N°Minute:24/00152

DOSSIER : N° RG 24/00596 – N° Portalis DBYB-W-B7I-PCSV

Copie exécutoire à

M^e Elodie DAL CORTIVO

expédition à

le 24 janvier 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 5]

AUDIENCE DES REFERES

ORDONNANCE

RENDUE LE 22 Janvier 2025

PAR Sabine CORVAISIER, première vice-présidente, juge des contentieux de la protection, statuant en matière de referé,

assistée de Marie-Agnès GAL, Greffier,

ENTRE :

DEMANDERESSE

Madame [G] [U], demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Elodie DAL CORTIVO, avocat au barreau de MONTPELLIER

ET

DEFENDEURS

Madame [L] [D] [W], demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

Monsieur [Z] [X] [K] [T], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

Les débats ont été déclarés clos le 17 Décembre 2024 , Madame le Président ayant informé les parties que la décision serait rendue le 22 Janvier 2025.

SUR QUOI, L’ORDONNANCE SUIVANTE A ETE RENDUE :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte en date du 2 février 2023, Madame [G] [U], représentée par le mandataire CONSEIL IMMOBILIER ET EXPERTISE EN LANGUEDOC, a donné à bail à Monsieur [Z] [T] et Madame [L] [W] un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel initial de 620 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 30 euros.

La souscription d’une assurance n’ayant pas été justifiée et des loyers étant demeurés impayés, Madame [G] [U] a fait signifier à Monsieur [Z] [T] et Madame [L] [W], par acte de commissaire de justice en date du 14 mars 2024, un commandement d’avoir à justifier d’une assurance et de payer la somme principale de 1.333.97 euros, au titre des loyers et provisions sur charges impayés, arrêté à la date du 5 mars 2024 ; ledit commandement visant la clause résolutoire prévue au bail.

***

Par acte de commissaire de justice signifié à étude le 13 juin 2024, notifié au représentant de l’État dans le département, Madame [G] [U] a fait assigner Monsieur [Z] [T] et Madame [L] [W] pour l’audience du 26 novembre 2024 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MONTPELLIER, statuant en référé, et demande, notamment sur le fondement de la loi du 06 juillet 1989 :

— le constat de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire en raison du défaut de justification de l’assurance locative, et à défaut à raison de l’impayé de loyers et de charges,

— l’expulsion de Monsieur [Z] [T] et Madame [L] [W] et de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— la fixation de l’indemnité mensuelle d’occupation au montant des loyers, charges comprises et ce jusqu’au départ effectif des lieux, et la condamnation solidaire de Monsieur [Z] [T] et Madame [L] [W] au paiement de celle-ci,

— la condamnation solidaire de Monsieur [Z] [T] et Madame [L] [W] à payer la somme de 1.343,96 euros à titre de provision correspondant aux loyers et charges impayés dus; outre intérêts de droit, somme à parfaire au jour de l’audience,

— la condamnation solidaire de Monsieur [Z] [T] et Madame [L] [W] aux entiers dépens et à payer la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

À la suite de la notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département, la Direction de l’action sociale et du logement a fait parvenir au tribunal un diagnostic social et financier concernant Monsieur [Z] [T] et Madame [L] [W], daté du 22 octobre 2024. La conclusion est qu’ils ne se sont pas présentés aux convocations du travailleur social.

***

L’affaire a fait l’objet d’un renvoi pour vérifier le départ des locataires et a finalement été évoquée à l’audience du 17 décembre 2024.

À l’audience du 17 décembre 2024, Madame [G] [U] était représentée par son conseil. Monsieur [Z] [T] et Madame [L] [W], bien que régulièrement convoqués par le greffe, n’étaient ni présents, ni représentés.

Madame [G] [U] a maintenu ses demandes telles que portées dans l’assignation, l’assurance contre le risque locatif n’ayant toujours pas été justifiée, outre actualisation de la dette principale par décompte produit à l’audience, à la somme de 2.015,24 euros. Elle a indiqué que les locataires n’étaient pas partis et a précisé que l’assurance Visale avait fait des virements de l’ordre de 5.000 euros.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer à l’assignation pour un plus ample exposé des moyens de la demanderesse.

La décision a été mise en délibéré au 22 janvier 2025.

MOTIFS

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la saisine en référé

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article suivant précise qu’il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre d’un immeuble, qui peut résulter du constat de la résiliation du bail du fait d’un défaut de justification de l’assurance contre les risques locatifs, constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés se doit de faire cesser si elle est avérée. L’action en référé est donc recevable.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail et ses conséquences

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 7 g de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, dans sa version applicable au présent litige, dispose que tout clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire, ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail prévoit qu’à défaut de justification d’une assurance contre les risques locatifs et un mois après un commandement d’en justifier demeuré infructueux, la convention sera résiliée de plein droit.

Le commandement d’avoir à justifier d’une assurance et de payer du 14 mars 2024 vise cette clause et reproduit les mentions obligatoires à peine de nullité de l’article 7g précité. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus d’un mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 15 avril 2024, date de résiliation dudit bail.

Il est rappelé que le juge n’a aucun pouvoir d’appréciation si les locataires ne justifient pas avoir satisfait à cette obligation dans le mois du commandement, étant précisé qu’il importe peu qu’ils aient été effectivement assurés dès lors qu’ils ne démontrent pas en avoir justifié dans le délai précité.

Sur les conséquences de l’acquisition de la clause résolutoire

Devenus occupants sans droit ni titre à compter de la date de résiliation du bail, Monsieur [Z] [T] et Madame [L] [W] ne pourront qu’être expulsés selon les modalités prévues au dispositif de la présente ordonnance.

Ils seront également solidairement redevables d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter de la même date, d’un montant équivalent à celui du loyer augmenté de la provision sur les charges, qui aurait été exigible si le bail n’avait pas été résilié, et ce jusqu’à l’entière libération des lieux. Conformément au principe de la réparation intégrale, cette indemnité mensuelle d’occupation sera indexée, le cas échéant, selon les modalités prévues au contrat de bail.

Conformément à l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais des personnes expulsées en un lieu qu’elles désigneront. À défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution après sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer dans le délai imparti.

Sur la demande de provision

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

En l’espèce, il résulte des documents et décomptes versés aux débats que Monsieur [Z] [T] et Madame [L] [W] se trouvent redevables de la somme de 2.015,24 euros en arriéré de loyers, de charges et d’indemnités d’occupation échus, arrêté au 11 décembre 2024, mensualité du mois de décembre comprise, selon décompte établi par la bailleresse et ci-après annexé, après le cas échéant, enlèvement des différents frais ne pouvant être considérés comme des loyers ou des charges récupérables.

Monsieur [Z] [T] et Madame [L] [W] seront donc condamnés solidairement, en tant que cotitulaires du bail, à payer la somme provisionnelle de 2.015,24 euros à Madame [G] [U].

Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [Z] [T] et Madame [L] [W], parties perdantes, seront donc condamnés in solidum aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, l’équité commande de condamner in solidum, à ce titre, Monsieur [Z] [T] et Madame [L] [W] à payer à Madame [G] [U] la somme de 200 euros.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est, aux termes de l’article précédent, de droit pour les décisions de première instance.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement en qualité de juge des référés, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort,

DÉCLARONS RECEVABLE l’action en référé,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 2 février 2023 entre Madame [G] [U] et Monsieur [Z] [T] et Madame [L] [W] concernant l’immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 1] sont réunies à la date du 15 avril 2024, en raison du défaut de justification de l’assurance contre les risques locatifs,

DÉCLARONS en conséquence Monsieur [Z] [T] et Madame [L] [W] occupants sans droit ni titre des lieux situés à l’adresse ci-dessus mentionnée à compter du 15 avril 2024,

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [Z] [T] et Madame [L] [W] d’avoir volontairement libéré les lieux indûment occupés avec toutes les personnes et biens s’y trouvant de leur chef, dans les deux mois de la signification d’un commandement de quitter les lieux, il sera procédé à leur expulsion, au besoin avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier, et il sera procédé, conformément à l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, au transport des meubles laissés dans les lieux, à leurs frais, dans tel garde-meuble désigné par les personnes expulsées ou à défaut par la bailleresse,

FIXONS au montant du loyer et des charges qui aurait été exigible si le bail n’avait pas été résilié, l’indemnité mensuelle d’occupation que Monsieur [Z] [T] et Madame [L] [W] devront solidairement payer à compter de la date de résiliation de plein droit du bail le 15 avril 2024, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés à la bailleresse ou à son mandataire, avec le cas échéant, indexation selon les dispositions contractuelles,

CONDAMNONS solidairement Monsieur [Z] [T] et Madame [L] [W] à payer à Madame [G] [U] la somme provisionnelle de 2.015,24 euros représentant l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêté à la date du 11 décembre 2024, mensualité du mois de décembre comprise,

DÉBOUTONS Madame [G] [U] de ses autres demandes,

CONDAMNONS in solidum Monsieur [Z] [T] et Madame [L] [W] aux dépens,

DISONS que s’il devait être exposés des dépens pour l’exécution de la décision, ils seraient à la charge de Monsieur [Z] [T] et Madame [L] [W],

CONDAMNONS in solidum Monsieur [Z] [T] et Madame [L] [W] à payer à Madame [G] [U] la somme de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONSTATONS l’exécution provisoire,

DISONS qu’une copie de la présente décision sera transmise au représentant de l’État dans le département.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe les jour, mois et an que dessus et signé par le Juge et le Greffier.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES RÉFÉRÉS