TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 10]

[Adresse 3]

[Adresse 7]

[Localité 5]

NAC: 5AA

N° RG 24/02917

N° Portalis DBX4-W-B7I-TFVB

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU 05 juin 2025

La S.A. PROMOLOGIS

C/

[D] [X]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire à

M^e ZIANI

Copies certifiées conformes délivrées à toutes les parties

Le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le jeudi 05 juin 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Ariane PIAT, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Aurélie BLANC Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 18 mars 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

La S.A. PROMOLOGIS,

Prise en la personne de son représentant légal en exercice,

Dont le siège social est sis [Adresse 9]

[Localité 4]

Représentée par Madame [K] [S], munie d’un pouvoir spécial

ET

DÉFENDEUR

Monsieur [D] [X],

demeurant [Adresse 8]

[Adresse 1]

[Localité 6]

Représenté par Maître Mélissa-Selma ZIANI, avocate au barreau de TOULOUSE

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 15 juin 2010, la SA PROMOLOGIS a donné à bail à Monsieur [D] [X] un appartement à usage d’habitation n°8737, situé [Adresse 2] pour un loyer mensuel de 203,61 euros et une provision sur charges mensuelle de 32,75 euros.

Le 25 mars 2024, la SA PROMOLOGIS a fait signifier à Monsieur [D] [X] un commandement de justifier d’une assurance et de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire. La SA PROMOLOGIS a saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 26 mars 2024.

Par acte de Commissaire de justice en date du 15 juillet 2024, la SA PROMOLOGIS a ensuite fait assigner Monsieur [D] [X] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 11] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, son expulsion et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique, et sa condamnation au paiement :

— de la somme de 1.743,39 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers à la date du 25 juin 2024, somme à parfaire au jour de l’audience, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge, jusqu’à la libération effective du logement,

— d’une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et des dépens.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 17 juillet 2024.

A l’audience du 18 mars 2025, la SA PROMOLOGIS, représentée par Madame [S] [K], maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 3.105,26 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de février 2025 comprise. La SA PROMOLOGIS s’oppose oralement à l’octroi de délai de paiement.

La SA PROMOLOGIS fonde son action en constat de l’acquisition de la clause résolutoire uniquement sur le défaut de paiement des loyers et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Elle précise oralement que son refus des délais de paiement s’explique par la reprise seulement partielle des paiements du loyer, le 17 du mois au lieu du 5 du mois, et l’absence de paiement en mars 2025 pour le mois de février 2025.

Monsieur [D] [X], représenté par Maître Mélissa ZIANI, demande au juge de :

— à titre principal,

— constater le manquement du bailleur à son obligation de garantir la jouissance paisible du logement et le droit du locataire de suspendre le paiement de son loyer jusqu’à la remise en conformité des lieux et le respect des engagements pris devant le conciliateur de justice ;

— ordonner au bailleur de procéder à l’enlèvement des objets encombrants dans les parties communes, sous astreinte, dans un délai fixé par le tribunal,

— rejeter toute demande de résiliation du bail ou d’expulsion du locataire, en l’absence de manquement grave de ce dernier ;

— à titre subsidiaire,

— ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire et son maintien dans le logement,

— l’autoriser à régler sa dette locative par des mensualités de 100 euros en plus des loyers et charges en cours,

— en tout état de cause, laisser à chacune des parties la charge de ses frais irrépétibles et dépens.

Au soutien de ses demandes, Monsieur [D] [X] invoque l’article 1719 du Code civil et indique que le bailleur ne lui garantit pas la jouissance paisible de son logement, dans la mesure où la cour est encombrée et où le bailleur ne respecte pas le constat d’accord du 18 janvier 2023 prévoyant de débarrasser la cour des encombrants. Il estime que la quantité importante de biens empêche l’utilisation normale des espaces partagés et que la présence de liquides non-identifiés menace sa sécurité. Sur le fondement de l’article 1219 du Code civil, il estime qu’il est légitime à suspendre le paiement de son loyer.

Subsidiairement, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, il fait valoir qu’il a une situation précaire, avec 7.743 euros de ressources par an, et que seul un échelonnement lui permettra de régler sa dette. Il indique que le paiement du loyer a repris.

L’affaire a été mise en délibéré au 05 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR L’OBLIGATION DE GARANTIR LA JOUISSANCE PAISIBLE

L’article 1719 du Code civil prévoit que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

En l’espèce, si Monsieur [D] [X] indique que la cour de son immeuble est encombrée, en dépit des engagements du bailleur de procéder à des nettoyages réguliers, il ne justifie à ce titre que d’une photographie partielle d’un affichage de la SA PROMOLOGIS (dont le texte n’est pas lisible en entier et ne mentionne pas l’adresse des lieux), de photographies non-datées (lesquelles ne font pas apparaître un encombrement rendant impossible la jouissance des lieux, mais la seule présence de quelques objets personnels dans la cour, tels qu’un barbecue, des vélos ou un ballon) et d’un jugement du 06 octobre 2023 (lequel l’a débouté de ses demandes en raison de l’absence de preuve de l’encombrement de la cour et de l’absence de respect du protocole d’accord du 18 janvier 2023, non-produit à la présente cause). En l’état des pièces fournies, force est de constater que Monsieur [D] [X] ne rapporte la preuve d’aucun manquement actuel de son bailleur à ses obligations contractuelles d’entretien de la chose louée et de garantie de la jouissance paisible des lieux.

Aussi, il convient de le débouter de ses demandes de constat d’un manquement de son bailleur à ses obligations et de sa demande au titre de l’enlèvement des objets.

II. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 17 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la SA PROMOLOGIS justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 26 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 15 juillet 2024, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 15 juin 2010 contient une clause résolutoire (article 4.7.1. Clause résolutoire) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 1.300,89 euros a été signifié le 25 mars 2024, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Monsieur [D] [X] n’a réglé dans le délai de deux mois qu’une partie de la somme, à hauteur de 202,97 euros. S’il excipe d’une exception d’inexécution pour expliquer l’absence de règlement de ses loyers, il a été établi précédemment qu’il ne justifiait d’aucun manquement de son bailleur à ses obligations contractuelles, de sorte qu’il ne prouve pas qu’il est fondé à suspendre le paiement de ses loyers en raison d’inexécutions contractuelles de son cocontractant.

A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer et d’exception d’inexécution démontrée, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 26 mai 2024.

III. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du Code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

La SA PROMOLOGIS produit un décompte du 18 mars 2025 démontrant que Monsieur [D] [X] reste devoir la somme de 2.745,61 euros, mensualité de février 2025 comprise, après soustraction des frais de procédure du 15 mars 2022 et du 15 juillet 2024 et de la refacturation locataire du 10 juin 2024, non justifiés.

S’agissant de l’exception d’inexécution que Monsieur [D] [X] invoque pour expliquer l’absence de règlement de ses loyers, il ne démontre pas de manquements de son cocontractant et ne démontre pas qu’il est fondé à suspendre le paiement de ses loyers de ce fait.

Il sera ainsi condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 2.745,61 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 15 juillet 2024 sur la somme de 1.743,39 euros et de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil.

IV. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT SUSPENSIFS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. […] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. […] Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

En l’espèce, Monsieur [D] [X] a repris le paiement de ses loyers courants en intégralité à partir de l’échéance de novembre 2024 et d’une partie seulement de ses charges, un reliquat de quelques euros étant noté chaque mois. S’il n’a pas réglé l’échéance du mois de février 2025 au jour de l’audience, il apparaît que ses règlements interviennent autour du 16 et 17 de chaque mois suivant, soit la veille de l’émission du décompte du 18 mars 2025 et de l’audience. Il apparaît en outre que le loyer n’est dû, selon le bail, que « mensuellement et à terme échu, à la réception de l’avis d’échéance » et que le bailleur ne justifie pas que l’avis d’échéance pour le mois de février 2025 a bien été envoyé au locataire et reçu par celui-ci, ce qui fait courir son obligation de paiement du loyer du mois échu.

Aussi, il convient de considérer que Monsieur [D] [X] a repris le versement intégral de ses loyers avant l’audience, la loi n’imposant que le versement intégral du loyer courant et non de la provision sur charges, à la différence de ce qui est prévu en matière de surendettement par le même article.

Compte tenu de l’âge du locataire, des propositions de règlements formulées par Monsieur [D] [X] et de l’avis d’imposition produit, qui mentionne des revenus annuels de 11.654 euros, démontrant sa capacité à solder la dette locative, il sera autorisé à se libérer du montant de la dette par le paiement de 27 mensualités de 100 euros chacune et d’une 28ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts.

A la demande de Monsieur [D] [X], les effets de la clause résolutoire, et notamment l’expulsion, seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

En cas de défaut de paiement de l’intégralité des loyers et des provisions sur charges courants ou des délais de paiement, Monsieur [D] [X] pourra faire l’objet d’une expulsion, la clause résolutoire reprenant ses effets. En outre, il sera alors condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [D] [X], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA PROMOLOGIS, Monsieur [D] [X] sera condamné à lui verser une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 15 juin 2010 entre la SA PROMOLOGIS et Monsieur [D] [X] concernant un appartement à usage d’habitation n°8737, situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 26 mai 2024 ;

CONDAMNONS Monsieur [D] [X] à verser à la SA PROMOLOGIS à titre provisionnel la somme de 2.745,61 euros (décompte arrêté au 18 mars 2025, incluant une dernière facture de février 2025), avec les intérêts au taux légal à compter du 15 juillet 2024 sur la somme de 1.743,39 euros et de la présente ordonnance pour le surplus ;

AUTORISONS Monsieur [D] [X] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 27 mensualités de 100 euros chacune et une 28ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 30 de chaque mois et pour la première fois avant le 30 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [D] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA PROMOLOGIS puisse, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

* que Monsieur [D] [X] soit condamné à verser à la SA PROMOLOGIS une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS Monsieur [D] [X] à verser à la SA PROMOLOGIS une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [D] [X] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 05 juin 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Ariane PIAT, juge des contentieux de la protection, et par Madame Aurélie BLANC, greffière.

La greffière, Le juge,