONT-FERRAND, la société ITINERIS BUILDING aux fins d’indemnisation.

La clôture de l’instruction est intervenue le 23 janvier 2025 par ordonnance du même jour.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Dans leurs dernières conclusions déposées et notifiées le 11 septembre 2024, Mme [I] [H] épouse [V] et M. [R] [V] demandent au tribunal de :

Les recevoir en leur action et leurs demandes et les dire bien fondés ;Juger que la responsabilité de la société ITINERIS BUILDING est engagée au titre du trouble anormal du voisinage ;Et subsidiairement juger que la responsabilité délictuelle de la société ITINERIS BUILDING est engagée à leur égard ;

Débouter la société ITINERIS BUILDING de ses demandes, fins et conclusions ;Condamner la société ITINERIS BUILDING à leur payer les sommes suivantes : 15 000 euros de dommages et intérêts au titre du préjudice de perte d’intimité et de qualité de vie ;5 000 euros de dommages et intérêts au titre du préjudice de perte d’ensoleillement ;64 000 euros de dommages et intérêts au titre du préjudice de dépréciation de leur maison2 000 euros de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance et du préjudice moral ;

Condamner la société ITINERIS BUILDING à supprimer les vues sur leur fonds et ce, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter d’un délai de quinze jours après signification de la décision à intervenir ;Condamner la société ITINERIS BUILDING à leur verser la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamner la société ITINERIS BUILDING aux dépens de l’instance et de la procédure de référé, outre les frais d’expertise judiciaire taxés à la somme de 2 500 euros.A l’appui de leurs demandes en indemnisation, les époux [V] se fondent sur les articles 544, 651, 675 et suivants du code civil. Ils font valoir que la construction de l’immeuble à proximité de leur maison d’habitation a créé des troubles anormaux de voisinage, dont les préjudices doivent être réparés par le constructeur.

Subsidiairement, les époux [V] se fondant sur l’article 1240 du code civil, reprochent une faute du promoteur immobilier engageant sa responsabilité délictuelle, dès lors que la construction de l’immeuble leur a causé des préjudices.

Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées le 14 novembre 2024, la SAS ITINERIS BUILDING demande au tribunal de :

Débouter les époux [V] de l’ensemble de leurs demandes d’indemnisation tant à titre principal qu’à titre subsidiaire ;Débouter les époux [V] de leur demande sous astreinte de suppression des vues droites ou obliques émanant des appartements qu’elle a vendus et livrés, demande irrecevable et non fondée ;Débouter les époux [V] de leur demande aux fins de condamnation de la société ITINERIS BUILDING aux dépens, outre des frais d’expertise judiciaire ;Condamner les époux [V] à lui payer la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner les époux [V] aux dépens. A l’appui de ses demandes, la société ITINERIS BUILDING soutient que le trouble de voisinage ne peut être considéré comme anormal, se fondant sur l’évolution législative en matière d’urbanisme et l’article 1253 du code civil. Elle ajoute que la construction de l’immeuble répond aux règles d’urbanisme et que le projet étaient connus des époux [V], avant l’acquisition de leur maison.

MOTIVATION

I/ Sur les demandes d’indemnisation fondées les troubles anormaux de voisinage

L’action fondée sur un trouble anormal du voisinage est une action en responsabilité civile extracontractuelle qui, indépendamment de toute faute, permet à la victime de demander réparation au propriétaire de l’immeuble à l’origine du trouble, responsable de plein droit. Ce régime de responsabilité ne repose pas sur la preuve d’un comportement fautif de l’auteur du dommage : seule compte l’existence d’un trouble excédant la gêne normalement attendue dans le cadre de relations de voisinage.

Il convient de rechercher si les nuisances invoquées excèdent les inconvénients normaux de voisinage : le juge du fond apprécie souverainement l’anormalité des

troubles en fonction des circonstances, notamment de temps et de lieux, propres à chaque espèce.

Celui qui se prévaut d’un tel trouble, doit en établir l’existence et son imputabilité à celui qu’il poursuit.

Toutefois, il est constant qu’aucune réparation ne peut être accordée lorsque l’activité causant les nuisances existait déjà avant l’installation de la victime ou qu’elle n’a pas été aggravée depuis l’installation.

Le trouble de voisinage peut être retenu malgré l’antériorité de l’installation de l’entreprise si, postérieurement à l’acquisition ou à la demande de permis de construire par le propriétaire voisin, l’activité de l’entreprise ne s’est pas poursuivie dans les mêmes conditions, de telle sorte que les nuisances ont été aggravées (Civ 2e, 7 nov. 1990, n°89-16.241).

En l’espèce, il appartient aux demandeurs, les époux [V], de rapporter la preuve de l’existence et de l’imputabilité des troubles de voisinage, et de leur caractère anormal.

Dès le mois de février 2019, les époux [V] ont envisagé des travaux, et notamment d’agrandissement de leur future maison d’habitation, située dans un quartier pavillonnaire. L’acte notarié par lequel les époux [V] ont acquis leur maison est daté du 28 juin 2019 et il ne fait pas mention d’éventuel projet de construction.

Toutefois, par arrêté du 14 mars 2019, la société ITINERIS BUILDING a obtenu un permis de démolir dans le quartier ([Adresse 5]). Elle produit des constats d’huissier de justice en date des 28 mars, 25 avril et 28 mai 2019 permettant de démontrer l’effectivité des affichages du permis de démolir sur les lieux.

Le 17 mai 2019, la demande de permis de construire indiquait d’emblée cinq niveaux. Le 14 juin 2019, soit seulement quelques jours avant la réitération de la vente par les époux [V], la demande de permis modificatif a augmenté la surface de plancher de 57 m². Le nombre de logements est passé de 59 à 65 logements dans le cadre de la demande de permis modificatif du 9 juillet 2019 et la surface de plancher a été de nouveau augmentée de 77,40 m². La hauteur de l’immeuble n’a pas été modifiée postérieurement à l’acte d’acquisition des époux [V]. Le 5 novembre 2019, le permis a été autorisé par la mairie de [Localité 8].

Le 30 octobre 2020, un permis modificatif a été déposé portant sur une modification de la volumétrie, des ouvertures et le nombre de logements (65), pour une surface de plancher augmentée de 52,20 m².

Des modifications ont été apportées par le permis modificatif accordé par arrêté du 27 janvier 2021, soit près de deux ans après l’acquisition de la maison par les époux [V] : des balcons ont été créés en lieu et place de fenêtres.

Si à la date d’acquisition de la maison, les époux [V] connaissaient éventuellement l’existence du permis de démolir, ils n’avaient pas connaissance du projet immobilier dans toute son ampleur et sa configuration, outre le fait que des balcons ont été ajoutés postérieurement à leur achat.

En conséquence, ils sont en droit de se prévaloir d’un trouble anormal de voisinage causé par la construction de cet immeuble de cinq étages à côté de leur propriété.

Il n’est pas contesté que les travaux ont fait l’objet d’un certificat de conformité aux règles d’urbanisme. Néanmoins, il est acquis que le respect des dispositions légales et réglementaires ou la délivrance par l’administration d’une autorisation n’exclut pas l’existence éventuelle de troubles excédant les inconvénients normaux du voisinage.

Il convient de reprendre les préjudices invoqués par M. et Mme [V].

Sur la perte d’intimité et de qualité de vie

Il ressort du rapport d’expertise que « les vues depuis les appartements de l’immeuble sur la maison sont existantes mais très limitées de par la distance et la végétation. Les balcons et fenêtres des appartements ont une vue directe sur le fond de la parcelle et particulièrement sur la piscine. Il est indéniable que la construction de l’immeuble a modifié les vis-à-vis de cette propriété. Il n’y a plus d’intimité au niveau de l’espace de vie de la piscine. »

Les époux [V] sont ainsi privés de leur intimité sur la zone piscine et le jardin du fait de la construction. S’ils avaient connaissance du permis de démolir, et donc du projet de construction d’un immeuble, l’ajout par la suite de balcons donnant directement sur la zone piscine et le jardin des époux [V] est à l’origine d’un trouble anormal du voisinage.

De fait, les occupants des appartements stagneront sur les balcons ce qui n’aurait pas été le cas s’il s’était agi de fenêtres. Le trouble de voisinage existant à la date d’achat a donc été aggravé en ce qui concerne la perte d’intimité et de qualité de vie.

En conséquence, la société ITINERIS BUILDING sera condamnée à indemniser les époux [V] à hauteur de la somme de 7 000 euros pour perte d’intimité et de qualité de vie.

Sur la perte d’ensoleillement

La perte d’ensoleillement constitue un trouble anormal de voisinage. Le fait que l’immeuble, objet de la perte d’ensoleillement soit implanté en milieu urbanisé n’exclut pas par principe toute indemnisation au titre des troubles anormaux de voisinage.

Si le rapport d’expertise a conclu à une perte d’ensoleillement « réelle sur le jardin en fond de parcelle, limité sur la piscine, mais peu significative sur la maison et la terrasse », l’expert a toutefois ajouté que pendant les périodes d’usage courant d’une piscine, les ombrages sur la zone piscine seront limités à quelques heures le matin, et fin octobre, en début d’après-midi, le soleil se trouvait juste à la limite des immeubles.

Outre le fait que le préjudice est assez limité et donc son caractère anormal non démontré, il convient d’observer que la hauteur de l’immeuble n’a jamais été modifiée par les différentes demandes de permis de construire modificatif. Aussi, les époux [V] seront déboutés de leur demande de dommages-intérêts pour le préjudice de perte d’ensoleillement.

Sur la dépréciation de la maison d’habitationLe prix d’achat du bien immobilier au 28 juin 2019 a été de 249 100 euros.

Les époux [V] ont fait établir par une seule agence immobilière une étude de marché en septembre 2021, soit avant l’achèvement des travaux, avec l’hypothèse de la construction. La perte de la valeur vénale du fait de la construction de l’immeuble a été estimée par l’agence à 15% de sa valeur soit 64 000 euros (406 600 euros sans la construction ; 342 600 euros avec la construction).

M. et Mme [V] font état de nombreux travaux réalisés sur le bien immobilier, sans pour autant en justifier.

La maison est estimée, avec la présence de l’immeuble à 342 600 euros, soit une augmentation de la valeur vénale de 37,5% en 26 mois par rapport au prix d’achat. Or, le marché de l’immobilier est particulièrement fluctuant.

Selon le rapport d’expertise, la dévalorisation est faible car il s’agit d’une maison individuelle sur une grande parcelle et très bien située dans [Localité 8] ; que compte tenu de sa situation privilégiée en zone urbaine, la dépréciation lui semble très limitée et de courte durée. Par ailleurs, il est noté par l’expert que l’immeuble est de belle qualité architecturale.

Dans ces circonstances, la dépréciation du bien immobilier n’est pas suffisamment démontrée pour caractériser un trouble anormal du voisinage. Les époux [V] seront donc déboutés de leur demande d’indemnisation à ce titre.

Sur le préjudice de jouissance et le préjudice moralPendant toute la durée des travaux (près d’une année), les nuisances sonores et visuelles inhérentes au chantier ont privé les époux [V] de jouir de leur extérieur de manière paisible, tel qu’il l’avait imaginé au moment de l’acquisition de leur maison.

La société ITINERIS BUILDING sera donc condamnée à verser aux époux [V] la somme de 1 000 euros au titre du préjudice de jouissance. Le préjudice moral n’est quant à lui pas démontré.

II/ Sur la demande visant à supprimer les vues sur le fonds des époux [V]

Outre le fait que la société ITIENRIS BUILDING n’est pas propriétaire de la résidence puisque les différents lots ont été livrés aux acquéreurs, et qu’elle n’a donc aucun pouvoir pour intervenir sur les biens, il convient de constater que l’expert n’a relevé aucun manquement aux règles du code civil sur les vues droites et obliques et que les demandeurs ne font aucunement la démonstration de l’existence de ces vues : cette demande n’est motivée ni en fait ni en droit dans les dernières conclusions des époux [V].

Ils seront déboutés de ce chef.

III/ Sur les demandes subsidiaires d’indemnisation fondées sur la responsabilité délictuelle

L’article 1240 du code civil énonce que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, M. et Mme [V] soutiennent que la faute est constituée par la construction de l’immeuble litigieux qui cause une atteinte à la jouissance normale et paisible de leur propriété, à leur intimité par la création de vues, à leur qualité de vie par la perte d’ensoleillement, outre une dépréciation considérable de leur bien ; que l’immeuble et les modifications apportées au permis de construire initial sont constitutifs d’une faute leur causant des préjudices.

Toutefois, le simple fait de construire un immeuble en zone urbaine ne peut suffire à caractériser une faute. A défaut d’éléments supplémentaires invoqués et prouvés, les fautes de la société ITINERIS BUILDING ne sont pas établies. Les demandes formées à titre subsidiaire sur le fondement de l’article 1240 du code civil seront également rejetées.

IV/ Sur les frais du procès

Sur les dépens :Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la société ITINERIS BUILDING, partie qui succombe partiellement, sera condamnée aux dépens de la présente instance et de la procédure de référé incluant les frais d’expertise judiciaire.

Sur les demandes au titre des frais irrépétibles :Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer 1° à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

La société ITINERIS BUILDING, partie perdante, sera condamnée à payer aux époux [V] une somme qu’il est équitable de fixer à 2 000 euros. Elle sera par ailleurs déboutée de sa propre demande de ce chef.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement et en premier ressort, par jugement contradictoire,

CONDAMNE la SAS ITINERIS BUILDING à payer à titre des dommages-intérêts pour troubles anormaux de voisinage, à Mme [I] [V] née [H] et M. [R] [V] les sommes suivantes :

7 000 euros au titre du préjudice d’intimité et de qualité de vie ; 1 000 euros au titre du préjudice de jouissance ;

DEBOUTE Mme [I] [V] née [H] et M. [R] [V] de leurs demandes de dommages-intérêts :

au titre du préjudice de perte d’ensoleillement au titre de la perte de la valeur vénale de la maison sise [Adresse 2] à [Localité 7] (63) cadastrée EI n°[Cadastre 3] et EI n°[Cadastre 4] ;au titre du préjudice moral ;

DEBOUTE Mme [I] [V] née [H] et M. [R] [V] de leur demande aux fins de supprimer les vues sur leur fonds sous astreinte :

DEBOUTE la SAS ITINERIS BUILDING de l’ensemble de ses demandes ;

CONDAMNE la SAS ITINERIS BUILDING aux dépens de la présente instance et de la procédure de référé, en ceux compris le coût de l’expertise judiciaire ;

CONDAMNE la S.A.R.L. ITINERIS BUILDING à payer à Mme [I] [V] Née [H] et M. [R] [V] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le tribunal et le greffier susnommés.

Le greffier, Le Président,