TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Localité 2]

NAC: 5AA

N° RG 25/00891

N° Portalis DBX4-W-B7J-T5B4

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU 01 août 2025

La S.C.I. FONCIERE DI 01/2007

C/

[X] [M]

[S] [B] épouse [M]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire à

M^e REDON REY

Copies certifiées conformes délivrées à toutes les parties

Le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le vendredi 01 août 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Ariane PIAT, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Aurélie BLANC Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 23 mai 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

La S.C.I. FONCIERE DI 01/2007,

Prise en la personne de son représentant légal en exercice,

Dont le siège social est sis [Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par Maître Valérie REDON-REY de la SELARL REDON-REY LAKEHAL AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE substituée par Maître Hana TARDAMI, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS

Monsieur [X] [M],

demeurant [Adresse 4]

[Adresse 4]

Comparant en personne

Madame [S] [B] épouse [M],

demeurant [Adresse 4]

[Adresse 4]

Non comparante, ni représentée

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 17 mai 2019, la SCI FONCIERE DI 01/2007 a donné à bail à Monsieur [X] [M] et Madame [S] [B] épouse [M] un appartement à usage d’habitation n°A48 et une place de stationnement n°A63 situés [Adresse 4] pour un loyer mensuel de 360,92 euros pour le logement et 53,19 euros pour le stationnement et une provision sur charges mensuelle de 88 euros.

Le 11 juin 2024, la SCI FONCIERE DI 01/2007 a fait signifier à Monsieur [X] [M] et Madame [S] [B] épouse [M] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire, lequel a été régularisé dans les délais.

Le 21 novembre 2024, la SCI FONCIERE DI 01/2007 a fait signifier à Monsieur [X] [M] et Madame [S] [B] épouse [M] un nouveau commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire. La SCI FONCIERE DI 01/2007 a également saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 22 novembre 2024.

Par acte de Commissaire de justice en date du 12 mars 2025, la SCI FONCIERE DI 01/2007 a ensuite fait assigner Monsieur [X] [M] et Madame [S] [B] épouse [M] devant le juge des contentieux de la protection de Toulouse statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, leur expulsion sans délai et celle de tout occupant de leur chef, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique, et leur condamnation solidaire au paiement :

— de la somme de 3.294,61 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers (mars 2025 inclus), somme à parfaire au jour de l’audience, avec les intérêts au taux contractuel et pour le surplus au taux légal à compter du commandement de payer du 21 novembre 2024,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, soit 547,17 euros, avec indexation telle que prévue dans le bail, jusqu’à la libération effective du logement,

— d’une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et des dépens.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 18 mars 2025.

A l’audience du 23 mai 2025, la SCI FONCIERE DI 01/2007, représentée par la SELARL REDON-REY LAKEHAL AVOCATS, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 4.388,95 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle d’avril 2025 comprise. Elle fait valoir que les impayés durent depuis 2022, que les locataires ont fait un dernier versement de 100 euros en février 2025 et qu’ils n’ont pas repris le paiement de leurs loyers depuis.

Monsieur [X] [M], comparant en personne, demande des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, à hauteur de 100 à 200 euros par mois. Il indique qu’il a arrêté de payer ses loyers en octobre 2024, car il s’est retrouvé au chômage. Il précise qu’il a commencé à percevoir l’allocation spéciale de solidarité à hauteur de 1.700 euros depuis le 07 mai 2025, que ses allocations logement ont été augmentées de 20 euros à 238 euros par mois et qu’il a retrouvé un travail en intérim débutant le 26 mai 2025. Il ajoute que le couple n’a pas d’autres ressources et a une fille de 3 ans à charge.

Convoquée par acte de Commissaire de justice signifié par remise à l’étude du Commissaire de justice le 12 mars 2025, Madame [S] [B] épouse [M] n’est ni présente ni représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 01 août 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, en l’absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 18 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la SCI FONCIERE DI 01/2007 justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 22 novembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 12 mars 2025, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 17 mai 2019 contient une clause résolutoire (article 4) Résiliation du contrat – clause résolutoire) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 1.222,93 euros a été signifié le 21 novembre 2024, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Monsieur [X] [M] et Madame [S] [B] épouse [M] n’ont réglé aucune somme dans le délai de deux mois. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 22 janvier 2025.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du Code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

La SCI FONCIERE DI 01/2007 produit un décompte du 20 mai 2025 démontrant que Monsieur [X] [M] et Madame [S] [B] épouse [M] restent devoir la somme de 4.388,95 euros, mensualité d’avril 2025 comprise.

Monsieur [X] [M] et Madame [S] [B] épouse [M] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de la dette.

Ils seront ainsi condamnés solidairement à titre provisionnel au paiement de la somme de 4.388,95 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 21 novembre 2024 sur la somme de 1.222,93 euros et de la présente ordonnance pour le surplus, en l’absence de dispositions du bail sur les intérêts et conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT SUSPENSIFS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. […] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. […] Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Monsieur [X] [M] et Madame [S] [B] épouse [M] déclarent des ressources restreintes, à hauteur de 1.900 euros (allocations logement comprises), et variables, Monsieur [X] [M] alléguant avoir retrouvé un emploi sans en justifier. lls ne paraissent pas en capacité de régler leur dette locative en plus des échéances courantes de leur loyer et n’ont d’ailleurs pas repris le paiement de leur loyer courant avant l’audience, ce qui fait obstacle à l’octroi de délai de paiement.

Aussi, il convient de rejeter la demande de délai de paiement.

IV. SUR LES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

En l’absence de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, la résiliation est intervenue le 22 janvier 2025 et Monsieur [X] [M] et Madame [S] [B] épouse [M] sont depuis occupants sans droit ni titre. Il convient ainsi de leur ordonner de quitter les lieux dans un délai de deux mois suivant commandement de quitter les lieux, rien ne justifiant de supprimer le délai de principe dont ils doivent bénéficier pour pourvoir à leur relogement. En l’absence de départ volontaire, il convient de prononcer l’expulsion de Monsieur [X] [M] et Madame [S] [B] épouse [M] ainsi que de tous les occupants de leur chef.

Monsieur [X] [M] et Madame [S] [B] épouse [M] seront également condamnés au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 1er mai 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l’arriéré pour la période du 22 janvier 2025 au 30 avril 2025 étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée. Cette indemnité d’occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, soit 547,17 euros.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [X] [M] et Madame [S] [B] épouse [M], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du seul commandement de payer du 21 novembre 2024 (à l’exclusion de celui de juin 2024 qui n’est pas un dépens), de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SCI FONCIERE DI 01/2007, Monsieur [X] [M] et Madame [S] [B] épouse [M] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 17 mai 2019 entre la SCI FONCIERE DI 01/2007 et Monsieur [X] [M] et Madame [S] [B] épouse [M] concernant un appartement à usage d’habitation n°A48 et une place de stationnement n°A63 situés [Adresse 4] sont réunies à la date du 22 janvier 2025 ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [X] [M] et Madame [S] [B] épouse [M] à verser à la SCI FONCIERE DI 01/2007 à titre provisionnel la somme de 4.388,95 euros (décompte arrêté au 20 mai 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois d’avril 2025 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter du 21 novembre 2024 sur la somme de 1.222,93 euros et de la présente ordonnance pour le surplus ;

REJETONS la demande de délais de paiement suspensifs de Monsieur [X] [M] ;

REJETONS la demande de la SCI FONCIERE DI 01/2007 de suppression du délai pour quitter les lieux ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [X] [M] et Madame [S] [B] épouse [M] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [X] [M] et Madame [S] [B] épouse [M] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SCI FONCIERE DI 01/2007 pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [X] [M] et Madame [S] [B] épouse [M] à payer à la SCI FONCIERE DI 01/2007 à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er mai 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi, soit 547,17 euros ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [X] [M] et Madame [S] [B] épouse [M] à verser à la SCI FONCIERE DI 01/2007 une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [X] [M] et Madame [S] [B] épouse [M] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 21 novembre 2024, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 01 août 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Ariane PIAT, juge des contentieux de la protection, et par Madame Aurélie BLANC, greffière.

La greffière, Le juge,