TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 8]

[Adresse 1]

[Adresse 3]

[Localité 2]

NAC: 5AA

N° RG 25/00441

N° Portalis DBX4-W-B7J-TZDO

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 25/

DU : 28 Mai 2025

[I] [U]

[T] [U]

C/

[H] [S] [C]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 28 Mai 2025

à la SELARL DBA

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le mercredi 28 mai 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 04 avril 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEURS

Madame [I] [U]

demeurant [Adresse 4]

représentée par Maître Sophie AUGUSTO de la SELARL DBA, avocats au barreau de TOULOUSE

Monsieur [T] [U]

demeurant [Adresse 4]

représenté par Maître Sophie AUGUSTO de la SELARL DBA, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

Monsieur [H] [S] [C]

demeurant [Adresse 6]

comparant en personne

RAPPEL DES FAITS

Par contrat des 24 et 26 décembre 2023 signé électroniquement, Mme [I] [U] et M. [T] [U], par l’intermédiaire de leur mandataire Elyad Services Immobiliers, ont donné à bail à M. [H] [C] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5], avec parkings aériens n° 43 et 76, pour un loyer mensuel de 521 euros et une provision sur charges mensuelle de 160 euros.

Le 30 octobre 2024, Mme [I] [U] et M. [T] [U] a fait signifier à M. [H] [C] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire, pour un montant en principal de 1624 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 janvier 2025, Mme [I] [U] et M. [T] [U] ont ensuite fait assigner M. [H] [C] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 9] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, l’expulsion du locataire sans délai, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique, et sa condamnation au paiement par provision :

— de la somme de 3.321,41€ représentant les arriérés de charges et de loyers (dernière mensualité de janvier 2025 comprise), somme à parfaire au jour de l’audience,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, soit 693,87 euros, avec indexation, de la résiliation à la libération effective du logement,

— d’une somme de 765 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 28 janvier 2025.

A l’audience du 04 avril 2025, Mme [I] [U] et M. [T] [U], représentés leurs conseils, maintiennent les demandes de leur assignation à l’exception de la demande en paiement, en ce que le locataire a apuré intégralement la dette locative et qu’il a réglé l’échéance d’avril 2025.

M. [H] [C] comparaît en personne et indique avoir procédé à des versements qui ont soldé sa dette locative. Il explique que la dette est la conséquence de difficultés de santé. Il sollicite de débouter Mme [I] [U] et M. [T] [U] de leur demande formée en application de l’article 700 du code de procédure civile

L’affaire a été mise en délibéré au 28 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 28 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « I. – Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu les 24 et 26 décembre 2023 contient une clause résolutoire (article 2.11- Clause résolutoire) reprenant les modalités de cet article et laissant un délai de six semaines pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause, reproduisant les mentions obligatoires à peine de nullité de l’article 24 précité, et laissant un délai de six semaines pour régler a été signifié le 30 octobre 2024 pour la somme en principal de 1624€, conformément à la clause résolutoire.

M. [H] [C] n’ayant réglé aucune somme dans le délai imparti, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 12 décembre 2024.

Toutefois, l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que :

« V-Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…)

VII-Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Il résulte du décompte locatif fourni que le locataire a apuré intégralement sa dette et ce en effectuant un versement conséquent le 13 février 2025 à hauteur de 1400 euros, un versement de 1000 euros le 28 février et un autre versement de 1610 euros le 13 mars 2025, lesquels règlent également les loyers courants, et alors même que les frais de poursuites de 152,46 euros ne faisant pas partie de l’arriéré locatif.

Or le paiement intégral de la dette avant la décision du juge saisi d’une action aux fins de constatation de la résiliation du bail rend sans objet l’octroi éventuel de délais de paiement. Il serait donc inéquitable de prononcer l’expulsion et de réserver à M. [H] [C] un sort moins enviable que s’il subsistait une dette locative puisqu’il pourrait ainsi bénéficier de délais de paiement et se maintenir dans les lieux, sous réserve des conditions imposées par l’article 24 de la loi susvisée.

Dès lors, si M. [H] [C] s’était abstenu de tout remboursement avant la date d’audience, il aurait pu demander des délais de paiement et en bénéficier. Partant, dans la mesure où il était manifestement en capacité de procéder au règlement du solde restant dû, le locataire aurait ainsi pu paralyser les effets de la clause résolutoire en apurant sa dette.

Par conséquent, afin de ne pas placer M. [H] [C] dans une situation moins favorable que celle dont il aurait bénéficié en n’apurant pas sa dette locative avant l’audience, il y a lieu de dire que la clause résolutoire a été rétroactivement suspendue par l’octroi de délais de paiement, depuis le 12 décembre 2024, date du constat de son acquisition jusqu’au 13 mars 2025, date à laquelle la dette a été soldée, et que la dette ayant été soldée, la clause résolutoire est réputée n’avoir jamais été acquise et qu’il n’y a donc pas lieu à résiliation du bail.

La clause résolutoire étant réputée ne pas avoir joué,Mme [I] [U] et M. [T] [U] seront déboutés de leur demande d’expulsion ainsi que de condamnation à une indemnité d’occupation qui deviennent en conséquence sans objet.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

En l’espèce, Mme [I] [U] et M. [T] [U] ne maintiennent pas leur demande en paiement dès lors que le locataire a totalement apuré la dette.

Il n’y a donc pas lieu de statuer sur ce point.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Compte tenu de l’existence d’un arriéré locatif ayant forcé les bailleurs à faire une action judiciaire pour obtenir paiement des sommes dues, réglées uniquement quelques semaines avant l’audience, M. [H] [C] supportera la charge des dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Mme [I] [U] et M. [T] [U], M. [H] [C] sera condamné à leur verser une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu les 24 et 26 décembre 2023 entre Mme [I] [U] et M. [T] [U], d’une part, et M. [H] [C], d’autre part, concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 7], avec parkings aériens n° 43 et 76, sont réunies à la date du 12 décembre 2024 ;

OCTROYONS rétroactivement à M. [H] [C] des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire du 12 décembre 2024 au 13 mars 2025, période au cours de laquelle la dette a été soldée,

CONSTATONS que l’arriéré locatif à l’origine de la présente procédure a été intégralement apuré ;

DISONS que la clause résolutoire est réputée n’avoir jamais été acquise en raison du règlement intégral de la dette,

DEBOUTONS en conséquence Mme [I] [U] et M. [T] [U] de leurs demandes tendant à l’expulsion de M. [H] [C] et au paiement d’une indemnité d’occupation, devenues sans objet ;

CONDAMNONS M. [H] [C] à verser à Mme [I] [U] et M. [T] [U] une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS M. [H] [C] aux dépens ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La greffière, La vice-présidente,