Tribunal Judiciaire de Toulouse, Referes, 4 mars 2025, n° 24/00903

TJ Toulouse 4 mars 2025

Arguments

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Accepté
Existence d'un rapport d'expertise judiciaire
La cour a constaté que les désordres sont imputables au syndicat des copropriétaires, qui a l'obligation de réaliser les travaux de reprise, et que cette obligation ne se heurte à aucune contestation sérieuse.
Accepté
Devis validé par l'expert
La cour a jugé que le devis validé par l'expert est fondé et que les désordres sont imputables au syndicat des copropriétaires, rendant la demande de provision légitime.
Accepté
Dépens et frais exposés
La cour a considéré que l'équité commande de condamner le syndicat des copropriétaires à payer des frais irrépétibles aux demandeurs, en raison de la partie succombante.

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Sur la décision

Référence :	TJ Toulouse, réf., 4 mars 2025, n° 24/00903
Numéro(s) :	24/00903
Importance :	Inédit
Dispositif :	Ordonne de faire ou de ne pas faire quelque chose avec ou sans astreinte
Date de dernière mise à jour :	23 octobre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Maria HIRCHIOlivier THEVENOT
Cabinet(s) :	SELARL THEVENOT & ASSOCIESM AVOCATS
Parties :	à, SARL 2 M c/ SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE SIS [ Adresse 1 ]

Texte intégral

N° RG 24/00903 – N° Portalis DBX4-W-B7I-S3TO

MINUTE N° : 25/

DOSSIER : N° RG 24/00903 – N° Portalis DBX4-W-B7I-S3TO

NAC: 62B

FORMULE EXÉCUTOIRE

délivrée le

à la SARL 2 M AVOCATS

à la SELARL THEVENOT MAYS BOSSON

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 04 MARS 2025

DEMANDEURS

Mme [I] [T], demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Maria HIRCHI de la SARL 2 M AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE

M. [N] [T], demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Maria HIRCHI de la SARL 2 M AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE

DÉFENDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE SIS [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la société VENTE IMMOBILIER ACHAT au nom commercial AGENCE VIA, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Olivier THEVENOT de la SELARL THEVENOT MAYS BOSSON, avocats au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 28 janvier 2025

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

ORDONNANCE :

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe,

EXPOSE DU LITIGE

Madame [I] [T] et Monsieur [N] [T] sont domiciliés [Adresse 2] à [Localité 5].

La résidence, située [Adresse 4] à [Localité 5] est voisine à leur propriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 avril 2024, Madame [I] [T] et Monsieur [N] [T] ont assigné le syndicat des copropriétaires de la résidence située [Adresse 4] à [Localité 5], représenté par son syndic en exercice la société VENTE IMMOBILIER ACHAT, devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse.

L’affaire a été évoquée à l’audience en date du 28 janvier 2025.

Aux termes de leurs dernières conclusions, Madame [I] [T] et Monsieur [N] [T] demandent à la présente juridiction, au visa des articles 808 et 835 du code de procédure civile, de :

condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence sis [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la société VENTE IMMOBILIER ACHAT, au nom commercial, AGENCE VIA, à réaliser les travaux de reprise des désordres « Intervention depuis le [Adresse 4] », selon devis ADA retenu, soit :-Dépose du caniveau sur toute sa longueur, dégagement des terres et gravats sur la

hauteur des parois enterrées,

— Réalisation d’une étanchéité des parois enterrées, réalisation d’un drainage sur la

longueur du mur y compris puisard avec pompe de relevage ou autre système d’évacuation des EP,

— Réalisation d’un nouveau caniveau à grille y compris raccordement dallage et pavage,

sous astreinte provisoire de 500 euros par jour de retard courant dans un délai de 15 jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir,

entendre le présent juge se réserver la faculté de liquider l’astreinte et d’en ordonner une nouvelle le cas échéant,condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence sis [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la société VENTE IMMOBILIER ACHAT, au nom commercial, AGENCE VIA, à payer à titre provisionnel à Madame [I] [T] et Monsieur [N] [T] la somme de 1.550 euros H.T., correspondant aux travaux de reprise à réaliser au titre de l’intervention depuis le [Adresse 2], selon devis ADA retenu,condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence sis [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la société VENTE IMMOBILIER ACHAT, au nom commercial, AGENCE VIA, à payer à titre provisionnel à Madame [I] [T] et Monsieur [N] [T] la somme de 7.500 euros T.T.C. au titre des frais irrépétibles et des dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions, le syndicat des copropriétaires de la résidence située [Adresse 4] à [Localité 5], représenté par son syndic en exercice la société VENTE IMMOBILIER ACHAT, régulièrement assigné à personne, demande à la présente juridiction de :

débouter M. et Mme [T] de l’ensemble de leurs demandes à l’encontre du syndicat des copropriétaires de la résidence située [Adresse 4],condamner M. et Mme [T] au paiement d’une somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur les moyens de fait et de droit développés par les parties au soutien de leurs prétentions, il sera renvoyé à l’assignation et aux conclusions, et ce, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 04 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

* Sur la demande de réalisation des travaux de reprise

Il convient au préalable de rappeler que l’article 808 du code de procédure civile a été renuméroté 834 et dispose : « Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Il convient, par ailleurs, de noter que les demandeurs ne développent aucun argument fondé sur l’urgence, il y a donc lieu de considérer que leurs demandes se fondent en réalité uniquement sur les dispositions de l’article 835 du code de procédure civile.

L’article 835 du code de procédure civile dispose : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

L’article 655 du code civil dispose : « La réparation et la reconstruction du mur mitoyen sont à la charge de tous ceux qui y ont droit, et proportionnellement au droit de chacun ».

L’article 667 du code civil dispose : « La clôture mitoyenne doit être entretenue à frais communs ; mais le voisin peut se soustraire à cette obligation en renonçant à la mitoyenneté.

Cette faculté cesse si le fossé sert habituellement à l’écoulement des eaux ».

Les parties demanderessent produisent un rapport d’expertise judiciaire déposé le le 09 février 2024 aux termes duquel l’expert constate la réalité des désordres invoqués, à savoir des tâches noires d’humidité sur le mur mitoyen séparant les deux propriété.

L’expert préconise les travaux de reprises suivants :

«- depuis le [Adresse 4] :

— Dépose du caniveau sur toute sa longueur, dégagement des terres et gravats sur la

hauteur des parois enterrées.

— Réalisation d’une étanchéité des parois enterrées, réalisation d’un drainage sur la

longueur du mur y compris puisard avec pompe de relevage ou autre système d’évacuation des EP.

— Réalisation d’un nouveau caniveau à grille y compris raccordement dallage et pavage.

— Intervention sur le mur de clôture au [Adresse 2]

Après séchage des maçonneries, lavage du mur de clôture, préparation du support et mise en peinture de l’ensemble de la clôture ».

L’expert retient le devis de la société ADA pour un montant total de 9.963,80 euros TTC dont 1.550 euros au titre des travaux à réaliser sur le mur de clôture au [Adresse 2].

Il conclut également : « Il a été déterminé que le désordre est dû à un défaut d’étanchéité du caniveau à grille, en l’absence d’un drainage en pied de mur, drainage non réalisé qui était à la charge de la copropriété [Adresse 4] ».

La partie défenderesse conteste la demande de réalisation des travaux sous astreinte en indiquant avoir toujours contesté les conclusions de l’expert judiciaire au terme des différents dires adressés à l’expert qui évoquent l’existence d’une conjonction de causes pour expliquer les désordres constatés chez les époux [T]. Le syndicat des copropriétaires produit à ce titre un diagnostic PRAX ARCHITECTES non daté.

Or, il convient de constater que le syndicat des copropriétaire a eu l’occasion de s’exprimer sur ces contestations lors de ses dires n°1 et 2, dires auxquels l’expert a répondu de façon très claire et circonstancée en les écartant avec des motifs techniques circonstanciés ainsi qu’il ressort de la lecture des dires annexés au rapport.

Il convient, par ailleurs, de considérer qu’un diagnostic non contradictoire ne saurait constituer une contestation sérieuse, d’autant plus en réaction à une experise judiciaire contradictoire.

La partie défenderesse conteste également être seule débitrice de l’obligation de réaliser les travaux de réparation du mur mitoyen en invoquant les dispositions desarticles 655 et 667 du code civil.

Or, il convient de constater qu’il ressort des pièces produites, aussi bien que du rapport d’expertise, que les désordres sont intervenus suite à la non réalisation par le syndicat des copropriétaires de travaux auxquels il s’était engagé lors de la réalisation initial du mur mitoyen ; que dès lors le fait que les désordres lui soient imputables n’est pas sérieusement contestable.

Il en résulte que son obligation de prendre à sa charge les travaux de reprise ne se heurte à aucune contestation sérieuse.

Il convient, en conséquence, de condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence sis [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la société VENTE IMMOBILIER ACHAT, au nom commercial, AGENCE VIA, à réaliser les travaux de reprise des désordres « Intervention depuis le [Adresse 4] », selon devis ADA retenu, soit :

— Dépose du caniveau sur toute sa longueur, dégagement des terres et gravats sur la

hauteur des parois enterrées.

— Réalisation d’une étanchéité des parois enterrées, réalisation d’un drainage sur la

longueur du mur y compris puisard avec pompe de relevage ou autre système d’évacuation des EP.

— Réalisation d’un nouveau caniveau à grille y compris raccordement dallage et pavage.

Il convient de dire que cette injonction judiciaire sera à respecter dans un délai effectif de QUATRE VINGT DIX JOURS CALENDAIRES à compter de la signification de la présente ordonnance.

A défaut pour le syndicat des copropriétaires de la résidence située [Adresse 4] à [Localité 5], représenté par son syndic en exercice la société VENTE IMMOBILIER ACHAT, de respecter ce délai s’agissant de cette injonction, il convient de le condamner dans ce cas, au versement d’une astreinte provisoire de 50 euros (CINQUANTE EUROS) par jour calendaire de retard à compter du QUATRE VINGT ONZIEME jour calendaire suivant la date de signification de la présente ordonnance, à charge pour lui d’en faire la preuve certaine, et dans la limite de TROIS MOIS consécutif d’astreinte provisoire à liquider.

Il convient de dire que cette astreinte provisoire serait à liquider le cas échéant devant le juge de l’exécution, lequel pourrait décider de la renouveler pour une nouvelle période si l’injonction judiciaire n’était toujours pas exécutée.

* Sur la demande provisionnelle au titre des travaux de reprise

Aux termes du dispositif de leurs conclusions les parties demanderesses sollicitent la somme provisionnelle de 1.550 euros H.T., correspondant aux travaux de reprise à réaliser au titre de l’intervention depuis le [Adresse 2], selon devis ADA retenu.

Il y a lieu à ce titre de constater que le devis ADA validé par l’expert, outre les travaux de reprise du côté du [Adresse 4] à [Localité 5] susmentionnés, prévoit des travaux à réaliser sur le mur de clôture au [Adresse 2] pour un montant de 1.550 euros.

Or, il convient de constater qu’il ressort des pièces produites aussi bien que du rapport d’expertise que les désordres sont intervenus suite à la non réalisation par le syndicat des copropriétaires de travaux auxquels il s’était engagé lors de la réalisation initial du mur mitoyen ; que dès lors le fait que les désordres lui soient imputables n’est pas sérieusement contestable.

Il en résulte que son obligation de prendre à sa charge les travaux de reprise préconisés du côté du [Adresse 2] ne se heurte à aucune contestation sérieuse.

Il convient donc de condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence sis [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la société VENTE IMMOBILIER ACHAT, au nom commercial, AGENCE VIA, à payer à titre provisionnel à Madame [I] [T] et Monsieur [N] [T] la somme de 1.550 euros H.T., correspondant aux travaux de reprise à réaliser au titre de l’intervention depuis le [Adresse 2], selon devis ADA retenu.

* Sur les dépens de l’instance

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Partie succombante, le syndicat des copropriétaires de la résidence sis [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la société VENTE IMMOBILIER ACHAT, sera tenu aux entiers dépens de l’instance, en ce compris notamment les frais d’expertise (2.101,80 euros + 495 euros).

* Sur les frais irrépétibles

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile : « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens (…).

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations (…). »

L’équité commande de condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence sis [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la société VENTE IMMOBILIER ACHAT, à payer la somme de 1.500 euros à Madame [I] [T] et Monsieur [N] [T].

PAR CES MOTIFS,

Nous, M. Robin PLANES, premier vice président adjoint du tribunal judiciaire de TOULOUSE, statuant en qualité de juge des référés, publiquement, par mise à disposition au greffe par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

EN PRINCIPAL, RENVOYONS les parties ainsi qu’elles en aviseront, mais d’ores et déjà et vu l’urgence :

CONDAMNONS le syndicat des copropriétaires de la résidence sis [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la société VENTE IMMOBILIER ACHAT, à réaliser les travaux de reprise des désordres « Intervention depuis le [Adresse 4] », selon devis ADA retenu par expeertise judiciaire, à savoir :

— la dépose du caniveau sur toute sa longueur, dégagement des terres et gravats sur la hauteur des parois enterrées,

— la réalisation d’une étanchéité des parois enterrées, réalisation d’un drainage sur la

longueur du mur y compris puisard avec pompe de relevage ou autre système d’évacuation des EP,

— la réalisation d’un nouveau caniveau à grille y compris raccordement dallage et pavage ;

DISONS que cette injonction judiciaire sera à respecter dans un délai effectif de QUATRE VINGT DIX JOURS CALENDAIRES à compter de la signification de la présente ordonnance ;

A défaut pour le syndicat des copropriétaires de la résidence située [Adresse 4] à [Localité 5], représenté par son syndic en exercice la société VENTE IMMOBILIER ACHAT, de respecter ce délai s’agissant de cette injonction judiciaire dont il devra savoir apporter la preuve certain de son respect, le CONDAMNONS dans ce cas, au versement d’une astreinte provisoire de 50 euros (CINQUANTE EUROS) par jour calendaire de retard à compter du QUATRE VINGT ONZIEME jour calendaire suivant la date de signification de la présente ordonnance, et dans la limite de TROIS MOIS consécutif d’astreinte provisoire à liquider à compter de sa mise en oeuvre ;

DISONS que cette astreinte provisoire serait à liquider le cas échéant devant le juge de l’exécution, lequel pourrait décider de la renouveler pour une nouvelle période si l’injonction judiciaire n’était toujours pas exécutée ;

CONDAMNONS le syndicat des copropriétaires de la résidence sis [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la société VENTE IMMOBILIER ACHAT, à payer à titre provisionnel à Madame [I] [T] et Monsieur [N] [T] la somme de 1.550 euros H.T. (MILLE CINQ CENT CINQUANTE EUROS) correspondant aux travaux de reprise à réaliser au titre de l’intervention depuis le [Adresse 2], selon devis ADA retenu ;

CONDAMNONS le syndicat des copropriétaires de la résidence sis [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la société VENTE IMMOBILIER ACHAT, à verser à Madame [I] [T] et Monsieur [N] [T] une somme de 1.500 euros (MILLE CINQ CENTS EUROS) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toutes autres ou tous surplus de prétentions ;

CONDAMNONS le syndicat des copropriétaires de la résidence sis [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la société VENTE IMMOBILIER ACHAT, aux entiers dépens de la présente instance, en ce compris notamment les frais d’expertise (2.101,80 euros + 495 euros) ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de droit.

Ainsi jugé et mis à disposition le 04 mars 2025.

LA GREFFIERE, LE PRÉSIDENT,