TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 11]

[Adresse 4]

[Adresse 8]

[Localité 5]

NAC: 5AA

N° RG 24/04613

N° Portalis DBX4-W-B7I-TTMO

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

MINUTE N°B25/

DU : 03 Avril 2025

S.A. [Adresse 9], représentée par son Président Directeur Général en exercice agissant poursuites et diligences.

C/

[I] [P] [M]

Copie revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 03 Avril 2025

à la SA HLM MESOLIA

Copie certifiée conforme délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Jeudi 03 Avril 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Céline GARRIGUES, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Coralie POTHIN Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 11 Février 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

La S.A. [Adresse 9], représentée par son Président Directeur Général en exercice agissant poursuites et diligences,

dont le siège social est sis [Adresse 1]

[Localité 7]

représentée par Monsieur [K] [V], Responsable du Pôle de Gestion Préventive et Sociale des Impayés, muni d’un pouvoir

ET

DÉFENDEUR

Monsieur [I] [P] [M],

[Adresse 10]

[Adresse 2]

[Localité 6]

non comparant, ni représenté

RAPPEL DES FAITS

Par contrat conclu le 4 mars 2020, la SA [Adresse 9] a donné à bail à Monsieur [I] [P] [M] un appartement à usage d’habitation et un parking situés [Adresse 3] pour un loyer mensuel de 355,47€ charges comprises.

Le 19 août 2024, la SA HLM MESOLIA a fait signifier à Monsieur [I] [P] [M] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire et un commandement de justifier d’une assurance locative en cours de validité visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 9 décembre 2024, la SA [Adresse 9] a ensuite fait assigner Monsieur [I] [P] [M] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 12] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement et défaut d’assurance, son expulsion de corps et de biens au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, et sa condamnation au paiement :

— de la somme provisionnelle de 3593,70€, représentant les arriérés de charges et de loyers impayés mensualité d’octobre 2024 incluse, à parfaire à l’audience,

— au paiement des loyers et charges impayés du jour du commandement de payer au jour du jugement avec intérêts,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, jusqu’à la libération effective des lieux, indexée comme le contrat avec intérêts,

— d’une somme de 50€ euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

A l’audience du 11 février 2025, la SA HLM MESOLIA, représentée par Monsieur [K] [V], muni d’un pouvoir, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 4691,85€, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de janvier 2025 comprise.

Convoqué par acte de commissaire de justice signifié par remise à l’étude du commissaire de justice, Monsieur [I] [P] [M] n’est ni présent ni représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, en l’absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 9 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir préalablement avisé le 30 novembre 2023 la Caisse d’allocations familiales de la situation d’impayés locatifs de Monsieur [I] [P] [M], conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

* Sur l’acquisition de la clause pour défaut d’assurance

Les articles 24 et 7g) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 disposent que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

Le bail conclu entre les parties inclut une clause résolutoire (clause n°10.2) indiquant que le bail sera résilié de plein droit en cas de défaut d’assurance et un commandement de justifier de l’assurance visant cette clause a été signifié le 19 août 2024.

Il résulte de ces dispositions légales et contractuelles que c’est le défaut d’assurance qui est sanctionné par la résiliation du bail et pas le défaut de justification de l’assurance.

En l’espèce, le locataire, non comparant ne produit pas aux débats d’attestation d’assurance indiquant que le logement était assuré à la période du commandement ou dans le mois suivant le commandement.

Par conséquent, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 20 septembre 2024 et que le contrat est donc résilié de plein droit depuis cette date sans qu’il y ait besoin d’examiner si les conditions de l’acquisition de la clause pour défaut de paiement des loyers sont réunies.

Il sera en effet rappelé que le juge n’a aucun pouvoir d’appréciation si le locataire ne justifie pas avoir satisfait à cette obligation de justifier d’une assurance dans le mois du commandement, cette cause d’acquisition de la clause résolutoire prévalant sur l’acquisition de la clause résolutoire pour impayés du fait d’un délai plus court.

Monsieur [I] [P] [M] étant occupant sans droit ni titre depuis le 20 septembre 2024, son expulsion sera donc ordonnée, au besoin avec assistance d’un serrurier et de la force publique.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a pas donc lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

La SA [Adresse 9] produit un décompte du 10 février 2025 démontrant que Monsieur [I] [P] [M] reste devoir, déduction faite des frais de poursuite (328€) la somme de 4691,85€, mensualité de janvier 2025 comprise.

Monsieur [I] [P] [M], non comparant, n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Il sera ainsi condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 4691,85€ avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2416,38€ à compter du commandement de payer (19 août 2024), et à compter de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

En outre, l’application de la clause résolutoire ayant pour effet de déchoir le locataire de tout droit d’occupation du local donné à bail, il sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant depuis la résolution du bail afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

L’arriéré pour la période comprise entre la date d’acquisition des effets de la clause résolutoire et l’audience étant liquidé dans la somme provisionnelle déjà ordonnée, il sera condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du mois suivant la dernière mensualité comprise dans la condamnation en principal susmentionnée soit le 1er février 2025, et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [I] [P] [M], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa dénonce à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA HLM MESOLIA, Monsieur [I] [P] [M] sera condamné à lui verser une somme de 50 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance figurant au bail conclu le 4 mars 2020 entre la SA [Adresse 9] et Monsieur [I] [P] [M] concernant l’appartement à usage d’habitation et un parking situés [Adresse 3] sont réunies à la date du 20 septembre 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [I] [P] [M] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [I] [P] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SA HLM MESOLIA pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS Monsieur [I] [P] [M] à verser à la SA [Adresse 9] à titre provisionnel la somme de 4691,85€ (décompte arrêté au 10 février 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois de janvier 2025 comprise) avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2416,38€ à compter du 19 août 2024 et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

CONDAMNONS Monsieur [I] [P] [M] à payer à la SA HLM MESOLIA à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er février 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS Monsieur [I] [P] [M] à verser à la SA [Adresse 9] une somme de 50€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [I] [P] [M] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa dénonce à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

La greffière, La Vice-Présidente,