TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 9]

[Adresse 1]

[Adresse 8]

[Localité 4]

NAC: 5AA

N° RG 25/01017

N° Portalis DBX4-W-B7J-T6G6

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 25/

DU : 01 Octobre 2025

S.C.I. FONCIERE DI 01/2008

C/

[W] [O]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 01 Octobre 2025

à M^e Michel BARTHET

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le mercredi 01 octobre 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Giovanna GRAFFEO, Première Vice- Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Coralie POTHIN, Greffier lors des débats, et de Maria RODRIGUES, Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 24 juillet 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.C.I. FONCIERE DI 01/2008, dont le siège social est sis [Adresse 2] – [Localité 5], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège

Représentée par Maître Michel BARTHET, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSE

Madame [W] [O]

demeurant [Adresse 6] – [Localité 7]

représentée par Maître Cindy PIOVESAN, avocat au barreau de TOULOUSE

EXPOSE DU LITIGE

La SCI FONCIERE DI 01/2008 a donné à bail à Madame [W] [O] un appartement à usage d’habitation (porte n°B051, bâtiment B) ainsi qu’un box (lot n°524) situés [Adresse 3] à [Localité 7] par contrat signé électroniquement prenant effet au 6 février 2023, moyennant un loyer initial de 539,12 euros payable à terme échu dont 83,81 euros au titre du loyer pour le box outre une provision pour charges de 120 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI FONCIERE DI 01/2008 lui a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 16 décembre 2024 pour un montant en principal de 6.520,05 euros.

La SCI FONCIERE DI 01/2008 a ensuite fait assigner Madame [W] [O] devant le juge des contentieux de la protection de TOULOUSE statuant en référé le 11 mars 2025.

Aux termes de l’assignation, elle a sollicité de :

— constater la résiliation du bail au 16 février 2025,

— d’ordonner son expulsion sans délai et celle de tout occupant pouvant se trouver dans les lieux,

— la condamner à lui payer une indemnité provisionnelle d’occupation au moins égale au montant des sommes dues mensuellement outre révisions, taxes et charges telles que prévues par le contrat de bail s’il s’était poursuivi et jusqu’à reprise des lieux,

— la condamner à lui payer une provision qui ne saurait être inférieure à la somme de 6.332,38 euros selon décompte provisoirement arrêté au 27 février 2025 à valoir sur les loyers échus et indemnités,

— la condamner à lui payer la somme de 960 euros au titre de l’article 700 ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris les frais de commandement et le coût des dénonces faites par l’huissier auprès de la CCAPEX.

Après renvois, à l’audience du 24 juillet 2025, la SCI FONCIERE DI 01/2008, représentée par son conseil, a sollicité de :

— débouter Madame [O] de ses demandes,

— constater la résiliation du bail au 16.2.2025,

— d’ordonner son expulsion sans délai et celle de toute personne pouvant se trouver dans les lieux,

— la condamner à lui payer une indemnité provisionnelle d’occupation au moins égale au montant des sommes dues mensuellement outre révisions, taxes et charges telles que prévues par le contrat de bail s’il s’était poursuivi et jusqu’à reprise des lieux,

— la condamner à lui payer une provision qui ne saurait être inférieure à la somme de 4.731,32 euros selon décompte provisoirement arrêté au 26 juin 2025 à valoir sur les loyers échus et indemnités,

— lui donner acte qu’elle ne s’oppose pas à la proposition de Madame [O] de solder son arriéré à hauteur de 192,03 euros sauf déchéance de la suspension de la clause résolutoire en cas de non-paiement d’un seul terme de loyer et de l’arriéré,

— condamner Madame [O] à lui payer la somme de 960 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance incluant les frais de commandement et le coût des dénonces faites par l’huissier auprès de la CCAPEX.

Au soutien de ses prétentions, la SCI FONCIERE DI 01/2008 a fait valoir que le décompte des sommes dues était régulier, que les frais de commandement avaient déjà été déduits du montant réclamé dans l’assignation et que les loyers des mois de juillet à septembre n’avaient pas été comptabilisés deux fois.

Elle a indiqué accepter la proposition d’apurement de la dette par mensualité de 192,03 euros ainsi que la suspension de la clause résolutoire avec clause de déchéance automatique en cas de défaut de paiement d’une seule échéance.

Madame [W] [O] représentée par son conseil a sollicité de :

— débouter la SCI FONCIERE de l’ensemble de ses demandes,

— juger que la dette locative s’élève à la somme de 4.550,66 euros à parfaire au jour de l’ordonnance,

— dire qu’elle pourra se libérer du paiement de sa dette par 36 mensualités de 126,41 euros à parfaire au jour de l’ordonnance, dont la première échéance sera payable le 10 du mois suivant la signification de l’ordonnance,

— juger que les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais de paiement qui seront accordés,

— rappeler qu’aux termes de l’article 1343-5 alinéa 4 du code civil, ces délais suspendent les voies d’exécution,

— dire que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens.

Madame [W] [O] a soutenu avoir rencontré des difficultés financières après avoir démissionné de son précédent emploi en raison du harcèlement qu’elle subissait.

Elle a soutenu qu’elle n’a plus été en mesure de payer son loyer à compter du mois de septembre 2023, mais versait, soucieuse de conserver son logement et de montrer sa bonne foi, dès qu’elle le pouvait une somme en paiement de son loyer.

Elle a également soutenu avoir sollicité la bailleresse pour la mise en place d’un échéancier tout en s’engageant au paiement de son loyer mensuel qui lui a été refusé.

Elle a affirmé avoir réalisé des virements pour un total de 1.550 euros au mois de janvier 2025 et proposé consécutivement de verser la somme de 192,03 euros par mois en sus du loyer pour apurer sa dette.

Elle a indiqué que sa contestation du montant du décompte versé aux débats par la bailleresse était devenue sans objet.

Elle a par ailleurs soutenu concernant sa demande de délais de paiement avoir repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience et être en mesure de régler sa dette locative.

L’affaire a été mise en délibéré au 1er octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I -SUR LA RÉSILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la HAUTE-GARONNE par la voie électronique le 11 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience et le commandement de payer dénoncé à la CCAPEX le 17 décembre 2024 soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II et III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable à la date de conclusion du contrat de bail, le contrat ayant été conclu avant la date d’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, dispose que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail litigieux contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 16 décembre 2024 pour un montant en principal de 6.520,05 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 17 février 2025.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

La SCI FONCIERE DI 01/2008 produit un décompte justifiant d’un arriéré locatif d‘un montant de 4 731,32 euros en date du 26 juin 2025, mensualité de mai 2025 incluse, après déduction des frais de procédure (189,08 euros).

Madame [O] justifie par ailleurs d’un virement supplémentaire de la somme de 870 euros le 10 juillet 2025 qui n’est pas contesté par la demanderesse.

Madame [W] [O], qui ne conteste ni le principe ni le montant de la dette, sera en conséquence condamnée à titre provisionnel au paiement de cette somme de 3.861,32 euros en deniers ou quittances.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que :

« V-Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…)

VII-Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.”

En l’espèce, il est justifié que le loyer courant soit celui du mois de juin 2025 a été réglé ainsi que le loyer du mois de juillet 2025, pourtant payable à terme échu, avant l’audience.

Par ailleurs, la SCI FONCIERE DI 01/2008 ne s’est pas opposée à l’octroi des délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire.

En conséquence, Madame [W] [O] étant par ailleurs en situation de régler sa dette locative tel qu’elle l’a démontré et le justifie, il convient de préserver son droit au logement tout en organisant l’apurement de la dette.

Madame [W] [O] sera en conséquence autorisée à se libérer du montant de la dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que la demande d’expulsion devient sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Madame [W] [O] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [W] [O], partie perdante, supportera la charge des dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la CCAPEX, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SCI FONCIERE DI 01/2008, Madame [W] [O] devra lui verser une somme de 200€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail signé électroniquement prenant effet au 6 février 2023 conclu entre la SCI FONCIERE DI 01/2008 et Madame [W] [O] relatif à un appartement à usage d’habitation (porte n°B051, bâtiment B) ainsi qu’un box (lot n°524) situés [Adresse 3] à [Localité 7], sont réunies à la date du 17 février 2025 ;

CONDAMNONS Madame [W] [O] à verser à la SCI FONCIERE DI 01/2008 à titre provisionnel la somme de 3.861,32 euros, en deniers ou quittances, somme arrêtée au 10 juillet 2025 ;

AUTORISONS Madame [W] [O] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 29 mensualités de 126,41 euros chacune et une 30ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si la dette locative est apurée dans les délais ou de façon anticipée, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [W] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, il pourra être procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, sur demande de la SCI FONCIERE DI 01/2008 ;

* que Madame [W] [O] soit condamnée à verser à la SCI FONCIERE DI 01/2008 une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS Madame [W] [O] à verser à la SCI FONCIERE DI 01/2008 la somme de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [W] [O] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la CCAPEX, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

DEBOUTONS les parties de toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier La Première Vice-Présidente