TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

à M^e WEIZMANN

Copies certifiées conformes

délivrées le:

à M^e WEIZMANN

■

Charges de copropriété

N° RG 24/14068 -

N° Portalis 352J-W-B7I-C4FK7

N° MINUTE :

Assignation du :

22 Février 2024

JUGEMENT

rendu le 31 Juillet 2025

DEMANDEUR

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], agissant par son syndic en exercice, le Cabinet BAP – SAS, pris en la personne de son président domicilié audit siège,

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représenté par Maître Yohanna WEIZMANN de la SELARL WEIZMANN BORZAKIAN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #G0242

DÉFENDERESSE

Madame [B] [U]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Muriel JOSSELIN-GALL, Vice-présidente, statuant en juge unique, assistée de Madame Margaux DIMENE, Greffière,

Décision du 31 Juillet 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/14068 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4FK7

DÉBATS

À l’audience du 24 Juin 2025 tenue en audience publique avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 31 juillet 2025.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

En premier ressort

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Mme [B] [U] est propriétaire des lots de copropriété n°13, 14, 40 et 47 d’un immeuble situé au [Adresse 1], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par plusieurs mises en demeure, dont la dernière est en date du 29/08/2023, l’avis de réception de la lettre recommandée étant fournie aux débats, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a fait mettre en demeure Mme [B] [U] de payer des charges de copropriété impayées.

Par exploit de commissaire de justice signifié le 22 février 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 1] a fait assigner Mme [B] [U] en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l’audience du 21 novembre 2024.

Au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et du décret n°67-223 du 17 mars 1967, il demande au tribunal de :

« Vu notamment les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 ;

Vu les pièces versées au débat,

Vu l’exposé des faits qui précède,

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1], agissant par son syndic en exercice, le Cabinet BAP-SAS, conclut qu’il plaise au tribunal judiciaire de Paris de le déclarer tant recevable que bien fondé en l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions,

Et y faisant droit,

CONDAMNER Madame [B] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] agissant par son syndic en exercice le Cabinet BAP-SAS, la somme en principal de 18.123,31 € au titre des charges de copropriété, augmentée des intérêts de retard au taux légal à compter de la date de la mise en demeure en date du 19 novembre 2020, et sur le surplus à compter de l’assignation et toute somme à parfaire au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNER Madame [B] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1], agissant par son syndic en exercice, le Cabinet BAP-SAS, une somme de 2.500,00 € à titre de dommages et intérêts,

CONDAMNER Madame [B] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1], agissant par son syndic en exercice, le Cabinet BAP-SAS, une somme de 2.500,00 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

CONDAMNER Madame [B] [U] aux dépens de l’instance.

ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir par application des dispositions de l’article 515 du CPC ».

Compte tenu du défaut de constitution en défense, et en application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties pour l’exposé exhaustif de leurs moyens en fait et en droit.

Citée suivant les modalités des articles 656 et 658 du code de procédure civile (remise de l’acte en l’étude d’huissier), Mme [B] [U] n’a pas constitué avocat. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 13 février 2025, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 24 juin 2025. La décision a été mise en délibéré au 31 juillet 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1 – Sur la demande principale en paiement

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

**********************

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’une fiche d’immeuble du service de la publicité foncière que Mme [B] [U] est propriétaire des lots n°13, 14, 40 et 47 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 1].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 03/07/2019, 16/12/2019, 14/12/2020, 23/11/2021 et 18/01/2023, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2018 à 2022, fixé les budgets prévisionnels des années 2020 à 2024 et voté la réalisation de divers travaux ;

— les attestations de non-recours correspondantes ;

— un décompte de répartition des charges, et les appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots du défendeur ;

— un décompte de créance actualisé au 16 janvier 2024.

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de Mme [B] [U], déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de 18.123,31 euros.

Mme [B] [U] ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, elle sera en conséquence condamnée au paiement de cette somme au titre des charges courantes et appels de fonds impayés.

En application de l’article 1231-6 du code civil, et au regard de la demande formée par le syndicat des copropriétaires quant aux intérêts, ceux-ci seront dus à compter du 20 janvier 2023, date à laquelle la défenderesse a été mise en demeure de payer la somme de 19.323,22 euros, après échec du règlement amiable de la dette par la mise en œuvre d’un échéancier de paiement.

2 – Sur les frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

******************

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite en outre le paiement de « toute somme à parfaire » au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance ; il ne communique en cependant aucune pièce justificative au titre de ses frais exposés en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Cette demande étant non déterminée et non justifiée, il sera en conséquence débouté de sa demande d’indemnisation des frais nécessaires au recouvrement de sa créance de charges en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

3 – Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

*********************

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par Mme [B] [U] de ses obligations.

À l’examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance et des correspondances entre le syndic et le copropriétaire, il apparaît que Mme [B] [U] a manqué de longue date à son obligation de paiement de sa quote-part de charges – son compte apparaissant débiteur à l’égard de la copropriété dès le 1er octobre 2022.

Il ressort en outre des pièces communiquées que Mme [B] [U] a d’ores et déjà été condamnée, par un jugement du tribunal de grande instance de Paris en date du 26 octobre 2017 et par un jugement du tribunal d’instance de Paris en date du 10 juillet 2019, à verser au syndicat des copropriétaires diverses sommes au titre d’arriérés de charges et de frais.

Décision du 31 Juillet 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/14068 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4FK7

Ce défaut de paiement récurrent de la part du débiteur, malgré une précédente condamnation, contraint le syndicat à répartir de manière permanente la charge des dépenses communes entre les autres copropriétaires, amenant ces derniers à jouer malgré eux le rôle de banquier du défendeur. Par ailleurs, la durée durant laquelle le défendeur s’est soustrait à ses obligations de copropriétaire ainsi que l’importance des sommes dues ont nécessairement entraîné un préjudice pour la copropriété.

Cette situation crée des tensions sur la trésorerie du syndicat et, de manière générale, oblige la copropriété à fonctionner dans des conditions non conformes à son statut légal fondé sur une répartition équitable des charges entre tous les copropriétaires.

En outre, l’absence de toute information de la part du défendeur sur les raisons de son défaut de paiement des charges de copropriété, sur sa situation financière durant l’ensemble de la période d’arrêt des paiements ou encore sur sa situation personnelle, ne permettent pas de considérer Mme [B] [U] comme un débiteur de bonne foi.

Il conviendra en conséquence de condamner Mme [B] [U] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000,00 euros en réparation du préjudice financier causé.

4 – Sur les demandes accessoires

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [B] [U], partie perdant le procès, sera condamnée au paiement des entiers dépens de l’instance.

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Tenue aux dépens, Mme [B] [U] sera en outre condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 euros à ce titre.

Décision du 31 Juillet 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/14068 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4FK7

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, la nature des condamnations prononcées et l’ancienneté du litige justifient que l’exécution provisoire de droit ne soit pas écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Mme [B] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] les sommes de :

—  18.123,31 euros au titre d’arriérés des charges de copropriété impayées au 16 janvier 2024 (1er appel provisionnel 2024 et fonds de travaux loi Alur inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 20 novembre 2023;

—  2.000 euros, à titre de dommages et intérêts ;

—  2.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] de sa demande indemnitaire au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNE Mme [B] [U] aux entiers dépens de l’instance ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes.

RAPPELLE que l’exécution provisoire du jugement est de droit.

Fait et jugé à [Localité 6] le 31 Juillet 2025.

La Greffière La Présidente