TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 7]

[Adresse 2]

[Adresse 6]

[Localité 4]

NAC: 5AA

N° RG 24/00716 – N° Portalis DBX4-W-B7I-SXSC

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 25/127

DU : 16 Janvier 2025

[N] [G]

C/

[V] [O]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 16 Janvier 2025

à M e GROC

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Jeudi 16 Janvier 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargé des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Olga ROUGEOT Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 22 Novembre 2024, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEUR

M. [N] [G], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Olivier GROC, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE

ET

DÉFENDEUR

M. [V] [O], demeurant [Adresse 5]

comparant en personne

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 29 janvier 2015 et par l’intermédiaire de la SAS FONCIA ATLAS, M. [N] [G] a donné à bail à M. [V] [O] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1], avec emplacement de stationnement n°62, pour un loyer mensuel de 620 € et 75 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, M. [N] [G] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 20 septembre 2023 pour un montant de 2476,74 € en principal.

M. [N] [G] a ensuite fait assigner M. [V] [O] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse par un acte de commissaire de Justice du 14 décembre 2023 afin :

— de constater la résiliation de plein droit du bail par l’acquisition des effets de la clause résolutoire pour loyers impayés;

— d’ordonner l’expulsion de M. [V] [O] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique en tant que de besoin;

— et de le condamner au paiement :

*de l’arriéré locatif arrêté à la somme de 3302,32 €, mensualité de novembre 2023 incluse, avec actualisation de la somme au jour de l’audience;

*d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au loyer et charges actuels jusqu’à libération complète des lieux, avec intérêts de droit;

*de 800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens en ce compris le commandement de payer et le cas échéant les actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur les biens et valeurs mobilières.

Appelée à l’audience du 05 avril 2024, l’affaire a fait l’objet de deux renvois suite aux demandes écrites du défendeur.

A l’audience du 17 juin 2024, l’affaire a été retenue et plaidée en l’absence du défendeur et mise en délibéré au 06 août 2024. A cette date, il a été ordonné la réouverture des débats à l’audience du 11 octobre 2024, le défendeur indiquant ne pas avoir reçu le dernier avis de renvoi et n’ayant pas obtenu de réponse à son mail du 04 juin 2024 sollicitant la date d’audience. L’affaire a ensuite fait l’objet d’un nouveau renvoi contradictoire pour l’audience du 22 novembre 2024.

A l’audience du 22 novembre 2024, M. [N] [G], représenté par son conseil, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 4819,51 euros. En réponse aux demandes de suspension des effets de la clause résolutoire et d’échelonnement du paiement de la dette locative par mensualités de 150 €, en plus du loyer et des charges courantes, formées par le locataire, il précise que celui-ci a repris le paiement du loyer courant mais qu’il maintient l’intégralité de ses demandes et s’oppose aux demandes reconventionnelles.

M. [V] [O] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative, mais demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 150 € par mois en règlement de l’arriéré. Il expose qu’il exerce une emploi relevant de l’intermittence du spectacle, qu’il a rencontré des difficultés de santé et que son arrêt travail n’a été pris en charge ni par la sécurité sociale, ni par l’intermittence de sorte qu’il n’a pas été en capacité de régler ses loyers. Il indique qu’il a sollicité l’obtention d’un FSL qui devrait lui être accordé à hauteur de 3000 euros, mais qu’il reste dans l’attente du retour des documents remplis par le gestionnaire à la gestion locative du bailleur, ce qu’il a réclamé à plusieurs reprises. Il précise qu’il a repris le règlement des loyers courants depuis mai 2024 et qu’il perçoit un revenu d’environ 1800 euros par mois.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 janvier 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION:

— sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 18 décembre 2023, soit plus de six semaines avant l’audience conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, qui l’imposent à peine d’irrecevabilité.

Par ailleurs, M. [N] [G] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 25 septembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 14 décembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat et à la clause résolutoire insérée dans celui-ci (Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n° 24-70.002), prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 29 janvier 2015 contient une clause résolutoire (article 2.10 des conditions générales) et un commandement de payer visant cette clause, et reproduisant les mentions obligatoires à peine de nullité de l’article 24 précité, a été signifié le 20 septembre 2023, pour la somme en principal de 2476,74 €.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 21 novembre 2023.

II. SUR LA DEMANDE DE PROVISION :

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, M. [N] [G] produit un décompte démontrant que M. [V] [O] reste lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 4819,51 € à la date du 20 novembre 2024, incluant novembre 2024.

M. [V] [O] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’il reconnaît d’ailleurs à l’audience.

Il sera donc condamné à payer à M. [N] [G] cette somme de 4819,51 €, à titre provisionnel.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que"V-Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…)

VII-Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, au regard du fait que M. [V] [O] a repris le règlement des loyers et charges depuis le mois d’avril 2024, qu’il a également effectué un versement de 600 euros en mai 2024 afin de commencer à apurer sa dette, de ses ressources et du montant de la dette, il sera autorisé à se libérer du montant de la dette en versements mensuels de 150 €, soit 32 mensualités de 150 € et une 33ème mensualité qui soldera la dette, selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

La demande de M. [V] [O] de rester dans les lieux s’analyse comme une demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

En conséquence, conformément à la demande de M. [V] [O], et celui-ci ayant repris le paiement des loyers courants avant la date d’audience, les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que la demande d’expulsion devient sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et des délais de paiement d’autre part, justifiera la reprise des effets de la clause résolutoire et, partant, l’expulsion de M. [V] [O] ainsi que sa condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle dont le montant sera fixé à celui du loyer augmenté des charges et révisable selon les stipulations contractuelles.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

M. [V] [O], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, et de l’assignation. Cependant, M. [N] [G] sera débouté de sa demande au titre des mesures conservatoires qui sont hypothétiques à ce stade.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir M. [N] [G], M. [V] [O] sera condamné à lui payer une somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 29 janvier 2015 entre M. [N] [G] et M. [V] [O] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1], avec emplacement de stationnement n°62 sont réunies à la date du 21 novembre 2023;

CONDAMNE M. [V] [O] à payer à M. [N] [G] à titre provisionnel la somme de 4819,51 € (décompte arrêté au 20 novembre 2024, incluant le mois de novembre 2024);

AUTORISE M. [V] [O] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 32 mensualités de 150 € chacune et une 33ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, ou que la dette est apurée de façon anticipée, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour M. [V] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, M. [N] [G] puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que M. [V] [O] soit condamné à payer à M. [N] [G] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, avec indexation selon stipulations contractuelles, à compter de la déchéance du délai de paiement et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNE M. [V] [O] à payer à M. [N] [G] une somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [V] [O] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation;

REJETTE les demandes plus amples ou contraires,

RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier La Vice-Présidente