TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE

SAINT-BRIEUC

LE 27 NOVEMBRE 2025

CHAMBRE CIVILE 2 Jugement du 27 Novembre 2025

N° RG 25/00444 – N° Portalis DBXM-W-B7J-FYTJ

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Monsieur SEITE, Vice-Président faisant fonction de Président, statuant à juge unique (article 761 du Code de Procédure Civile)

GREFFIERE : Madame LANOIX

DÉBATS : à l’audience publique du 25 Septembre 2025, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré au vingt sept Novembre deux mil vingt cinq par mise à disposition au greffe de la présente juridiction

JUGEMENT rendu le vingt sept Novembre deux mil vingt cinq, par mise à disposition au greffe

date indiquée à l’issue des débats

ENTRE :

S.C.I. HEXEL, dont le siège social est sis 19 kerio – 22290 PLEGUIEN

ET :

Monsieur [M] [K], demeurant 1 lann restmeur – 22200 POMMERIT LE VICOMTE

Représentant : M^e Laurence COROUGE-LE BIHAN, avocat au barreau de SAINT-BRIEUC, avocat plaidant/postulant

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FAITS PROCEDURE ET PRENTENTIONS DES PARTIES

Par acte sous seing privé en date du 1er novembre 2021, la SCI HEXEL a donné en location à Madame [L] [K] un appartement à usage d’habitation situé 36 Boulevard de la Marne à Guingamp (22000) moyennant un loyer d’un montant de 400 € par mois, outre une provision sur charges de 18 € par mois.

Par un acte de cautionnement en date du 10 octobre 2021, Monsieur [M] [K] s’est expressément porté caution solidaire de Madame [L] [K] pour les obligations résultant du bail consenti par la SCI HEXEL pour la location du logement situé 36 Boulevard de la Marne à Guingamp.

Un état des lieux d’entrée a été dressé contradictoirement entre les parties le 30/10/2021.

Par LRAR en date du 31 janvier 2023, la SCI HEXEL a informé à Monsieur [M] [K] du non-paiement du reste à charge du loyer du mois de janvier par Madame [L] [K].

Une mise en demeure de quitter les lieux et un commandement de payer la somme de 877,94 € en principal, rappelant les termes de la clause résolutoire figurant au bail et les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 a été délivrée à Madame [L] [K] le 23 mai 2023.

Par une ordonnance en date du 3 juillet 2023, le Tribunal de proximité de Guingamp a constaté la résiliation du bail et a autorisé la reprise du local d’habitation et a condamné Madame [L] [K] et Monsieur [M] [K] au paiement de la somme de 1316.10 €.

Un état des lieux de sortie a été dressé par procès-verbal le 5 octobre 2023.

Le procès-verbal de reprise des lieux en date du 14 septembre 2023 a constaté que le logement était totalement vide de tout bien et de toute personne.

Un commandement aux fins de saisie vente portant sur la somme de de 1316.10 € en principal, a été délivré à Monsieur [M] [K] le 7 décembre 2023, après qu’une mise en demeure ait été délivrée le 29 novembre 2023.

Monsieur [M] [K] s’est acquitté de cette somme par virement bancaire le 12 décembre 2024.

La SCI HEXEL a déposé une requête en injonction de payer le 11 mars 2024 pour demander la condamnation de Monsieur [M] [K] à lui payer la somme totale de 7 159.38 € se décomposant comme suit :

—  1096.13 € en principal

—  5 200.78 € au titre des réparations locatives

—  93.18 € au titre du PV état des lieux et convocation

—  73.36 € au titre des intérêts acquis au taux de 5.07 % à compter de la mise en demeure du 29.11.2023

—  12.16 € au titre des frais de procédure

—  51.07 € au titre des frais de requête.

L’ordonnance d’injonction de payer a été rendue le 7 janvier 2025 et a condamné Monsieur [M] [K] à payer à la SCI HEXEL :

—  6390.09 € en principal avec intérêts au taux légal à compter du 29 novembre 2023

—  12.16 € au titre des frais de procédure

—  51.07 € au titre des frais de requête. 2

Monsieur [M] [K] a formé le 27 01 2025 opposition à l’ordonnance d’injonction de payer.

Dans ses conclusions en défense et communiquées au greffe, la SCI HEXEL forme les prétentions suivantes :

— Rejeter la demande de nullité du cautionnement ;

Si toutefois la juridiction considérait comme invalide l’acte de cautionnement, la SCI HEXEL conteste le fait de devoir rembourser à Mr [K] la somme de 2433.46€ déjà versée, celle-ci étant dû au titre d’une procédure antérieure déjà soldée et ne figurant pas dans l’injonction de payer jugée ce jour,

— Confirmer l’ordonnance d’injonction de payer rendue le 07/01/2025 ;

— Condamner la caution au paiement des sommes dues au titre de son engagement, avec intérêts et frais soit 6453.32€.

— Ordonner la compensation avec le dépôt de garantie de 400€ ;

Dans ses conclusions en réponse et communiquées au greffe le 25 09 2025, Monsieur [M] [K] forme les prétentions suivantes :

— Déclarer recevable et bien-fondé l’appel en la cause de Madame [L] [K],

— Mettre à néant l’ordonnance d’injonction de payer rendue par le Juge des Contentieux et de la Protection de SAINT BRIEUC le 7 janvier 2025.

Statuant à nouveau, à titre principal,

— Déclarer l’acte de cautionnement du 10 octobre 2021 nul et de nul effet.

— Condamner la SCI HEXEL à restituer à Monsieur [K] la somme de 2433.46 €.

A titre subsidiaire,

— Sur les loyers et charges, Débouter la SCI HEXEL de sa demande de paiement des loyers et charges pour les mois de juillet, août et septembre 2023, au regard de la résiliation judiciaire du bail prononcée le 3 juillet 2023 et de l’autorisation donnée au propriétaire de reprendre le logement.

— Sur les réparations locatives, Juger que la SCI HEXEL ne rapporte la preuve de l’imputabilité des désordres à Madame [L] [K].

— Débouter en conséquence la SCI HEXEL de la demande présentée au titre des réparations locatives.

— Subsidiairement, ramener la condamnation au titre des réparations locatives à plus justes proportions après application du taux de vétusté et déduction de dépôt de garantie de 400 € non restitué.

En tout état de cause,

— Débouter la SCI HEXEL de ses demandes, plus amples et contraires.

— Condamner la SCI HEXEL à payer à Monsieur [M] [K] la somme de 2 000 € par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure Civile.

— La condamner en tous les dépens

Le jour de l’audience, chacune des parties a déposé son dossier en déclarant s’en rapporter à ses demandes figurant dans ses écritures.

Madame [L] [K] n’a pas comparu et n’a pas été représentée.

Le dossier a été mis en délibéré.

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MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande visant à déclarer recevable et bien-fondé l’appel en la cause de Madame [L] [K]

Monsieur [M] [K] a, par exploit en date du 17 septembre 2025, dénoncé l’ordonnance d’injonction de payer et assigné en intervention forcée madame [L] [K] devant le Tribunal Judicaire de Saint-Brieuc pour le 27 09 2025.

Selon l’article 754 du Cpc la juridiction est saisie, à la diligence de l’une ou l’autre partie, par la remise au greffe d’une copie de l’assignation.

Sous réserve que la date de l’audience soit communiquée plus de quinze jours à l’avance, la remise doit être effectuée au moins quinze jours avant cette date.

La remise doit avoir lieu dans ce délai sous peine de caducité de l’assignation constatée d’office par ordonnance du juge, ou, à défaut, à la requête d’une partie.

En l’espèce, non seulement le délai de la remise au greffe n’a pas été respecté, mais en outre aucune remise effective au greffe de l’assignation en intervention forcée n’est intervenue.

La juridiction n’est donc pas correctement saisie à l’égard de madame [L] [K] et cette dernière n’a pas la qualité de partie à la procédure.

Sur la nullité de l’acte de cautionnement

Monsieur [M] [K] sollicite la nullité de l’acte de cautionnement sur le fondement de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989. Il fait valoir plusieurs irrégularités affectant la validité de cet acte : l’absence de mention de sa qualité de caution dans le bail, le fait que l’acte de cautionnement n’a pas été joint au contrat de location et qu’aucun exemplaire du bail ne lui a été remis, l’insuffisance de précision sur la nature et l’étendue de son engagement, ainsi que l’absence de reproduction de l’avant-dernier alinéa de l’article 22-1.

La SCI HEXEL conteste ces arguments et soutient que la caution a compris la nature solidaire de son engagement, qu’elle garantissait le remboursement du concours accordé, et qu’elle a reconnu et partiellement exécuté ses obligations sur le fondement des articles L.341-2 et L.341-3 du Code de la consommation ainsi que les articles 1181 et 1182 du Code civil.

Selon l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 « La personne physique qui se porte caution signe l’acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, la mention exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu’elle a de la nature et de l’étendue de l’obligation qu’elle contracte ainsi que la reproduction de l’avant-dernier alinéa du présent article. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement ».

Selon l’article L341-2 du Code de la consommation « Le prêteur qui n’a pas respecté les obligations fixées aux articles L. 312-14 et L. 312-16 est déchu du droit aux intérêts, en totalité ou dans la proportion fixée par le juge ».

L’article L341-3 du Code de la consommation ajoute que « Le prêteur qui accorde un crédit sans remettre et faire signer ou valider par voie électronique la fiche mentionnée à l’article L. 312-17 est déchu du droit aux intérêts ».

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L’article 1181 du Code civil prévoit que " La nullité relative ne peut être demandée que par la partie que la loi entend protéger.

Elle peut être couverte par la confirmation.

Si l’action en nullité relative a plusieurs titulaires, la renonciation de l’un n’empêche pas les autres d’agir ".

L’article 1182 du Code civil prévoit que " La confirmation est l’acte par lequel celui qui pourrait se prévaloir de la nullité y renonce. Cet acte mentionne l’objet de l’obligation et le vice affectant le contrat.

La confirmation ne peut intervenir qu’après la conclusion du contrat.

L’exécution volontaire du contrat, en connaissance de la cause de nullité, vaut confirmation. En cas de violence, la confirmation ne peut intervenir qu’après que la violence a cessé.

La confirmation emporte renonciation aux moyens et exceptions qui pouvaient être opposés, sans préjudice néanmoins des droits des tiers ".

En l’espèce, par acte sous seing privé en date du 1er novembre 2021, la SCI HEXEL a donné en location à Madame [L] [K] un appartement à usage d’habitation situé 36 Boulevard de la Marne à Guingamp (22000) moyennant un loyer d’un montant de 400 € par mois, outre une provision sur charges de 18 € par mois.

Par un acte de cautionnement en date du 10 octobre 2021, Monsieur [M] [K] s’est expressément porté caution solidaire de [L] [K] pour les obligations résultant du bail consenti par la SCI HEXEL pour la location du logement situé 36 Boulevard de la Marne à Guingamp. Cet acte de cautionnement indique expressément que Monsieur [M] [K] a pris connaissance du loyer de 400 euros par mois révisé annuellement tous les 1ers novembre selon la variation de l’indice de référence des loyers publiée par l’INSEE au 4e trimestre 2021. L’acte précisait que cet engagement est valable pour une durée interminée pour le paiement des loyers, des indemnités d’occupation, des charges, des réparations et dégradations locatives, des impôts et taxes et tous frais éventuels de procédures dus en vertu du bail. Il indique également avoir pris connaissance de l’avant-dernier alinéa de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989.

Force est de constater que certaines des mentions prévues par l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 ont été respectées, puisque l’acte de cautionnement vient traiter de l’engagement solidaire, précise le montant des loyers, vise les modalités de révision annuelle, et reproduit le dernier alinéa l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989.

Sur l’absence de mention de la qualité de caution dans le bail soulevé par le défendeur, l’article 22-1 n’exige nullement que le bail comporte la désignation de la caution. Le cautionnement étant un contrat distinct, son absence de mention dans le bail, ne le remet pas en cause.

Cependant, pour être valable, le contrat de cautionnement doit être également joint au contrat de location ce qui constitue une des conditions de la Loi. Un exemplaire du bail doit être remis à la caution. La SCI HEXEL ne justifie pas s’être acquittée de son obligation de remettre un exemplaire du contrat de location à Monsieur [M] [K], alors même que cette formalité est prescrite par la loi pour permettre à la caution de prendre toute la mesure de la portée de son engagement.

Cette absence de remise du contrat de locataire, non contestée par le bailleur, affecte la validité même du cautionnement puisqu’il n’est pas permis à monsieur [K] de prendre toute l’ampleur et la portée de son engagement. L’acte de cautionnement ne fait pas référence au fait que la caution ait suffisamment connaissance de la nature et de l’étendue de son engagement par les seules mentions contenues par l’acte.

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De son côté, la SCI HEXEL soutient que les paiements passés et opérés par la caution à la suite de l’ordonnance du 03 07 2023 rendue de manière non contradictoire, vaudraient confirmation de son engagement conformément à l’article 1182 du Code civil. La confirmation suppose une connaissance du vice affectant l’acte, à savoir l’absence de remise du contrat de location, et la volonté de renoncer à la nullité. La SCI HEXEL ne démontre pas que lors du paiement de la somme de 2433,46€, monsieur [K] avait une connaissance suffisante du vice et qu’il avait en toute connaissance de cause, choisi de ne pas se prévaloir de celui-ci. En effet, cette somme était réclamée à la suite d’une ordonnance le condamnant à payer la somme de 1316,10€ en principal, la différence correspondant à des frais de procédure. En conséquence, la SCI HEXEL ne saurait se prévaloir de la confirmation par monsieur [K] et celle-ci ne peut être retenue.

La nullité du cautionnement n’est pas invoquée de manière tardive, dans la mesure où la première ordonnance rendue a été signifiée à monsieur [K] le 05 07 2023 par un dépôt à l’étude du commissaire de justice. Elle a été suivie par un commandement de payer aux fins de saisie vente signifié le 07 12 2023, qui n’a pas été contesté par monsieur [K] sans pour autant que ce dernier renonce à soulever le vice en question affectant l’acte de caution.

Au regard des éléments qui précèdent, la SCI HEXEL ne justifie pas avoir remis à Monsieur [M] [K] un exemplaire du contrat de location, comme les formalités prévues par l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 le prévoient à peine de nullité du cautionnement, il y a lieu de prononcer la nullité de l’acte de cautionnement souscrit par Monsieur [M] [K].

S’agissant de la demande de restitution de la somme de 2 433,46 € versée par la caution, la nullité du cautionnement, qui trouve son origine dans le manquement de la SCI HEXEL à son obligation légale de remettre un exemplaire du bail à la caution, entraîne un effet rétroactif privant l’engagement de toute cause. Dès lors, le bailleur, à l’origine du vice affectant l’acte, ne peut conserver les sommes perçues en exécution d’un engagement nul.

Par ailleurs, l’argument de la SCI HEXEL selon lequel la somme de 2 433,46 € est liée à une procédure antérieure déjà soldée ou à une dette distincte est inopérant dès lors que les versements effectués par la caution correspondent bien aux obligations issues du cautionnement contesté.

Il y a donc lieu d’ordonner la restitution à la caution de la somme de 2 433,46 €.

Dès lors, la SCI HEXEL sera condamnée à restituer la somme de 2 433,46 € à Monsieur [M] [K].

La SCI HEXEL sera donc déboutée de l’ensemble de ses autres demandes formulées dans ses écritures.

Sur les autres demandes

Il apparaît manifestement inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [M] [K] les frais irrépétibles exposés par celle-ci pour la défense de ses intérêts.

La SCI HEXEL sera condamnée à verser Monsieur [M] [K] la somme de 700 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

La SCI HEXEL sera condamnée aux dépens.

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PAR CES MOTIFS

Le Tribunal Judiciaire, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et rendu en dernier ressort,

CONSTATE que l’assignation délivrée Monsieur [M] [K] le 17 septembre 2025 à Madame [L] [K] n’a pas été remise au greffe et DIT que cette dernière n’a pas la qualité de partie à la présente instance,

PRONONCE la nullité du cautionnement du 10 octobre 2021 et DECLARE caduque l’ordonnance d’injonction de payer rendue par le Juge des Contentieux et de la Protection de SAINT-BRIEUC le 7 janvier 2025 ;

CONDAMNE la SCI HEXEL à payer la somme de 2433.46 € à Monsieur [M] [K] au titre de la restitution de la somme,

DÉBOUTE la SCI HEXEL de l’ensemble de ses demandes ;

CONDAMNE la SCI HEXEL à payer à Monsieur [M] [K] la somme de 700 € par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure Civile,

CONDAMNE la SCI HEXEL aux dépens,

En foi de quoi, la minute du présent jugement a été signée par le président et la greffière.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT

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