TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le : 15/01/2025

à : Maitre Joanne GEORGELIN

Copie exécutoire délivrée

le : 15/01/2025

à : Maître Pierre ROBIN

Pôle civil de proximité

PCP JCP référé

N° RG 24/06396

N° Portalis 352J-W-B7I-C5IWK

N° MINUTE : 2/2025

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 15 janvier 2025

DEMANDERESSE

Madame [X] [P], demeurant [Adresse 4]

représentée par Maître Pierre ROBIN de la SELARL R & R, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0622

DÉFENDEUR

Monsieur [D] [T], demeurant [Adresse 1]

représenté par Maitre Joanne GEORGELIN, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : #B0937

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro 75056-2024-021578 du 02/09/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 5])

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne COTTY, 1ère vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Delphine VANHOVE, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 12 décembre 2024

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 15 janvier 2025 par Anne COTTY, 1ère vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Delphine VANHOVE, Greffière

Décision du 15 janvier 2025

PCP JCP référé – N° RG 24/06396 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5IWK

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 17 février 2006 avec prise d’effet fixée au même jour, Madame [X] [P] a donné à bail pour une durée de 3 ans à Monsieur [D] [T] un logement sis [Adresse 3] moyennant un loyer mensuel de 500 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 mai 2023, Madame [X] [P] lui a fait délivrer un congé pour reprise personnelle à effet au 16 février 2024.

Le 13 février 2024, il lui a été signifié une sommation de libérer les lieux et convocation pour état des lieux de sortie fixé au 17 février suivant à 12 heures.

Monsieur [T] se maintenant toujours dans les lieux, par acte de commissaire du 24 juin 2024, Madame [X] [P] a assigné ce dernier devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, afin, au visa de l’article 15 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, d’obtenir :

— la validation du congé pour reprise,

— la constatation de l’occupation sans droit ni titre des lieux par Monsieur [D] [T] depuis le 16 février 2024,

— son expulsion immédiate des lieux, ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant,

— la séquestration des objets mobiliers trouvés dans les lieux,

— la condamnation de Monsieur [D] [T] au paiement à titre provisionnel de la somme de 18.500 € représentant l’arriéré de loyers dus au 1er mars 2024, avec intérêts à compter de la signification du jugement à intervenir,

— la condamnation de Monsieur [D] [T] au paiement à titre provisionnel de la somme de 3.000 € au titre du préjudice moral,

— la condamnation de Monsieur [D] [T] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation correspondant à deux fois le montant du loyer actuel, à compter de la décision à intervenir et ce jusqu’à complet déménagement et restitution des clefs par l’occupant,

— la condamnation de Monsieur [D] [T] au paiement d’une somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens en ce compris le coût de la sommation signifiée le 13 février 2024 à hauteur de 160 euros.

A l’audience, Madame [X] [P] représentée par son Conseil a maintenu l’ensemble de ses demandes.

Elle a expliqué avoir loué son bien à un ami de ses enfants à des conditions tout à fait préférentielles, aucune provision sur charges n’étant fixée et a précisé que ce dernier ne payait plus aucune somme depuis plus de trois années.

Elle a indiqué que ses ressources actuelles étaient de 1 500 euros mensuels et qu’elle devait assumer un loyer de 800 euros par mois pour se loger de telle sorte qu’il est très important pour elle de pouvoir récupérer les lieux pour pouvoir s’y loger.

Monsieur [D] [T], bien que régulièrement cité à l’étude n’a pas comparu, ni ne s’est fait représenter.

A l’issue des débats, la demanderesse a été avisée de la mise en délibéré de l’affaire au 10 octobre 2024.

Par courriel en date du 9 octobre 2024, Maître [H] [L] a sollicité la réouverture des débats exposant qu’elle venait d’être informée par l’ordre des avocats de sa désignation au soutien des intérêts de Monsieur [D] [T] précisant au surplus que ce dernier avait déposé un dossier de surendettement et procédé à des règlements.

Décision du 15 janvier 2025

PCP JCP référé – N° RG 24/06396 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5IWK

Il a été fait droit à cette demande de réouverture et l’affaire a été rappelée à l’audience du 12 décembre 2024.

A cette audience, Madame [X] [P] représentée par son Conseil a maintenu l’ensemble de ses demandes portant toutefois sa demande en paiement à la somme de 20 429 euros terme du mois de décembre 2024 inclus déduction faite des 600 euros versés au mois de septembre et au mois d’octobre 2024 et des 1 371 euros figurant sur la déclaration de revenus 2023 au titre des loyers perçus pour l’année 2023.

Elle a par ailleurs indiqué être opposée à l’octroi de tout délai.

Monsieur [D] [T], représenté par son conseil a exposé qu’il avait toujours payé son loyer en 2023 mais qu’il n’avait pas de preuve de paiement.

Il a soulevé la prescription des loyers dus avant le mois de juillet 2021 et a sollicité pour le surplus les plus larges délais de paiement ainsi que les plus larges délais pour quitter les lieux.

A l’issue des débats, les parties ont été avisées de la mise en délibéré de l’affaire au 15 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la validation du congé, l’occupation sans droit ni titre des lieux par Monsieur [D] [T] et la demande d’expulsion

En application de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite s’entend de la perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

En vertu de l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. L’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un trouble manifestement illicite auquel il appartient au juge des référés de mettre fin.

Si la demande de validation d’un congé ne relève pas des pouvoirs du juge des référés, ce dernier peut en revanche toujours examiner, si avec l’évidence requise en référé, un locataire est devenu occupant sans droit, ni titre à la suite d’un congé délivré par le bailleur. Le trouble résultant de la poursuite de l’occupation du bien loué, après la date d’effet d’un congé, n’est manifestement illicite que si la perte du titre est évidente et que les contestations élevées au sujet du congé ne sont pas sérieuses.

Aux termes de l’article 15 I de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

En l’espèce, le congé pour reprise délivré le 30 mai 2023 est justifié par la décision de Madame [X] [P] de reprendre son logement pour y habiter personnellement, il respecte bien le préavis de six mois puisqu’il a été délivré le 30 mai 2023 pour une reprise le 16 février 2024.

Il y a donc lieu de constater que par l’effet du congé, Monsieur [D] [T] est devenu occupant sans droit, ni titre et que son maintien dans les lieux, après la date d’effet d’un congé, constitue un trouble manifestement illicite qui justifie la compétence du juge des référés, la perte du droit d’occupation des lieux par Monsieur [T] apparaissant évidente et la demande d’expulsion sera donc accueillie dans les termes du présent dispositif.

Sur la demande de délais pour quitter les lieux

L’article L412-3 du Code des procédures civiles d’exécution énonce que le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder des délais renouvelables aux occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d’un titre à l’origine de l’occupation.

L’article L 412-4 du même code quant à lui énonce que la durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à trois mois ni supérieure à trois ans, que pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement.

En l’espèce, il ressort des débats et des pièces versées au dossier que la bailleresse est âgée de 80 ans, qu’elle est retraitée et perçoit une pension de retraite de 1 580 euros mensuelle laquelle lui permet difficilement de faire face à ses frais de logement.

Elle loue actuellement par le biais de l’association AGECO une chambre de 29 m2 pour un loyer mensuel de 839,57 euros.

Monsieur [D] [T] travaille en intérim et perçoit à ce titre des revenus moyens de 1 305 euros.

Il justifie d’une demande de logement social effectuée le 15 mars 2024 soit très postérieurement à la délivrance du congé.

En considération de l’ensemble de ces éléments, il sera donc débouté de sa demande délais pour quitter les lieux.

Sur le sort des meubles

Il convient de rappeler que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Décision du 15 janvier 2025

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Sur la prescription des loyers antérieurs au mois de juillet 2021

Monsieur [D] [T] conclut à la prescription des loyers antérieurs au mois de juillet 2021.

Madame [X] [P] ne conclut pas sur ce point.

L’article 7-1 de la loi n°89-462 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que “Toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit”.

L’article 2224 du code civil, relatif à la prescription extinctive, dispose que le point de départ d’un délai de prescription extinctive est le “jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer”.

L’article 2234 du code civil dispose enfin que “ la prescription ne court pas ou est suspendue contre celui qui est dans l’impossibilité d’agir par suite d’un empêchement résultant de la loi, de la convention ou de la force majeure.”

En l’espèce, l’assignation ayant été délivrée le 24 juin 2024, Madame [X] [O] se trouve prescrite en ses demandes de paiement du loyer antérieurs au 24 juin 2021.

Sur la demande de provision au titre des loyers impayés et sur la demande de provision au titre de l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut accorder une provision au créancier.

L’obligation non sérieusement contestable vise aussi bien les créances d’origine contractuelle, quasi contractuelle, délictuelle ou quasi délictuelle, le juge des référés étant cependant tenu de préciser la nature de l’origine de cette créance ou la nature de l’obligation la fondant. Il y a une contestation sérieuse chaque fois que la décision du juge des référés l’obligerait à se prononcer préalablement sur une contestation relative à l’existence d’un droit ou le conduirait à se prononcer sur le fond du litige, par exemple en portant une appréciation sur la validité, la qualification ou l’interprétation d’un acte juridique. Ce dernier apprécie souverainement le montant de la provision à accorder.

Le maintien dans des lieux sans droit ni titre constitue une faute civile de nature quasidélictuelle ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, il n’est pas contesté ni contestable que Monsieur [D] [T] réside sans discontinuer dans les lieux depuis la prise d’effet du bail.

A l’appui de sa demande de provision au titre des loyers impayés à compter du 1er mars 2021 et jusqu’au 1er mars 2024, Madame [X] [O] verse aux débats un décompte de sa créance dont il ressort que Monsieur [D] [T] se trouve redevable de la somme de 21 800 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation impayées au 31 décembre 2024, terme du mois de décembre 2024 inclus.

Toutefois, il convient de déduire de cette somme la somme de 1 371 euros au titre des loyers perçus durant l’année 2023 telle qu’il ressort de la déclaration de revenus idoine.

Par ailleurs, compte tenu de ce qui précède, il convient également de déduire de la demande, les loyers dus du mois de mars 2021 au mois de juin 2021 inclus lesquels sont prescrits.

Dès lors, Monsieur [D] [T] sera redevable d’une provision de 18 429 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation impayées au 31 décembre 2024, terme du mois de décembre 2024 inclus.

De plus, afin de préserver les intérêts de la bailleresse, il convient de dire que Monsieur [D] [T] sera redevable, à son égard, d’une indemnité d’occupation provisionnelle à compter du 1er avril 20214 et jusqu’à libération effective des lieux.

Il n’est cependant aucunement justifié avec l’évidence requise en référé que le préjudice causé au bailleur par l’occupation du bien soit supérieur au montant du loyer qui aurait été facturé en cas d’occupation régulière.

En conséquence Monsieur [D] [T] sera condamné à verser la somme provisionnelle de 500 euros par mois à compter du 1er janvier 2025 et jusqu’à libération effective des lieux.

Sur la demande de délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil dispose qu’au regard de la situation du débiteur et des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

Monsieur [D] [T] sollicite les plus larges délais de paiement.

A l’appui de sa demande, il verse aux débats quelques contrats de mission, son avis d’imposition 2023 faisant état d’un revenu mensuel moyen de 1 175 euros .

La situation financière de Monsieur [T] ne lui permettant pas d’apurer la dette dans le délai légal, il sera débouté de sa demande de délais de paiement.

Sur la demande de provision pour préjudice moral

Madame [X] [P] sollicite la condamnation de Monsieur [D] [T] à lui verser une provision de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral.

Elle explique avoir loué son bien à des conditions très attrayante à Monsieur [T] car ce dernier était une connaissance de ses enfants et indique que depuis plus de trois années, ce dernier ne verse plus aucune somme alors même qu’elle-même est âgée de 80 ans et rencontre des difficultés financières liées à ses faibles ressources et aux charges notamment de logement qu’elle-même doit assumer.

Elle verse également aux débats un courrier du syndic de l’immeuble en date du 29 octobre 2020 dont il ressort que plusieurs copropriétaires se plaignent de l’occupation de son appartement, des cafards provenant dudit appartement dont il se dégage également une odeur nauséabonde envahissant la cage d’escalier.

Elle produit son avis d’imposition 2023 établi sur les revenus 2022 dont il ressort qu’elle perçoit un revenu mensuel moyen de 1 680 euros.

Dès lors, le non paiement de son loyer par le locataire crée nécessairement un déséquilibre financier pour la bailleresse qui dispose de revenus modestes lui permettant difficilement de faire face à l’ensemble de ses charges.

Décision du 15 janvier 2025

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De plus les difficultés d’occupation du bien lesquelles la mette en situation délicate à l’égard des autres copropriétaires et l’amène à devoir effectuer des démarches afin de ne pas faillir à ses obligations.

Il convient donc pour l’ensemble de ces raisons de faire droit à sa demande et de condamner Monsieur [D] [T] à lui verser une provision de 800 euros en réparation de son préjudice moral.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [D] [T], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile en ce compris le coût de la sommation signifiée le 13 février 2024 à hauteur de 160 euros.

Monsieur [D] [T] devra par ailleurs verser à Madame [X] [P] la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Enfin, il convient de rappeler que conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé par ordonnance contradictoire, publiquement, après débats en audience publique,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent, vu l’absence de contestation sérieuse,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de Madame [X] [P] en validation de congé ;

CONSTATONS que Monsieur [D] [T] est occupant sans droit ni titre du logement situé [Adresse 2] ;

DEBOUTONS Monsieur [D] [T] de sa demande de délais pour quitter les lieux ;

ORDONNONS, en conséquence, à Monsieur [D] [T] de libérer les lieux immédiatement à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [D] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux, Madame [X] [P] pourra, après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, conformément à l’article L.411-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONSTATONS la prescription des loyers dus antérieurement au 24 juin 2021 ;

CONDAMNONS Monsieur [D] [T] à verser à Madame [X] [P] une provision de 18 429 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation dus au 31 décembre 2024, terme du mois de décembre 2024 inclus ;

DEBOUTONS Monsieur [D] [T] de sa demande de délais de paiement ;

CONDAMNONS Monsieur [D] [T] à verser à Madame [X] [P] une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle de 500 euros à compter du 1er janvier 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) ;

CONDAMNONS Monsieur [D] [T] à verser à Madame [X] [P] une provision de 800 euros valoir sur l’indemnisation de son préjudice moral ;

DEBOUTONS la demanderesse du surplus de ses demandes ;

CONDAMNONS Monsieur [D] [T] aux dépens en ce compris le coût de la sommation signifiée le 13 février 2024 à hauteur de 160 euros ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposions au greffe, les jour, mois et an susdits, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La greffière, La juge des contentieux de la protection,