Du 13 février 2024

5AA

SCI/SMH

PPP Contentieux général

N° RG 23/03333 – N° Portalis DBX6-W-B7H-YKPT

Société CALISTE

C/

[X] [N] [B] [I], [S] [C]

— Expéditions délivrées à

[X] [N] [B] [I], [S] [C]

— FE délivrée à

M^e Marion TCHINA

Le 13/02/2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

JUGEMENT EN DATE DU 13 FEVRIER 2024

JUGE : Madame Coraline BORIE

GREFFIER : Madame Souad MOHAMED-HAMROUN

DEMANDERESSE :

Société CALISTE

[Adresse 4]

[Localité 2]

Représentée par M^e Marion TCHINA (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DEFENDEURS :

Monsieur [X] [N] [B] [I]

né le 26 Février 1982 à [Localité 3]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Comparant

Madame [S] [C]

née le 03 Novembre 1983 à [Localité 5]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Comparante

DÉBATS :

Audience publique en date du 19 décembre 2023

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

QUALIFICATION DU JUGEMENT :

Contradictoire, premier ressort

1

EXPOSÉ DU LITIGE :

Selon un acte sous seing privé signé le 22 septembre 2016, la SCI CALISTE a donné en location à M. [X] [I] et Mme [S] [C], un logement situé [Adresse 1].

Par acte de commissaire de justice des 7 septembre 2021 et 19 juillet 2023, la SCI CALISTE a fait délivrer aux locataires une sommation d’avoir à entretenir les lieux loués du fait, notamment du défaut d’entretien des extérieurs.

Le 20 septembre 2023, la bailleresse a été destinataire d’une mise en demeure de la marie de [Localité 2] l’enjoignant sous quinzaine à faire exécuter les travaux de remise en état du terrain loué.

Par acte de commissaire de justice du 21 septembre 2023, la SCI CALISTE a fait assigner, devant le pôle protection et proximité du tribunal judiciaire de BORDEAUX, M. [X] [I] et Mme [S] [C], afin de, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— prononcer la résiliation du bail et ordonner l’expulsion de M. [X] [I] et Mme [S] [C] ainsi que celles de tout autre occupant de leur chef

— voir fixer une indemnité d’occupation correspondant au montant des loyers et charges actualisés, soit 602,80 euros, et les y condamner en tant que besoin, dire qu’elle commencera à courir à compter du prononcé de la résiliation du bail

— condamner M. [X] [I] et Mme [S] [C] à payer à la SCI CALISTE la somme de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code procédure civile et aux entiers dépens comprenant le coût de la sommation et de l’assignation.

Après un renvoi, l’affaire a été examinée à l’audience du 19 décembre 2023 à laquelle la SCI CALISTE, représenté par son conseil, a maintenu ses demandes.

Sur le fondement des articles 7 de la loi du 6 juillet 1989 et des stipulations du contrat de bail, la demanderesse sollicite la résiliation judiciaire du contrat de bail au motif que le locataire a manqué à son obligation d’user paisiblement des lieux loués en n’entretenant pas les extérieurs du logement (entretien des espaces verts, tonte, taille et stockage de matériel et encombrants) en dépit de sommations d’livrées par commissaire de justice les 7 septembre 2021 et 19 juillet 2023, la mairie de la commune ayant relevé la persistance des nuisances dans son courrier du 20 septembre 2023, en ne justifiant pas de l’obligation d’entretien du poêle à bois et de la fosse septique en dépit d’une sommation en date du 19 juillet 2023.

M. [X] [I] et Mme [S] [C] comparants en personne, ont convenu de leur négligence en terme d’entretien du logement, ils ont justifié de l’assurance du logement, de l’entretien de la fosse septique par production d’une facture datée du 25 octobre 2023. S’agissant du poêle à bois ils ont indiqué ne pas s’en servir. Au niveau des extérieurs ils ont indiqué avoir désencombré les lieux, produisant des photos à l’appui précisant qu’il leur restait à évacuer un tas de bois au milieu du jardin, à tondre les pelouses et à tailler les haies. Ils ont ajouté être en recherche de relogement depuis plusieurs mois ayant la volonté de quitter les lieux loués.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 février 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de résiliation du bail et d’expulsion

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Selon l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et celui qui s’en prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties le 22 septembre 2016est soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989.

L’usage raisonnable des lieux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le bail constitue une obligation essentielle du locataire rappelée par l’article 1728 du code civil et par l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 qui dispose que le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués et de prendre à sa charge l’entretien courant du logement et de ses équipements.

L’article 7 b) et d) de la loi du 6 juillet 1989 précise que le preneur doit user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location et prendre à sa charge l’entretien courant du logement.

En l’espèce, il est constant que depuis le 7 septembre 2021, la bailleresse a sollicité des locataires qu’ils justifient de l’entretien courant des lieux loués (poêle à bois, fosse septique, entretien et désencombrement des extérieurs), qu’elle a réitérée sa demande par voie de sommation le 19 juillet 2023, qu’il ressort du courrier de la mairie du 20 septembre 2023 que les locataires ont persisté à ne pas entretenir et libérer les extérieurs, ce qu’ils ont reconnu à l’audience du 19 décembre 2023, évoquant leur négligence et justifiant d’un début d’exécution, par le désencombrement partiel des extérieurs et l’entretien de la fosse septique.

Il ressort de ce qui précède que les locataires ont manqué à leur obligation d’usage paisible des lieux loués et d’entretien du logement depuis septembre 2021 et qu’ils n’ont, à ce jour, entrepris que partiellement de se mettre en conformité, ce manquement à leurs obligations, d’une particulière gravité notamment dans sa durée, justifiant ainsi la résiliation du contrat de bail.

Celle-ci sera prononcée à leurs torts et, à défaut de libération volontaire des lieux loués, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à leur expulsion.

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

La résiliation judiciaire anéantissant le contrat de bail, le fait pour M. [X] [I] et Mme [S] [C] de se maintenir dans les lieux postérieurement à celle-ci constitue une occupation sans titre de nature à causer à la SCI CALISTE un préjudice certain dans la mesure où elle la prive de la jouissance de son bien.

Ce préjudice sera réparé par une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail avait continué, ainsi qu’il sera précisé au dispositif.

Sur les autres demandes

M. [X] [I] et Mme [S] [C], succombants, sera condamnés aux entiers dépens de l’instance comprenant les frais des sommations des 7 septembre 2021 et 19 juillet 2023 et de l’assignation.

Compte tenu des situations économiques respectives des parties, il ne sera pas fait droit à la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile par la SCI CALISTE.

L’exécution provisoire est désormais de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation du bail conclu le 22 septembre 2016 entre la SCI CALISTE et M. [X] [I] et Mme [S] [C] relatif à la maison à usage d’habitation situé [Adresse 1], aux torts exclusifs du défendeur et à compter du présent jugement ;

ORDONNE en conséquence à M. [X] [I] et Mme [S] [C] de libérer l’appartement dans le mois de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [X] [I] et Mme [S] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT qu’en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE solidairement M. [X] [I] et Mme [S] [C] à verser à la SCI CALISTE une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au loyer et aux charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi normalement, à compter du présent jugement et jusqu’à la date de libération effective des lieux

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

CONDAMNE M. [X] [I] et Mme [S] [C] aux entiers dépens de l’instance, comprenant les frais des sommations des 7 septembre 2021 et 19 juillet 2023 et de l’assignation.

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit,

Et le jugement a été signé par le juge et le greffier de ce tribunal, à BORDEAUX, le 13 février 2024 ;

LE GREFFIERLE JUGE