COUR D’APPEL DE [Localité 10]

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

N° RG 24/00443 – N° Portalis DB3F-W-B7I-J2SL

Minute N° : 25/00009

Procédure civile de droit commun

ORDONNANCE DE REFERE

Code de procédure Civile art.454

DU 07 Janvier 2025

Dossier + Copie + Copie exécutoire délivrés à :M^e SERGENT

le :08/01/2025

DEMANDEUR

S.A. CDC HABITAT, agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice,

[Adresse 2]

[Localité 8]

représentée par M^e Sylvie SERGENT, avocat au barreau de NIMES

DEFENDEUR :

Monsieur [U] [I]

[Adresse 3]

[Adresse 11]

[Localité 9]

non comparant, non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

M^me Meggan DELACROIX-ROHART, Juge,

assisté de Madame Béatrice OGIER, Greffier

DÉBATS :

Après avoir entendu à l’audience du 03 Décembre 2024 les parties comparantes ou leurs conseils, le président les a informés que l’affaire était mise en délibéré et que l’ordonnance serait rendue ce jour, par mise à disposition au greffe.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 15 décembre 2022, la SA CDC HABITAT a consenti à [U] [I] un bail portant sur un local à usage d’habitation situé à [Adresse 7], moyennant un loyer mensuel de 365,81 euros charges non comprises.

Le contrat a prévu également un dépôt de garantie fixé à une somme de 365,81 euros.

Par acte sous seing privé du 17 décembre 2022, la SA CDC HABITAT a consenti à [U] [I] un bail portant sur deux emplacements de stationnement situés à [Adresse 5], n°[Adresse 1] et 128, moyennant un loyer mensuel de 45,48 euros charges non comprises.

Par exploit de commissaire de justice en date du 13 mars 2024, la SA CDC HABITAT a fait délivrer à [U] [I] un commandement de payer la somme totale de 1714,57 euros selon décompte arrêté au 13 mars 2024 et dont la somme de 1533,14 euros correspond aux loyers et charges non réglés des deux baux.

En l’absence de paiement des sommes réclamées, la SA CDC HABITAT a fait assigner devant le juge chargé des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d’AVIGNON, [U] [I] par acte de commissaire de justice délivré le 09 septembre 2024 aux fins de :

constatation de l’acquisition de la clause résolutoire ;d’expulsion du ou des locataires ainsi que de tous occupants de son chef avec, si besoin est, le concours de la force publique,lui régler la somme de 1714,57 euros au titre de la dette locative,lui régler une indemnité d’occupation mensuelle fixée à une somme étant égale au montant du loyer contractuel et des charges, et ce jusqu’au départ effectif des lieuxlui régler la somme de 1 000,00 euros au titre des frais irrépétibles outre les entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer.

*

A l’audience du 03 décembre 2024, la SA CDC HABITAT, représentée, a sollicité le bénéfice de ses écritures soutenues oralement, et a fait état d’un accord entre les parties sur des délais de paiement.

Au cours de cette audience, [U] [I] n’a pas comparu et n’a pas été représenté.

Le défendeur régulièrement assigné, n’ayant pas comparu ou été représenté, la présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire à l’égard de toutes les parties en application de l’article 473 du code de procédure civile.

En application de l’article 455 du code de procédure civile qui dispose que «le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d’un visa des conclusions des parties avec l’indication de leur date. Le jugement doit être motivé. Il énonce la décision sous forme de dispositif.», il sera fait renvoi pour un plus ample exposé du litige et des moyens aux conclusions des parties.

Le diagnostic social et financier de la commission départementale de prévention des expulsions locatives de la préfecture de [Localité 12] a été communiqué et mentionne que la baisse de revenus est en lien avec un arrêt de travail. Il indique qu’un plan a été mis en place avec le bailleur mais qu’à la suite des rejets des prélèvements des mois de février 2024 et mai 2024, ce plan est devenu caduc. Toutefois, le diagnostic souligne que les prélèvements automatiques de 100,00 euros pour apurer la dette ont été maintenus, permettant ainsi de diminuer la dette locative.

A l’audience du 03 décembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 07 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 24 III et IV de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute demande principale (par voie d’assignation), additionnelle ou reconventionnelle aux fins de constat de prononcé de la résiliation motivée par l’existence d’une dette locative, doit être notifiée au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience afin qu’il saisisse l’organisme compétent par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées.

En l’espèce, l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département suivant courrier électronique du 10 septembre 2024, au moins six semaines avant la première audience fixée au 03 décembre 2024.

En outre, lorsque le bailleur est une personne morale (autre qu’une SCI familiale), il doit justifier de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par voie électronique au moins six semaines avant de délivrer leur assignation. Toutefois, cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement (Allocation logement et aide personnalisée au logement) en vue d’assurer le maintien de leur versement.

Au cas d’espèce, la CCAPEX a été avisée le 14 mars 2024 conformément au délai imposé par les dispositions précitées.

Aussi, la demande de résiliation du bail sera déclarée recevable.

Sur la résiliation du bail et l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 835 du code de procédure civile dispose en son alinéa 2nd que « Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

L’article 4 g) de la loi du 06 juillet 1989 autorise l’insertion dans les baux d’habitation de clauses résolutoires que pour trois cas:

le défaut de paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie,le non respect de l’obligation d’user paisiblement des locaux loués,l’absence de souscription d’une assurance garantissant la responsabilité du locataire.

L’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 concerne spécifiquement la résiliation du contrat de bail pour défaut de paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie. Cet article impose, à peine de nullité de forme, la signification au locataire d’un commandement de payer les sommes dues dans un délai de six semaines.

*

Au cas d’espèce, les baux du 15 décembre 2022 et du 17 décembre 2022 contiennent en leurs articles et 8 intitulés « clause résolutoire » une clause résolutoire pour défaut de paiement des charges et loyers.

La SA CDC HABITAT a fait signifier à [U] [I], le 13 mars 2024, un commandement de payer la somme totale de 1533,14 euros correspondant aux loyers et charges impayés dans un délai de deux mois.

Il ressort du décompte produit par la SA CDC HABITAT que [U] [I] n’a pas satisfait aux termes du commandement de payer susvisé.

[U] [I] ne démontre pas d’avoir payé les sommes dues au titre du commandement susvisé dans le délai imparti.

Un délai de deux mois s’est écoulé entre la délivrance de ce commandement de payer resté infructueux et la signification de l’assignation.

Aussi, les clauses résolutoires sont acquises depuis le 13 mai 2024 (commandement + 2mois) au profit de bailleur. Il y a lieu de constater la résiliation des baux à compter de cette date.

Sur les sommes dues au titre du solde locatif, les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire,

Il résulte de la combinaison des articles 1728 2° du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, ainsi que des stipulations contractuelles du bail du 15 décembre 2022, que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En outre, l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version issue de la loi 2023-668 du 27 juillet 2023, dispose que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation ».

A ce titre, il convient d’indiquer que l’article 1343-5 du code civil alinéa 04 prévoit que « La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge ».

Aussi, il ressort de ces éléments que lorsque le juge est saisi d’une demande de délai de paiement par le bailleur ou par la locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause résolutoire peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités prévues par le juge, la clause de résolutoire du bail est réputée ne pas voir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

*

La SA CDC HABITAT produit un décompte arrêté au 03 novembre 2024 à hauteur de 988,67 euros.

Les clauses résolutoires étant acquises depuis le 13 mai 2024, les sommes dues au titre des loyers et charges impayés par [U] [I] s’élèvent à 851,26 euros. Le décompte actualisé au 03 novembre 2024 mentionne une dette de 988,67 euros.

La SA CDC HABITAT a fait valoir l’existence d’un accord conclu entre les parties sur la base d’une dette 1357,21 euros. Si l’accord écrit n’est pas produit en procédure, force est constater que le juge des référés dispose d’éléments suffisants pour confirmer son existence. Ainsi, [U] [I] a lui-même évoqué cet accord devant les travailleurs sociaux qui établissement le diagnostic sus-mentionné. En outre, un courrier du 09 septembre 2024 mentionne que le bailleur accepte l’accord.

Dès lors, il y a lieu de constater l’accord des parties sur la base d’une dette arrêtée au 19 décembre 2023 à la somme de 1357,21 euros payable en 13 mensualités de 100 euros et une 14ème mensualité de 57,21 euros.

Par ailleurs, il ressort du décompte produit et de l’audience, que le locataire a repris le paiement intégral de son loyer courant avant l’audience et a réglé 100,00 euros en plus du loyer courant afin d’apurer la dette.

Dès lors, il y a lieu d’accorder des délais de paiement à [U] [I] dont les modalités de paiement seront précisées dans le dispositif de la présente décision.

Enfin en accord avec les parties, pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire seront suspendus. Si [U] [I] se libère dans le délai et selon les modalités fixées, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué, et [U] [I] ne sera pas expulsé.

En revanche, si [U] [I] ne respecte pas les délais accordés ou s’il ne règle pas l’intégralité de son loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera réputée acquise.

Dans cette hypothèse, l’expulsion de [U] [I] sera ordonnée et le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Par ailleurs, [U] [I] sera tenu de payer à la SA CDC HABITAT, à titre provisionnel et d’indemnité d’occupation, en application de l’article 1240 du code civil et à compter de la résiliation du bail, une somme égale au montant du loyer augmenté des charges fixés tels qu’ils auraient subsisté si le contrat de bail n’avait pas été résilié, indexation contractuelle comprise.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens,

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie,

[U] [I] qui succombe à l’instance sera condamné aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer en date du 13 mars 2024

Sur les frais irrépétibles,

Au terme de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

L’équité commande de condamner [U] [I] à verser une somme de 150,00 euros au titre des frais irrépétibles que la requérante a pu exposer pour la présente procédure.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En conséquence, il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, Meggan DELACROIX-ROHART, Juge chargé des contentieux de la protection statuant en qualité de juge des référés, assistée de Béatrice OGIER, greffière, statuant publiquement, par ordonnance de référé réputée contradictoire rendue en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent et par provision,

DECLARONS recevable la demande de résiliation formée par la SA CDC HABITAT concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 6], loué par [U] [I] suivant contrat de bail du 15 décembre 2022,

DECLARONS recevable la demande de résiliation formée par la SA CDC HABITAT concernant le les emplacements de stationnement 127 et 128 situés [Adresse 4], loué par [U] [I] suivant contrat de bail du 17 décembre 2022,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 15 décembre 2022 entre la SA CDC HABITAT et [U] [I] concernant le logement à usage d’habitation situé [Adresse 6] sont réunies à la date du 13 mai 2024,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 17 décembre 2022 entre la SA CDC HABITAT et [U] [I] concernant les emplacements de stationnement 127 et 128 situés [Adresse 4] sont réunies à la date du 13 mai 2024

CONSTATONS la résiliation de plein droit du contrat des baux précités à compter du 13 mai 2024,

CONSTATONS l’accord des parties sur le montant de la dette et les modalités de paiement,

En conséquence,

CONDAMNONS à titre provisionnel [U] [I] à payer à la SA CDC HABITAT, la somme de 1357,21 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 19 décembre 2023,

DISONS que [U] [I] pourra se libérer de la dite somme par 13 mensualités de 100,00 euros et une 14ème mensualité de 57,21 euros, payables, en plus du loyer et des charges courantes des deux baux, et en même que ceux-ci,

DISONS que les effets de la clause résolutoire sont suspendus durant l’exécution desdits délais de paiement,

DISONS qu’en cas de respect des délais de paiement, la clause résolutoire sera réputée ne jamais avoir jouée,

RAPPELONS qu’aux termes de l’article 1343-5 alinéa 4 du code civil, ces délais suspendent les voies d’exécution,

DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule déchéance ou du loyer courant à sa date d’exigibilité et quinze jours après mise en demeure restée infructueuse:

la totalité de la somme restant due sera immédiatement exigible,la clause résolutoire retrouvera son plein effet,à défaut de départ volontaire de [U] [I] des lieux situés à [Adresse 7], et les deux places de stationnement 127 et 128 situées à la même adresse susvisée, et deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l’expulsé dans tel garde-meuble désigné par l’expulsé ou à défaut par le la SA CDC HABITAT. •[U] [I] sera tenu au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation des deux baux, somme qui sera indexée et révisées conformément aux stipulations contractuelles,

DISONS que le présent jugement sera transmis aux services de la Préfecture de [Localité 12],

CONDAMNONS [U] [I] à régler à la SA CDC HABITAT la somme de 150,00 euros aux titres des frais irrépétibles,

CONDAMNONS [U] [I] aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer du 13 mars 2024,

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit,

Ainsi ordonné et mis à disposition du public par le greffe, en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, le 07 janvier 2025.

Le Greffier Le Juge