TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 12]

[Adresse 3]

[Adresse 6]

[Localité 4]

NAC: 5AA

N° RG 24/03496

N° Portalis DBX4-W-B7I-TJYZ

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 25/

DU : 06 Février 2025

S.A. CDC HABITAT

C/

[B] [E] [L] [I]

[O] [W] [P]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 06 Février 2025

au Cabinet MERCIÉ

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le jeudi 06 février 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Giovanna GRAFFEO, Première Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 06 décembre 2024, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. CDC HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître Sarah NOVIANTdu Cabinet MERCIÉ, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS

Monsieur [B] [E] [L] [I]

demeurant [Adresse 10]

comparant en personne

Madame [O] [W] [P]

demeurant [Adresse 9]

non comparante, ni représentée

EXPOSE DU LITIGE

La SA CDC HABITAT a donné à bail à Monsieur [B] [I] et à Madame [O] [P] un appartement à usage d’habitation (porte n°V11), un parking (n°183) et un garage situés [Adresse 11] à [Localité 8] par contrat signé électroniquement prenant effet au 12 juin 2023, moyennant un loyer de 866,25 euros et une provision pour charges de 38,33 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA CDC HABITAT a fait signifier à Monsieur [B] [I] et à Madame [O] [P] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 10 octobre 2023 pour un montant en principal de 2.209,74 euros.

La SA CDC HABITAT a ensuite fait assigner respectivement Monsieur [B] [I] et Madame [O] [P] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 13] statuant en référé le 13 août 2024.

Aux termes de l’assignation, elle a sollicité de :

— constater la résiliation du contrat de bail signé le 26 mai 2023, par l’effet de la clause résolutoire conformément au commandement de payer délivré le 10 octobre 2023 ;

— ordonner l’expulsion de Madame [O] [P] et de Monsieur [B] [I] des lieux loués sis [Adresse 2] à [Localité 8], et de la place de stationnement n°183 et du garage, ainsi que de celle de tout occupant de leur chef, et ce, sans délai, avec si besoin le concours de la force publique ;

— condamner solidairement Madame [O] et Monsieur [B] [I] à verser à titre de provision à la SA CDC HABITAT la somme de 3.382,72 euros correspondant au montant de l’arriéré locatif à la date du 5 août 2024, somme à parfaire et à actualiser au jour de l’audience, avec intérêts de droit à compter de la date du commandement de payer ;

— fixer à titre de provision une indemnité d’occupation mensuelle conforme au montant du loyer augmentée des charges, soit 929,38 euros, révisable selon les dispositions contractuelles jusqu’à la libération effective des lieux ;

— condamner solidairement Madame [O] [P] et Monsieur [B] [I] à verser à la CDC HABITAT la somme de 960 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner solidairement Madame [O] [P] et Monsieur [B] [I] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer signifié le 10 octobre 2023 et sa dénonce.

A l’audience du 6 décembre 2024, la SA CDC HABITAT, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son exploit introductif d’instance et a actualisé le montant de la dette locative à la somme de 4.801,71 euros selon décompte en date du 29 novembre 2024.

La SA CDC HABITAT indique que la dette n’est pas contestée par les locataires tout en précisant que le dernier loyer a été réglé mais s’oppose à toute demande de délais de paiement.

Monsieur [B] [I] a comparu en personne, a reconnu la dette et a précisé avoir payé le loyer du mois de décembre 2024, le 26 novembre 2024.

Par ailleurs, souhaitant rester dans les lieux, il a sollicité la suspension de la clause résolutoire.

Il a en outre proposé de solder la dette en réglant la somme de 500 euros par mois en sus du loyer courant.

Monsieur [B] [I] a précisé que Madame [O] [P] et lui-même sont sous contrat à durée indéterminée, qu’il est chauffeur de bus et perçoit un salaire de 1.700 euros par mois.

Monsieur [B] [I] a aussi indiqué que Madame [O] [P] était conseillère clientèle auprès de la mutuelle “PREVIE France” et qu’elle percevait un salaire de 1.500 euros par mois et qu’ils avaient un enfant à charge.

Assignée par acte de commissaire de justice signifié à étude le 13 août 2024, Madame [O] [P] n’était ni présente ni représentée à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I -SUR LA RÉSILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la HAUTE-GARONNE par la voie électronique le 13 août 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Il est par ailleurs justifié du signalement du commandement de payer à la CCAPEX en date du 11 octobre 2023.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose dans sa version applicable à la présente espèce, le contrat de bail ayant était conclu avant la date d’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail litigieux contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié au locataire le 10 octobre 2023 pour un montant en principal de 2.209,74 euros.

Ce commandement de payer les loyers est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y’à lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 11 décembre 2023.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

La SA CDC HABITAT produit un décompte justifiant d’un arriéré locatif d‘un montant de 4.801,71 € en date du 29 novembre 2024, mensualité de novembre 2024 incluse, et frais de poursuites déduits (268,91 euros = 135,34 + 133,57).

Monsieur [B] [I] n’a contesté ni le principe ni le montant de la dette.

Madame [O] [P] n’ayant pas comparu n’a par définition contesté ni le principe ni le montant de la dette.

Monsieur [B] [I] et Madame [O] [P] seront en conséquence solidairement condamnés à titre provisionnel au paiement de cette somme de 4.801,71 euros avec intérêts au taux légal sur la somme de 2.209,74 euros depuis le 10 octobre 2023, date du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que :

« V-Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…)

VII-Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.”

En l’espèce, il est justifié que le loyer courant soit celui de décembre 2024 a été réglé par Monsieur [B] [I] et Madame [O] [P] avant l’audience.

En conséquence, Monsieur [B] [I] et Madame [O] [P] étant par ailleurs en situation de régler leur dette locative comme ils l’ont déjà démontré, il convient de préserver leur droit au logement tout en organisant l’apurement de la dette.

Monsieur [B] [I] et Madame [O] [P] seront en conséquence autorisés à se libérer du montant de la dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif de la présente décision.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que la demande d’expulsion devient sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation solidaire de Monsieur [B] [I] et Madame [O] [P] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [B] [I] et Madame [O] [P], parties perdantes, supporteront la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la CCAPEX, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA CDC HABITAT, Monsieur [B] [I] et Madame [O] [P] devront lui verser une somme de 300€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile, somme à laquelle ils seront solidairement condamnés.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail ayant pris effet au 12 juin 2023 conclu entre la SA CDC HABITAT d’une part et Monsieur [B] [I] et Madame [O] [P] d’autre part relatif à un appartement à usage d’habitation (porte n° V11), un garage et une place de parking (n°183) situés [Adresse 11] à [Adresse 7] [Localité 1], sont réunies à la date du 11 décembre 2023 ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [B] [I] et Madame [O] [P] à verser à la SA CDC HABITAT à titre provisionnel la somme de 4.801,71 euros, selon décompte en date du 29 novembre 2024, mensualité de novembre 2024 incluse avec intérêts au taux légal sur la somme de 2.209,74 euros depuis le 10 octobre 2023, date du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus ;

AUTORISONS Monsieur [B] [I] et Madame [O] [P] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 9 mensualités de 500 € chacune et une 10ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés;

DISONS que si la dette locative est apurée dans les délais ou de façon anticipée, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [B] [I] et Madame [O] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, il pourra être procédé à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, sur demande de la SA CDC HABITAT ;

* que Monsieur [B] [I] et Madame [O] [P] soient solidairement condamnés à verser à la SA CDC HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [B] [I] et Madame [O] [P] à verser à la SA CDC HABITAT la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [B] [I] et Madame [O] [P] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la CCAPEX, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

DEBOUTONS la SA CDC HABITAT de toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier La Première Vice-Présidente