TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Chambre 02

N° RG 22/02910 – N° Portalis DBZS-W-B7G-WD2G

JUGEMENT DU 1ER AVRIL 2025

DEMANDERESSE :

S.C.I. LES OLIVALES

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e Gilles MATON, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDEURS :

Me [C] [F], ès qualité de liquidateur judiciaire de la société MALYSSE

[Adresse 2]

[Localité 5]

défaillant

Mme [I] [T] épouse [P]

[Adresse 7]

[Localité 3]

représentée par M^e Séverine SURMONT, avocat au barreau de DOUAI

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Sarah RENZI, Juge, statuant en qualité de Juge Unique, en application de l’article R 212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire,

Greffier : Dominique BALAVOINE, Greffier

DÉBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 15 Novembre 2024 ;

A l’audience publique du 04 Février 2025, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré, les parties ont été avisées que le jugement serait rendu le 01 Avril 2025.

JUGEMENT : réputé contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe le 01 Avril 2025, et signé par Sarah RENZI, Présidente, assistée de Dominique BALAVOINE, Greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

Un ancien site industriel situé [Adresse 6] à [Localité 8] a fait l’objet d’un projet de rénovation et d’aménagement en une résidence de 53 lofts par la société Promoloft devenue Farprom Invest.

Monsieur [A] [M] a acquis courant 2007 l’appartement n°B26 qu’il a donné à bail à Monsieur [B] [F] le 19 mars 2016.

Madame [I] [T] épouse [P] est propriétaire de l’appartement n°B31 situé au-dessus depuis le 26 juillet 2011.

Monsieur [B] [F] a constaté des infiltrations provenant de la terrasse de l’appartement de Madame [I] [T] épouse [P], ayant donné lieu à la réalisation d’une expertise amiable dont le rapport a été déposé le 8 septembre 2016.

Face à la persistance des infiltrations, Monsieur [A] [M] a procédé à une nouvelle déclaration de sinistre le 3 mars 2017.

Suivant acte notarié du 12 octobre 2017, Monsieur [A] [M] a vendu l’appartement à la SCI Les Olivales.

Par actes des 7 et 12 mars 2018, la SCI Les Olivales a assigné en référé-expertise Madame [I] [T] épouse [P], outre d’autres constructeurs et leurs assureurs respectifs.

Suivant ordonnance du 15 mai 2018, le juge des référés du tribunal de grande instance de Lille a fait droit à cette demande et a désigné Monsieur [E] [U] pour y procéder.

L’expert a déposé son rapport le 2 juin 2021.

* * *

Par actes d’huissier des 21 et 25 avril 2022, la SCI Les Olivales a assigné Madame [I] [T] épouse [P], la SMABTP, la société Allianz Iard, la société Nord Toiture et Maître [C] [F] en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société Malysse.

Par ordonnance d’incident du 10 mars 2023, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Lille a notamment déclaré la SCI Les Olivales irrecevable à agir à l’encontre de la société Malysse, de la société Allianz Iard, de la société Nord Toiture et de la SMABTP et a constaté que l’instance se poursuivra exclusivement entre la SCI Les Olivales, d’une part, et Madame [I] [T] épouse [P], d’autre part, sur le fondement du trouble anormal de voisinage.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 10 novembre 2023, la SCI Les Olivales demande au tribunal, au visa des articles 544 et 1240 et suivants du code civil, de :

— la juger recevable et bien fondée en ses demandes ;

— juger que les désordres qu’elle subis proviennent bien de la propriété de Madame [I] [T] épouse [P] ;

— juger que Madame [I] [T] épouse [P] lui a ainsi causé un trouble anormal du voisinage ;

— condamner en conséquence Madame [I] [T] épouse [P] à lui verser la somme de 21.447,33 euros en réparation des préjudices matériels subis ;

— condamner Madame [I] [T] épouse [P] à lui verser la somme de 4.500 euros en réparation du préjudice de jouissance subi ;

— condamner Madame [I] [T] épouse [P] à lui verser la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Madame [I] [T] épouse [P] à lui verser la somme de 10.625,70 euros au titre des frais d’expertise ;

— condamner Madame [I] [T] épouse [P] aux entiers frais et dépens de l’instance ;

— juger que la décision à intervenir sera revêtue de l’exécution provisoire.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 21 septembre 2023, Madame [I] [T] épouse [P] demande au tribunal, au visa des articles 544 et 1792 et suivants du code civil, de :

A titre principal,

— débouter la SCI Les Olivales de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions formées à son encontre ;

A titre subsidiaire,

— débouter la SCI Les Olivales de sa demande au titre de la perte de jouissance ;

— condamner in solidum la MAF et la société Farprom Invest à la relever indemne de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre tant en principal qu’en accessoires au profit de la SCI Les Olivales ;

Reconventionnellement,

— condamner in solidum la MAF et la société Farprom Invest à lui régler la somme de 54.138 euros TTC au titre des travaux de dépose et repose de ses menuiseries extérieures équipant son appartement ;

— condamner in solidum la MAF et la société Farprom Invest à lui régler la somme de 143 euros au titre des reprises de la peinture dégradée autour de la porte-fenêtre et la somme de 1.251,24 euros TTC au titre de la reprise de la moquette ;

En tout état de cause,

— condamner la SCI Les Olivales ou tout succombant à lui régler la somme de 7.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers frais et dépens et ce compris les frais d’expertise judiciaire.

Pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens des parties, le tribunal se réfère expressément à leurs dernières écritures, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a fait l’objet d’un renvoi par la première chambre civile à la deuxième chambre civile du tribunal judiciaire de Lille suivant ordonnance du 2 février 2024.

La clôture de l’instruction a été ordonnée le 15 novembre 2024 et l’affaire a été fixée à plaider à l’audience du 4 février 2025.

L’affaire a été mise en délibéré au 1er avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

SUR LA RECEVABILITE DES DEMANDES DE CONDAMNATION FORMEES PAR MADAME [T] A L’ENCONTRE DE LA MAF ET DE LA SOCIETE FARPROM INVEST

Madame [I] [T] épouse [P] forme, à titre subsidiaire, un appel en garantie et des demandes de condamnation à l’encontre de la MAF et de la société Farprom Invest.

Toutefois, force est de constater que ces parties n’ont jamais été attraits dans la cause par Madame [I] [T] épouse [P], si bien qu’il y a lieu de déclarer les demandes formées à leur encontre irrecevables.

SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION FORMEES PAR LA SCI LES OLIVALES

La SCI Les Olivales dénonce des infiltrations d’eau provenant de l’appartement de Madame [I] [T] épouse [P] qui excédent les inconvénients normaux de la vie en copropriété.

L’article 544 du code civil dispose que la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

Il est acquis que nul ne doit causer à autrui un dommage dépassant les inconvénients normaux du voisinage. Il appartient à la requérante au titre de cette responsabilité sans faute d’établir que les nuisances qu’elle allègue excèdent les inconvénients de voisinage.

I. Sur l’existence d’un trouble anormal de voisinage :

Madame [I] [T] épouse [P] soutient que la SCI Les Olivales ne rapporte pas la preuve de l’existence d’un trouble anormal, et donc grave, impliquant une récurrence empêchant grandement la jouissance paisible des lieux, dans la mesure où seuls deux sinistres ont été recensés en 2016 et en 2017.

En l’espèce, l’expert judiciaire a relevé à l’occasion de ses opérations que l’arrosage du seuil de la porte d’accès à la terrasse de l’appartement de Madame [I] [T] épouse [P] a pour effet immédiat l’apparition d’infiltrations au plafond de l’appartement appartenant à la SCI Les Olivales.

Il explique cette absence d’étanchéité du seuil lors de la mise en eau de la terrasse par différentes causes :

— le rejingot du seuil est fissuré et non étanche,

— les joints de la porte-fenêtre sont fuyards,

— la chape bitumineuse à armature de voile de verre est collée directement sur le béton, sans relevés latéraux, glisse verticalement derrière le protège-solin du relevé, et est sectionnée.

L’expert judiciaire a également constaté que les infiltrations se font également par les menuiseries de l’appartement de Madame [I] [T] épouse [P], dans la mesure où les dormants sont vissés sur la structure sans qu’aucun élément destiné à assurer efficacement l’étanchéité n’ait été posé, à l’exception d’un joint en mastic qui n’est pas conforme aux prescriptions en la matière.

Si l’expert n’a pas constaté de traces d’infiltrations avant ses essais sur le plafond de la demanderesse, il a toutefois relevé sur le plancher des stigmates d’infiltrations d’eau (soulèvements, boursouflures). Il n’est d’ailleurs pas contesté par la SCI Les Olivales que ces infiltrations apparaissent uniquement lors de phénomènes pluvieux importants, et qu’elle a elle-même fait procéder à des solutions réparatoires début 2019, qui selon l’expert, sont non conformes aux règles et normes en vigueur.

Ainsi, cette absence d’étanchéité du seuil et des menuiseries de la terrasse de Madame [I] [T] épouse [P] engendre, pour la SCI Les Olivales, un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage, en ce qu’elle produit des infiltrations au droit du plafond de son appartement, qui sont aujourd’hui limitées du seul fait de l’intervention de la SCI Les Olivales elle-même.

II. Sur la responsabilité de Madame [I] [T] épouse [P] :

Madame [I] [T] épouse [P] dénie toute responsabilité en ce que non seulement les infiltrations surviennent lors d’événements climatiques particuliers, ce qui constitue une cause d’exonération de responsabilité, mais qu’en toute hypothèse elles sont imputables non pas à un manque d’entretien de sa part mais bien à un vice de construction.

Pour rappel, l’action fondée sur un trouble anormal du voisinage est une action en responsabilité civile extra-contractuelle qui, indépendamment de toute faute, permet à la victime de demander réparation au propriétaire de l’immeuble à l’origine du trouble, responsable de plein droit, et ce même lorsque le trouble résulte de travaux de construction qui sont seuls à l’origine des désordres.

En l’espèce, Madame [I] [T] épouse [P] est responsable des troubles du voisinage engendrés par son fonds, en sa qualité de propriétaire voisine, et ce même s’ils trouvent leur cause dans des travaux exécutés par des tiers et avant son acquisition.

Son absence de faute ne suffit pas à l’exonérer d’une telle responsabilité.

De même, force est de constater que les conditions de la force majeure ne sont aucunement réunies en l’espèce, les épisodes pluvieux étant par essence prévisibles.

Ainsi, Madame [I] [T] épouse [P] est bien responsable du trouble anormal subi par sa voisine la SCI Les Olivales sans qu’elle ait besoin de démontrer une quelconque faute de sa part dans la réalisation du dommage.

III. Sur la réparation des préjudices :

— Sur le préjudice matériel :

La SCI Les Olivales sollicite la condamnation de Madame [I] [T] épouse [P] à lui payer la somme de 21.447,33 euros en réparation de son préjudice matériel qu’elle décompose comme suit :

—  480,23 euros TTC au titre des travaux d’étanchéité,

—  6.072 euros TTC au titre de la reprise du plafond,

— et 14.895,10 euros TTC au titre de la reprise du parquet.

Madame [I] [T] épouse [P] ne formule aucune observation sur le chiffrage opéré par la demanderesse.

Le régime de la responsabilité fondée sur le trouble anormal de voisinage vise à rétablir aussi exactement que possible l’équilibre détruit par le dommage et de replacer la victime, aux dépens du voisin responsable, dans la situation où elle se serait trouvée si l’acte dommageable ne s’était point produit.

En l’espèce, la SCI Les Olivales produit aux débats trois devis, de 480,23 euros TTC s’agissant des travaux d’étanchéité, de 6.072 euros TTC s’agissant de la reprise du plafond et de 14.895,10 euros TTC au titre de la reprise du parquet.

Ces trois devis ont été produits contradictoirement au cours des opérations d’expertise par la demanderesse, et ont été retenus par l’expert judiciaire.

Aussi, afin d’assurer la réparation intégrale de la SCI Les Olivales, en prenant notamment en compte la reprise des conséquences des infiltrations dont Madame [I] [T] épouse [P] est responsable en sa qualité de propriétaire du fonds voisin, il y a lieu de retenir ce chiffrage qui n’est d’ailleurs pas contesté par cette dernière.

En conséquence, Madame [I] [T] épouse [P] sera condamnée à payer à la SCI Les Olivales la somme de 21.447,33 euros TTC au titre de son préjudice matériel.

— Sur le préjudice de jouissance :

La SCI Les Olivales sollicite également la somme de 4.500 euros au titre de son préjudice de jouissance, correspondant à une période de 3 mois pendant laquelle elle n’a pas perçu de loyers (1.500 euros par mois) de mai à juillet 2018 en raison des infiltrations.

Madame [I] [T] épouse [P] reproche à la SCI Les Olivales de ne pas rapporter la preuve de l’existence d’un tel préjudice.

Le trouble de jouissance s’analyse comme l’impossibilité dans laquelle s’est trouvée la demanderesse d’utiliser le bien pendant une période déterminée.

En l’espèce, si la SCI Les Olivales justifie que son bien est resté vacant durant trois mois courant 2018, elle n’établit en revanche pas que c’est à raison du trouble dont elle vient d’obtenir réparation.

Pour rappel, la dernière déclaration de sinistre date de 2017.

Dès lors, elle sera déboutée de cette demande de condamnation.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

I. Sur les dépens :

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [I] [T] épouse [P], partie perdante, sera condamnée aux dépens en ce compris les frais d’expertise judiciaire qui font partie de la liste des dépens prévue à l’article 695 du code de procédure civile.

II. Sur l’article 700 du code de procédure civile :

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, l’équité commande de condamner Madame [I] [T] épouse [P] à payer à la SCI Les Olivales la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de la débouter de sa demande formée à ce même titre.

III. Sur l’exécution provisoire :

Il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit, conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile qui dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe de la juridiction, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE IRRECEVABLES l’appel en garantie et les demandes de condamnation formés subsidiairement par Madame [I] [T] épouse [P] à l’encontre de la Mutuelle des Architectes Français et de la société Farprom Invest ;

CONDAMNE Madame [I] [T] épouse [P] à payer à la SCI Les Olivales la somme de 21.447,33 euros TTC au titre de son préjudice matériel ;

DÉBOUTE la SCI Les Olivales de sa demande de condamnation formée à l’encontre de Madame [I] [T] épouse [P] au titre du préjudice de jouissance ;

CONDAMNE Madame [I] [T] épouse [P] aux dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire ;

CONDAMNE Madame [I] [T] épouse [P] à payer à la SCI Les Olivales la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE Madame [I] [T] épouse [P] de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE

Dominique BALAVOINE Sarah RENZI