MINUTE N°

N° RG 24/00579 – N° Portalis DB22-W-B7I-SNAH

S.D.C. de la Résidence [Localité 8] 1, sis [Adresse 2] [Adresse 3]

C/

Monsieur [J] [U]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

[Adresse 4]

[Adresse 9]

[Localité 7]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 11 Juillet 2025

DEMANDEUR :

Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Localité 8] 1, sis [Adresse 1] et [Adresse 3], représentée par son syndic FONCIA LVM SAS, représentée par son représentant légal, immatriculée au R.C.S. de [Localité 11] sous le numéro B 304 970 726 – dont le siège social est sis [Adresse 5]

Représentée par Maître Christel THILLOU DUPUIS, avocat du Barreau du VAL D’OISE, substituée par Maître Alice THEVENARD, avocat au barreau de PARIS

d’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [J] [U] – demeurant [Adresse 12]

Non comparant, ni représenté

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Christine CAMPISTRON, vice-présidente

Greffier : Victor ANTONY

En présence de : [M] [X], greffière stagiaire

Copies délivrées le :

1 copie exécutoire à : Maître Christel THILLOU DUPUIS

1 copie certifiée conforme à : Monsieur [J] [U]

PROCEDURE

Monsieur [J] [U] est propriétaire des lots 189 et 203 dépendant de la copropriété Résidence [Localité 8] 1 sise [Adresse 6] à [Localité 10] représentée par son syndic la société FONCIA LVM SAS.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, pris en la personne de son syndic, la société FONCIA LVM SAS a, par acte de commissaire de justice en date du 18 septembre 2024, fait assigner Monsieur [J] [U] devant le tribunal de proximité de Saint-Germain-en-Laye aux fins de le voir condamner au paiement des sommes suivantes:

-4.772,14 euros au titre des charges, travaux de copropriété impayés arrêtés au 03 juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 21 août 2023, et dire que les intérêts seront capitalisés conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil,

-249,25€ au titre des frais de recouvrement,

-1.000,00 euros à titre de dommages et intérêts,

-1.000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— aux entiers dépens,

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

A l’audience de ce jour, seul le conseil du syndicat des propriétaires est présent.

Il maintient les prétentions figurant dans l’assignation et indique, à titre informatif, que la dette est en hausse pour s’élever à la somme de 7.103,01 euros selon décompte arrêté au 01 avril 2025.

Monsieur [J] [U] ayant été cité régulièrement par acte remis à étude, il sera statué par jugement réputé contradictoire

L’affaire a été mise en délibéré au 11 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

— Sur l’arriéré de charges de copropriété et de fonds travaux échus:

Il résulte de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux la cotisation proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale, et la notification des procès- verbaux d’assemblée générale aux copropriétaires absents, rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

— la matrice cadastrale démontrant que Monsieur [J] [U] est propriétaire des lots pour lesquels des charges sont impayées,

— les appels individuels de charges et travaux du 1 er trimestre 2023 au 3ème trimestre 2024,

— les notifications des procès-verbaux de l’assemblée générale en date des 05 juillet 2023 et 16 mai 2024 portant approbation des comptes de l’exercice écoulé, du budget prévisionnel de l’exercice suivant et adoption de travaux,

— le décompte de la créance arrêtée au 03 juillet 2024 pour la période du 1er janvier 2023 au 01 juillet 2024,

— les courriers de mise en demeure et de realnce du 21 août 2023 et 11 septembre 2023,

— la sommation de payer signifiée par commissaire de justice du 23 octobre par signification à étude,

— le contrat de syndic,

Il ressort de ces documents que Monsieur [J] [U] reste devoir la somme de 4.772,14 euros au titre de charges de copropriété et de cotisations de fonds travaux suivant arrêté du compte au 03 juillet 2024, provision du troisième trimestre 2024 inclus.

Il sera donc condamné au paiement de cette somme.

La preuve de l’envoi en recommandé du courrier de mise en demeure du 21 août 2023 n’étant pas fournie, la somme de 4.772,14 euros ne produira pas intérêt au taux légal à compter du 21 août 2023 comme demandé.

La demande de capitalisation des intérêts devenant sans objet, elle est rejetée.

— Sur les frais de recouvrement:

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Il a été produit la sommation de payer du 23 octobre 2023.

Ces frais de 144,19€ qui sont justifiés sont à imputer au défendeur.

Il a été justifié de l’envoi de la lettre de mise en demeure du 21 août 2023 et de la relance après mise en demeure du 11 septembre 2023.

Conformément à la tarification du contrat de syndic, les frais de relance de la mise en demeure sont retenus à leur hauteur de 42,50€.

En revanche, les frais de la lettre de mise en demeure son rejetés, aucun accusé de réception n’étant produits et l’envoi d’un courrier simple n’étant pas prévu en terme de tarification dans le contrat de syndic.

Ainsi, au titre des frais de recouvrement, Monsieur [J] [U] est condamné au paiment de la somme de 186,69€.

— Sur les dommages-intérêts :

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Le syndicat des copropriétaires invoque une fragilisation sérieuse de la trésorerie et sa désorganisation causées par les impayés de charges en dépit des relances amiables du syndic.

Or, il apparaît que ces alléguations ne sont étayées par aucun élément.

En conséquence, l’existence d’un préjudice indépendant du retard de paiement n’étant pas démontré, le syndicat des copropriétaires sera débouté de cette demande.

— Sur les demandes accessoires

Monsieur [J] [U], partie perdante, sera condamné au paiement des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il paraît inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires de l’immeuble supporter la charge des frais non compris dans les dépens qu’il a pu exposer. Une indemnité de 600,00 euros lui sera allouée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé, par ailleurs, que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant , par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [J] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Localité 8] 1 représenté par son syndic la société FONCIA LVM SAS les sommes de:

—  4.772,14 euros au titre des charges de copropriété, de cotisations de fonds travaux impayés suivant arrêté de compte au 03 juillet 2024, provision du troisième trimestre 2024 inclus, et rejette la demande d’ application de l’intérêt au taux légal à compter du 21 août 2023 ainsi que la demande de capitalisation des intérêts,

—  186, 69€ au titre des frais de recouvrement,

—  600, 00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— les dépens de l’instance,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Localité 8] 1 représenté par son syndic la société FONCIA LVM SAS de sa demande de condamnation au paiement de dommages et intérêts,

REJETTE toute autre demande,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit,

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal de proximité, le 11 juillet 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Christine CAMPISTRON, vice-présidente et par Monsieur Victor ANTONY, greffier.

LE GREFFIER LE JUGE