AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 5]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 16 OCTOBRE 2025

N° RG 25/00103 – N° Portalis DBZJ-W-B7J-LGDP

Minute JCP n°

PARTIE DEMANDERESSE :

S.C.I. SIMUGO 2017

dont le siège social est sis [Adresse 2]

S.C.I. BENEDIC AND SONS

dont le siège social est sis [Adresse 1]

[Localité 6]

Représentées par M^e Jérémy GENY LA ROCCA, avocat au barreau de METZ

PARTIES DÉFENDERESSES :

Monsieur [H] [C]

demeurant [Adresse 3]

Non comparant, ni représenté

Madame [S] [X]

demeurant [Adresse 3]

Comparante en cours de procédure

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Adeline GUETAZ

GREFFIER : Hélène PLANTON

Débats à l’audience publique de référé du 28 août 2025

Délivrance de copies :

— clause exécutoire délivrée le à M^e GENY LA ROCCA + pièces

— copie certifiée conforme délivrée le à M. [C] et Mme [X]

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat du 14 juin 2024 avec effet au 20 juin 2024, l’INDIVISION SIMUGO 2017 et BENEDIC AND SONS, représentés par le cabinet BENEDIC, ont consenti à Madame [S] [X] et Monsieur [H] [C] un bail d’habitation sur un logement situé [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 699.91 euros ainsi que 45 euros pour les charges.

En raison de loyers qui seraient demeurés impayés, les SCI SIMUGO 2017 et BENEDIC AND SONS ont fait signifier à Madame [S] [X] et Monsieur [H] [C] le 21 novembre 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme en principal de 2234.73 euros.

Par actes de commissaire de justice du 10 février 2025, remis à étude, les SCI SIMUGO 2017 et BENEDIC AND SONS ont fait assigner Madame [S] [X] et Monsieur [H] [C] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Metz, afin d’obtenir la résiliation du bail, l’expulsion des locataires et leur condamnation au paiement des arriérés de loyers.

L’affaire a été appelée à l’audience du 26 juin 2025 puis renvoyée et retenue à l’audience du 28 août 2025.

En demande, les SCI SIMUGO 2017 et BENEDIC AND SONS, représentées par leur conseil, lequel dépose à l’audience son acte introductif d’instance auquel il se réfère, demandent au juge des contentieux de la protection statuant en référé de, notamment :

Constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire ;Ordonner l’expulsion de Madame [S] [X] et Monsieur [H] [C] ;Supprimer le délai de deux mois prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution et subsidiairement le réduire ;Condamner solidairement Madame [S] [X] et Monsieur [H] [C] à titre provisionnel au paiement de l’arriéré locatif actualisé à la somme de 3002.86 euros selon décompte du 27 août 2025, avec intérêts au taux légal ;Condamner solidairement Madame [S] [X] et Monsieur [H] [C] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation de 699.91 euros et 45 euros pour les charges, révisable annuellement conformément au bail ;Débouter les défendeurs de leurs demandes y compris toute demande de délai de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire ;A titre subsidiaire, en cas de délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire, dire que les sommes versées par le preneur s’imputeront en priorité sur les loyers, charges et accessoires courants, puis sur les termes venus à échéance postérieurement à la délivrance du commandement, et enfin sur les causes du commandement visant la clause résolutoire et prévoir qu’en cas de défaut de paiement, le jeu acquis de la clause résolutoire reprendra plein effet ;Condamner solidairement Madame [S] [X] et Monsieur [H] [C] à payer la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner Madame [S] [X] et Monsieur [H] [C] aux dépens ;

A l’audience, les SCI SIMUGO 2017 et BENEDIC AND SONS précisent qu’elles s’opposent aux délais demandés, les locataires ne justifiant pas de la mise en place d’un échéancier pour rembourser leur dette locative.

En défense, Madame [S] [X], présente à l’audience du 26 juin 2025, a reconnu être tenue d’une dette locative, mais a demandé à être autorisée à la régler selon des délais de paiement, proposant de payer la somme mensuelle de 500 euros en supplément du loyer courant et à pouvoir se maintenir dans le logement en bénéficiant de la suspension des effets de la clause résolutoire. Elle a indiqué avoir repris le paiement du loyer courant.

Monsieur [H] [C] bien que régulièrement assigné n’a pas comparu et n’a fait valoir aucun motif d’absence.

L’affaire a été renvoyée à l’audience du 28 août 2025 pour leur permettre de mettre en place un échéancier, ils n’ont cependant pas comparu à cette dernière audience, n’ayant fait valoir aucun motif pour justifier leur absence et n’ont transmis aucune pièce à la juridiction.

Avis a été donné que la décision était mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 16 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. Sur la qualification de la décision.

Conformément à l’article R213-9-4 du code de l’organisation judiciaire, la décision par laquelle le juge des contentieux de la protection statue sur une action en matière locative pour laquelle la demande est supérieure à 5.000,00 euros ou indéterminée, est rendue en premier ressort et susceptible d’appel.

En application de l’article 474 du code de procédure civile, l’ordonnance sera réputée contradictoire.

II. Sur la recevabilité des demandes.

Le commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié aux locataires le 21 novembre 2024, et une copie a été notifiée à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 22 novembre 2024, soit deux mois au moins avant l’assignation délivrée le 10 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’assignation a été notifiée le 11 février 2025 à l’autorité préfectorale, soit six semaines au moins avant la première audience fixée au 26 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023.

Par conséquent, les demandes en constat d’acquisition de la clause résolutoire, expulsion des locataires et condamnation au paiement des arriérés de loyers ainsi que d’une indemnité d’occupation, doivent être déclarées recevables.

III. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire (article VIII) qui prescrit un délai de 6 semaines pour régulariser le défaut de paiement, et le commandement de payer signifié aux locataires le 21 novembre 2024 et visant cette clause résolutoire mentionne une somme due en principal de 2234.73 euros.

Il ne résulte d’aucun élément produit aux débats que cette somme aurait été réglée dans le délai de six semaines à compter de la délivrance du commandement de payer.

Dès lors, il y a lieu de retenir que les conditions pour constater l’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 2 janvier 2025.

IV. Sur le montant de l’arriéré locatif.

Les SCI SIMUGO 2017 et BENEDIC AND SONS produisent un décompte aux termes duquel Madame [S] [X] et Monsieur [H] [C] leur doivent la somme de 3002.86 euros arrêtée au 27 août 2025, échéance du mois d’août 2025 incluse.

Madame [S] [X] et Monsieur [H] [C] ne produisent aucun élément de nature à contester tant le principe que le montant de leur dette, d’ailleurs reconnue à l’audience par Madame [S] [X].

Il résulte du contrat de bail, en son article VII, que les locataires sont tenus de manière solidaire et indivisible de l’exécution des obligations.

Par conséquent, Madame [S] [X] et Monsieur [H] [C] seront condamnés solidairement, à titre provisionnel, à verser aux SCI SIMUGO 2017 et BENEDIC AND SONS cette somme de 3002.86 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

V. Sur les délais de paiement et la demande d’expulsion.

Il résulte des articles 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifiés par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, et 1343-5 du code civil que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il est rappelé qu’en vertu des articles 21, 128 et 129-1 du code de procédure civile, il entre dans la mission du juge de concilier les parties, que les parties peuvent se concilier, d’elles-mêmes ou à l’initiative du juge, tout au long de l’instance et qu’elles peuvent toujours demander au juge de constater leur conciliation.

En considération des éléments versés aux débats ainsi que de la proposition de règlement présentée à l’audience par Madame [S] [X], il apparaît que ces derniers ne sont manifestement pas en mesure de continuer à régler les loyers et charges courants tout en remboursant en outre leur dette locative, même si des délais de paiement leur étaient accordés. Ils n’ont en effet pas réglé la somme mensuelle de 500 euros en plus du loyer courant annoncée à l’audience du 26 juin 2025 et n’ont pas comparu à la dernière audience.

Ainsi, malgré la reprise de paiement des loyers, à défaut d’éléments justificatifs de leur situation financière, il ne pourra être fait droit à leur demande.

En conséquence, la demande de délais de paiement sera rejetée et l’expulsion de Madame [S] [X] et Monsieur [H] [C] sera ordonnée.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux par Madame [S] [X] et Monsieur [H] [C] est régi par les articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, sans qu’il y ait lieu de statuer sur ce point dans la présente ordonnance.

Les éléments du dossier, et particulièrement la reprise du paiement des loyers en cours de procédure par les défendeurs, ne justifient pas de supprimer ni de réduire le délai prévu par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution. Cette demande sera rejetée.

VI. Sur la demande de condamnation à une indemnité mensuelle d’occupation.

En conséquence de leur expulsion, Madame [S] [X] et Monsieur [H] [C] seront condamnés, solidairement, à titre provisionnel, au paiement d’une somme pour la période courant depuis la date d’acquisition de la clause résolutoire qui les a rendus occupants sans droit ni titre, soit le 2 janvier 2025, et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clefs.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer augmenté des charges tel qu’il aurait été dû si le bail s’était poursuivi, soit 699.91 euros outre 45 euros pour les charges, avec actualisation conformément au bail.

Cette créance ne sera due que sous déduction des sommes auxquelles Madame [S] [X] et Monsieur [H] [C] sont déjà condamnés solidairement au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation dus pour 3002.86 euros.

VII. Sur l’incidence d’une procédure de surendettement.

Il résulte de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 que le juge invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Le juge n’a recueilli à l’audience aucun élément de nature à indiquer que Madame [S] [X] et Monsieur [H] [C] faisaient l’objet d’une procédure de traitement de la situation de surendettement au sens des articles L711-1 et suivants du code de la consommation.

VIII. Sur les demandes accessoires et les mesures de fin de décision.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [S] [X] et Monsieur [H] [C], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens, qui comprendront de plein droit le coût du commandement de payer, sans qu’il y ait lieu de répartir autrement ces dépens.

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile, Madame [S] [X] et Monsieur [H] [C], tenus aux dépens, seront condamnés in solidum à payer aux SCI SIMUGO 2017 et BENEDIC AND SONS la somme de 350 euros, au titre des frais non compris dans les dépens, en considération de l’équité.

La présente ordonnance est de plein droit assortie de l’exécution provisoire, en vertu de l’article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Adeline GUETAZ, vice-présidente chargée des fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Metz, statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort, rendue après débats en audience publique par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail d’habitation conclu le 14 juin 2024 avec effet au 20 juin 2024 entre l’INDIVISION SIMUGO 2017 et BENEDIC AND SONS, d’une part, et Madame [S] [X] et Monsieur [H] [C], d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 4] sont réunies à la date du 2 janvier 2025 ;

CONDAMNONS, solidairement et à titre provisionnel, Madame [S] [X] et Monsieur [H] [C] à payer aux SCI SIMUGO 2017 et BENEDIC AND SONS la somme de 3002.86 euros, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 27 août 2025, échéance d’août 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

REJETONS la demande de délais de paiement avec effet suspensif des effets de la clause résolutoire formée par Madame [S] [X];

ORDONNONS en conséquence l’expulsion de Madame [S] [X] et Monsieur [H] [C] ainsi que celle de tout occupant de leur chef du logement situé [Adresse 4] ;

ORDONNONS à Madame [S] [X] et Monsieur [H] [C] de libérer le logement et d’en restituer les clefs, dans un délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [S] [X] et Monsieur [H] [C] d’avoir volontairement libéré le logement et restitué les clefs dans ce délai, les SCI SIMUGO 2017 et BENEDIC AND SONS pourront, à expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux et dans le respect notamment de l’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tout occupant de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS que, dès le commandement d’avoir à libérer les locaux, le commissaire de justice chargé de l’exécution de la mesure d’expulsion en saisit le représentant de l’Etat dans le département afin que celui-ci en informe la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement, et qu’il informe le ménage locataire de la possibilité de saisir la commission de médiation en vue d’une demande de relogement au titre du droit au logement opposable ;

DISONS qu’à défaut de saisine du représentant de l’Etat dans le département par le commissaire de justice, le délai avant l’expiration duquel l’expulsion ne peut avoir lieu est suspendu ;

DISONS que le sort des meubles laissés sur place sera régi, le cas échéant, par l’application des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS, solidairement et à titre provisionnel, Madame [S] [X] et Monsieur [H] [C] à payer aux SCI SIMUGO 2017 et BENEDIC AND SONS une indemnité mensuelle d’occupation fixée à la somme de 699.91 euros augmentée de 45 euros, se substituant aux loyers et aux charges jusqu’au départ volontaire, ou à défaut l’expulsion des lieux, mais sous déduction le cas échéant de la somme de 3002.86 euros outre intérêts à laquelle Madame [S] [X] et Monsieur [H] [C] sont déjà condamnés provisionnellement par la présente ordonnance au titre des arriérés de loyers, de charges et d’indemnités d’occupation ;

DISONS que cette indemnité mensuelle d’occupation sera révisée conformément à la clause d’indexation du bail ;

CONSTATONS qu’aucun élément des débats ne permet de retenir que Madame [S] [X] et Monsieur [H] [C] bénéficieraient des effets d’une procédure de traitement de la situation de surendettement au sens des articles L711-1 et suivants du code de la consommation ;

CONDAMNONS in solidum Madame [S] [X] et Monsieur [H] [C] aux dépens, en ce compris de plein droit le coût du commandement de payer du 21 novembre 2024, de l’assignation en référé du 10 février 2025 et le cas échéant de sa notification à l’autorité préfectorale du 11 février 2025 ;

CONDAMNONS in solidum Madame [S] [X] et Monsieur [H] [C] à payer aux SCI SIMUGO 2017 et BENEDIC AND SONS la somme de 350 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toute autre demande ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire conformément à l’article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile ;

La présente décision a été prononcée par mise à disposition au Greffe le 16 octobre 2025 par A. GUETAZ, vice-présidente, assistée de H. PLANTON, Greffière.

La greffière La vice-présidente