TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 8]

[Adresse 2]

[Adresse 7]

[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 24/04027 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TOIP

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 10 Mars 2025

[D] [K] ayant pour mandataire la SAS COMPTOIR IMMOBILIER-PATRIM dont le siège social est situé [Adresse 5]

C/

[X] [E]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 10 Mars 2025

à SCP VAYSSE-LACOSTE-AXISA

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Lundi 10 Mars 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Céline GARRIGUES, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Fanny ACHIGAR Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 10 Janvier 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEUR

M. [D] [K], demeurant [Localité 4]

représenté par Maître Florence VAYSSE-AXISA de la SCP VAYSSE-LACOSTE-AXISA, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

M. [X] [E], demeurant [Adresse 6]

non comparant, ni représenté

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 02 mars 2023 prenant effet au 8 mars 2023, Monsieur [D] [K] a donné à bail par l’intermédiaire de son mandataire SAS PATRIM à Monsieur [X] [E] un appartement à usage d’habitation (n°103) ainsi qu’un emplacement de parking (n°37) situés [Adresse 1] à [Localité 10] pour un loyer mensuel de 645 euros et une provision sur charges mensuelle de 45 euros.

Monsieur [D] [K] a fait signifier à Monsieur [X] [E] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire le 4 juin 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 2 octobre 2024, Monsieur [D] [K] a ensuite fait assigner Monsieur [X] [E] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 9] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire depuis le 5 août 2024, son expulsion immédiate et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique et sa condamnation au paiement :

— de la somme de 4.615,71 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers à la date de l’assignation, déduction éventuellement faite des provisions qui auraient pu être versées depuis le commandement de payer, ou augmentées des termes postérieurs restés également impayés jusqu’à la date de l’ordonnance,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, avec indexation, jusqu’à la libération effective du logement, soit la somme de 712,56 euros et si l’occupation devait se prolonger plus d’un an, l’indemnité d’occupation serait indexée sur l’Indice trimestriel des loyers (IRL) publié par l’INSEE s’il évolue à la hausse, l’indice de base étant le dernier indice paru à la date de l’ordonnance,

— d’une somme de 1.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens comprenant le coût du commandement de payer du 4 juin 2024 ainsi que tous autres dépens exposés au titre des mesures conservatoires mises en oeuvre pour sûreté de la créance objet de la procédure et des frais de l’exécution forcée.

A l’audience du 10 janvier 2025, Monsieur [D] [K], représenté par son conseil, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 8.178,51 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de janvier 2025 comprise.

Convoqué par acte de commissaire de justice signifié par remise à l’étude du commissaire de justice le 2 octobre 2024, Monsieur [X] [E] n’est ni présent ni représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, en l’absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 3 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, Monsieur [D] [K] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 5 juin 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 2 octobre 2024, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 02 mars 2023 prenant effet au 8 mars 2023 contient une clause résolutoire reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 2.972,98 euros a été signifié le 4 juin 2024, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Monsieur [X] [E] n’a effectué aucun règlement dans le délai de deux mois. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 5 août 2024.

Monsieur [X] [E] est depuis occupant sans droit ni titre.

En outre, aucun motif ne justifie de supprimer, ni même de réduire, le délai de deux mois laissé au défendeur pour partir volontairement après la délivrance du commandement de quitter les lieux. Au contraire, ce délai apparaît nécessaire à Monsieur [X] [E] pour organiser son départ et assurer son relogement. L’expulsion de Monsieur [X] [E] sera donc ordonnée, au besoin avec assistance d’un serrurier et de la force publique.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

Monsieur [D] [K] produit un décompte du 3 janvier 2025 démontrant que Monsieur [X] [E] reste devoir la somme de 8.178,51 euros, mensualité de janvier 2025 comprise.

Monsieur [X] [E] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Il sera ainsi condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 8.178,51 euros.

Monsieur [X] [E] sera également condamné au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 1er février 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l’arriéré d’indemnités d’occupation pour la période du 5 août 2024 au 31 janvier 2025 étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée. Cette indemnité d’occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, soit la somme de 712,56 euros étant précisé que si l’occupation devait se prolonger plus d’un an, l’indemnité d’occupation sera indexée sur l’indice IRL s’il évolue à la hausse, l’indice de base étant le dernier indice paru à date de la décision à intervenir.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [X] [E], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Cependant, Monsieur [D] [K] sera débouté de sa demande au titre des autre dépens exposés concernant des mesures conservatoires mises en oeuvre pour sûreté de la créance objet de la procédure et des frais de l’exécution forcée, lesquels restent hypothétiques à ce stade.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [D] [K], Monsieur [X] [E] sera condamné à lui verser une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 02 mars 2023 prenant effet au 8 mars 2023 entre Monsieur [D] [K] et Monsieur [X] [E] concernant un appartement à usage d’habitation (n°103) ainsi qu’un emplacement de parking (n°37) situés [Adresse 1] à [Localité 10] sont réunies à la date du 5 août 2024 ;

DEBOUTONS Monsieur [D] [K] de sa demande de suppression et de réduction du délai de deux mois prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [X] [E] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [X] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Monsieur [D] [K] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS Monsieur [X] [E] à verser à Monsieur [D] [K] à titre provisionnel la somme de 8.178,51 euros (décompte arrêté au 3 janvier 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois de janvier 2025 comprise) ;

CONDAMNONS Monsieur [X] [E] à payer à Monsieur [D] [K] à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er février 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi, soit la somme de 712,56 euros, indemnité d’occupation qui sera indexée, si l’occupation devait se prolonger plus d’un an sur l’indice IRL s’il évolue à la hausse, l’indice de base étant le dernier indice paru à date de la décision à intervenir. ;

CONDAMNONS Monsieur [X] [E] à verser à Monsieur [D] [K] une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [X] [E] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

DEBOUTONS Monsieur [D] [K] de sa demande concernant les dépens exposés au titre des mesures conservatoires mises en oeuvre pour sûreté de la créance objet de la procédure et des frais de l’exécution forcée ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

La greffière, Le juge,