TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS

JUGEMENT DU 19 JANVIER 2026

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N° RG 25/02716 – N° Portalis DBZA-W-B7J-FFMT

Minute 25-

Jugement du :

19 janvier 2026

La présente décision est prononcée le 19 janvier 2026 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Sous la présidence de Monsieur Laurent STEVENIN, magistrat à titre temporaire statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Ourouk ALNEJEM greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Date des débats : 13 octobre 2025

DEMANDEUR :

S.A. [M] [Y] VENANT AUX DROITS DE LA SA L’EFFORT REMOIS

[Adresse 1]

[Localité 5]

représenté par M^e Clémence GIRAL-FLAYELLE

ET

DÉFENDEUR :

Monsieur [U] [P]

[Adresse 2]

3/A

[Localité 4]

Comparant en personne

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 28 mars 2024, la société [M] [Y] a consenti un bail d’habitation à M. [P] [U] sur des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 6], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 289,39 euros et d’une provision pour charges de 38,84 euros.

Des loyers étant impayés, la société bailleresse a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un arrière de loyers d’un montant en principal de 672,71 euros.

Par assignation du 20 juin 2025, la société [M] [Y] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Reims pour faire constater la résiliation du bail conclu le 28 mars 2024 par le jeu de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [P] [U] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

829,20 euros au titre de l’arriéré locatif,

500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 23 juin 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 13 octobre 2025, la société [M] [Y], représentée par son Avocate, maintient l’intégralité de ses demandes à l’exception toutefois de la demande en paiement de l’arriéré locatifs qui, au regard d’un décompté arrêté au 13 octobre 2025, s’élève désormais à la somme de 2 417,38 euros.

Au soutien de ses prétentions, [M] [Y] fait valoir que M. [P] [U] ne s’est pas acquitté des causes du commandement dans le délai imparti.

Dans ce prolongement, la bailleresse s’oppose à l’octroi de délais de paiement ainsi qu’à l’effet suspensif de la clause résolutoire.

Enfin, elle indique au tribunal que le locataire a refusé une mesure d’accompagnement préventif lié au logement. A cet égard, le dossier a été présenté en CCAPEX le 17 septembre 2025, mais le locataire était absent.

M. [P] [U], présent lors de l’audience, expose qu’il rencontre des difficultés financières à la suite de son inscription de pôle emploi.

Il sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

M. [P] [U] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 19 janvier 2026 par décision mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société [M] [Y] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 24 février 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 672,71 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 8 avril 2025.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort du décompte actualisé versé aux débats que le locataire n’a pas repris le paiement intégral du loyer courant de sorte qu’il ne peut lui être accordé des délais de paiement pour apurer sa dette avec effet suspensif de la clause résolutoire.

Par conséquent, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de M. [P] [U] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

2. Sur la dette locative

La société [M] [Y] sollicite la condamnation de M. [P] [U] au paiement de la somme de 2417,38 euros.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 et 1728 du Code civil.

En application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, [M] [Y] verse aux débats et justifie sa demande en paiement de l’arriéré locatif en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire et un relevé de comptes actualisé établissant cet arriéré à la somme de 2 417,38 euros.

Au vu des justificatifs fournis, la créance de [M] [Y] est établie tant dans son principe que dans son montant, les frais de procédure ayant été expurgés.

S’agissant de la charge de la preuve des paiements libératoires qui pèse sur M. [P], force est de constater qu’aucun justificatif de nature à démontrer le paiement de la dette locative n’est produit aux débats et à la procédure.

D’ailleurs, ce dernier ne conteste pas devoir l’arriéré locatif qu’il explique, entre-autre, par une période financière difficile suite à une perte d’emploi.

Il convient par conséquent de condamner M. [P] [U], en application des stipulations du bail, à verser à la société [M] [Y] la somme de 2 417,38 euros au titre de l’arriéré locatif, charges et indemnités d’occupation impayés à la date du 13 octobre 2025, après déduction des frais de procédure, assorti des intérêts au taux legal.

3. Sur l’indemnité d’occupation

L’indemnité d’occupation vise à pallier le préjudice subi par l’occupation des personnes présentes dans les lieux sans droit ni titre.

Dans ce prolongement, l’indemnité d’occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien.

En l’espèce, en occupant sans droit ni titre les lieux loués depuis le 8 avril 2025, M. [P] cause un préjudice à la société [M] [Y] qui sera réparé par sa condamnation à une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers indexé et des charges, dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [P] [U], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 150 euros à la demande de la société [M] [Y] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l’assignation, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action de [M] [Y] ;

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 24 février 2025 n’a pas été réglée dans le délai de six semaines,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 28 mars 2024 entre la société [M] [Y], d’une part, et M. [P] [U], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 6] est résilié depuis le 8 avril 2025 par acquisition de la clause résolutoire,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [P] [U], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

En conséquence,

ORDONNE l’expulsion de M. [P] [U] et de celle de tous occupants de son chef tant du logement à usage d’habitation que des annexes avec, si besoin, le concours de la force publique et d’un serrurier ;

FIXE à compter de la résiliation du bail, l’indemnité mensuelle d’occupation sans droit ni titre due par M. [P] [U] au montant du loyer et des charges qui aurait été dus en l’absence de résiliation du bail, au besoin ;

CONDAMNE M. [P] [U] à verser à la société [M] [Y] ladite indemnité mensuelle à compter du mois de Novembre 2025 et jusqu’à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

CONDAMNE M. [P] [U] à payer à la société [M] [Y] la somme de 2417,38 euros (deux mille quatre cent dix-sept euros et trente-huit centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 13 octobre 2025 et DIT que cette somme portera intérêts au taux légal à concurrence de la somme de 672,71 euros à compter du commandement de payer en date du 24 février 2025 et à compter du présent jugement sur le surplus ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

CONDAMNE M. [P] [U] à payer à la société [M] [Y] la somme de 150 euros (cent cinquante euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [P] [U] aux entiers dépens ;

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 19 janvier 2026, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière Le Juge