TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Localité 1]

NAC: 5AZ

N° RG 24/02008

N° Portalis DBX4-W-B7I-S6CV

JUGEMENT

MINUTE N°B25/

DU : 22 Juillet 2025

[J] [R] épouse [Y]

[P] [Y]

C/

S.C.I. ATITIRANGI, représentée par Monsieur [X] [W] et Madame [I] [C]

Copie revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 22 Juillet 2025

à M^e Lucie KORCHIA et la SCI ATITIRANGI

Copie certifiée conforme délivrée

à toutes les parties le 22/07/25

JUGEMENT

Le Mardi 22 Juillet 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Céline GARRIGUES, Vice Présidente, au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection statuant en matière civile, assistée de Coralie POTHIN Greffier, lors des débats et Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 22 Mai 2025, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEURS

Madame [J] [R] épouse [Y],

[Adresse 3]

[Localité 1]

représentée par M^e Lucie KORCHIA, avocat au barreau de TOULOUSE

Monsieur [P] [Y],

[Adresse 3]

[Localité 1]

représenté par M^e Lucie KORCHIA, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSE

La S.C.I. ATITIRANGI, représentée par Monsieur [X] [W] et Madame [I] [C],

dont le siège social est sis [Adresse 6]

[Localité 2]

représentée par Monsieur [X] [W], gérant

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 17 septembre 2021, la SCI ATITIRANGI a consenti un bail à usage d’habitation à Madame [J] [R] épouse [Y] et Monsieur [P] [Y] pour une maison située [Adresse 4] moyennant un loyer de 1500€ provision sur charges non comprises.

Un dépôt de garantie de 1500€ a été versé le 16 septembre 2021.

Le 15 mai 2023, un état des lieux de sortie contradictoire a été réalisé.

La SCI ATITIRANGI a restitué la somme de 374,91€ déduction faite de la somme de 105,09€ au titre de la régularisation des charges et de la somme de 1020€ retenue au titre de la « remise en état du logement suite à l’état des lieux de sortie ».

Par courrier du 20 juin 2023, les époux [Y] contestaient auprès de leur bailleur cette retenue au titre de la remise en état et sollicitaient la restitution de cette somme. En vain.

Les époux [Y] saisissaient la Commission départementale de conciliation qui rendait un avis le 19 octobre 2023 aux termes duquel elle relevait que la somme de 1020€ avait été retenue dans un premier temps sans justificatif puis selon une facture du 25 mai 2023 ne correspondant pas à la somme réclamée et invitait le bailleur à produire d’une part un justificatif pour les postes spécifiques mentionnés sur l’état des lieux de sortie la mention « nettoyage à finaliser » étant trop imprécise quant à la nature des postes imputés aux locataires et d’autre part un nouveau décompte.

Une tentative de conciliation était menée à l’initiative des époux [Y] et un constat de carence était dressé le 19 mars 2024.

Madame [J] [R] épouse [Y] et Monsieur [P] [Y] ont finalement saisi le juge des contentieux de la protection de Toulouse, par requête reçue le 10 avril 2024, afin d’obtenir la condamnation de la SCI ATITIRANGI à payer restituer la somme de 1020€ outre les pénalités de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 soit 150€ par mois de retard depuis juillet 2023.

Après plusieurs renvois à la demande des parties, l’affaire était retenue et plaidée à l’audience du 22 mai 2025.

Madame [J] [R] épouse [Y] et Monsieur [P] [Y], représentés par leur conseil, sollicitent la condamnation de la SCI ATITIRANGI au paiement des sommes de :

1020€ au titre du dépôt de garantie indûment retenu,la majoration de cette somme à compter du 15 juin 2023 de 10% du loyer soit 150€ par mois pendant 23 mois, soit 3450€, à parfaire au jour du jugement,500€ à titre de dommages et intérêts,1800 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens.

S’agissant des dommages et intérêts ils font valoir la mauvaise foi du bailleur. Ils s’opposent par ailleurs aux demandes reconventionnelles qu’ils estiment injustifiées et infondées.

La SCI ATITIRANGI, représentée par Monsieur [X] [W], sollicite de :

débouter Madame [R] de l’intégralité de ses demandesà titre reconventionnel condamner Madame [R] au paiement des sommes de* 4500€ au titre de la perte de chance de percevoir des loyers,

* 1038,30€ au titre du préjudice économique,

* 2000€ au titre du préjudice moral d’anxiété

en tout état de cause condamner Madame [R] au paiement de la somme de 2000€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens.

Au soutien de sa défense, elle fait valoir que la retenue du dépôt de garantie était justifié dans la mesure où la maison a été rendue dans un état de saleté nécessitant de faire intervenir une société de nettoyage qui a établi une facture de 900€ et où elle a dû également faire des réparations suite aux dégradations.

S’agissant de ces demandes reconventionnelles, elle fait valoir sur le fondement de l’article 1240 du code civil la perte de chance de percevoir des loyers du 15 mai 2023 au 15 août 2023 temps nécessaire à la remise en état du bien et pour trouver un nouveau locataire. Par ailleurs, il sollicite un préjudice économique lié à l’achat du matériel pour les réparations (588,30€) outre le coût du nettoyage resté à sa charge. Le préjudice moral et d’anxiété provient des changements de comportement de Madame [R] envers Madame [C], représentante de la SCI, celle-ci ayant pu être agressive et de l’introduction sans son accord dans le garage de la maison mitoyenne.

La date du délibéré a été fixée au 22 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la condamnation au paiement des travaux

En vertu de l’article 1353 du code civil « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 « Le locataire est obligé :

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l’article L411-2 du code de la construction et de l’habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l’état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées ».

En vertu de l’article 1732 du Code civil, les locataires sont tenu de prendre à sa charge les dégradations intervenues pendant la location ainsi que les réparations locatives.

Il en résulte que les locataires sont tenus des réparations locatives qui leur sont imputables, qui excèdent celles qui résultent de l’usure et de la vétusté et qui ne résultent pas d’un usage normal des lieux. Les locataires sont ainsi dispensés de remettre à neuf les peintures, moquettes et autres papiers peints muraux en état d’usage après des années d’occupation.

Cependant, si les locataire répondent des dégradations qui arrivent pendant la jouissance du bien loué encore faut-il que le bailleur établisse l’existence de ces dégradations.

En l’espèce, le bailleur produit un état des lieux d’entrée contradictoire en date du 17 septembre 2021 ainsi qu’un état des lieux de sortie établi de façon contradictoire par le bailleur le 15 mai 2023.

Compte tenu du temps d’occupation des lieux pendant moins de deux années, la vétusté ne peut être retenue.

L’état des lieux d’entrée contradictoire versé aux débats mentionne des pièces et équipements en bon état ou très bon état.

L’état des lieux de sortie mentionne à la fin du document s’agissant de l’état du ménage « à finaliser » et les seuls éléments se rapportant à une éventuelle saleté du logement sont les mentions « à récurer » s’agissant du four, « à nettoyer » concernant deux miroirs de salles de bain, « à récurer » s’agissant de certains éléments de la salle de bain côté est (colonne de douche, porte-savon, murs de la douche).

Il y a également la mention « à récurer » dans la salle de bain côté ouest, mais cette mention figure sous l’indication porte-savon, sans que les autres éléments soient annotés de la même manière, de sorte qu’il sera considéré que cela ne concerne que cet élément et ce d’autant plus que l’ensemble du mobilier est décrit comme étant dans le même état (bon état) que lors de l’état des lieux d’entrée.

Il résulte donc de la comparaison entre ces états des lieux d’entrée et de sortie que le logement n’a pas été rendu dans un état de saleté généralisé ou d’une ampleur qui nécessitait un nettoyage important de tout l’appartement mais seulement de certains éléments ce que ne contestent d’ailleurs pas les locataires qui estiment cependant que le montant réclamé au titre du ménage est disproportionné et comprend des postes injustifiés.

Le bailleur verse en effet une facture du 25 mai 2023 d’un montant de 900€ qui vise notamment « le dépoussiérage luminaires et appliques, meubles et encadrements de portes, le nettoyage insectes et traces diverses, le nettoyage résidus de colle, scotch et moustiquaire extérieur, le nettoyage toiles d’araignées, le nettoyage siphons et bondes, le nettoyage sol mécanique ». Or ces éléments à nettoyer n’apparaissent pas comme décrits à nettoyer ou sales dans l’état des lieux de sortie, de sorte que les sommes demandées à ce titre n’apparaissent pas justifiées, aucun désordre n’étant démontré. Aucune somme ne sera donc indemnisée à ce titre.

Dans cette facture est également mentionné le nettoyage complet de la cuisine dont le four alors que seul le four est mentionné comme à récurer dans l’état des lieux de sortie, ce qui signifie qu’une partie des sommes réclamées à ce titre n’est pas justifiée. En outre, la facture ne détaille pas la somme due sur ce poste de nettoyage de sorte que seule la somme de 20€ sera retenue pour le nettoyage du four.

S’agissant du récurage complet des deux salles de bain, il apparaît partiellement justifié dans la mesure où il a été vu que pour l’une des salles de bain le nettoyage ne concernait que le porte savon. Là encore à défaut de précision sur la somme correspondant à ce poste de nettoyage, seule la somme de 80€ sera retenue.

S’agissant du nettoyage vitres et miroir qui concerne en réalité deux miroirs de salle de bain, la somme de 10€ sera retenue.

Le bailleur fait également mention dans le document « remise en état du logement suite à l’état des lieux de sortie » de sommes retenues au titre de désordres qui n’apparaissent pas dans l’état des lieux de sortie. Il en est ainsi du démontage, repassage et réinstallation des rideaux,, nettoyage poubelle, nettoyage résidus de colle, réparation tablette, nettoyage seuil et remise en place, alors que rien n’est mentionné à ce titre dans l’état des lieux de sortie. Aucune somme n’est donc due à ce titre.

Dans ce document est également mentionnée la réparation d’impacts sur les murs et sur les radiateurs, ainsi que le démontage, réparation et remontage d’un rideau abîmé désordre qui figurent bien dans l’état des lieux de sortie et qui ne peuvent être assimilés à une usure normale. Le bailleur a évalué dans un premier temps à 240€ la somme pour la réparations des impactes (180+60) et 150€ la réparation du rideau. Puis il a fourni des tickets de caisse de l’enseigne Leroy Merlin correspondant à divers matériaux qui ne correspondent parfois pas à des postes retenus à la charge des locataires et comporte une quantité de 30 litres de peintures et 10 litres de couche universelle qui n’apparaissent pas justifiées dans leur quantité. A défaut de facture probante ou de devis sur la réparation de ces éléments, la somme de 100€ sera retenue.

Ainsi, au regard des document produits et de la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie, le tribunal dispose des éléments suffisants pour chiffrer le nettoyage du logement à la somme de 210 € que les époux [Y] seront condamnés à payer au titre des réparations locatives.

Sur la restitution du dépôt de garantie

En application des articles 3, 22 et 25-6 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.

Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

Le montant de ce dépôt de garantie ne porte pas intérêt au bénéfice du locataire. Il ne doit faire l’objet d’aucune révision durant l’exécution du contrat de location, éventuellement renouvelé.

A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile. En cas de mutation à titre gratuit ou onéreux des locaux loués, la restitution du dépôt de garantie incombe au nouveau bailleur. Toute convention contraire n’a d’effet qu’entre les parties à la mutation.

En l’espèce, l’obligation de restituer le dépôt de garantie n’a pas été remplie mais les locataires restent redevables des réparations locatives évoquées ci-avant.

Par conséquent, la SCI ATITIRANGI ayant conservé partiellement le montant du dépôt de garantie, ils ne sont plus redevables par voie de compensation que de la somme de 810 € (1020 – 210).

Sur la demande de majoration pour non restitution de dépôt de garantie

La conservation de dépôt de garantie par la SCI ATITIRANGI apparaissant partiellement justifiée, les époux [Y] seront donc déboutés de leur demande de pénalité.

Sur la demande indemnitaire des époux [Y]

Au regard des développements précédents, la conservation du dépôt de garantie n’était que partiellement injustifiée et il convient de relever que l’exercice d’une action en justice constitue en principe un droit et ne dégénère en abus qu’en cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol.

Or, en l’espèce, la preuve d’une faute, de la mauvaise foi ou de l’intention de nuire de la SCI ATITIRANGI n’est pas démontrée.

La demande des époux [Y] sera donc rejetée.

Sur les demandes indemnitaires de la SCI ATITIRANGI

* Sur la demande au titre de la perte de chance

En l’espèce, le demandeur, bailleur, indique que le bien est resté indisponible pendant la durée des travaux et du ménage et le temps de retrouver un locataire.

Cependant, la facture fournie aux débats concernant le ménage réalisé dans le logement ne précise pas la date d’intervention et seulement 15h d’intervention, qui ne sont partiellement pas justifiées comme il a été vu précédemment, de sorte que la demande n’apparaît pas justifiée.

Dans ces conditions, la demande formée à ce titre sera rejetée.

* Sur la demande au titre du préjudice moral

Il n’est produit par la SCI ATITIRANGI sur qui pèse la preuve d’une faute, d’un préjudice et d’un lien entre cette faute et le préjudice, aucune pièce de nature à caractériser ce préjudice moral et d’anxiété de sorte que la demande sera rejetée.

* Sur la demande au titre du préjudice économique

Il n’est produit par la SCI ATITIRANGI aucune pièce de nature à caractériser ce préjudice économique qui serait distinct du préjudice matériel qui a déjà été indemnisé dans le cadre des réparations locatives.

Dans ces conditions, la demande formée à ce titre sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SCI ATITIRANGI, partie perdante principale, supportera la charge des dépens.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, compte tenu de la solution du litige, il n’est pas inéquitable de dire que chacune des parties conservera la charge de ses frais non compris dans les dépens. Les parties seront donc déboutées de leur demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire et aucun motif ne justifie de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant au fond, par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en dernier ressort,

CONDAMNE Madame [J] [R] épouse [Y] et Monsieur [P] [Y] à payer à la SCI ATITIRANGI la somme de 210 € au titre des réparations locatives ;

CONDAMNE la SCI ATITIRANGI à payer à Madame [J] [R] épouse [Y] et Monsieur [P] [Y] la somme de 810 € en restitution du dépôt de garantie, déduction faite des sommes mises à la charge de Madame [J] [R] épouse [Y] et Monsieur [P] [Y], par voie de compensation ;

DEBOUTE Madame [J] [R] épouse [Y] et Monsieur [P] [Y] de leur demande de majoration pour non restitution du dépôt de garantie ;

DEBOUTE Madame [J] [R] épouse [Y] et Monsieur [P] [Y] de leur demande de dommages et intérêts ;

DEBOUTE la SCI ATITIRANGI de ses demandes de dommages et intérêts ;

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du Code de procédure civile et déboute les parties de leur demande faite à ce titre ;

CONDAMNE la SCI ATITIRANGI aux entiers dépens de la présente instance ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

La greffière La Vice-Présidente