TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1]

C. exécutoires

délivrées le:

■

18° chambre

1ère section

N° RG 21/11816

N° Portalis 352J-W-B7F-CVFGO

N° MINUTE : 1

contradictoire

Assignation du :

17 Septembre 2021

JUGEMENT

rendu le 27 Janvier 2026

DEMANDERESSE

Société EURL IMMOBILIERE JRS 2

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Géraldine ALLARD-KOHN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E2176

DÉFENDERESSE

S.A.R.L. ROYAL BERGERE

[Adresse 4]

[Localité 3]

représentée par M^e Kyra RUBINSTEIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #G0520

Décision du 27 Janvier 2026

18° chambre 1ère section

N° RG 21/11816 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVFGO

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe,

Monsieur Jean-Christophe DUTON, Vice-président,

Madame Diana SANTOS CHAVES, Juge,

assistés de Monsieur Christian GUINAND, Cadre-Greffier,

DÉBATS

A l’audience du 21 Octobre 2025, tenue en audience publique devant Madame Sophie GUILLARME, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

Avis a été donné aux avocats des parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 27 janvier 2026.

JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 17 décembre 2007, M. et Mme [E] aux droits desquels vient l’EURL Immobilière JRS 2 ont donné à bail renouvelé à la SARL Royal Bergère des locaux commerciaux dépendant d’un immeuble situé [Adresse 5], à usage d’hôtel meublé, avec ou sans restaurant, pour une durée de 9 années à compter du 1er octobre 2007.

Le bail renouvelé est arrivé à échéance le 30 septembre 2016 et s’est prolongé tacitement à partir du 1er octobre 2016.

Par acte extrajudiciaire signifié le 10 décembre 2019, l’EURL Immobilière JRS 2 a délivré à la SARL Royal Bergère un congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction, à effet du 30 juin 2020.

Par ordonnance rendue 2 octobre 2020, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris, saisi par l’EURL Immobilière JRS 2, a désigné en qualité d’expert M. [H] [L], avec pour mission de donner toutes informations utiles aux fins de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction due par l’EURL Immobilière JRS 2, et celui de l’indemnité d’occupation due par la SARL Royal Bergère à compter du 1er juillet 2020.

L’expert judiciaire a déposé son rapport le 28 juillet 2021, concluant à la fixation de l’indemnité d’éviction de la façon suivante :

* Perte du fonds de commerce : 2 250 000 euros ;

* Frais de remploi : 225 000 euros ;

* Trouble commercial : 5000 euros ;

* Indemnités de licenciement : sur justificatifs,

Soit un montant total de 2 480 000 euros, outre les frais de licenciement sur justificatifs.

Par acte d’huissier délivré le 17 septembre 2021, l’EURL Immobilière JRS 2 a saisi le tribunal judiciaire de Paris aux fins de fixation de l’indemnité d’éviction, d’une part et de fixation de l’indemnité d’occupation à compter du 1er juillet 2020, d’autre part.

Par acte d’huissier délivré le 9 décembre 2021, la SARL Royal Bergère a fait assigner l’EURL Immobilière JRS 2 devant le tribunal judiciaire de Paris demandant à celui-ci, notamment, de :

— voir fixer à la somme de 4 000 000 euros le montant de l’indemnité d’éviction revenant à la société Royal Bergère, sauf à parfaire au regard des frais de licenciement sur justificatifs.

— condamner l’EURL Immobilière JRS 2 à lui payer la somme de 20 000 euros, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le 15 février 2022, les deux affaires ont été jointes.

Par conclusions notifiées par RPVA le 27 mars 2023, la SARL Royal Bergère a saisi le juge de la mise en état d’un incident, sollicitant de voir désigner un expert judiciaire, avec pour mission d’actualiser le rapport d’expertise déposé par M. [H] [L] le 28 juillet 2021.

Par ordonnance en date du 14 décembre 2024, le juge de la mise en état a rejeté la demande de la SARL Royal Bergère précisant qu’il était loisible à la demanderesse de notifier des conclusions d’actualisation, soumises à la discussion des parties, aux fins de mettre le tribunal saisi au fond en mesure de chiffrer l’indemnité d’éviction au plus près de la date de l’éviction du preneur, sans qu’il soit nécessairement recouru à un complément d’expertise, et qu’il reviendra en tout état de cause au tribunal saisi au fond d’apprécier si, en l’état des arguments des parties et des pièces communiquées, un complément d’expertise s’avère indispensable pour trancher le litige.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 17 mai 2024, l’EURL Immobilière JRS 2 demande au tribunal de :

S’agissant de l’indemnité d’éviction

— Fixer l’indemnité d’éviction qu’elle devra verser à la Société Royal Bergère à la somme de 2 341 654,10 euros, se décomposant de la manière suivante :

* Indemnité principale :

Valeur du fonds de commerce : 2 124 231,00 euros

* Indemnités accessoires :

Frais de remploi : 212 423,10 euros

Trouble commercial : 5 000,00 euros

Indemnité de licenciement légale : sur justificatifs

S’agissant de l’indemnité d’occupation

— Fixer l’indemnité d’occupation due par la SARL Royal Bergère à compter du 1er juillet 2020 à la somme de 125 450,20 euros/an HT et HC ;

— En tout état de cause

— Ordonner la compensation entre les sommes dues par la SARL Royal Bergère au titre de l’indemnité d’occupation et celles à verser au titre de l’indemnité d’éviction ;

— Débouter la SARL Royal Bergère de l’intégralité de ses prétentions fins et conclusions;

— Condamner la SARL Royal Bergère à lui verser une somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner la SARL Royal Bergère aux entiers dépens, dont distraction au profit de M^e Géraldine Allard-Kohn, avocat postulant aux offres de droit.

Aux termes de ces dernières conclusions notifiées par RPVA le 30 octobre 2024, la SARL Royal Bergère demande au tribunal de :

— Débouter l’EURL Immobilière JRS 2 de ses demandes, fins et conclusions ;

— Fixer à la somme de 4 364 200 euros (quatre millions trois cent soixante-quatre mille deux cents euros) le montant de l’indemnité d’éviction lui revenant, sauf à parfaire au regard des frais de licenciement sur justificatifs et des frais de déménagement sur justificatif, le cas échéant.

— Fixer l’indemnité d’occupation due à compter du 1er juillet 2020 selon l’un ou l’autre chiffrage retenu par l’expert judiciaire dans le cadre de son rapport.

— Condamner l’EURL Immobilière JRS 2 à lui payer la somme de 20 000 euros, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

— Condamner l’EURL Immobilière JRS 2 au paiement des entiers dépens, en ce compris les frais de l’expertise judiciaire.

Pour plus ample exposé des faits de la cause et moyens des parties, il est expressément renvoyé à leurs dernières conclusions récapitulatives figurant à leur dossier et régulièrement notifiées, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 12 novembre 2024, l’affaire plaidée à l’audience du 21 octobre 2025 et mise en délibéré au 27 janvier 2026.

MOTIFS DU JUGEMENT

Il est établi et non contesté que le congé avec refus de renouvellement délivré par l’EURL Immobilière JRS 2 a mis fin au bail liant les parties à compter du 30 juin 2020, qu’il a dès lors ouvert droit à la SARL Royal Bergère au paiement d’une indemnité d’éviction et à l’EURL Immobilière JRS 2 au paiement d’une indemnité d’occupation à compter du 1er juillet 2020.

Sur l’indemnité d’éviction

Sur l’indemnité principale

Sur la perte du fonds de commerce

Aux termes de l’article L. 145-14 du code du commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L.145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée selon les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que les frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

L’indemnité d’éviction a pour objet de compenser le préjudice qui résulte pour le locataire de la perte de son droit au bail.

Si le fonds de commerce est transférable, l’indemnité principale est qualifiée d’indemnité de déplacement et correspond au minimum à la valeur du droit au bail, élément incorporel majeur du fonds de commerce.

Si le fonds de commerce n’est pas transférable, l’indemnité principale correspond à la valeur du fonds et est dite de remplacement et comprend donc la valeur marchande du fonds, déterminée selon les usages de la profession. Si la valeur du droit au bail est supérieure à la valeur marchande du fonds, le locataire doit alors se voir allouer une indemnité de transfert égale à la valeur du droit au bail.

Il est usuel de mesurer les conséquences de l’éviction sur l’activité exercée afin de déterminer si cette dernière peut être déplacée sans perte importante de clientèle auquel cas l’indemnité d’éviction prend le caractère d’une indemnité de transfert ou si l’éviction entraînera la perte du fonds, ce qui confère alors à l’indemnité d’éviction une valeur de remplacement.

En l’espèce, l’expert a conclu que « s’agissant d’un hôtel, l’éviction entraînera la perte du fonds de commerce » (page 57 du rapport).

Les parties ne contestant pas cette conclusion et en application des dispositions de l’article L. 145-14 alinéa 2 du code de commerce, il y a lieu de constater que le refus de renouvellement entraînera la perte du fonds de commerce et que l’indemnité d’éviction prendra la forme d’une indemnité de remplacement.

Sur la valeur du fonds de commerce

Il est constant qu’aucune règle impérative ne s’impose au tribunal concernant le calcul de l’indemnité d’éviction, les juges du fonds disposant d’un pouvoir souverain pour apprécier cette indemnité selon la méthode qui leur paraît la plus juste.

Il est néanmoins d’usage que la valeur vénale d’un fonds de commerce hôtelier soit appréciée en appliquant au chiffre d’affaires hors taxes moyen, un coefficient multiplicateur qui dépend notamment de la catégorie de l’hôtel, de la situation géographique, de la capacité d’accueil de l’établissement, de la qualité et de l’état des aménagements et de la capacité bénéficiaire de l’établissement.

L’évaluation de la valeur marchande du fonds de commerce se fait à la date la plus proche du départ du preneur.

Les parties ne contestent pas la méthode retenue par l’expert judiciaire pour évaluer la valeur du fonds de commerce, toutefois elles s’opposent sur le chiffre d’affaires moyen pondéré et le coefficient multiplicateur à appliquer à celui-ci.

*sur les chiffres d’affaires à retenir

L’EURL Immobilière JRS 2 soutient, concernant les exercices 2017, 2018, et 2019, que le bailleur n’est pas l’associé du locataire et n’a donc pas à supporter les possibles baisses d’activité ou de clientèle et rappelle qu’il appartient à l’exploitant hôtelier de promouvoir son établissement afin de le rendre plus attractif. La bailleresse souligne par ailleurs que le chiffre d’affaires réalisé en 2019, année au cours de laquelle la preneuse estime que certains événements (tels que le mouvement des Gilets Jaunes et les grèves de transport) l’ont pénalisé, s’avère supérieur au chiffre d’affaires de 2017, cela justifiant le faible impact de ces événements sur l’activité de la preneuse. En outre, elle soutient que la pondération retenue par l’expert judiciaire, par application de coefficients 2 et 3 respectivement aux années 2018 et 2019, étant les années ayant les chiffres d’affaires les plus élevés et application d’un coefficient 1 à l’année 2017, soit l’année ayant le chiffre d’affaires le plus faible, est favorable à la preneuse. S’agissant des années 2021, 2022 et 2023, elle estime que, s’il est loisible d’admettre la neutralisation de l’année 2020 relativement à la crise sanitaire, il n’est pas démontré que l’année 2021 aurait pareillement été impactée par l’épidémie ; que dès lors, le chiffre d’affaires réalisé en 2021 doit être intégré au calcul de référence et que celui-ci ne peut pas être basé sur la moyenne pondérée des années 2017 à 2019 mais sur le chiffre d’affaires tel qu’il ressort des comptes de résultat de la SARL Royal Bergère, soit 175 576 euros. Elle en conclut que le chiffre d’affaires pondéré moyen, basé sur les années 2021, 2022 et 2023, est de 708 077 euros.

La SARL Royal Bergère estime quant à elle, au regard des bilans comptables des années 2022 et 2023, mais aussi en reprenant le chiffre d’affaires de 2021 tel que calculé par l’expert judiciaire sur la base d’une moyenne des années 2017, 2018 et 2019, que le chiffre d’affaires pondéré moyen basé sur les années 2021, 2022 et 2023 est de 780 125 euros.

La SARL Royal Bergère verse aux débats les documents comptables des années 2022 et 2023 qui n’avaient nécessairement pas pu être communiquées au moment de l’expertise.

Afin d’établir le chiffre d’affaires hors taxes moyen pondéré, l’expert judiciaire a retenu la moyenne des chiffres d’affaires hors taxes pour les années 2017 à 2019, équivalent à la somme de 607 862 euros. Il précise que « l’année 2019 a été impactée par les grèves dans les transports en commun en fin d’année, l’exercice 2020 n’est pas significatif en raison du COVID » (page 35 du rapport).

Par ailleurs, l’expert judiciaire souligne, dans sa réponse aux dires des parties, que « les baisses de chiffre d’affaires engendrées par ces événements sont directement corrélées aux valeurs de fonds et sont prises en compte par les candidats acquéreurs, qu’ils soient exploitants ou investisseurs ; de plus la variation de chiffre d’affaires montre la résilience de certains fonds, les hôtels n’ayant pas tous été impactés de la même manière par ces événements. Il a été retenu une pondération 1/2/3 afin de privilégier l’exercice le plus récent avant la crise sanitaire, étant rappelé que l’année 2015 a été marquée par les attentats, ce qui affecte les exercices depuis 2015 et implique de tenir compte de leur récurrence. Les statistiques Olakala démontrent une reprise en 2017 » (page 61 du rapport).

Concernant les années 2019, 2020 et 2021, l’expert indique, pour l’année 2019, qu’ « à l’échelle nationale, même si les voyants étaient globalement au vert, la croissance de 2,5% du RevPAR était décevante. En données cumulées à fin décembre 2019, les hôteliers affichaient globalement une fréquentation stable par rapport à l’année passée, avec un taux d’occupation moyen de 66% et un prix moyen en légère hausse » (page 36 du rapport). Il ajoute, pour les années 2020 et 2021, qu’ «après une année 2019 en progrès par rapport à 2018 (…), l’année 2020 s’annonce très difficile en raison des mesures de confinement imposées par le gouvernement français pour lutter contre l’épidémie du Covid-19, virus mondial. La pandémie du COVID a eu des conséquences inédites en Europe à partir de mars 2020, la plupart des gouvernements européens imposant un confinement de la population et une fermeture de leur frontière. Le recul de l’économie a été violent : en France la baisse estimée du PIB est la plus importante depuis 1945. Le tourisme s’est arrêté de facto entre mars et mai et la majorité des hôtels ont fermé leur porte durant cette période. Selon le cabinet MGK Group, seule 20% des chambres d’hôtel en France étaient ouvertes à la vente au mois d’avril. La réouverture d’un hôtel peut avoir un impact financier plus lourd que le maintien de sa fermeture si son niveau d’activité est insuffisant. (…) Une réouverture progressive a été amorcée en juin avec la réouverture des frontières intra espace Schengen, conséquence du reflux temporaire de la pandémie. La crise sanitaire a et va continuer à impacter fortement l’activité hôtelière. L’arrêt volontaire de l’économie est inédit dans l’histoire du statut des baux commerciaux. La problématique a été le paiement du loyer pendant le confinement, puis sa corrélation à la nouvelle valeur locative lors du déconfinement, l’économie étant bouleversée suite à son arrêt » (page 37 du rapport).

L’expert conclut ainsi que « l’exercice 2020 n’est pas significatif en raison du Covid » et décide de l’exclure du calcul. Dès lors, l’expert aboutit à un chiffre d’affaires moyen pondéré pour les années 2017 à 2019 de 607 862 euros.

Le tribunal observe, concernant les demandes actualisées de la locataire, qu’il est nécessaire de prendre en compte ses derniers éléments comptables (chiffre d’affaires) et l’évolution du contexte économique du commerce considéré pour chiffrer l’indemnité pour perte du fonds, qui s’évalue à la date la plus proche du départ de la locataire, laquelle est toujours dans les lieux.

Il ne peut donc se fonder uniquement sur l’évaluation faite par l’expert judiciaire, qui remonte à 2021 et qui a pris en compte des chiffres d’affaires jusqu’en 2019, ainsi que le contexte de la crise sanitaire liée à l’épidémie de covid 19 et son impact sur l’activité d’hôtellerie, qui n’est plus d’actualité puisque la clientèle est revenue depuis la fin de cette crise.

La locataire justifie, au vu de ses comptes annuels des années 2021, 2022 et 2023, des chiffres d’affaires suivants :

— année 2021 : 175 576 euros,

— année 2022 : 842 601 euros,

— année 2023 : 772 543 euros.

S’agissant des années prises en compte pour les chiffres d’affaires, il est usuel de fonder l’estimation de la valeur du fonds sur les éléments chiffrés des trois derniers exercices connus, soit 2021, 2022 et 2023. Si l’année 2021 a encore été marquée par des mesures de police administrative restreignant la libre circulation des personnes, une reprise du tourisme et de l’activité économique s’est amorcée. Il n’y a donc pas lieu, comme le sollicite la preneuse, de retenir, pour cette année 2021, un chiffre d’affaires virtuellement recomposé par la moyenne des chiffres d’affaires des années 2017, 2018 et 2019. Néanmoins, le montant de l’indemnité d’éviction devant être calculé au plus proche de la date d’éviction et afin de tenir compte des conséquences de la crise sanitaire qui ont perduré jusqu’en 2021 mais aussi du temps écoulé depuis les opérations d’expertise, le tribunal retiendra une moyenne du chiffre d’affaires sur quatre années au lieu des trois années proposées par l’expert, soit les années 2019, 2021, 2022 et 2023, étant précisé que le chiffre d’affaires de l’année 2020 n’est pas retenu en ce qu’il n’est pas significatif pour apprécier la valeur du fonds de commerce compte tenu de l’impact certain de la crise sanitaire sur l’activité de la locataire.

En conséquence, la moyenne des chiffres d’affaires des années 2019, 2021, 2022 et 2023, pouvant servir utilement de base au calcul de l’indemnité d’éviction, équivaut à 600 440, 25 euros [(611041 + 175 576 + 842 601 + 772 543) / 4].

*sur le coefficient de valorisation

L’EURL Immobilière JRS 2 sollicite que le coefficient multiplicateur à appliquer au chiffre d’affaires moyen soit de 3. Selon elle, certaines références citées par l’expert judiciaire doivent être écartées, telles que les références les plus anciennes dont le nombre de chambre dépasse les 40 et les références dont le chiffre d’affaires est supérieur à 700 000 euros. Dès lors, seules deux références doivent, selon la bailleresse être retenues, l’une pour un hôtel deux étoiles ayant fait l’objet d’une cession avec un coefficient de 3,97 et l’autre pour un hôtel trois étoiles ayant fait l’objet d’une cession avec un coefficient 3,60. Par ailleurs, elle met en exergue deux références provenant de cessions amiables réalisées pendant la crise sanitaire, ayant toutes deux un coefficient de 3. Au soutien de sa demande la bailleresse verse différentes références, issues de deux cessions amiables et d’une cession judiciaire, ayant, pour les premières, respectivement des coefficients de 3,2 et 3,8 et pour la dernière un coefficient de 3.

Elle conteste les moyens de la SARL Royal Bergère qui, n’ayant qu’un revenu par chambre inférieur à 70 euros depuis 2011, excepté en 2018, ne peut, selon elle, au soutien de la fixation du coefficient multiplicateur de 5, se prévaloir de références hôtelières ayant des revenus par chambres supérieurs à 70 euros ; elle ajoute que concernant les références ayant un revenu par chambre proche, le chiffre d’affaires réalisé empêche toute comparaison.

La SARL Royal Bergère soutient que le coefficient de 5 correspond à la réalité de la valorisation du fonds de commerce. Elle ajoute que l’activité hôtelière ayant réellement repris depuis 2022, la méthode consistant à procéder à un découpage en trois périodes distinctes pour déterminer le coefficient multiplicateur n’a plus lieu d’être retenue. L’appréciation de l’indemnité d’éviction doit, selon elle, être réalisée en fonction des caractéristiques propres du fonds dans le cadre de la poursuite d’une activité normale. Par ailleurs, elle conteste la baisse du coefficient exercé par l’expert judiciaire entre la note aux parties n°1 et le rapport définitif qui ne trouverait sa justification que dans la réclamation formée par la bailleresse. Elle note en outre que la moyenne du coefficient des références en cession de fonds de commerce pour des hôtels ayant 3 étoiles est de 5,2, et estime que l’application d’un coefficient de 3,7 apparaît réellement insuffisante.

L’expert judiciaire quant à lui a retenu des références concernant des cessions de fonds de commerce d’hôtels deux et trois étoiles et a mentionné :

— pour les hôtels deux étoiles : 22 hôtels ayant moins de 40 chambres, avec des coefficients allant de 2,95 à 7,20 et 4 hôtels ayant plus de 40 chambres avec des coefficients allant de 3,50 à 5,69 ;

— pour les hôtels 3 étoiles : 20 hôtels ayant moins de 40 chambres, avec des coefficients allant de 3,6 à 47,22 et 18 hôtels ayant plus de 40 chambres avec des coefficients allant de 3,22 à 13, 81.

Par ailleurs, l’expert judiciaire relève 4 cessions d’hôtels, consécutives à des décisions judiciaires, antérieurement à la crise sanitaire, pour lesquelles des coefficients allant de 3 à 4,5 ont été appliqués.

Enfin, l’expert relève également 6 cessions amiables d’hôtels, intervenues pendant la crise sanitaire, pour lesquelles des coefficients allant de 3 à 7 ont été appliqués.

L’expert retient trois coefficients distincts, le premier pour une période avant la crise sanitaire, le second en 2021 pendant la crise et l’établissement du rapport, et le troisième postérieurement à la crise.

S’agissant du coefficient antérieur à la crise, l’expert judiciaire retient un coefficient de 4,3 compte tenu :

— de l’hôtel classé trois étoiles nouvelles normes de 29 chambres dont 5 simples comprenant des chambres mansardées dont la chambre 72 mansardée éclairée par une lucarne sur rue, équipées de télévision, dépendant d’un immeuble ancien de configuration triangulaire, sans possibilité de mise aux normes PMR ; sans climatisation,

— d’une boutique louée à un tiers,

— de la localisation de l’hôtel situé dans un quartier résidentiel à proximité de lieux de distractions et de spectacles,

— de la concurrence de nombreux hôtels,

— de la petite taille des chambres qui apparentent l’hôtel à un trois étoiles de qualité inférieur,

— d’un prix moyen modéré.

S’agissant du coefficient pendant la crise sanitaire et l’établissement du rapport, l’expert judiciaire retient un coefficient de 3 compte tenu des conditions de marché très dégradées.

Enfin, s’agissant du coefficient post crise sanitaire, l’expert judiciaire retient un coefficient de 3,7 compte tenu des conditions de marché envisageables à partir de 2022, en reprise mais structurellement dégradées.

L’expert indique en outre, dans sa réponse aux dires des parties, que concernant la fixation d’un coefficient variant entre 4,5 et 5 pour valoriser le fonds de commerce tel que souhaité par la SARL Royal Bergère, cela « apparaît élevé tant compte tenu des caractéristiques de l’hôtel que de l’impact de la crise sanitaire » (page 62 du rapport).

Le tribunal relève que l’expert judiciaire s’est fondé, concernant le coefficient appliqué pendant la crise sanitaire, sur des éléments défavorables qui ne sont plus d’actualité, à savoir les conditions de marché très dégradées. En effet, le tribunal ne pouvant ignorer l’évolution de la situation, il lui revient de revoir à la hausse le coefficient fixé au vu de ces considérations.

Compte tenu des coefficients déterminés par l’expert judiciaire prenant en compte l’influence de la crise du covid 19 sur l’activité hôtelière telle qu’elle existait avant la crise, il y a lieu de fixer le coefficient multiplicateur à 4.

Dès lors, il y a lieu de fixer le montant de l’indemnité principale due par l’EURL Immobilière JRS 2 à la SARL Royal Bergère à la somme de 2 401 761 euros (600.440,25 x 4).

Sur les indemnités accessoires

L’article L. 145-14 du code de commerce prévoit que l’indemnité d’éviction doit compenser l’entier préjudice subi par le preneur du fait de l’éviction et que l’indemnité principale peut être augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et des droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur.

Sur les frais de remploi

L’indemnité de remploi est destinée à compenser les droits de mutation définis à l’article 719 du code général des impôts dus pour l’acquisition d’un fonds de commerce ou un droit au bail de valeur équivalente, outre les frais d’acte et les frais de transaction.

L’expert judiciaire a évalué ces frais de manière forfaitaire à 10% de la valeur du fonds, taux non contesté par les parties et usuellement retenu.

En conséquence, il sera alloué au titre des frais de remploi à la SARL Royal Bergère, la somme de 240 176 euros (2 401 761 x 0,1).

Sur le trouble commercial

Cette indemnité compense la perte de revenus consécutive au temps passé pour la gestion de l’éviction (arrêt d’exploitation pendant un déménagement ou perte de temps pour la recherche de nouveaux locaux notamment) et le moindre investissement dans le commerce et est usuellement évaluée à trois mois d’EBE moyen des trois dernières années.

L’expert, pour retenir un préjudice commercial à hauteur de 5 000 euros, estime qu’ « il est d’usage de retenir trois mois d’excédent brut d’exploitation (EBE), mais celui pendant la période de l’éviction, la durée d’une procédure avec appel de 3 ans en moyenne, cela représente un mois par année. Le trouble commercial intervenant pendant la crise sanitaire durant laquelle l’activité hôtelière est très fortement ralenti, le préjudice est largement amoindri : il sera retenu forfaitairement » (page 57 du rapport).

L’EURL Immobilière JRS 2 ne conteste pas le droit à cette indemnité, acquiesce au quantum préconisé par l’expert judiciaire et conteste le montant avancé par la SARL Royal Bergère estimant que l’activité de l’hôtel n’est pas affectée par la procédure en cours, la preneuse ne justifiant pas en outre la recherche de nouveaux locaux ni une éventuelle réinstallation, au regard de l’âge du gérant la preneuse procédera vraisemblablement à une cessation d’activité.

La SARL Royal Bergère sollicite la fixation de l’indemnité à hauteur de 73 512 euros, calculée sur la base de 3 mois d’EBE de l’année 2023. Elle soutient qu’avec de la reprise d’activité depuis la fin de la crise sanitaire il y a lieu d’actualiser le poste d’indemnisation du trouble commercial au regard du dernier exercice comptable clos au 31 décembre 2023.

Le retraitement de l’EBE tel que proposé par l’expert, permet de passer outre l’impossibilité de calcul de l’EBE pendant la période de l’éviction liée à l’apparition de la crise sanitaire à laquelle il a été confronté. Le tribunal relève en effet que la méthode usuelle de calcul de l’EBE ne pouvait être appliquée lors des opérations d’expertise.

Néanmoins, l’EBE peut être reconstitué au regard d’éléments comptables postérieurs versés aux débats par la SARL Royal Bergère soit pour les exercices 2021, 2022 et 2023:

—  2021 : 43 514, 63 euros ;

—  2022 : 251 621, 62 euros ;

—  2023 : 294 052, 50 euros.

Dès lors, l’EBE annuel moyen, tel qu’il ressort des exercices comptables des années 2021, 2022 et 2023 est de 196 396 euros ([43 514, 63 + 251 621, 62 + 294 052, 50] / 3).

Il ressort de l’EBE annuel moyen que l’EBE mensuel moyen est de 16 366 euros (196.396 / 12).

Dès lors, l’EBE sur 3 mois tel qu’il ressort de l’EBE mensuel moyen des exercices comptables des années 2021, 2022 et 2023 est de 49 099 euros (16 366 x 3).

En conséquence, le tribunal retiendra au titre de l’indemnisation du trouble commercial inhérent à l’éviction, une indemnité d’un montant de 49 099 euros due par l’EURL Immobilière JRS 2 à la SARL Royal Bergère.

Sur les frais de déménagement

La SARL Royal Bergère sollicite la condamnation de l’EURL Immobilière JRS 2 au paiement de frais de déménagement sur justificatifs dans l’hypothèse où cette dernière formerait une demande de restitution des locaux vides.

L’EURL Immobilière JRS 2 soutient qu’il n’y pas lieu d’allouer à la société preneuse une indemnité à ce titre, en l’absence évidente de réinstallation compte tenu de l’âge du gérant de la société locataire (77 ans).

L’indemnité de déménagement est censée couvrir les frais de déménagement des effets personnels du commerçant évincé et de son stock, le mobilier et les installations attachés au fond étant réputés incorporés dans la valeur du fonds perdu.

Il convient dans ces conditions de dire que les frais de déménagement seront remboursés sur justificatifs.

Sur les frais de licenciement

Il appartient au bailleur d’indemniser les frais que le preneur exposera s’il doit licencier les salariés suite à la fermeture de son fonds de commerce.

L’existence de ce préjudice n’étant pas contestable dans son principe puisque la perte du fonds est de nature à entraîner le licenciement du personnel, il sera jugé que les frais de licenciement devront être payés sur justificatifs.

Conclusion sur le montant de total de l’indemnité d’éviction

Au regard des observations sus visées, l’indemnité d’éviction due par l’EURL Immobilière JRS 2 à la SARL Royal Bergère s’élève, outre les frais de déménagement et de licenciement qui seront remboursés sur production de leurs justificatifs, à la somme totale de 2 691 036 euros se décomposant comme suit :

* Indemnité principale : 2 401 761 euros

* Indemnités accessoires :

° Frais de remploi : 240 176 euros ;

° Trouble commercial : 4 .099 euros ;

En conséquence, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’éviction due par l’EURL Immobilière JRS 2 à la SARL Royal Bergère à cette somme totale de 2 691 036 euros, outre les frais de déménagement et de licenciement qui seront remboursés sur production de leurs justificatifs, et de condamner la première à payer ces sommes à la seconde, en l’absence d’exercice de son droit de repentir selon les modalités fixées à l’article L. 145-58 du code de commerce.

Sur le montant de l’indemnité d’occupation

En application des dispositions du premier alinéa de l’article L. 145-28 du code de commerce, aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. L’indemnité d’occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous les éléments d’appréciation.

En outre, en vertu des dispositions du premier alinéa de l’article L. 145-33 du même code, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

Il résulte de la combinaison de ces dispositions que : d’une part, lorsque le preneur se maintient dans les lieux en attente du paiement de l’indemnité d’éviction, le bailleur peut prétendre, dès la résiliation du bail, au paiement d’une indemnité d’occupation distincte du loyer auquel elle se substitue de plein droit, qui, à défaut de convention contraire, correspond à la valeur locative des lieux déterminée selon les critères de l’article L. 145-33 du code de commerce et que, d’autre part, cette indemnité d’occupation statutaire ne peut, à défaut de convention contraire, être calculée par référence à l’indexation du loyer de base mais peut être affecté d’un coefficient de précarité.

Enfin, en application des article L. 145-36 et R. 145-10 du code de commerce, le loyer des établissements hôteliers n’est pas soumis à la règle du plafonnement.

En l’espèce, l’expert judiciaire a retenu que l’indemnité d’occupation « doit correspondre à la valeur locative en renouvellement en vertu de l’article L. 145-28 du code de commerce avec abattement pour tenir compte de la précarité dans laquelle se trouve le fonds de commerce mais uniquement à partir de l’année 4, la valeur locative ayant été minorée pendant les trois premières années pour tenir compte de l’impact de la crise sanitaire sur l’exploitation » (page 58 du rapport).

L’expert propose alors deux méthodes de calcul de l’indemnité d’occupation afin de prendre en considération l’impact de la crise sanitaire sur la valeur locative. La première est fondée « sur la base d’une valeur locative à paliers annuels » et la seconde « sur la base de la valeur locative moyenne post COVID » (page 58 du rapport).

S’agissant de la valeur locative, l’expert judiciaire a déterminé celle-ci en application de la nouvelle méthode hôtelière consistant à déterminer premièrement, le chiffre d’affaires réalisable par la SARL Royal Bergère, puis deuxièmement, un taux de recette et troisièmement, d’appliquer éventuellement certains correctifs liés aux charges exorbitantes de droit commun.

En premier lieu, concernant le chiffre d’affaires réalisable, l’expert judiciaire a déterminé que « l’hôtel expertisé dépend du sous-secteur «Opéra Grands Boulevards», segment moyenne gamme » (page 40 du rapport). Il déduit de l’ensemble des performances du secteur et notamment au regard du lieu de situation de l’hôtel, de la configuration de l’immeuble et des niveaux ou encore des équipements des 29 chambres, un taux d’occupation différent en fonction de chaque catégorie de chambre. Concernant les 5 chambres simples, il retient un taux d’occupation de 85%, concernant les 21 chambres doubles, un taux de 80% et enfin concernant les 3 chambres triples, un taux de 70%.

En définitive, l’expert aboutit à un revenu brut par chambre de 59 euros soit un chiffre d’affaires normatif réalisable de 21 579 euros par chambre, soit pour 29 chambres, un chiffre d’affaires total de 625791 euros. Après application d’un taux de commission de 10%, le revenu net de commission par chambre atteint un montant de 53 euros ce qui équivaut à un chiffre d’affaires normatif hors taxes réalisable de 19421 euros par chambre, soit pour 29 chambres, un chiffre d’affaires total de 563 209 euros.

L’expert judiciaire précise que « la valeur locative est figée à la date du renouvellement ou de la révision, mais s’agissant de locaux monovalents dont la valeur locative est calculée à partir de la recette réalisable sur le cycle de neuf années correspondant à la durée du bail renouvelé, il convient d’intégrer les paramètres liés à la crise sanitaire.

Les hôtels ne pourront pas retrouver le taux d’occupation et le prix moyen pratiqués avant la pandémie. Il convient en conséquence d’intégrer ces paramètres de calcul de la recette normative qui pourra être réalisée sur le cycle de 9 années qui correspond à la durée du bail.

Le chiffre d’affaires normatif sur une période de 9 ans (durée de droit commun d’un bail commercial en hôtellerie) comprendra probablement :

— Un premier cycle de trois années tenant compte de la phase de lancement du fonds et de la pandémie avec une reprise progressive de l’activité hôtelière, ce qui implique de retenir des paramètre (nombre de jours d’ouverture, taux d’occupation, prix praticables) dégradés. L’absence de salons à un fort impact sur les prix moyens.

— Un second cycle de six années dans l’hypothèse d’un retour à la normale, avec des paramètres non dégradés.

Le chiffre d’affaires moyen normatif retenu compte tenu de la crise sanitaire correspond à la moyenne arithmétique des deux cycles présumés qui peut être appréciée ainsi en cas de renouvellement au premier juillet 2020 :

(…)

Soit une recette normative moyenne de : 4.895.106 / 9 ans = 543.901 €.

(…)

Soit une recette normative (nette de commissions) de : 4.385.605 / 9 ans = 487.289 € » (page 44 et 45 du rapport).

L’EURL Immobilière JRS 2, prend comme base de calcul le montant théorique maximal de recette sur une année équivalent selon elle à 1 138 800 euros par an. L’EURL Immobilière JRS 2 sollicite l’application d’un taux d’occupation de 80 % à l’ensemble des chambres qui est le taux ayant été retenu par l’expert judiciaire s’agissant des chambres doubles. Le tribunal relève que l’assiette de calcul retenue par l’EURL Immobilière JRS 2 ne correspond pas à la nouvelle méthode hôtelière, et ne peut être retenue.

La SARL Royal Bergère se joint aux conclusions de l’expert judiciaire.

Il est constant que l’indemnité d’occupation n’est pas un loyer et qu’à ce titre, elle n’a pas à être calculée sur une période pouvant équivaloir à la durée d’un bail commercial. La méthode consistant à appliquer des taux différents en fonction de la proximité des années avec la crise sanitaire n’est pas satisfaisante en ce qu’elle s’étend sur neuf années.

En revanche, la crise sanitaire a nécessairement eu un impact sur le chiffre d’affaires des exploitations hôtelières, impact qu’il est nécessaire de prendre en compte pour le calcul d’une indemnité d’occupation étant donné que cette dernière n’est pas un loyer déterminé par la volonté des parties.

A défaut de pouvoir calculer le montant du chiffre d’affaires réalisable à la date d’ouverture du droit à l’indemnité d’occupation, soit le 1er juillet 2020 et en pleine crise sanitaire, le tribunal relève que la SARL Royal Bergère verse aux débats ses comptes de résultat des années 2022 et 2023 au regard desquels apparaissent les chiffres d’affaires nets réalisés en 2021, 2022 et 2023 tels que suivent :

—  2021 : 175 576, 36 euros ;

—  2022 : 772 543, 28 euros ;

—  2023 : 842 601, 28 euros.

A partir de ces chiffre d’affaires il est possible de déterminer un chiffre d’affaire net moyen des derniers exercices de la SARL Royal Bergère, pouvant servir d’assiette de calcul pour l’indemnité d’occupation.

Dès lors, il convient de retenir un chiffre d’affaires normatif net moyen de 596 906, 973 euros par an ([175.576, 36 + 772.543, 28 + 842.601, 28] / 3), pouvant servir de base de calcul à l’indemnité d’occupation due par la SARL Royal Bergère à compter du 1er juillet 2020 et jusqu’à libération effective des locaux.

Deuxièmement, concernant le taux de recette, l’expert judiciaire estime qu’ « en matière de résidences hôtelières, ces taux sont généralement compris entre 25% et 35% » avant d’énoncer que « compte tenu du niveau des services qui sont proposés, du nombre de chambres et de leurs surfaces, il sera retenu, la salle des petits déjeuners étant en re-de-chaussée mais à l’arrière, les services étant faibles mais en l’absence de lingerie d’étage générant un surcoût d’exploitation, un taux de recette en fonction du niveau de chiffre d’affaires de 25%, réduit à 27% la 1ère année, 28% la 2ème et 30% la 3ème », tout cela permettant d’aboutir à une valeur locative moyenne dite « de marché », sur 9 années du 1er juillet 2020 au 30 juin 2029, de 142 895 euros (page 47 du rapport).

L’expert calcule ensuite la valeur locative dite « code de commerce », sur la même période mais avec des taux de recettes différents, à savoir « 17%, réduit à 14% la 1ère année, 15% la 2ème et 16% la 3ème », aboutissant à une valeur locative moyenne de 80.887 euros.

L’EURL Immobilière JRS 2 sollicite la fixation d’un taux de recette de 17% mais est défaillante dans sa justification sauf à dire qu’il s’agit du taux retenu par l’expert judiciaire dans son estimation de la valeur locative dite code de commerce.

Au regard de l’ensemble des éléments versés aux débats et notamment du nombre de chambres, du lieu de situation de l’hôtel et des prestations proposées, le taux de 16% sera retenu par le tribunal concernant le taux de recette.

Dès lors, après application du taux de recette la valeur locative de l’hôtel est de 95.505,1157 euros (596 906, 973 x 0,16).

Troisièmement, concernant les correctifs pour charges exorbitantes, l’expert judiciaire énonce qu’ « il ne sera pas effectué d’abattements pour les charges exorbitantes du droit commun, les travaux prescrits par les autorités administratives et l’assurance immeuble incombant au bailleur » et il constate également « qu’une partie des travaux concerne le fonds de commerce ou l’entretien. Il appartenait au locataire de demander la prise en charge des travaux de conformité au bailleur » (page 50 du rapport) et ne retient aucun correctif.

Dès lors aucun abattement pour charges exorbitantes ne sera retenu.

Enfin, s’agissant du taux de précarité, l’expert judiciaire retient des taux distincts en fonction de la méthode de calcul retenue.

La première méthode de calcul retenue par l’expert judiciaire est fondée sur une « valeur locative ayant été minorée pendant les trois premières années pour tenir compte de l’impact de la crise sanitaire sur l’exploitation » et « sur la base d’une valeur locative à paliers annuels » (page 58 du rapport) aboutit à l’indemnité d’occupation suivante :

— année 1 du 1er juillet 2020 au 30 juin 2021 : 27 808 euros, soit 2 317 euros par mois ;

— année 2 du 1er juillet 2021 au 30 juin 2022 : 53 070 euros, soit 4 423 euros par mois ;

— année 3 du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023 : 7 .624 euros, soit 6 052 euros par mois ;

— à partir de l’année 4, soit à partir du 1er juillet 2023, avec application d’un taux de précarité de 10 % : 86 171 euros, soit 7 181 euros par mois.

Concernant cette méthode de calcul l’EURL Immobilière JRS 2 estime que le droit d’occupation du preneur postérieurement à la date d’effectivité du congé est un droit et non une obligation et devient en cas de maintien dans les lieux une opportunité pour le preneur. Par ailleurs, elle souligne que l’indemnité n’a pas vocation à s’appliquer pendant 9 ans étant donné qu’elle ne peut être considérée comme un loyer et que le bailleur ne saurait se voir imposer une indemnité d’occupation inférieure à celle à laquelle il pourrait prétendre sur la base d’un loyer plafonné. Enfin que les abattements ou réductions liés à la crise sanitaire doivent être selon elle, circonscrits à la période fixée par l’article 14 de la loi n°2020-1379 du 14 novembre 2020.

Le tribunal relève que l’indemnité d’occupation n’est pas un loyer et ne peut être calculé sur une période équivalente à la durée d’un bail commercial. La méthode retenue par l’expert judiciaire n’est, dès lors, pas satisfaisante. De surcroit, la production de ses comptes de résultats par la SARL Royal Bergère permet au tribunal de constater l’impact que la crise sanitaire a pu avoir sur l’activité de la preneuse et permet le calcul de l’indemnité d’occupation.

La seconde méthode de calcul retenue par l’expert judiciaire est fondée « sur la base de la valeur locative moyenne post COVID, à partir d’une valeur locative moyenne sur 9 années » (page 58 du rapport), aboutissant à l’indemnité d’occupation suivante :

— une valeur locative en renouvellement de 80 887 euros à laquelle est appliqué un abattement de précarité de 50% pendant la crise sanitaire, soit 40 444 euros. L’indemnité d’occupation étant dès lors de 40 444 euros soit 3 370 euros par mois.

Concernant cette méthode de calcul, la SARL Immobilière JRS 2, estime que l’abattement de 50% fait double emploi avec la progressivité, des prix par chambre, des facteurs et des taux retenus, cela justifiant que cette seconde méthode soit contradictoire avec la première.

Le tribunal relève, que les effets de la crise sanitaire ont d’ores et déjà été pris en compte lors du calcul du chiffre d’affaires normatif moyen de la SARL Royal Bergère, assiette de calcul de l’indemnité d’occupation, et surtout, que l’indemnité d’occupation, contrepartie de l’usage des locaux mis à disposition par la bailleresse, reste, à l’instar des loyers dus pendant cette période de crise sanitaire, tout à fait exigible.

Dès lors, aucun abattement supplémentaire lié à la crise sanitaire ne sera retenu par le tribunal. La deuxième méthode de calcul appliquant un abattement de 50% justifié par la crise sanitaire alors même que les conséquences de celle-ci ont déjà été prises en compte dans le calcul du chiffre d’affaires moyen de la SARL Royal Bergère, n’est pas satisfaisante.

Par ailleurs, concernant le taux de précarité, force est de constater que la durée conséquente de l’instance en fixation de l’indemnité d’éviction a nécessairement aggravé la précarité de la locataire, le congé ayant été délivré le 10 décembre 2019 pour le 30 juin 2020. Au regard de ces éléments, des conclusions de l’expert et des dernières sollicitations des parties à cet égard, le tribunal retiendra un taux de précarité de 10%.

Compte tenu de l’ensemble de ces éléments et après application du taux de précarité de 10 % à la valeur locative de l’hôtel, le montant de l’indemnité d’occupation sera fixé à 85 955 euros par an (95.505 x 0,90) à compter du 1er juillet 2020 et jusqu’à libération effective des locaux.

En conséquence, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation statutaire due à l’EURL Immobilière JRS 2 par la SARL Royal Bergère à la somme annuelle de 85.955 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er juillet 2020 jusqu’à la restitution effective des locaux donnés à bail se matérialisant par la restitution des clés.

Sur la compensation

En application des dispositions de l’article 1347 du code civil, la compensation entre les créances réciproques du bailleur et du preneur sera ordonnée.

Sur les demandes accessoires

L’instance et l’expertise ayant eu pour cause la délivrance par l’EURL Immobilière JRS 2 d’un refus de renouvellement de bail, il appartient à cette dernière d’en supporter les dépens, en ce compris le coût de l’expertise, dont distraction au profit de M^e Géraldine Allard-Kohn conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

L’EURL Immobilière JRS 2 sera déboutée de sa demande formée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et condamée sur ce fondement au regard de l’équité à payer à payer à la SARL Royal Bergère la somme de 7 000 euros.

Enfin, compte tenu du dispositif du présent jugement subordonnant le paiement des indemnitésà l’absence d’exercice du droit de repentir, aucun motif ne conduit à écarter l’exécution provisoire qui est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe à la date du délibéré,

Fixe à la somme de 2 691 036 euros le montant de l’indemnité d’éviction due par l’EURL Immobilière JRS 2 à la SARL Royal Bergère, outre les frais de déménagement et de licenciement, qui se décompose ainsi :

— indemnité principale : 2 401 761 euros,

— indemnité de remploi : 240 176 euros,

— trouble commercial : 49 099 euros,

Dit que les frais de déménagement et de licenciement supportés par la SARL Royal Bergère seront remboursés par l’EURL Immobilière JRS 2 sur production de leurs justificatifs,

Condamne la SARL Royal Bergère à payer à l’EURL Immobilière JRS 2, en l’absence d’exercice de son droit de repentir selon les modalités fixées à l’article L. 145-58 du code de commerce, la dite indemnité d’éviction,

Fixe le montant de l’indemnité d’occupation des lieux due à l’EURL Immobilière JRS 2 par la SARL Royal Bergère à la somme annuelle de 85 955 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er juillet 2020 et jusqu’à libération effective des locaux donnés à bail se matérialisant par la restitution des clés,

Condamne la SARL Royal Bergère à payer à l’EURL Immobilière JRS 2, en l’absence d’exercice par cette dernière de son droit de repentir selon les modalités fixées à l’article L. 145-58 du code de commerce, la dite d’indemnité d’occupation statutaire à compter du 1er juillet 2020 jusqu’à la libération effective des locaux donnés à bail se matérialisant par la restitution des clefs,

Dit que la compensation s’opère de plein droit entre l’ensemble des créances réciproques de la SARL Royal Bergère et de l’EURL Immobilière JRS 2 à hauteur de la somme la plus faible,

Condamne l’EURL Immobilière JRS 2 à payer à la SARL Royal Bergère la somme de 7 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette la demande de l’EURL Immobilière JRS 2 formée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne l’EURL Immobilière JRS 2 aux entiers dépens, lesquels comprendront les frais de l’expertise judiciaire, dont distraction au profit de Maître Géraldine Allard-Kohn,

Rejette toutes les autres demandes des parties,

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Fait et jugé à [Localité 6] le 27 Janvier 2026.

Le Greffier La Présidente

Christian GUINAND Sophie GUILLARME