MINUTE N° : 25/00736

JUGEMENT

DU 09 Juillet 2025

N° RC 25/00200

DÉCISION

réputée contradictoire et en premier ressort

SARL COCOON

ET :

[X] [D]

[S] [D], caution solidaire

Débats à l’audience du 22 Mai 2025

Le

Copie executoire et copie à :

M^e CARLE

Copie à :

Madame [D]

Monsieur le Prefet d'[Localité 7] et [Localité 8]

Copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

TENUE le 09 Juillet 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 3] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : B. BOIS, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l’audience publique du 22 Mai 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 09 Juillet 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

SARL COCOON, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Florence CARLE, avocat au barreau de TOURS, avocat plaidant

D’une Part ;

ET :

Madame [X] [D]

née le 02 Février 2003 à [Localité 6], demeurant [Adresse 2]

comparante

Monsieur [S] [D], caution solidaire

né le 07 Mai 1975 à [Localité 6], demeurant [Adresse 5]

non comparant

D’autre Part ;

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 5 septembre 2023 signé électroniquement via Vialink, la SAS COCOON – par l’intermédiaire de son mandataire Citya immobilier – a consenti un bail d’habitation à usage exclusif d’hébergement provisoire à Madame [X] [D] pour un logement situé [Adresse 1], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 505 € hors taxes et 75 € de provisions pour charges. Par acte de cautionnement séparé signé électroniquement à même date, Monsieur [S] [D] se portait caution du présent contrat de bail.

Invoquant des impayés de loyers, le 22 janvier 2024 puis le 7 octobre 2024, le bailleur a fait délivrer par commissaire de justice à sa locataire commandement de payer visant la clause résolutoire du bail. Ces mêmes commandements de payer ont été délivrés à Monsieur [S] [D] le 26 janvier 2024 par acte remis à domicile puis le 16 octobre 2024 par acte remis à étude. Ces commandements sont restés infructueux.

La SAS COCOON a ainsi fait assigner Madame [X] [D] par acte de commissaire de justice du 11 décembre 2024 et et Monsieur [S] [D] en qualité de caution par acte du 16 décembre 2024 devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Tours afin de voir, avec le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire, subsidiairement prononcer la résiliation du bail de Madame [X] [D] ;

— ordonner son expulsion et celle de tous ses biens ainsi que de toute personne à sa charge ou occupant l’immeuble de son chef, par toutes les voies et moyens de droit, même avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— condamner solidairement Madame [X] [D] et Monsieur [S] [D] en qualité de caution au paiement :

de la somme en principal de 7 881,17 € au titre des impayés de loyers et de charges après déduction des primes mensuelles et frais de courtage pour l’assurance MRH ;

d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer habituel et des charges soit la somme de 596,45 €, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à libération définitive des locaux ;

de la somme de 1 200,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

aux entiers dépens qui comprendront le coût des commandements de payer et tous frais d’exécution à intervenir.

A l’audience du 22 mai 2025, la SAS COCOON – par la voix de son Conseil – maintient les termes de son assignation et actualise la dette locative à la somme de 11 422,57 € au 19 mai 2025. Elle précise que le loyer a été impayé peu de temps après l’entrée dans les lieux, qu’il y a eu un échéancier de réglement amiable mais qui n’a pas été tenu.

Madame [X] [D] indique qu’elle est étudiante et qu’elle a commencé à travailler à côté de ses études, qu’elle a pu payer son loyer au départ puis a rencontré rapidement des difficultés en lien avec une agression qui a eu un impact sur sa vie personnelle. Elle précise avoir repris un travail de nuit. Elle envisage de quitter le logement. Un dossier de surendettement devrait être déposé, un contact avec une assistante sociale est programmé. Aucune demande de délai n’est formulée à l’audience.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice remis à étude, Monsieur [S] [D] n’est ni présent ni représenté.

Il ressort du diagnostic social et financier reçu avant l’audience que Madame [X] [D] dispose de revenus mensuels déclarés d’environ 300 € et qu’elle a été orientée vers différents services pour un relogement.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 juillet 2025, prorogé au 9 juillet 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable et bien fondée.

Sur le régime juridique applicable au présent contrat de bail

Les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 sont d’ordre public et s’appliquent aux contrats de location de logements meublés tels que définis à l’article 25-4 dès lors que ceux-ci constituent la résidence principale du locataire au sens de l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi ALUR 2014-366 du 24 mars 2014. Il y est précisé que « la résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge ».

Ces dispositions trouvent à s’appliquer dès que cette situation sera constituée.

En l’espèce, le document produit en procédure indique qu’il s’agit d’un contrat d’hébergement de logements meublés. Il y est précisé au titre de la “Destination des lieux – “ces lieux sont loués à usage exclusif d’hébergement provisoire. Le preneur précise que le siège de ses intérêts familiaux ne se situe pas dans les locaux loués au titre du présent contrat. Il indique déclarer ses impôts et exercer ses services civiques à une autre adresse que celle figurant au présent acte. Il est rappelé que ces éléments constituent une condition substantielle du consentement du bailleur à la présente location”.

Lors de l’audience, Madame [X] [D] a confirmé habiter ce logement, à titre de résidence principale, ce que ne conteste pas le bailleur.

Dès lors, les dispositions de la loi de juillet 1989 régissant les rapports entre bailleurs et locataires trouveront à s’appliquer.

Sur la recevabilité de la demande en résiliation de bail et expulsion

Le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 8 octobre 2024, soit six semaines avant la délivrance de l’assignation, conformément à l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023 – 668 du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture d'[Localité 7] et [Localité 8] par voie électronique le 18 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié.

L’action est donc recevable.

Sur le cautionnement

Selon l’article 2288 du Code Civil, celui qui se rend caution d’une obligation, se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation, si le débiteur n’y satisfait pas lui-même.

La loi n° 89 – 462 du 6 juillet 1989 dispose en son article 24-1 que “lorsque les obligations d’un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de 15 jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard”.

Aux termes de l’article 22-1 de cette même loi, il est précisé “la personne physique qui se porte caution signe l’acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, la mention exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu’elle a de la nature et de l’étendue de l’obligation qu’elle contracte ainsi que la reproduction de l’avant-dernier alinéa du présent article. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement”.

Par acte de cautionnement signé électroniquement en date du 7 septembre 2023, Monsieur [S] [D] s’est porté caution du contrat d’hébergement pour logement meublé, selon document produit.

En l’espèce, les éléments repris au présent acte de cautionnement mentionne “un bail consenti pour une dureé d’un an à compter du 7 septembre 2023, pour une durée initiale du bail et celle de trois renouvellements ou tacites reconductions éventuelles”.

Or, il est précisé dans les Conditions Particulières du contrat d’hébergement de logements meublés signé par Madame [X] [D] le 7 septembre 2023 que le bail prend le 7 septembre 2023 effet et est conclu pour une durée indéterminée.

L’acte de cautionnement mentionne par ailleurs un montant maximum de 30 264 €, dont aucun élément ne permet d’en conforter l’exactitude, au regard d’un loyer annuel, provisions pour charges comprises de 6 900 €.

Dès lors, l’acte de cautionnement est entaché de nullité, bien que le bailleur ait pris soin de lui faire signer son engagement pour un montant indiqué en chiffres et lettres de 30 264 €, à défaut pour Monsieur [S] [D] de connaître précisément l’étendue et la durée de son engagement.

Enfin, la loi n° 2009-1437 du 24 novembre 2009 relative à l’orientation et la formation professionnelle prévoit que le bailleur, même ayant souscrit une assurance, pourra demander le cautionnement des obligations de son locataire si celui-ci est étudiant ou apprenti. Lorsque le bailleur est une personne morale autre qu’une société civile de type familial, en déclinaison de l’article 55 de cette loi, cette caution ne pourra être apportée que par un organisme dont la liste est fixée par le décret 2009-1659 du 28 décembre 2009 (essentiellement le fonds de solidarité logement) ou si le logement est loué à un étudiant ne bénéficiant pas d’une bourse de l’enseignement supérieur, ce que ne démontre nullement la SAS Cocoon préalablement à toute action à l’encontre de la caution.

La SAS Cocoon sera ainsi déboutée de toute action à l’encontre de Monsieur [S] [D] en qualité de caution.

Sur la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et résiliation de bail

Le contrat de bail, dans ses conditions générales et dispositions relatives à la clause résolutoire dispose que le “contrat de location sera résilié de plein droit, si bon semble au bailleur, un mois après un commandement de payer, sommation ou signification, demeuré sans effet…” . La loi du 6 juillet 1989 présente un caractère d’ordre public auquel ces dispositions ne peuvent déroger.

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus … ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bailleur verse aux débats le contrat d’hébergement de logements meublés signé entre les parties, le commandement de payer délivré par acte de commissaire de justice le 7 octobre 2024 portant sur la somme en principal de 7 603,37 € au titre des impayés de loyers et de charges. Il actualise le montant de la dette locative à la somme de 11 422,57 € à la date du 19 mai 2025.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, le locataire n’ayant effectué aucun versement ou des réglements impayés au cours de cette période, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 19 novembre 2024 (et non au 25 novembre 2024).

La clause résolutoire est donc acquise depuis le 19 novembre 2024 et l’expulsion de Madame [X] [D] prononcée à cette date.

Sur les loyers et charges impayés

Selon l’article 1728 du Code civil et l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

Le bailleur fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le contrat d’hébergement de logements meublés signé le 5 septembre 2023 à effet du 7 septebre 2023 ainsi que le commandement de payer délivré le 7 octobre 2024 pour un montant en principal de 7 603,37 € et le décompte actualisé au 19 mai 2025 à la somme de 11 422,57 €. Madame [X] [D] reconnait avoir une dette locative importante auprès de son bailleur, dette qu’elle explique par les difficultés financières qu’elle a rapidement rencontrées après son entrée dans les lieux. Elle confirme avoir bénéficier d’un plan d’échelonnement qu’elle n’a pu respecter.

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge de vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative. Seront à déduire du présent décompte actualisé au 19 mai 2025 :

— les frais de commissaire de justice d’un montant de 498,06 € qui relèvent des dépens ci-après,

— les frais d’assurance (primes mensuelles et frais de courtage et prime attentat) d’un montant de 339,90 € pour lesquels le bailleur ne justifie pas de la souscription d’une assurance habitation par la locataire auprès de lui. En tout état de cause, ces frais apparaissent sérieusement contestables au sens de l’article 849 alinéa 2 du Code de procédure civile dans la mesure où l’article 4b de la loi du 6 juillet 1989 interdit d’imposer au locataire une compagnie d’assurance, sauf mise en oeuvre de la procédure de l’article 7g alinéa 3 non alléguée ici, et qu’à supposer la souscription de l’assurance établie, il convient de s’interroger sur le choix réellement offert au locataire en l’espèce,

— la TVA, les locations d’immeubles à usage d’habitation meublés ou non meublés n’y sont pas assujettis selon dispositions de l’article 261 D – 4° du Code général des impôts, sauf exceptions pour les meublés, en présence de prestations para-hotelières. Ces dernières ne sont ici aucunement caractérisées. Il sera déduit la somme de 1 063,60 €(soit 40,40 € + (50,50*12) + (52,15 € * 8)),

— la taxe d’ordures ménagères d’un montant de 93,69 € à défaut pour le bailleur de produire le document fiscal relatif à son imposition foncière.

Madame [X] [D] sera ainsi condamnée à verser à la SAS Cocoon la somme de 9 427,32 € arrêtée au 19 mai 2025, échéance de mai incluse.

Sur l’indemnité d’occupation

Madame [X] [D] est occupante sans droit ni titre depuis le 19 novembre 2024, causant un préjudice à la SAS Cocoon qui n’a pu disposer du bien à son gré. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à la charge de la locataire, égale au montant du loyer et des charges, soit la somme de 596,45 €, conformément à la demande, de la date de résiliation du bail jusqu’à libération parfaite et définitive des lieux.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [X] [D], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 26 janvier 2024 et du 7 octobre 2024 , de la notification auprès de la CCAPEX, et la notification de l’assignation à la préfecture.

Il résulte des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Eu égard à la situation économique de Madame [X] [D] et au titre de l’équité entre les parties, la SAS Cocoon sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Déclare l’action recevable ;

Dit que l’acte de cautionnement est entaché de nullité et déboute la SAS Cocoon de toute demande à l’encontre de Monsieur [S] [D] ;

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 5 septembre 2023 entre la SAS Cocoon et Madame [X] [D]concernant le logement situé au [Adresse 1] sont réunies à la date du 19 novembre 2024 ;

Dit que Madame [X] [D] devra par conséquent quitter les lieux situés [Adresse 1] et les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

Ordonne l’expulsion, à défaut de départ volontaire, de Madame [X] [D] ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de libérer les lieux ;

Dit que Madame [X] [D] devra verser à la SAS Cocoon une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 596,45 €, de la date de résiliation du bail jusqu’à libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

Condamne Madame [X] [D] à verser à la SAS Cocoon la somme de 9 427,32 € (NEUF MILLE QUATRE CENT VINGT SEPT EUROS, TRENTE DEUX CENTIMES), au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 19 mai 2025 ;

Condamne Madame [X] [D] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût des commandements de payer, de la notification auprès de la CCAPEX, et la notification de l’assignation à la préfecture ;

Déboute la SAS Ccocoon de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du Tribunal judiciaire, le neuf juillet deux mille vingt-cinq, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

La greffière, La juge des contentieux de la protection,