N° RG 24/04046 – N° Portalis DB2E-W-B7I-MXJI

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

minute n°

N° RG 24/04046 – N° Portalis DB2E-W-B7I-MXJI

Copie exec. aux Avocats :

M^e Stéphanie BOEUF

M^e Nicolas DELEAU

Le

Le Greffier

M^e Stéphanie BOEUF

M^e Nicolas DELEAU

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

JUGEMENT du 23 Septembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

— Juge Unique : Florence VANNIER, Vice-Président

— Greffier : Audrey TESSIER,

DÉBATS :

à l’audience publique du 27 Mai 2025 à l’issue de laquelle le Président a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 23 Septembre 2025.

JUGEMENT :

— déposé au greffe le 23 Septembre 2025

— Contradictoire et en premier ressort,

— signé par Florence VANNIER, Président et par Audrey TESSIER, Greffier

DEMANDERESSE :

Syndicat de copropriété [Adresse 5], immatriculé sous le SIREN 382.943.439. agissant par son représentant la société HEBDING IMMOBILIER inscrite au RCS de [Localité 7] sous le n° 484.303.862. ayant son siège social [Adresse 1], représentée par son représentant légal audit siège

[Adresse 3]

[Localité 6]

représentée par M^e Nicolas DELEAU, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 152

DÉFENDERESSE :

S.A.S. FONCIA ALSACE BOURGOGNE FRANCHE COMTE, inscrite au RCS de [Localité 7] sous le n° 678.501.172. représentée par son représentant légal audit siège

[Adresse 2]

[Localité 6]

représentée par M^e Stéphanie BOEUF, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 111

Vu le dossier de la procédure enregistrée sous le N° RG 24/4046 ;

Vu l’assignation délivrée le 28 juillet 2023, à la SAS FONCIA ALSACE BOURGOGNE FRANCHE COMTE, à la requête du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] STRASBOURG ainsi que ses dernières écritures datées du 11 décembre 2024 et tendant à ce que le présent Tribunal :

— condamne la défenderesse à lui payer :

* une somme de 4.056 € augmentée des intérêts au taux légal à compter du 26 janvier 2023

* une somme de 14.720,34 € augmentée des intérêts au taux légal à compter du 11 octobre 2022

— pour ces deux sommes, ordonne la capitalisation des intérêts

— condamne la SAS FONCIA ALSACE BOURGOGNE FRANCHE-COMTE à lui payer :

* une somme de 1.500 €, à titre de dommages-intérêts, pour les fautes commises

* une somme de 1.500 €, pour la transmission tardive des documents de la copropriété

— la condamne aux dépens ainsi qu’au paiement d’une indemnité de 3.000 € par application des dispositions de l’art. 700 du Code de procédure civile

— ordonne l’exécution provisoire ;

Vu les dernières conclusions de la SAS FONCIA ALSACE BOURGOGNE FRANCHE-COMTE, datées du 7 février 2025 et tendant à ce que la juridiction :

— déboute le demandeur de toutes ses prétentions

— le condamne aux dépens ainsi qu’au paiement d’une somme de 3.000 € au titre des frais irrépétibles

— dise n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir à son profit ;

Vu l’ordonnance de clôture en date du 25 mars 2025 ;

MOTIFS

Attendu qu’il est constant que :

— la SAS FONCIA ALSACE BOURGOGNE FRANCHE-COMTE a été le syndic de la copropriété de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 7]

— le 11 octobre 2022, elle a été remplacée par la société HEBDING IMMOBILIER

— dans le cadre de la présente instance, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 7], faisant valoir que la SAS FONCIA ALSACE BOURGOGNE FRANCHE-COMTE n’a pas exécuté dans des conditions satisfaisantes le mandat qui lui avait été confié, qu’elle n’a que très tardivement et partiellement transmis à son nouveau syndic la documentation de la copropriété et que les manquements commis par elle lui ont notamment causé divers préjudices, en sollicite la réparation et spécialement la condamnation de la défenderesse à lui payer la somme de 14.720,34 € représentant des honoraires perçus sans contrepartie réelle

— de son côté, la SAS FONCIA ALSACE BOURGOGNE FRANCHE-COMTE nie s’être rendue coupable de la moindre faute, considère que le lien de causalité entre les fautes et les préjudices allégués n’est en tout état de cause pas démontré et soutient que la réalité de ces préjudices n’est pas d’avantage établie ;

Attendu qu’aux termes des art. 1103, 1231-1 et 1992 du Code civil et 18 de la loi du 10 juillet 1965 :

— les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits

— le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages-intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure

— le mandataire répond non seulement du dol mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion

— le syndic est notamment chargé :

* d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien, et en cas d’urgence, de faire procéder, de sa propre initiative, à l’exécution des travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci

* d’assurer la conservation des archives relatives au syndicat des copropriétaires

* d’assurer la gestion comptable et financière du syndicat des copropriétaires et dans ce cadre, d’établir le budget prévisionnel, les comptes du syndicat des copropriétaires et leurs annexes et de les soumettre au vote de l’assemblée générale

— le syndic est seul responsable de sa gestion et ne peut se faire substituer ;

Qu’en vertu de l’art. 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 :

— en cas de changement de syndic, l’ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai de 15 jours à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, les références des comptes bancaires du syndicat des copropriétaires et les coordonnées de la banque

— il remet dans le délai d’un mois à compter de la même date, l’ensemble des documents et archives du syndicat des copropriétaires ainsi que, le cas échéant, l’ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble dans un format téléchargeable et imprimable

— dans le délai de 2 mois suivant l’expiration du délai mentionné ci-dessus, l’ancien syndic est tenu de fournir au nouveau syndic l’état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat, après apurement et clôture ;

Attendu qu’en outre, en l’absence de tout contrat, et en vertu de l’art. 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ;

Attendu que pour être engagées, tant la responsabilité contractuelle que la responsabilité délictuelle d’une personne supposent que soit rapportée la preuve d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre la première et le second ;

Attendu qu’au cas d’espèce, il résulte des pièces produites par le demandeur que :

— à la fin de l’été 2022, les copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 7] ont été invités à participer à une assemblée générale ayant pour ordre du jour la désignation, en qualité de syndic, de la société HEBDING IMMOBILIER

— la convocation mentionnait :

* d’une part, que la SAS FONCIA ALSACE BOURGOGNE FRANCHE-COMTE, dont le contrat de syndic était arrivé à échéance le 31 décembre 2020, n’avait pu légalement convoquer une assemblée générale pour le 12 septembre 2022

* d’autre part, que dès la nomination du nouveau syndic, il conviendrait de valider les comptes de 2019, 2020 et 2021, de réaliser les travaux urgents non exécutés et en particulier ceux induits par des « fuites toitures » et de « décider une position contentieuse ou non pour la carence et les négligences de Foncia »

— le 11 octobre 2022, la société HEBDING IMMOBILIER a été nommée syndic de la copropriété avec effet immédiat

— dès le 14 octobre 2022, la société HEBDING IMMOBILIER a pris contact avec la SAS FONCIA ALSACE BOURGOGNE FRANCHE-COMTE pour lui réclamer « les éléments concernant l’immeuble »

— le 22 novembre 2022, l’une de ses employées a envoyé à la SAS FONCIA ALSACE BOURGOGNE FRANCHE-COMTE un message électronique dans lequel :

* elle déclarait reprendre la comptabilité de la copropriété

* elle constatait, sauf erreur, que ses collègues n’avaient obtenu d’elle que peu d’éléments

* elle affirmait ne disposer :

° d’aucun procès-verbal d’assemblée générale validant les comptes 2019, 2020 et 2021 malgré la comptabilisation de la régularisation d’exercice

° d’aucune facture et d’aucun extrait bancaire en rapport avec cette période alors même qu’elle se trouvait dans l’obligation de reprendre la comptabilité depuis le 1er janvier 2019

* elle sollicitait, dans un premier temps, l’envoi des grands livres 2019, 2020 et 2021

* elle l’invitait à les lui faire parvenir par retour de mail ou via un lien de téléchargement

— le 14 décembre 2022, une autre employée de la société HEBDING IMMOBILIER :

° a demandé à la SAS FONCIA ALSACE BOURGOGNE FRANCHE-COMTE de lui transmettre, au plus tard le 16 décembre 2022, un certain nombre de documents parmi lesquels :

* 10 ans de factures comptables

* 10 ans d’extraits bancaires

* les décomptes annuels des copropriétaires de 2018 à 2021

* les appels de fonds émis entre 2019 et 2022

° s’est déclarée « disponible pour récupérer les éléments » à l’agence FONCIA et a menacé celle-ci d’une mise en demeure

— le 23 décembre 2022, la société HEBDING IMMOBILIER a envoyé un e-mail complémentaire à la SAS FONCIA ALSACE BOURGOGNE FRANCHE-COMTE pour :

* relever qu’elle essayait « désespérément » d’obtenir d’elle la communication des documents de la copropriété et se plaindre de ce que ses messages restaient sans retour

* l’inviter à lui répondre très rapidement pour lui permettre de rattraper les 3 années de retard comptable de cette copropriété

— en décembre 2022 toujours, la société HEBDING IMMOBILIER a pris l’initiative de contacter elle-même les cocontractants de la copropriété pour obtenir des factures manquantes

— le 20 janvier 2023, elle a, une nouvelle fois, demandé à la SAS FONCIA ALSACE BOURGOGNE FRANCHE-COMTE toutes ses factures d’honoraires depuis le 1er janvier 2019 ainsi que toutes les factures émises depuis cette date, la comptabilité devant être reprise en l’absence d’approbation des comptes depuis 2019

— enfin, le 26 janvier 2023, elle lui a adressé une mise en demeure motivée par le fait qu’il lui manquait encore de nombreux contrats, archives et factures et l’a informée de ce qu’elle avait dû facturer à la copropriété 52 heures de travail passées à reconstituer les comptes et à appeler les fournisseurs ainsi que la banque

— ce même jour, elle a effectivement présenté à la copropriété une facture d’un montant de 4.056 € TTC pour une « reprise comptable depuis le 01/01/2019 »

— comme le démontre le procès-verbal du 16 mars 2023, complété manuellement et signé par le président, le scrutateur et la secrétaire, lors de l’assemblée générale qui s’est réunie à cette date, les copropriétaires ont :

* approuvé les comptes des exercices 2019, 2020, 2021 et 2022 « sous réserve », pour ces 4 années, des honoraires du syndic FONCIA « du fait de la non réalisation de leur prestation … et du préjudice occasionné à la copropriété »

* refusé de donner quitus au syndic pour sa gestion des exercices 2019 à 2022 ;

Attendu que de son côté, la défenderesse produit :

— la preuve de l’envoi, en janvier 2023, d’un pdf comportant des pièces relatives à la copropriété du [Adresse 3] à [Localité 7], à la société HEBDING IMMOBILIER

— des relevés généraux des dépenses pour 2020 et 2021, des comptes de gestion pour 2020 à 2022, des relevés de charges de copropriété pour 2019 et 2020, des appels de provisions pour 2020, 2021 et 2022

— des pièces prouvant qu’elle a fait procéder, en 2021, à une évaluation des risques professionnels avec une employée de la copropriété, commandé des plaquettes en 2022, adressé commandement et sommation de payer à un copropriétaire défaillant en 2021-2022 et géré un sinistre « dégât des eaux » entre septembre 2021 et septembre 2022 ;

Attendu que la défenderesse reconnaît par ailleurs que le mandat qui lui avait été confié par le syndicat des copropriétaires est arrivé à échéance le 31 décembre 2020 ;

Attendu qu’il ressort de ces éléments que la SAS FONCIA ALSACE BOURGOGNE FRANCHE-COMTE s’est rendue coupable de fautes contractuelles d’abord puis délictuelles :

— en omettant de convoquer des assemblées générales afin d’approbation des comptes de la copropriété entre 2019 et 2020

— en poursuivant une certaine forme d’action entre 2021 et 2022 sans plus disposer d’aucun mandat

— en transmettant au nouveau syndic de la copropriété, avec retard et partiellement, les documents et informations dont celui-ci avait besoin pour assurer la gestion de l’immeuble ;

Attendu que pour la période allant du 1er janvier 2019 au 31 décembre 2020, la défenderesse a perçu des honoraires d’un montant total de ( 3.750 + 3.871,88 = ) 7.621,88 € ;

Que dans la mesure où pendant ladite période, elle n’a qu’imparfaitement rempli sa mission, elle sera condamnée à rembourser au demandeur une somme de 1905,47 € représentant le quart de sa rémunération, à titre de dommages-intérêts ;

Attendu qu’un syndic qui agit sans disposer d’un mandat valablement obtenu préalablement à l’accomplissement de sa mission commet une faute qui le prive de tout droit à rémunération ;

Qu’en conséquence, la SAS FONCIA ALSACE BOURGOGNE FRANCHE-COMTE sera condamnée à rembourser au syndicat des copropriétaires demandeur la somme totale de ( 3.871,88 + 3.226,58 = ) 7.098,46 € qu’elle a obtenue de lui alors même qu’elle ne pouvait y prétendre, ceci, à titre de dommages-intérêts ;

Attendu qu’il est suffisamment établi que le manque de sérieux qui a caractérisé la gestion de la SAS FONCIA ALSACE BOURGOGNE FRANCHE-COMTE tant pendant la période où elle disposait d’un mandat que postérieurement puis lorsqu’elle a été remplacée et qu’il lui a été demandé de transmettre les informations nécessaires à la société HEBDING IMMOBILIER pour accomplir sa mission, a conduit le nouveau syndic à devoir exposer des frais de recherche comptable qui ont été inévitablement facturés au syndicat des copropriétaires à hauteur de 4.056 € ;

Que le règlement de cette somme constitue pour le demandeur un préjudice qui sera réparé par la condamnation de la défenderesse à lui payer ledit montant ;

Attendu que la transmission tardive et incomplète des documents par la SAS FONCIA ALSACE BOURGOGNE FRANCHE-COMTE à la société HEBDING IMMOBILIER a inévitablement troublé la gestion de l’immeuble et généré, pour la collectivité, un préjudice qui sera évalué à la somme de 1.000 € ;

Qu’en l’absence de justification d’autres éléments de préjudice, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande tendant à l’octroi d’une somme complémentaire de 1.500 € ;

Attendu que comme il est de règle en la matière, toutes les sommes qui sont allouées au syndicat des copropriétaires demandeur, à titre de dommages-intérêts, porteront intérêts au taux légal à compter de ce jour;

Que rien ne s’oppose à ce que lesdits intérêts se capitalisent dans les conditions prévues à l’art. 1343-2 du Code civil ;

Attendu que partie perdante, la SAS FONCIA ALSACE BOURGOGNE FRANCHE-COMTE sera condamnée aux entiers dépens ainsi qu’au paiement, par application des dispositions de l’art. 700 du Code de procédure civile, d’une indemnité de 2.000 € ;

Qu’il convient enfin de rappeler que par application de l’art. 514 du Code de procédure civile, le présent jugement est de droit exécutoire par provision ;

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement mis à disposition par le greffe, contradictoire et en premier ressort:

— CONDAMNE la SAS FONCIA ALSACE BOURGOGNE FRANCHE-COMTE à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 7], à titre de dommages-intérêts :

* la somme de 1905,47 €

* celle de 7.098,46 €

* celle de 4.056 €

* celle de 1.000 €, toutes ces sommes devant porter intérêts au taux légal à compter de ce jour

— ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les conditions prévues à l’art. 1343-2 du Code civil

— DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 7] de ses demandes indemnitaires complémentaires

— CONDAMNE la SAS FONCIA ALSACE BOURGOGNE FRANCHE-COMTE aux entiers dépens

— CONDAMNE la SAS FONCIA ALSACE BOURGOGNE FRANCHE-COMTE à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 7] une indemnité de 2.000 € au titre des frais irrépétibles

— RAPPELLE que le présent jugement est de droit exécutoire par provision.

Le Greffier Le Président

Audrey TESSIER Florence VANNIER