N° Minute :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOURS

PREMIERE CHAMBRE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT RENDU LE 29 AVRIL 2025

N° RG 24/01482 – N° Portalis DBYF-W-B7I-JD4B

DEMANDERESSE

SCI FRANCE CULTURE

RCS de [Localité 14] n° 801 842 980, dont le siège social est sis [Adresse 9]

représentée par Maître Laurent LALOUM de la SCP REFERENS, avocats au barreau de BLOIS,

DÉFENDERESSE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4]

représenté par son syndic en exercice la SAS LEA SYNDIC (RCS de [Localité 13] n° 949 704 225), dont le siège social est sis [Adresse 2]

Non représenté

MAGISTRAT TENANT L’AUDIENCE :

V. GUEDJ, Vice-Présidente et F. DEVOUARD, Magistrat à titre temporaire, chargées du rapport, tenant toutes les deux l’audience en application de l’article 805 du Code de procédure civile, les avocats ne s’y étant pas opposés, V. GUEDJ et F. DEVOUARD en ont rendu compte à la collégialité.

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame V. GUEDJ, Vice-Présidente

Assesseur : Madame B. CHEVALIER, Vice-Présidente

Assesseur : Madame F. DEVOUARD, Magistrat à titre temporaire

assistées de C. FLAMAND, Greffier lors des débats et de V. AUGIS, Greffier lors du prononcé du jugement.

DÉBATS :

A l’audience publique du 25 Février 2025 avec indication que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 29 Avril 2025.

EXPOSE DU LITIGE :

La SCI France Culture a acquis par acte authentique du 3 juillet 2017, plusieurs lots de copropriété dépendants d’un ensemble immobilier sis à [Adresse 12] et les millièmes de copropriété y afférents.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] étant dépourvu de syndic, les copropriétaires ont été convoqués à une assemblée générale du 6 décembre 2023, à l’initiative de l’un d’entre eux, aux fins de désignation d’un syndic outre le vote de différentes autres résolutions.

Arguant de la nullité de cette convocation, la SCI France Culture, a saisi le tribunal judiciaire de Tours, par assignation du 22 février 2024, d’une demande, tendant à voir prononcer la nullité de l’assemblée générale du 6 décembre 2023 dans son ensemble et subsidiairement, la nullité des résolutions 1 à 4 et 6 à 17 outre la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 3.000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens.

A l’appui de sa demande elle soutient que :

— l’action engagée dans les délais légaux est recevable,

— la nullité de l’assemblée générale est encourue en raison de l’absence de convocation de la SCI FRANCE CULTURE. La convocation adressée à Madame [J] [H], cogérante de la SCI, qui n’est pas propriétaire dans cette copropriété, ne pouvait valoir convocation régulière de la personne morale.

— Subsidiairement, les résolutions autres que celles désignant le syndic doivent être annulées, dans la mesure où le pouvoir de convocation par un des copropriétaires d’une assemblée générale est limité à la désignation du syndic.

Le tribunal renvoie aux écritures des parties par application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile et de l’article 768 du Code de procédure civile pour un exposé plus amplement détaillé de leurs argumentaires, dont l’essentiel sera repris à l’occasion de l’examen des moyens et prétentions qui y sont articulés.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6], cité par acte remis à personne ayant déclaré être habilité à le recevoir, n’a pas constitué avocat.

La clôture a été prononcée le 05 décembre 2024 et l’affaire a été évoquée à l’audience du 25 février 2025.

MOTIVATION

1. Sur la demande de la SCI France Culture en annulation de l’assemblée générale du 6 décembre 2023

Il s’évince des dispositions de l’article 22 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis qui prévoit que chaque copropriétaire dispose d’un nombre de voix correspondant à sa quote-part de partie commune, que chaque copropriétaire est appelé à participer aux assemblées générales à proportion des droits qu’il détient.

L’article 17, alinéa 1, de la loi du 10 juillet 1965 précitée prévoit que : « Les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale des copropriétaires ».

L’article 9, alinéa 3 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, pris pour l’application de la loi du 10 juillet 1965, prévoit que la convocation à l’assemblée générale est notifiée au moins vingt et un jours avant la date de la réunion, à moins que le règlement de copropriété n’ait prévu un délai plus long.

Dès lors, en application de ces dispositions, l’absence de convocation régulière d’un copropriétaire, qui le prive de l’exercice de son droit de participation, suffit à entraîner la nullité des décisions de l’assemblée générale ; l’irrégularité résultant du défaut de convocation d’un copropriétaire n’étant pas susceptible d’être couverte.

Par ailleurs, dans les sociétés civiles, en application de l’article 1849 du code civil, le gérant engage la société par les actes entrant dans l’objet social. Il s’ensuit que la convocation doit être expressément adressée à son ou ses gérants, et que l’assemblée à laquelle une SCI copropriétaire n’a pas été convoquée doit être annulée, dès lors que les co-gérants n’ont pas été convoqués en cette qualité (Civ. 3ème, 12 décembre 2001, pourvoi n° 00-14.157).

En l’espèce, il ressort de l’acte d’acquisition de 2017, que le siège social de la SCI France Culture était [Adresse 10] RESTIGNE [Adresse 1]) adresse reprise dans l’assignation. La SCI France Culture était alors représentée par son gérant, M. [Z] [H].

La convocation à l’assemblée générale a été envoyée à Mme [J] [H], [Adresse 15] soit à une adresse différente de celle du siège social de la SCI France Culture, dont ni le Kbis ni les statuts à jour ne sont cependant versés aux débats.

En outre, la lettre de convocation du 20 octobre 2023 est adressée à madame [H], sans qu’il soit fait référence à sa qualité de gérante de la SCI France Culture.

La lecture du procès-verbal de l’assemblée générale du 06 décembre 2023, notifié à Mme [H], fait apparaître que sur la feuille de présence ne figure pas le nom de la SCI France Culture, mais celui de Mme [J] [H], alors que le nom d’une autre SCI, également copropriétaire du syndicat, figure sur la feuille de présence.

Il apparaît ainsi que Mme [H] n’a pas été convoquée en sa qualité de gérante de la SCI France Culture, mais en son nom personnel, de sorte que la SCI France Culture n’a pas été régulièrement convoquée à l’assemblée générale du 6 décembre 2023.

La convocation adressée à Mme [H], ne peut valablement suppléer celle manquante de ladite SCI.

Il convient, en conséquence, d’annuler l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis à [Adresse 11], tenue le 6 décembre 2023 et l’ensemble des décisions prises par cette assemblée générale.

2. Sur les demandes accessoires

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI FRANCE CULTURE les frais irrépétibles non compris dans les dépens qu’elle a été contrainte d’exposer dans le cadre du présent litige.

En conséquence, le syndicat de copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] sera condamné à lui payer la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Compte tenu de la solution du litige, la charge finale des dépens sera supportée par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6].

Il sera rappelé qu’en vertu de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

Annule l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 7], tenue le 6 décembre 2023 et l’ensemble des résolutions prises par cette assemblée ;

Condamne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] à payer à la SCI France Culture la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] aux dépens.

Ainsi fait, jugé et rendu par mise à disposition au Greffe les jour, mois et an que dessus.

LE GREFFIER,

V. AUGIS

LA PRÉSIDENTE,

V. GUEDJ