TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 10]

[Adresse 1]

[Adresse 7]

[Localité 2]

NAC: 5AA

N° RG 24/03860

N° Portalis DBX4-W-B7I-TM5C

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU 31 Mars 2025

La S.A. CDC HABITAT SOCIAL

C/

[G] [T]

[R] [O]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire à

M^e DUPEYRON

Copies certifiées conformes délivrées à toutes les parties

Le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le lundi 31 mars 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Céline GARRIGUES, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Halima KAHLI Greffière lors des débats et de Aurélie BLANC, Greffière chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 04 février 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

La S.A. CDC HABITAT SOCIAL

Prise en la personne de son représentant légal en exercice,

Dont le siège social est sis [Adresse 4]

[Localité 6]

Représentée par Maître Diane DUPEYRON, avocate au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS

Monsieur [G] [T],

demeurant [Adresse 8]

[Adresse 5]

[Localité 3]

Non comparant, ni représenté

Madame [R] [O],

demeurant [Adresse 8]

[Adresse 5]

[Localité 3]

Non comparante, ni représentée

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 1er août 2023, la SA CDC HABITAT SOCIAL a donné à bail à Monsieur [G] [T] et Madame [R] [O] un appartement à usage d’habitation (n°49) situé [Adresse 9] à [Localité 12] pour un loyer principal mensuel de 449,71 euros, un loyer mensuel des annexes de 70,53 euros et une provision sur charges mensuelle de 20,07 euros.

Le 8 décembre 2023, la SA CDC HABITAT SOCIAL a fait signifier à Monsieur [G] [T] et Madame [R] [O] un commandement de payer les loyers et charges impayés et d’avoir à justifier d’une assurance visant la clause résolutoire.

Par acte de Commissaire de justice en date du 20 septembre 2024, la SA CDC HABITAT SOCIAL a ensuite fait assigner Monsieur [G] [T] et Madame [R] [O] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 11] statuant en référé pour obtenir :

— le constat de l’acquisition de la clause résolutoire et donc de la résiliation du contrat de bail,

— leur expulsion et celle de tout occupant de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— de fixer la provision sur l’indemnité d’occupation au montant des loyers et charges conventionnels et s’entendre condamner solidairement au paiement d’une telle provision jusqu’à la reprise effective des lieux et leur condamnation solidaire au paiement :

— de la somme de 1.914,74 euros, à titre de provision à valoir sur les loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 31 juillet 2024, mois de juillet inclus et le tout assorti des intérêts au taux légal à compter de l’acte introductif d’instance, somme à parfaire au jour de l’audience,

— d’une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

A l’audience du 4 février 2025, la SA CDC HABITAT SOCIAL, représentée par son conseil, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 2.042,03 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de janvier 2025 comprise.

Convoqués par acte de Commissaire de justice signifié par remise à l’étude du Commissaire de justice le 20 septembre 2024, Monsieur [G] [T] et Madame [R] [O] ne sont ni présents ni représentés.

L’affaire a été mise en délibéré au 31 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, en l’absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 20 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la SA CDC HABITAT justifie avoir informé les organismes payeurs des aides au logement des impayés de loyer le 30 novembre 2023, situation ayant perduré depuis, et est donc réputé avoir saisi de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que "tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer

ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux".

Le bail conclu le 1er août 2023 contient une clause résolutoire (article 7) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de six semaines pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de six semaines pour régler la somme de 1.691,30 euros a été signifié le 8 décembre 2023, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Monsieur [G] [T] et Madame [R] [O] n’ont effectué aucun règlement dans le délai de six semaines. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 20 janvier 2024.

Monsieur [G] [T] et Madame [R] [O] sont depuis occupants sans droit ni titre. L’expulsion de Monsieur [G] [T] et Madame [R] [O] sera donc ordonnée, au besoin avec assistance de la force publique.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du Code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

La SA CDC HABITAT SOCIAL produit un décompte du 4 février 2025 démontrant que Monsieur [G] [T] et Madame [R] [O] restent devoir la somme de 2.019,17 euros, mensualité de janvier 2025 comprise, après soustraction des pénalités d’enquête OPS (22,86 euros = 7,62 x 3) non justifiées au dossier.

Monsieur [G] [T] et Madame [R] [O] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Ils seront ainsi condamnés solidairement à titre provisionnel au paiement de la somme de 2.019,17 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 20 septembre 2024 sur la somme de 1.914,74 euros et de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil.

Monsieur [G] [T] et Madame [R] [O] seront également condamnés solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 1er février 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l’arriéré d’indemnités d’occupation pour la période du 20 janvier 2024 au 31 janvier 2025 étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée. Cette indemnité d’occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [G] [T] et Madame [R] [O], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA CDC HABITAT SOCIAL, Monsieur [G] [T] et Madame [R] [O] seront condamnés à lui verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er août 2023 entre la SA CDC HABITAT SOCIAL et Monsieur [G] [T] et Madame [R] [O] concernant un appartement à usage d’habitation (n°49) situé [Adresse 9] à [Localité 12] sont réunies à la date du 20 janvier 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [G] [T] et Madame [R] [O] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [G] [T] et Madame [R] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SA CDC HABITAT SOCIAL pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [G] [T] et Madame [R] [O] à verser à la SA CDC HABITAT SOCIAL à titre provisionnel la somme de 2.019,17 euros (décompte arrêté au 4 février 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois de janvier 2025 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter du 20 septembre 2024 sur la somme de 1.914,74 euros et de la présente ordonnance pour le surplus ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [G] [T] et Madame [R] [O] à payer à la SA CDC HABITAT SOCIAL à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er février 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [G] [T] et Madame [R] [O] à verser à la SA CDC HABITAT SOCIAL une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [G] [T] et Madame [R] [O] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

La greffière, La Vice-Présidente,