TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 7]

[Adresse 2]

[Adresse 5]

[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 25/00843

N° Portalis DBX4-W-B7J-T4GG

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 25/

DU : 19 Mai 2025

[S] [N]

C/

[J] [D]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 19 Mai 2025

à Madame [S] [N]

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le lundi 19 mai 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Céline GARRIGUES, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Hanane HAMMOU-KADDOUR, Greffière lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 28 mars 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

Madame [S] [N]

demeurant [Adresse 4]

comparante en personne

ET

DÉFENDEUR

Monsieur [J] [D]

demeurant [Adresse 6]

comparant en personne

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 28 octobre 2020 prenant effet au 1er octobre 2020, Madame [S] [N] a donné à bail à Monsieur [J] [D] un local à usage d’habitation (chambre n°3) situé [Adresse 1] à [Localité 9] pour un loyer mensuel de 200 euros et une provision sur charges mensuelle de 50 euros.

Le 18 octobre 2023, Madame [S] [N] a fait signifier à Monsieur [J] [D] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 janvier 2025, Madame [S] [N] a ensuite fait assigner Monsieur [J] [D] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 8] statuant en référé pour obtenir :

— le constat de l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail,

— son expulsion et celle de tout occupant de son chef, ainsi que l’évacuation de tous biens meubles des lieux, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique,

— le constat de la mauvaise foi de Monsieur [D] [J] et par voie de conséquence de supprimer le délai de deux mois prévu à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— sa condamnation au paiement :

* de la somme de 4.383 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers arrêté au 30 novembre 2024, somme à parfaire au jour de l’audience, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

* d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, avec indexation, jusqu’à la libération effective du logement, soit la somme de 250 euros,

* d’une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir au visa de l’article 1231-7 du code civil et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 18 octobre 2023 et de la saisine CCAPEX.

A l’audience du 28 mars 2025, Madame [S] [N] maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 4.383 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de mars 2025 comprise en précisant que le locataire n’effectue plus aucun paiement depuis 2022 et ne perçoit plus d’aide de la Caisse d’allocations familiales depuis le 4 mars 2025. Cette dernière soutient que le logement est divisé en trois chambres. Elle indique que la troisième chambre n’est plus louée mais que la seconde chambre est louée par le frère de Monsieur [J] [D].

Monsieur [J] [D] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative. Monsieur [J] [D] demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en payant le loyer courant, outre une petite somme supplémentaire en règlement de l’arriéré en précisant qu’il n’exerce plus d’activité professionnelle et percevant 500 euros d’indemnité de chômage.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 14 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, Madame [S] [N] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 19 octobre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 13 janvier 2025, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 28 octobre 2020 prenant effet au 1er octobre 2020 contient une clause résolutoire reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 3.423 euros a été signifié le 18 octobre 2023, conformément à la clause résolutoire du contrat.

A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 19 décembre 2023.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

Madame [S] [N] produit un décompte du 28 mars 2025 démontrant que Monsieur [J] [D] reste devoir la somme de 4.383 euros, mensualité de mars 2025 comprise.

Monsieur [J] [D] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, d’ailleurs reconnue à l’audience.

Il sera ainsi condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 4.383 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 13 janvier 2025 sur la somme de 4.383 euros et de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. […] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. […] Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Monsieur [J] [D] a des ressources restreintes, à hauteur de 500 euros, et des charges importantes, ne paraissant pas en capacité de régler sa dette locative en plus des échéances courantes de son loyer. Il n’a d’ailleurs pas repris le paiement de son loyer courant avant l’audience, ce qui fait obstacle à l’octroi de délai de paiement.

Aussi, il convient de rejeter la demande de délai de paiement.

IV. SUR LES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

En l’absence de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire et de reprise de paiement intégral des loyers courants, la résiliation est intervenue le 19 décembre 2023 et Monsieur [J] [D] est depuis occupant sans droit ni titre.

Il sera demandé à Monsieur [J] [D] de quitter les lieux dans un délai de deux mois, délai de principe prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution,Madame [S] [N] ne justifiant nullement de la mauvaise foi qu’elle invoque. L’expulsion de Monsieur [J] [D] ainsi que de tous les occupants de son chef sera donc ordonnée, au besoin avec assistance d’un serrurier et de la force publique.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Monsieur [J] [D] sera également condamné au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 1er avril 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l’arriéré pour la période du 19 décembre 2023 au 31 mars 2025 étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée. Cette indemnité d’occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, soit la somme de 250 euros.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [J] [D], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la CCAPEX, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Madame [S] [N], Monsieur [J] [D] sera condamné à lui verser une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 28 octobre 2020 prenant effet au 1er octobre 2020 entre Madame [S] [N] et Monsieur [J] [D] concernant le local à usage d’habitation (chambre n°3) situé [Adresse 1] à [Localité 9] sont réunies à la date du 19 décembre 2023 ;

DEBOUTONS Monsieur [J] [D] de sa demande de suspension de la clause résolutoire ;

DEBOUTONS Madame [S] [N]de sa demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [J] [D] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [J] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Madame [S] [N] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNONS Monsieur [J] [D] à verser à Madame [S] [N] à titre provisionnel la somme de 4.383 euros (décompte arrêté au 28 mars 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois de mars 2025 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter du 13 janvier 2025 sur la somme de 4.383 euros et de la présente ordonnance pour le surplus ;

CONDAMNONS Monsieur [J] [D] à payer à Madame [S] [N] à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er avril 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi, soit la somme de 250 euros ;

CONDAMNONS Monsieur [J] [D] à verser à Madame [S] [N] une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [J] [D] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

La greffière, La Vice-présidente,