TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 11]

[Adresse 3]

[Adresse 9]

[Localité 4]

NAC: 5AA

N° RG 25/02326 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UJTX

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 25/

DU : 20 Novembre 2025

[J] [P] épouse [V]

C/

[U] [E]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 20 Novembre 2025

à M^e Clément POIRIER

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Jeudi 20 Novembre 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Giovanna GRAFFEO, Première Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Alyssa BENMIHOUB Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 19 Septembre 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

Mme [J] [P] épouse [V], demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Clément POIRIER, avocat au barreau de TOULOUSE substitué par M^e Carole ROLLAND, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSE

Mme [U] [E], demeurant [Adresse 7]

non comparante, ni représentée

EXPOSE DU LITIGE :

Madame [J] [P] épouse [V], représentée par la société OGP IMMOBILIER, a donné à bail à Madame [U] [E] un appartement à usage d’habitation avec jardin privatif et un parking situés [Adresse 6] à [Localité 10][Adresse 1] [Localité 2] par contrat signé électroniquement prenant effet au 19 avril 2024, moyennant un loyer mensuel initial de 680 euros et 15 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Madame [J] [P] épouse [V] lui a fait signifier un commandement de payer et de justifier de l’assurance visant la clause résolutoire le 21 mars 2025 pour un montant en principal de 1.390 euros.

Madame [J] [P] épouse [V] a ensuite fait assigner Madame [U] [E] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 12] statuant en référé le 13 juin 2025.

Aux termes de l’assignation, elle a sollicité de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail conclu “le 2 août 2017"

— constater la résiliation du bail conclu et ordonner l’expulsion de Madame [U] [E] ou de tout occupant de “leur” chef, au besoin par la force publique,

— condamner Madame [U] [E] à lui verser une provision d’un montant de 4.170 euros au titre des loyers et provision pour charges impayés, somme à parfaire au jour de l’audience ;

— condamner Madame [U] [E] à lui verser une provision d’un montant de 433,94 euros au titre de la consommation d’eau et assainissement,

— ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en tel garde-meubles aux frais, risques et périls du locataire et occupants,

— fixer l’indemnité d’occupation due par Madame [U] [E] jusqu’à son départ ou son expulsion, à une somme mensuelle provisionnelle équivalente au montant du loyer et des charges locatives qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, soit 695 euros par mois et ce, jusqu’à la reprise effective des lieux,

— condamner Madame [U] [E] à lui verser la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Madame [U] [E] aux entiers dépens de l’instance en ce compris les frais de commandement de payer délivré et les dépens de l’article A444-32 du code de commerce en cas de recours à l’exécution forcée.

A l’audience du 19 septembre 2025, Madame [J] [P] épouse [V] a comparu représentée par son conseil, a maintenu ses demandes reprises dans l’acte introductif d’instance et a actualisé la dette à la somme de 6.255 euros au 19 septembre 2025.

Madame [U] [E], assignée par acte délivré par commissaire de justice en son étude le 13 juin 2025, n’a pas comparu et n’était pas représentée à l’audience du 19 septembre 2025.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I- SUR LA DEMANDE DE RESILIATION

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la HAUTE-GARONNE par la voie électronique le 16 juin 2025, soit plus de six semaines avant l’audience conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Il est par ailleurs ainsi justifié du signalement du commandement de payer à la CCAPEX en date du 24 mars 2025.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que : “Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux”

En l’espèce, le bail litigieux contient une clause résolutoire et un commandement de payer et de justifier de l’assurance visant cette clause a été signifié le 21 mars 2025 pour un montant en principal de 1.390 euros.

Au vu du décompte versé aux débats, il convient de constater que le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 3 mai 2025.

L’expulsion de Madame [U] [E] sera ordonnée en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

II- SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Lors de l’audience du 19 septembre 2025, le conseil de Madame [J] [P] épouse [V] a indiqué que le montant actualisé de la dette était de 6.255 euros à cette date, sans cependant produire de décompte actualisé aux débats.

Le seul décompte versé aux débats est en date 4 juin 2025 (pièce 6) justifiant d’un arriéré locatif d’un montant de 3.475 euros, mensualité de mai 2025 incluse, le loyer étant payable à terme échu le 30 de chaque mois selon le bail.

Madame [U] [E], qui n’a pas comparu, n’a par définition contesté ni le principe ni le montant de la dette.

Elle sera en conséquence, condamnée à titre provisionnel au paiement de cette somme de 3.475 euros.

Madame [U] [E] sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant depuis la résolution du bail.

Une partie de l’arriéré est comprise dans la somme provisionnelle déjà ordonnée.

Les indemnités d’occupation s’ajoutant au montant provisionnel courront à compter du 30 juin 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

Par ailleurs Madame [J] [P] épouse [V] sollicite la condamnation provisionnelle de Madame [U] [E] au paiement d’une somme de 433,94 euros au titre de la consommation d’eau et de l’assainissement.

Il convient de rappeler qu’aux termes de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie:

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d’un contrat d’entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l’article L. 125-2-2 du code de la construction et de l’habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d’usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d’Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l’amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l’article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée.

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d’Etat. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.

Lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée avant le terme de l’année civile suivant l’année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s’il en fait la demande.”

En l’espèce, il n’est notamment justifié ni d’une régularisation annuelle ni de la communication à la locataire d’un décompte par nature de charges avant ladite régularisation.

Aussi, il convient de dire n’y avoir lieu à référé concernant cette demande de condamnation provisionnelle.

III- SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [U] [E], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Madame [J] [P] épouse [V], Madame [U] [E] devra lui verser la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail ayant pris effet au 19 avril 2024 conclu entre Madame [J] [P] épouse [V] d’une part et Madame [U] [E] d’autre part, concernant un appartement à usage d’habitation avec jardin privatif et un parking situés [Adresse 8] [Localité 10][Adresse 1] [Localité 2], sont réunies à la date du 3 mai 2025 ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [U] [E] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [U] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame [J] [P] épouse [V] pourra deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

CONDAMNONS Madame [U] [E] à payer à titre provisionnel à Madame [J] [P] épouse [V] la somme de 3.475 euros au titre de la dette locative, selon décompte du 4 juin 2025, mensualité de mai 2025 incluse ;

CONDAMNONS Madame [U] [E] à payer à titre provisionnel à Madame [J] [P] épouse [V] une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 3 mai 2025, dont une partie de l’arriéré est déjà liquidé au titre de la condamnation provisionnelle prononcée. Pour le futur l’indemnité courra à compter du 30 juin 2025 et jusqu’à la date de libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tel que si le contrat s’était poursuivi ;

DISONS n’y avoir lieu à référé concernant la demande de condamnation provisionnelle au paiement d’une somme de 433,94 euros au titre de la consommation d’eau et de l’assainissement;

CONDAMNONS Madame [U] [E] à payer à Madame [J] [P] épouse [V] une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [U] [E] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

DEBOUTONS Madame [J] [P] épouse [V] de toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

LE GREFFIER LE JUGE