TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le : 19/12/2024

à : Maître Thomas LAVAL

Maître Karine PARENT

Pôle civil de proximité

PCP JCP référé

N° RG 24/06560

N° Portalis 352J-W-B7I-C5KIF

N° MINUTE : 2/2024

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 19 décembre 2024

DEMANDERESSE

Madame [L] [H] [P] [M], demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Thomas LAVAL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1306

DÉFENDEUR

Monsieur [U] [O] [D], demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Karine PARENT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0321

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Yasmine WALDMANN, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Alexandrine PIERROT, Greffière

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 18 novembre 2024

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 19 décembre 2024 par Yasmine WALDMANN, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Alexandrine PIERROT, Greffière

Décision du 19 décembre 2024

PCP JCP référé – N° RG 24/06560 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5KIF

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé prenant effet en date du 01/03/2013, [U] [O] [D] ont donné à bail un appartement de type studio à [L] [H] [P] [M] situé [Adresse 1], 1er étage, porte gauche, pour un loyer initial mensuel de 870 euros et des charges provisionnelles de 55 euros. Ce bail était expressément exclu des dispositions de la loi du 6 juillet 1989, et régit par les dispositions du code civil.

Par acte de commissaire de justice du 02/07/2024 remis à étude, [L] [H] [P] [M] a fait assigner [U] [O] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS, statuant en référé, aux fins notamment d’injonction à travaux et d’indemnisation provisionnelle.

L’affaire était appelée à l’audience du 10/09/2024 et faisait l’objet d’un renvoi avec injonction de rencontrer un conciliateur de justice.

L’affaire était finalement évoquée à l’audience du 18/11/2024 après échec de la conciliation.

[L] [H] [P] [M], représentée par son conseil, sollicite aux termes de ses dernières écritures soutenues oralement à l’audience, au visa de l’article 835 du code de procédure civile, et sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de voir :

débouter le défendeur de ses demandes reconventionnelles ; condamner le bailleur à exécuter tous les travaux de réparation et de remise en état nécessaires pour mettre un terme définitif aux troubles sus-démontrés, et notamment repris dans le Service technique de l’habitat de la direction du logement et de l’habitat de [Localité 3], et assurer la mise en conformité du logement, et ce dans un délai d’un mois à compter de l’ordonnance à intervenir, et sous astreinte de 250 euros par jour de retard ;se réserver la liquidation de l’astreinte ;ordonner la réduction de 75% des loyers jusqu’à la réalisation des travaux de réparation et de remise en état, laquelle devra être matérialisée par le bailleur par l’envoi d’un courrier d’information spécifique ;condamner le bailleur à lui verser une provision de 32.000 euros ;condamner le bailleur à lui verser une provision de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et au paiement des dépens incluant le coût du procès-verbal de constat.

Au soutien de ses demandes, elle indique avoir alerté son bailleur depuis 2021 de l’état d’indécence de son logement : humidité constante, condensation, traces de moisissures dans l’appartement, absence d’isolation, état dégradé des fenêtres et menuiseries, VMC bruyante et risque d’exposition au plomb. Elle ajoute que le logement ne respecte pas les conditions de surface règlementaires, en ce qu’il ne dispose pas d’un plafond d’a minima 2,20 mètres. Elle évoque un danger pour sa sécurité et celle de son enfant en raison des déficiences du tableau électrique, avec un risque d’électrocution au moment des douches. Elle estime que le bailleur lui a fait délivrer un congé suite à ses plaintes, n’est pas de bonne foi et n’a pas été diligent, lui causant un trouble de jouissance, trouble manifestement illicite.

[U] [O] [D], représentée par son conseil, sollicite aux termes de ses dernières écritures et au visa des articles 1103, 1227, 1228, 1240, 1728 et suivants du code civil, 834 et 835 du code de procédure civile, de voir :

dire n’y avoir lieu à référer au vu des contestations sérieuses ;débouter la demanderesses de ses prétentions ;en tout état de cause : dire prescrite toute demande antérieure au 02/07/2021 ;dire et juger que le défendeur est bien fondé en ses demandes reconventionnelles ;enjoindre à la demanderesse de laisser libre accès de son appartement à l’entreprise FUUMIGROUPE afin qu’elle procède à l’isolation des murs du salon, le temps nécessaire à son exécution, et ce dans un délai de 8 jours à compter de la décision ou à défaut de sa signification ;autoriser [U] [O] [D] et l’entreprise mandatée à pénétrer dans les lieux passé ce délai de 8 jours, en recourant à un serrurier, le temps nécessaires aux travaux d’isolation des murs du salon, le tout avec l’assistance de la force publique si besoin est ;autoriser à faire déplacer les meubles et autres effets garnissant le logement dans tout autre lieu qu’il choisira, si ce déplacement est nécessaire pour l’exécution des travaux ;fixer une astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de l’expiration du délai de 8 jours, qui courra pendant un délai d’un mois et passé ce délai pourra être liquidé avant qu’il ne soit fait à nouveau droit ;se réserver la compétence pour liquider l’astreinte ;valider, dès à présent, le congé pour vente pour le 01/03/2025 ;dire dès à présent [L] [H] [P] [M] sans droit ni titre à compter du 01/03/2025 ; ordonner l’expulsion de la défenderesse à compter du 01/03/2025, et de tous occupants de leur chef, des lieux loués avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin ; dire qu’en ce cas, [U] [O] [D] sera autorisé à vider les lieux de tous meubles ou objets trouvés sur place et, le cas échéant, à les confier à un garde-meuble aux frais, risques et périls de [L] [H] [P] [M] ;condamner [L] [H] [P] [M] à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, majoré des charges, à compter du 01/03/2025 et jusqu’à libération effective des lieux ; à titre subsidiaire, si le caractère indécent est retenu, limiter la période d’indemnisation entre le 13/05/2024 et le 19/09/2024, date d’exécution des travaux d’électricité et le 14/10/2024, date du remplacement des fenêtres ;condamner [L] [H] [P] [M] à lui payer une somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et au paiement des dépens, en ce compris les frais de commissaire de justice pour avoir accès au logement.

Au soutien de ses prétentions, il estime notamment que le trouble manifestement illicite n’est pas démontré en ce qu’aucune indécence n’a été caractérisée par le service technique de l’habitat, que la taille et la surface du logement est règlementaire, que les causes de l’humidité dans le logement ne sont pas connues et peuvent provenir d’un manque d’entretien et d’aération par la locataire ou du dégât des eaux survenu en octobre 2023, qu’il n’est démontré aucun danger pour la sécurité des occupants. Il indique que les travaux demandés par le service technique de l’habitat ont été effectués, à savoir la création de deux ventilations avec changement des fenêtres le 14/10/2024 et la mise en conformité du tableau électrique par son installation dans le logement et non dans les parties communes le 19/09/2024. Il estime avoir été diligent, et qu’aucun trouble manifestement illicite n’est démontré. Il ajoute que la locataire est malhonnête, en ce qu’elle connaissait la volonté du bailleur de vendre le bien dès son entrée dans les lieux, et qu’elle l’a assigné avant l’expiration du délai de trois mois accordé par le service technique de l’habitat. Il estime au surplus que les demandes de mise en conformité et de réparation de la locataire sont imprécises. Elle ajoute avoir effectuée des réparations dans le logement.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé des moyens développés à l’appui de leurs prétentions.

L’affaire a été mise en délibéré au 19/12/2024 par mise à disposition au greffe.

Décision du 19 décembre 2024

PCP JCP référé – N° RG 24/06560 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5KIF

MOTIFS

En vertu de l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la demande d’injonction à effectuer des travaux

Il résulte de l’article 835 alinéa 1 susvisé que l’éventuelle invocation d’une contestation sérieuse du bailleur portant en l’espèce sur l’absence de preuve du caractère indécent du logement, ne fait pas obstacle à la prescription par le juge des référés de travaux de remise en état qui s’imposent pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Constitue un trouble manifestement illicite la violation évidente d’une règle de droit.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L’article 1719 du code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

— de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

— d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

— d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

— d’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

Selon l’article 1720 du même code, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce.

Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

Le décret n°2202-120 du 30 janvier 2002 vient préciser que le logement, pour assurer la sécurité physique et la santé des locataires, doit permettre une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements doivent être en bon état et permettre un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements. Il précise également que les réseaux et branchements d’électricité doivent être conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et être en bon état d’usage et de fonctionnement.

Le bailleur est également obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, étant précisé que la mise en place de dispositifs de ventilation et la réparation et mise aux normes du système électrique ne font pas partie de la liste des réparations locatives à la charge du preneur telles que listées dans le décret n°87-712 du 26 août 1987.

[L] [H] [P] [M] demande la condamnation de son bailleur à effectuer tous les travaux de réparation et de remise en état nécessaires pour mettre un terme définitif aux troubles, et notamment repris dans le Service technique de l’habitat de la direction du logement et de l’habitat de [Localité 3], et assurer la mise en conformité du logement.

Il convient dès à présent de débouter la demanderesse de sa demande de mise en conformité du logement, imprécise et non exécutable, et de reprendre les éléments visés par le Service technique de l’habitat dans son rapport du 13/05/2024 pour connaître la nature des autres travaux demandés.

Ce rapport met en demeure le bailleur de :

— « prendre les dispositions nécessaires pour faire cesser l’insécurité des personnes, assurer la sécurité des installations électriques générales et particulières de manière à ce qu’elles ne puissent pas être la cause de trouble pour la santé des occupants, prendre toutes dispositions pour permettre la remise en service en toute sécurité des installations, notamment par le passage de Consuel ou de tout organisme reconnu par les autorités publiques » ;

— « exécuter tous travaux nécessaires pour assurer l’aération générale et permanente dans le logement ».

Il sera noté que le rapport technique de l’habitat ne relève pas une situation d’indécence ou d’insalubrité du logement mais pointe deux infractions aux règles sanitaires d’hygiène et de salubrité en raison de l’installation du tableau électrique différentiel à l’extérieur du logement et d’une importante humidité de condensation dans le logement causée par une aération permanente insuffisante.

En l’espèce, il est un fait constant et non contesté que le bailleur a fait changer le tableau électrique en l’installant dans le logement de la demanderesse et a fait créer une aération dans la cuisine le 19/09/2024. Il a fait installer deux fenêtres supplémentaires dans le logement de 50m² le 14/10/2024. La demanderesse ne produit aucune pièce venant attester d’une poursuite des troubles postérieurement à ces travaux.

Ainsi, et compte-tenu des travaux effectués correspondant aux demandes du service technique de l’habitat de la Ville de [Localité 3], [L] [H] [P] [M], qui fonde sa demande de travaux entièrement sur ce rapport, ne démontre pas de l’existence d’un trouble actuel.

Dans ces conditions, la demande de travaux sera rejetée.

La demande de réduction du loyer le temps de l’exécution des travaux, sans objet, sera rejetée.

Sur la demande de provision au titre du trouble de jouissance subi

Il résulte de l’article 835 alinéa 2 susvisé que la demanderesse peut solliciter le versement d’une provision à titre d’indemnisation, si elle se fonde sur une créance non contestable.

[L] [H] [P] [M] sollicite une provision de 32.000 euros, estimant que son préjudice intégral correspond à 50% du loyer mensuel depuis la prise d’effet du bail, soit 11 ans et 4 mois. Elle demande ainsi à titre provisionnel une somme de 1.000 euros pour le préjudice moral, 2.000 euros pour le préjudice matériel du fait de l’augmentation de ses factures d’électricité, et de 20.000 euros à valoir sur le préjudice tiré du loyer indument versé compte tenu du caractère indécent du logement et du manquement à l’obligation de délivrance.

Le bailleur conteste cette demande, estimant que l’existence du trouble n’est pas démontrée, qu’il n’est pas démontré une faute de sa part ayant causé ce trouble et que le quantum d’indemnisation n’est pas justifié par la locataire.

En l’espèce, s’il est établi par la production de captures d’écran SMS que [L] [H] [P] [M] a informé son bailleur de traces d’humidité dans le logement (traces noires sur les murs et autour des fenêtres), il résulte également du constat amiable produit par [U] [O] [D] qu’un dégât des eaux a eu lieu dans le logement en octobre 2023. Aussi, le procès-verbal de constat produit par la demanderesse, daté du 14/06/2024, ne permet pas de connaître le taux d’humidité.

[U] [O] [D] est donc bien fondé en sa contestation sérieuse quant au principe de l’indemnisation, l’origine de l’humidité dans le logement n’étant pas connue et démontrée de manière évidente par la locataire.

S’agissant de la taille du logement, [U] [O] [D] soulève une contestation sérieuse en invoquant la surface de 50m² et l’existence d’une pièce d’une surface supérieure à 9m². Aussi, le rapport du service technique de l’habitat ne mentionne aucune difficulté sur la superficie du logement.

S’agissant du risque d’exposition au plomb, cet élément n’est pas démontré par la locataire, qui produit un constat de la société GRREEN DIAG du 16/02/2024 qui n’a « pas révélé la présence de revêtement contenant du plomb » dans le logement (conclusions page 1 du constat).

S’agissant du risque pour la sécurité des occupants en raison de l’absence de conformité du tableau électrique, il convient de relever que le service technique de l’habitat n’a pas pointé de danger en raison d’une défectuosité, mais une absence de conformité de l’emplacement du tableau. Les attestations produites par la locataire, rédigées par ses voisins qui l’ont laissée utiliser leur douche il y a 7 ans, ne démontrent pas la réalité et l’actualité d’un danger.

S’agissant du manque d’isolation et d’aération dans le logement, il résulte des pièces produites par les parties, et notamment le courrier de mise en demeure par le conseil de la locataire du 15/02/2024, du rapport du STH du 13/05/2024 accordant un délai de 3 mois, et des devis et courriels produits le bailleur que ce-dernier a initié les travaux dans les mois suivant la demande officielle.

Compte tenu des contestations du bailleur, et des pièces qu’il produit pour démontrer des diligences effectuées dans l’année, il n’est pas de la compétence du juge des référés, juge de l’évidence, de statuer sur l’existence d’une responsabilité. Il appartiendra aux parties de saisir le juge du fond de ces questions.

[L] [H] [P] [M] sera déboutée de ses demandes d’indemnisation.

Sur les demandes reconventionnelles

Sur la demande d’injonction à laisser l’accès au logement

Aux termes de l’article 1724 alinéa 1 du code civil, si, durant le bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes et qui ne puissent être différées jusqu’à sa fin, le preneur doit les souffrir, quelque incommodité qu’elles lui causent, et quoiqu’il soit privé, pendant qu’elles se font, d’une partie de la chose louée.

Au soutien de sa demande, [U] [O] [D] produit un courriel du 09/10/2024 de [X] [Z] indiquant que la locataire « ne veut pas de travaux d’isolation des murs ».

En l’espèce, cette seule pièce ne peut constituer un refus de la part de la locataire de laisser l’accès à son appartement pour effectuer les travaux d’isolation.

En effet, la demanderesse a permis l’accès à son logement pour l’ensemble des autres interventions et donne son accord à l’audience et dans ses conclusions pour les travaux d’isolation.

Le bailleur ne produit par ailleurs aucune mise en demeure ou sommation d’avoir à laisser l’accès au logement, et donc la preuve du refus et de l’inaction de sa locataire, pouvant constituer un trouble manifestement illicite.

La demande sera rejetée.

Sur la demande de validation du congé et ses conséquences

Il n’est pas de la compétence du juge des référés, juge de l’évidence, de valider un congé délivré par un bailleur à un locataire.

S’agissant des demandes de constat de l’occupation sans droit ni titre et de prononcé de l’expulsion à compter du 01/03/2025, il n’est pas démontré par le bailleur d’un trouble manifestement illicite actuel. En effet, ces demandes portent sur le futur, à savoir le 01/03/2025, et seront donc rejetées.

Sur les demandes accessoires

Il résulte de l’article 696 du code de procédure civile que les dépens sont mis à la charge de la partie perdante, à moins que le juge, par décision motivée, n’en décide autrement.

En l’espèce, compte tenu de la solution du litige, de la nature de l’affaire et du déclenchement des travaux postérieurement à l’assignation, il y a lieu de condamner [U] [O] [D] au paiement des dépens. Ces dépens n’incluent pas le procès-verbal de constat du 14/06/2024, qui n’est pas un acte procédural nécessaire.

Il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, et les demandes en ce sens seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe,

DIT n’y avoir lieu à référé à défaut de trouble manifestement illicite ;

RENVOIE les parties à se pourvoir sur le fond du litige ;

DEBOUTE [L] [H] [P] [M] de ses demandes ;

DEBOUTE [U] [O] [D] de ses demandes reconventionnelles ;

CONDAMNE [U] [O] [D] aux dépens de la présente procédure ;

REJETTE les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La greffière, La juge des contentieux de la protection,