Tribunal Judiciaire

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N° RG 24/00861 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-753D2

JUGEMENT

DU : 30 Avril 2025

S.C.I. EURYDICE-NAPOLEON

C/

[X] [S]

[K] [M] épouse [S]

REPUBLIQUE FRANCAISE

Au nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 30 Avril 2025

Jugement rendu le 30 Avril 2025 par Maxime SENECHAL, juge des contentieux de la protection, assisté de Lucie JOIGNEAUX, greffier, et en présence à l’audience d’Agathe EON, auditrice de justice ;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.C.I. EURYDICE-NAPOLEON, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M.[Z] [V], et M.[O] [G], gérants, dûment munis d’un KBIS,

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [X] [S],

demeurant [Adresse 2]

comparant

Mme [K] [M] épouse [S],

demeurant [Adresse 2]

comparante

DÉBATS : 27 Février 2025

PROCÉDURE : l’affaire a été mise au rôle sous le N° RG 24/00861 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-753D2 et plaidée à l’audience publique du 27 Février 2025 pour le jugement suivant mis à disposition au greffe le 30 Avril 2025, les parties étant avisées ;

Et après délibéré :

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 21 novembre 2022, la société civile immobilière EURYDICE-NAPOLEON a consenti un bail d’habitation à M. [X] [S] et Mme [K] [M] épouse [S] sur un logement situé au [Adresse 5], à [Localité 8], moyennant le paiement d’un loyer initial mensuel de 495,00 euros, d’une provision pour charges de 30,00 euros et d’un dépôt de garantie de 495,00 euros.

Par acte de commissaire de justice du 5 mars 2024, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 1680,00 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de M. [X] [S] et Mme [K] [M] épouse [S] le 5 mars 2024.

Par acte de commissaire de justice signifié le 16 mai 2024, la société civile immobilière EURYDICE-NAPOLEON a assigné M. [X] [S] et Mme [K] [M] épouse [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Boulogne-sur-mer pour demander de, sous le rappel de l’exécution provisoire :

constater la résiliation du contrat de location par le jeu de la clause résolutoire à son profit en application des dispositions de l’article 1741 du code civil et de dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ; ou à défaut, prononcer la résiliation du bail consenti en vertu de l’article 1343-5 du code civil ; ordonner l’expulsion des défendeurs de corps et de biens ainsi que de tout occupant de leur chef avec si besoin est, le concours de la force publique ; être autorisée le cas échéant à faire transporter et séquestrer les biens abandonnés dans les lieux aux frais, risques et périls des défendeurs ; condamner solidairement les défendeurs au paiement : d’une astreinte de 50,00 euros par jour de retard à compter de deux mois après la délivrance du commandement de quitter les lieux ;d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer augmenté des charges et indexations éventuelles à compter de la date de résiliation du bail, et jusqu’à la libération complète et effective des lieux ; d’une somme de 3338,40 euros en principal au 14 mai 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la signification du commandement de payer du 5 mars 2024, outre les loyers échus et à échoir depuis cette date jusqu’à la résiliation du bail, sous déduction des acomptes éventuellement versés, selon décompte qui sera fourni lors des débats ; de la somme de 500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;des entiers dépens y compris le coût du commandement et de tout autre acte de procédure ou formalité diligentés en vue du recouvrement des sommes dues par les débiteurs ; ne pas écarter l’exécution provisoire de droit ; celle-ci n’étant pas incompatible avec la nature de l’affaire et ce notamment en raison des délais de procédure au visa de l’article 515 du code de procédure civile.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 17 mai 2024.Le diagnostic social et financier n’a pas pu être réalisé car les locataires n’ont pas honoré le rendez-vous fixé par le travailleur social.

Le 28 juin 2024, les locataires ont restitué les lieux.

L’affaire a été évoquée pour la première fois à l’audience 5 septembre 2024. Après plusieurs renvois à la demande des parties, l’affaire a été retenue à l’audience du 27 février 2025.

À l’audience du 27 février 2025, la société civile immobilière EURYDICE-NAPOLEON, représentée par M. [O] [G] et M. [Z] [V], gérants, maintient uniquement sa demande formée au titre de la dette locative, des frais irrépétibles et des dépens. Elle précise que la dette locative, actualisée au 15 août 2024, s’élève désormais à 5495,56 euros.

Elle déclare, par ailleurs, accepter le plan d’apurement de cette dette proposé par les défendeurs, si celui-ci est respecté.

Elle précise également que les charges locatives sont calculées pour l’ensemble de l’immeuble puis réparties par logement.

M. [X] [S] et Mme [K] [M] épouse [S] sollicitent des délais de paiement. Ils sont d’accord sur le principe de la dette locative tout en faisant valoir qu’ils n’ont jamais eu les factures d’eau.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties il convient de se reporter aux conclusions écrites et visées ainsi qu’aux déclarations orales tenues à l’audience, et ce en application de l’article 455 du code de procédure civile.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes des articles 1728 du code civil et 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Conformément à l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie : des services rendues liés à l’usage des différents éléments de la chose louée, des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée et des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la société civile immobilière EURYDICE-NAPOLEON verse aux débats un décompte montrant qu’à la date du 15 août 2024, M. [S] et Mme [M] lui devaient la somme de 5495,56 euros, au titre du solde de loyers et des charges.

Au soutien de sa demande en paiement, la bailleresse produit également la liste des sommes qu’elle a facturées au titre de la régularisation des charges locatives entre le 1er avril 2023 et le 30 juin 2024. Il convient toutefois de rappeler, que nul ne pouvant se constituer preuve à soi-même, ces éléments ne permettent pas de justifier tant l’imputation des charges locatives aux locataires que leur montant. Il conviendra alors de déduire de la créance, les sommes facturées au titre de la régularisation des charges.

De même, il convient de déduire la somme facturée au titre de la taxe d’ordures ménagères qui n’est pas justifiée en son montant.

Encore, la bailleresse sollicite le paiement du loyer jusqu’au 30 juin 2024 alors que le bail s’est trouvé résilié, par le départ des lieux des locataires au 28 juin 2024. Le loyer n’est alors dû que jusqu’à la date du 28 juin 2024, à défaut d’éléments contraires.

La somme facturée au titre des frais d’huissier ne constitue pas des loyers et des charges, elle sera donc déduite de la créance et sera comprise le cas échéant dans les dépens.

Il appert de ces éléments et du contrat de location que la dette locative s’établit comme suit :

loyer septembre : 485,00 euros ; loyer octobre : 495,00 euros ; solde loyer décembre réactualisé : 17,00 euros ; solde loyer janvier : 17,00 euros ; solde loyer février : 17,00 euros ; loyer mars : 512,00 euros ; remboursement CAF janvier : – 11,00 euros ; remboursement CAF février : – 11,00 euros ; loyer avril : 512,00 euros ; loyer mai : 512,00 euros ; loyer juin : ((512/30) x 28) = 477,87 euros ; déduction du dépôt de garantie : – 495,00 euros ; déduction acompte huissier : – 100,00 euros.

Ainsi, la dette locative arrêtée au 15 août 2024 s’élève à la somme de 2 428,87 euros.

Par ailleurs, aux termes de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle, elle ne se présume pas et aux termes de l’article 220, alinéa 1er du même code, chacun des époux a pouvoir pour passer seul les contrats qui ont pour objet l’entretien du ménage ou l’éducation des enfants : toute dette ainsi contractée par l’un oblige l’autre solidairement.

Les locataires étant mariés, ils sont tenus d’exécuter leurs obligations contractuelles solidairement.

M. [S] et Mme [M] n’apportent aucun élément de nature à contester la créance ainsi établie.

M. [S] et Mme [M] seront donc solidairement condamnés à payer en deniers ou en quittances cette somme de 2 428,87 euros à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 5 mars 2024, date du commandement de payer sur la somme de 1 543,00 euros, et pour surplus à compter de la présente décision.

Sur les délais de paiement

Selon l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier.

En l’espèce, M. [S] et Mme [M] sollicitent des délais de paiement. Au vu de l’accord de la bailleresse pour l’octroi de tels délais, des délais de paiement leur seront accordés.

Ils seront autorisés à s’acquitter de leur dette par 23 versements mensuels de 100,00 euros chacun et une 24ème échéance réglant le solde de la dette, selon les modalités précisées au dispositif du présent jugement.

Toutefois, à défaut de paiement d’une seule échéance, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible, deux semaines après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée infructueuse.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [S] et Mme [M], qui succombent à la cause, seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX, de l’assignation et de la notification à la préfecture.

En application de l’article 3-2 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, il sera dit que les frais du procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie ne seront pas compris, dès lors qu’il n’est pas démontré que l’état des lieux ne pouvait être réalisé de manière contradictoire et amiable.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 150,00 euros à la demande de la société civile immobilière EURYDICE-NAPOLEON concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées. Les défendeurs seront condamnés à régler cette somme in solidum.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE solidairement M. [X] [S] et Mme [K] [M] épouse [S] à payer en deniers ou en quittances à la société civile immobilière EURYDICE-NAPOLEON la somme de 2 428,87 (deux mille quatre cent vingt-huit euros et quatre-vingt-sept centimes) à la société civile immobilière EURYDICE-NAPOLEON au titre du solde du loyer et des charges suivant décompte arrêté au 15 août 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 05 mars 2024 sur la somme de 1 543,00 euros, et pour surplus à compter du présent jugement ;

AUTORISE M. [X] [S] et Mme [K] [M] épouse [S] à se libérer de leur dette en 23 mensualités de 100,00 euros (cent euros) et une 24ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

DIT que le premier règlement devra intervenir le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une échéance suivant les termes convenus, la totalité de la dette sera exigible, deux semaines après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée infructueuse ;

CONDAMNE in solidum M. [X] [S] et Mme [K] [M] épouse [S] à payer à la société civile immobilière EURYDICE-NAPOLEON la somme de 150 euros (cent cinquante euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [X] [S] et Mme [K] [M] épouse [S] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 5 mars 2024, de la notification à la CCAPEX et celui de l’assignation du 16 mai 2024 et de la notification à la préfecture ;

DIT que les frais de procès-verbal d’état des lieux de sortie ne seront pas compris dans les dépens ;

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 30 avril 2025, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière, Le Juge des contentieux de la protection,