TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 7]

[Adresse 1]

[Adresse 6]

[Localité 4]

NAC: 5AA

N° RG 25/00189

N° Portalis DBX4-W-B7J-TWSC

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 25/

DU : 01 Octobre 2025

S.C.I. FONCIERE DI 01/2003

C/

[Z] [C]

[J] [E]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 01 Octobre 2025

à M^e Michel BARTHET

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le mercredi 01 octobre 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Giovanna GRAFFEO, Première Vice- Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Coralie POTHIN, Greffier lors des débats, et de Maria RODRIGUES, Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 24 juillet 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.C.I. FONCIERE DI 01/2003, dont le siège social est sis [Adresse 3], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège

représentée par Maître Michel BARTHET, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS

Monsieur [Z] [C]

demeurant [Adresse 5]

comparant en personne

Monsieur [J] [E]

demeurant [Adresse 5]

non comparant, ni représenté

EXPOSE DU LITIGE

La SCI FONCIERE DI 01/2003 a donné à bail à Monsieur [Z] [C] et à Monsieur [J] [E] un appartement à usage d’habitation (porte n°202, en rez de chaussée, bâtiment B) ainsi qu’un parking (n°4) situés [Adresse 2]) par contrat signé électroniquement prenant effet au 9 décembre 2022, moyennant un loyer initial de 536,30 euros payable à terme échu dont 55,24 euros au titre du loyer pour le parking outre une provision pour charges de 85 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI FONCIERE DI 01/2003 leur a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 18 octobre 2024 pour un montant en principal de 3.413,29 euros.

La SCI FONCIERE DI 01/2003 a ensuite fait assigner Monsieur [Z] [C] et Monsieur [J] [E] devant le juge des contentieux de la protection de TOULOUSE statuant en référé le 13 janvier 2025.

Aux termes de l’assignation, elle a sollicité de :

— constater la résiliation du bail au 18 décembre 2024,

— ordonner l’expulsion sans délai des locataires et celle de tout occupant pouvant se trouver dans les lieux,

— condamner solidairement Monsieur [Z] [C] et Monsieur [J] [E] à lui payer une indemnité provisionnelle d’occupation au moins égale au montant des sommes dues mensuellement outre révisions, taxes et charges telles que prévues par le contrat de bail s’il s’était poursuivi et jusqu’à reprise des lieux par le bailleur,

— les condamner solidairement à lui payer une provision qui ne saurait être inférieure à la somme de 4.793,33 euros selon décompte provisoirement arrêté au 27 décembre 2024 à valoir sur les loyers échus et indemnités,

— les condamner solidairement à lui payer la somme de 1.020 euros au titre de l’article 700 ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris les frais de commandement et le coût des dénonces faites par l’huissier auprès de la CCAPEX.

Après renvois, à l’audience du 24 juillet 2025, la SCI FONCIERE DI 01/2003, représentée par son conseil, a sollicité de :

— débouter Monsieur [Z] [C] et Monsieur [J] [E] de leurs demandes,

— constater la résiliation du bail au 18 décembre 2024,

— ordonner l’expulsion sans délai des locataires et celle de toute personne pouvant se trouver dans les lieux,

— condamner solidairement Monsieur [Z] [C] et Monsieur [J] [E] à lui payer une indemnité provisionnelle d’occupation au moins égale au montant des sommes dues mensuellement outre révisions, taxes et charges telles que prévues par le contrat de bail s’il s’était poursuivi et jusqu’à reprise des lieux par le bailleur,

— les condamner solidairement à lui payer une provision qui ne saurait être inférieure à la somme de 7.058,35 euros selon décompte provisoirement arrêté au 9 juillet 2025 à valoir sur les loyers échus et indemnités,

— les condamner solidairement à lui payer la somme de 1.020 euros au titre de l’article 700 ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris les frais de commandement et le coût des dénonces faites par l’huissier auprès de la CCAPEX.

Au soutien de ses prétentions, la SCI FONCIERE DI 01/2003 fait valoir que le décompte des sommes dues correspond à des factures d’électricité et à des loyers impayés.

Elle précise que les locataires sont entrés dans les lieux le 2 décembre 2022 et que ces derniers avaient été informés avant même la signature du bail qu’ils devaient procéder à la souscription d’un contrat auprès d’un fournisseur de leur choix.

Elle indique que le 5 décembre 2022, Monsieur [C] aurait fait sa demande de souscription auprès de EDF qui lui a répondu “Nous la confions à un conseiller qui reviendra vers vous sous 15 jours”.

Elle estime en conséquence que cette souscription aurait dû normalement mettre fin au contrat d’électricité en cours, mais précise qu’elle a cependant reçu diverses factures de TOTAL ENERGIE.

Elle précise par ailleurs que Monsieur [C] a reconnu le 19 juin 2023 que la demande qu’il avait faite n’avait pas été enregistrée par EDF et que ce changement était effectif à compter du 19 juin 2023.

Ayant dû régler des factures TOTAL ENERGIE à hauteur de 3320,12 euros au titre de la consommation d’électricité des locataires pour la période du 20 décembre 2022 au 19 juin 2023, cette somme a donc été imputée à titre de charges sur le compte locataires en juillet 2023.

Elle précise enfin qu’un échéancier de 100 euros par mois en remboursement de la dette avait été proposé aux locataires, échéancier qui n’a pas été respecté et que c’est dans ces conditions qu’elle a fait délivrer un commandement de payer.

Monsieur [Z] [C] a comparu en personne, a contesté la dette d’électricité d’un montant de 3.320,12 euros mais a reconnu la dette de loyers d’un montant de 3738,23 euros.

Souhaitant rester dans les lieux, il a donc sollicité la suspension de la clause résolutoire.

Il a par ailleurs sollicité des délais de paiement afin d’apurer la dette et indiqué qu’il allait régler la dette avant le 1er octobre.

Il a également indiqué avoir payé deux mois de loyer dont le mois de juillet, percevoir des ASSEDIC la somme de 985,20 euros par mois et vivre seul.

Monsieur [J] [E], assigné par acte délivré par commissaire de justice en son étude le 13 janvier 2025, puis par acte de commissaire de justice délivré à étude en date du 15 juillet 2025, acte par lequel la demanderesse a fait signifier ses dernières conclusions dans la perspective de l’audience du 24 juillet 2025 à 10 h 30, n’a pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 1er octobre 2025 et le conseil de la demanderesse autorisé à faire parvenir une note en délibéré concernant le ou les règlements intervenus en cours de délibéré.

Par courriel en date du 26 septembre 2025, le conseil de la demanderesse a fait parvenir à la présente juridiction un décompte arrêté au 5 septembre 2025 faisant état d’une dette locative d’un montant de 7290,11 euros, loyer d’août 2025 inclus.

MOTIFS DE LA DECISION

I – SUR LA RÉSILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la HAUTE-GARONNE par la voie électronique le 14 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience et le commandement de payer dénoncé à la CCAPEX le 22 octobre 2024 soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II et III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable à la date de conclusion du contrat de bail, le contrat ayant été conclu avant la date d’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, dispose que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail litigieux contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 18 octobre 2024 pour un montant en principal de 3.413,29 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 19 décembre 2024.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

La SCI FONCIERE DI 01/2003 produit un décompte justifiant d’un arriéré locatif d‘un montant de 7.058,35 euros arrêté au 5 septembre 2025, mensualité de d’août 2025 incluse, après déduction des frais de procédure (231,76 euros).

Monsieur [Z] [C] a contesté devoir la somme de 3.320,12 euros correspondant à des factures de consommation d’électricité de TOTAL ENERGIE qui sont par ailleurs versées aux débats.

Monsieur [Z] [C] ne justifie pas cependant avoir souscrit un contrat pour la consommation d’électricité auprès d’un autre fournisseur pendant la période litigieuse soit du 20 décembre 2022 au 19 juin 2023, au contraire il a précisé que la demande qu’il avait faite n’avait pas été enregistrée par EDF et que ce changement n’avait été effectif qu’à compter du 19 juin 2023 ainsi qu’il ressort d’un courriel qu’il a envoyé le 19 juin 2023 à 17 h 10.

A toutes fins utiles, il convient de relever également qu’un échéancier par l’intermédiaire d’un commissaire de justice avait été mis en place pour le remboursement de cette dette dont il est justifié que 4 mensualités de 100 euros ont été payées par Monsieur [Z] [C], ce qui implique nécessairement que la dette était effectivement reconnue.

Par ailleurs, Monsieur [J] [E], qui n’a pas comparu n’a par définition contesté ni le principe ni le montant de la dette.

Monsieur [Z] [C] et Monsieur [J] [E] seront en conséquence condamnés solidairement et à titre provisionnel au paiement de cette somme de 7.058,35 euros.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que :

« V-Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…)

VII-Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.”

En l’espèce, il est justifié que le loyer courant soit celui du mois de juin 2025, le loyer étant payable à terme échu, a été réglé ainsi que le loyer du mois de juillet 2025, pourtant payable à terme échu, avant l’audience ; Monsieur [Z] [C] a en outre réglé le loyer de d’août 2025 et celui de septembre 2025 pourtant payable à terme échu.

En conséquence, Monsieur [Z] [C], étant par ailleurs en situation de régler sa dette locative ainsi qu’il l’a démontré, il convient de préserver son droit au logement tout en organisant l’apurement de la dette.

Monsieur [Z] [C] sera en conséquence autorisé à se libérer du montant de la dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que la demande d’expulsion devient sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation solidaire de Monsieur [Z] [C] et Monsieur [J] [E] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [Z] [C] et Monsieur [J] [E], parties perdantes, supporteront la charge des dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la CCAPEX, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SCI FONCIERE DI 01/2003, Monsieur [Z] [C] et Monsieur [J] [E] devront lui verser une somme de 200€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile, somme à laquelle ils seront solidairement condamnés.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort :

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail signé électroniquement prenant effet au 9 décembre 2022 conclu entre la SCI FONCIERE DI 01/2003 d’une part et Monsieur [Z] [C] et Monsieur [J] [E] d’autre part relatif à un appartement à usage d’habitation (porte n°202, en rez de chaussée, bâtiment B) ainsi qu’un parking (n°4) situés [Adresse 2]), sont réunies à la date du 19 décembre 2024 ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [Z] [C] et Monsieur [J] [E] à verser à la SCI FONCIERE DI 01/2003 à titre provisionnel la somme de 7.058,35 euros, somme arrêtée au 5 septembre 2025 ;

AUTORISONS Monsieur [Z] [C] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 150 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si la dette locative est apurée dans les délais ou de façon anticipée, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [Z] [C] et Monsieur [J] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, il pourra être procédé à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, sur demande de la SCI FONCIERE DI 01/2003 ;

* que Monsieur [Z] [C] et Monsieur [J] [E] soient condamnés solidairement à verser à la SCI FONCIERE DI 01/2003 une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [Z] [C] et Monsieur [J] [E] à verser à la SCI FONCIERE DI 01/2003 la somme de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [Z] [C] et Monsieur [J] [E] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la CCAPEX, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

DEBOUTONS les parties de toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier La Première Vice-Présidente