TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 8]

[Adresse 2]

[Adresse 5]

[Localité 4]

NAC: 5AA

N° RG 24/04786 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TU3T

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 17 Juin 2025

S.A. [Adresse 7]

C/

[R] [P]

[L] [G]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 17 Juin 2025

à SA HLM DES CHALETS

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Mardi 17 Juin 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Céline GARRIGUES, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Fanny ACHIGAR Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 29 Avril 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. [Adresse 7], dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Mme [V] [Z] , Chargée de recouvrement, munie d’un pouvoir

ET

DÉFENDEURS

M. [R] [P], demeurant [Adresse 10]

non comparant, ni représenté

Mme [L] [G], demeurant [Adresse 10]

non comparante, ni représentée

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 21 août 2018 prenant effet au 24 août 2018, la S.A HLM DES CHALETS a donné à bail à Monsieur [R] [P] et Madame [L] [G] une maison individuelle à usage d’habitation (n°15) un jardin et un garage situés [Adresse 1] à [Localité 6] pour un loyer mensuel de 425,08 euros, 12 euros de loyer pour le jardin, 42 euros de loyer pour le garage et une provision sur charges mensuelle de 55,70 euros.

Le 2 septembre 2024, la S.A [Adresse 7] a fait signifier à Monsieur [R] [P] et Madame [L] [G] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 novembre 2024, la S.A HLM DES CHALETS a ensuite fait assigner Monsieur [R] [P] et Madame [L] [G] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 9] statuant en référé pour obtenir :

— le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, donc de la résiliation du contrat de lcoation au 3 novembre 2024,

— leur expulsion de corps et de biens et celle de tout occupant de leur chef, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique,

— leur condamnation solidaire au paiement :

* de la somme de 2.901,22 euros, mensualité d’octobre 2024 incluse, représentant les arriérés de charges et de loyers à la date de l’assignation, somme à parfaire au jour de l’audience, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

* d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, avec indexation, jusqu’à la libération effective du logement,

* d’une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de tous les frais et dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre de mesures conservatoires qui ont été prises sur leurs biens et valeurs mobilières.

A l’audience du 29 avril 2025, la S.A [Adresse 7], représentée par Madame [V] [Z], Chargée de recouvrement, valablement munie d’un pouvoir, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 8.814,73 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de mars 2025 comprise.

Convoqués par acte de commissaire de justice signifié par remise à l’étude du commissaire de justice le 28 novembre 2024, Monsieur [R] [P] et Madame [L] [G] ne sont ni présents ni représentés.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, en l’absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 29 novembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la S.A HLM DES CHALETS justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 3 septembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 28 novembre 2024, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 21 août 2018 prenant effet au 24 août 2018 contient une clause résolutoire (article 9) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 2.321,96 euros a été signifié le 2 septembre 2024, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Monsieur [R] [P] et Madame [L] [G] n’ont réglé dans le délai de deux mois qu’une partie de la somme, à hauteur de 579,26 euros. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 3 novembre 2024.

Monsieur [R] [P] et Madame [L] [G] sont depuis occupants sans droit ni titre. L’expulsion de Monsieur [R] [P] et Madame [L] [G] sera donc ordonnée, au besoin avec assistance d’un serrurier et de la force publique.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a pas donc lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

La S.A [Adresse 7] produit un décompte du 24 avril 2025 démontrant que Monsieur [R] [P] et Madame [L] [G] restent devoir la somme de 8.814,73 euros, mensualité de mars 2025 comprise.

Il ressort de ce décompte que la bailleresse a appliqué aux locataires un Supplément de Loyer de solidarité de 1.245,03 euros (dont 25 euros de frais de dossier) le 31 janvier 2025, puis de 1.220,03 euros pour le mois de février et mars 2025, soit un total de 3.685,09€.

La SA HLM DES CHALETS produit le courrier de demande d’enquête du 10 octobre 2024 envoyé à Monsieur [R] [P] et Madame [L] [G], la mise en demeure de répondre à cette enquête et un procès-verbal de constat de commissaire de justice dans lequel celui-ci indique avoir procédé à un sondage des envois réalisés par la SA [Adresse 7] pour les enquêtes SLS pour l’année 2025 et dans lequel figure un listing comportant le nom de Monsieur [R] [P] et Madame [L] [G].

Cependant, si la bailleresse justifie avoir mis en demeure la locataire de justifier de ses revenus préalablement à l’application du SLS conformément à l’article L.441-9 du code de la construction et de l’habitation, pour autant, les indemnités de supplément de loyer de solidarité, dites de surloyer, prévues par l’article L.441-9 du code de la construction et de l’habitation, ne sont, par nature, dues qu’autant que le bail demeure en cours puisqu’à compter de cette date, il appartient au juge de fixer le montant de l’indemnité d’occupation due par le locataire.

Dès lors que les surloyers (SLS) sont sollicités pour la période postérieure à la date de l’acquisition de la clause résolutoire, soit le 3 novembre 2024, ils seront écartés.

Monsieur [R] [P] et Madame [L] [G] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Ils seront ainsi condamnés solidairement à titre provisionnel au paiement de la somme de 5.129,64 euros (8.814,73€-3.685,09€), avec les intérêts au taux légal à compter du 2 septembre 2024 sur la somme de 2.321,96 euros et de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

En outre, l’application de la clause résolutoire ayant pour effet de déchoir la locataire de tout droit d’occupation du local donné à bail, ils seront également condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant depuis la résolution du bail afin de réparer le préjudice découlant pour la demanderesse de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

L’arriéré pour la période comprise entre la date d’acquisition des effets de la clause résolutoire et l’audience étant liquidé dans la somme provisionnelle déjà ordonnée, ils seront condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du mois suivant la dernière mensualité comprise dans la condamnation en principal susmentionnée soit le 1er avril 2025, et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [R] [P] et Madame [L] [G], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa notification à la CCAPEX, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Toutefois, la S.A [Adresse 7] sera déboutée de sa demande au titre des dépens concernant les actes signifiés dans le cadre de mesures conservatoires, lesquels restent hypothétiques à ce stade.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la S.A HLM DES CHALETS, Monsieur [R] [P] et Madame [L] [G] seront condamnés solidairement à lui verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 21 août 2018 prenant effet au 24 août 2018 entre la S.A [Adresse 7], Monsieur [R] [P] et Madame [L] [G] concernant une maison individuelle à usage d’habitation (n°15), un jardin et un garage situés [Adresse 1] à [Localité 6] sont réunies à la date du 3 novembre 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [R] [P] et Madame [L] [G] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [R] [P] et Madame [L] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la S.A HLM DES CHALETS pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [R] [P] et Madame [L] [G] à verser à la S.A [Adresse 7] à titre provisionnel la somme de 5.129,64 euros (décompte arrêté au 24 avril 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois de mars 2025 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter du 2 septembre 2024 sur la somme de 2.321,96 euros et de la présente ordonnance pour le surplus ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [R] [P] et Madame [L] [G] à payer à la S.A HLM DES CHALETS à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er avril 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [R] [P] et Madame [L] [G] à verser à la S.A [Adresse 7] une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [R] [P] et Madame [L] [G] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa notification à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

DEBOUTONS la S.A [Adresse 7] de sa demande au titre des dépens concernant les actes signifiés dans le cadre de mesures conservatoires ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

La greffière, La Vice-présidente,