TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 7]

[Adresse 2]

[Adresse 5]

[Localité 4]

NAC: 5AA

N° RG 24/04668 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TUFQ

JUGEMENT

N° B

DU : 01 Septembre 2025

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège.

C/

[R] [L] [S] [C]

[A] [J] [W]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 01 Septembre 2025

à

Expédition délivrée

à toutes les parties

JUGEMENT

Le Lundi 01 Septembre 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Noël TORRES, Magistrat à titre temporaire au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargé des contentieux de la protection statuant en matière civile, assisté de Fanny ACHIGAR Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 02 Juin 2025, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège., dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Catherine GAUTHIER de la SELARL LEVY ROCHE SARDA AVOCATS, avocats au barreau de LYON substituée par la SCP VAYSSE-LACOSTE-AXISA, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS

M. [R] [L] [S] [C], demeurant [Adresse 6]

comparant en personne

Mme [A] [J] [W], demeurant [Adresse 6]

comparante en personne

EXPOSE DU LITIGE

Selon bail signé le 3/03/2023 avec effet au 4/03/2023, Monsieur [Y] et Madame [F] [P], représentés par [X] [K] IMMOBILIER, ont donné en location à Monsieur [C] [R] [L] [S] et Madame [W] [A] [J] un logement situé, [Adresse 3] avec parking en sous sol n°42, à [Localité 8], pour un loyer mensuel de 555€ dont 45€ de provisions pour charges.

Le 3/03/2023, les bailleurs représentés par [X] [K] IMMOBILIER ont conclu un contrat de cautionnement Visale par lequel la société ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution de Monsieur [C] [R] [L] [S] et Madame [W] [A] [J] pour le règlement de l’intégralité des loyers et charges impayés.

A la suite d’incidents de paiement, les bailleurs représentés par [X] [K] IMMOBILIER ont saisi la société ACTION LOGEMENT SERVICES au titre du dispositif Visale afin d’obtenir le règlement des loyers et charges impayés.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES a délivré à Monsieur [C] [R] [L] [S] et Madame [W] [A] [J] le 13/03/2024, un commandement de payer la somme de 1 491,30€ en principal, visant la clause résolutoire insérée au bail.

La somme visée par ce commandement de payer n’a pas été réglée dans les deux mois ayant suivi sa délivrance.

A la suite de nouveaux incidents de paiement la caution a réglé des sommes complémentaires aux bailleurs.

Par actes de commissaire de justice du 25/10/2024, signifiés à étude pour les deux, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a assigné Monsieur [C] [R] [L] [S] et Madame [W] [A] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOULOUSE, aux fins de voir ledit tribunal :

DIRE ET JUGER RECEVABLE ET BIEN FONDE ACTION LOGEMENT SERVICES en son action,

CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail.

A titre subsidiaire,

PRONONCER la résiliation du bail aux torts et griefs de Monsieur [C] [R] et Madame [W] [A].

En conséquence,

ORDONNER L’EXPULSION de Monsieur [C] [R] et Madame [W] [A] et de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique.

En toute hypothèse,

CONDAMNER solidairement Monsieur [C] [R] [L] [S] et Madame [W] [A] [J] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 3 028,89€ avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 13/03/2024 sur la somme de 1 491,30€ et pour le surplus à compter de la présente assignation.

FIXER l’indemnité d’occupation mensuelle à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel mensuel augmenté des charges.

CONDAMNER solidairement Monsieur [C] [R] [L] [S] et Madame [W] [A] [J] à payer lesdites indemnités d’occupation à la société ACTION LOGEMENT SERVICES, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative, jusqu’à la libération effective des lieux.

CONDAMNER in solidum Monsieur [C] [R] [L] [S] et Madame [W] [A] [J] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 800€ sur le fondement de l’article 700 du CPC.

DIRE qu’il n’y a pas lieu à suspendre l’exécution provisoire de droit.

CONDAMNER in solidum Monsieur [C] [R] [L] [S] et Madame [W] [A] [J] en tous les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

A l’audience du 3/02/2025, représentée par son avocat, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a sollicité le bénéfice de son exploit introductif d’instance et a réactualisé sa demande relative à la dette à la somme de 5 320,21€ en principal, indiquant qu’il y avait un effacement de dette locative par la commission de surendettement des particuliers, qu’aucune reprise des loyers n’a eu lieu et confirmant sa demande d’expulsion.

A la même audience, Monsieur [C] [R] [L] [S] et Madame [W] [A] [J] étaient présents et ont exposé :

Qu’une décision de la Banque de France est intervenue en janvier 2025 et que sur le plan d’apurement de la Banque de France la somme de 3 028,89€ a été prise en charge.

Qu’il y a eu reprise des loyers en février 2025 selon un accord conclu avec la propriétaire mais pas avec la société ACTION LOGEMENT SERVICES.

Qu’ils sont en situation de précarité, Madame [W] disposait d’un revenu de 1 019€ jusqu’en janvier 2025, elle est au chômage percevant 293€ mensuels quant à Monsieur [C] il percevait 209€ mensuels mais ne perçoit plus rien depuis décembre 2024.

Qu’ils sont en attente d’une mise à jour de la CAF pour demander le RSA.

Qu’ils n’ont pas repris le paiement des loyers depuis décembre 2024 et donc ni les loyers de janvier ni de février 2025 ne sont payés.

L’affaire a été mise en délibéré au 7/04/2025.

Une note en délibéré a été accordée aux défendeurs jusqu’au 10/02/2025 pour production au tribunal et au demandeur des justificatifs du dossier de surendettement et des éléments transmis par la Banque de France concernant un éventuel effacement de la dette locative.

Les défendeurs n’ont répondu que partiellement à la demande par un mail adressé au greffe du tribunal le 5/02/2025 sans produire aucun justificatif relatif à la procédure de surendettement.

Une réouverture des débats a été ordonnée à l’audience du 2/06/2025 afin de :

— Inviter Madame [W] [A] [J] à fournir tout document d’état civil permettant d’établir un éventuel mariage avec Monsieur [C] [R] [L] [S] ;

— Inviter Monsieur [C] [R] [L] [S] et Madame [W] [A] [J] à fournir tous les documents utiles se rapportant au traitement de leur situation de surendettement et d’un éventuel effacement de dette locative ;

— Inviter la société ACTION LOGEMENT SERVICES à actualiser ses demandes.

A l’audience du 2/06/2025, la société ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son avocat expose :

Que les défendeurs ont bénéficié d’un effacement de la dette de 4 268,32€ ( « classement PP partiel ») et qu’il reste la somme totale due de 3 055,98€ au 20 mai 2025.

Qu’aujourd’hui malgré l’effacement de la dette les loyers demeurent impayés et que notamment les loyers de février à mai 2025 n’ont pas été réglés.

Qu’ainsi la société ACTION LOGEMENT SERVICES s’oppose à toute demande de délai de paiement et maintient l’intégralité de ses demandes sollicitant la résiliation du bail et l’expulsion.

A la même audience, Monsieur [C] [R] [L] [S] et Madame [W] [A] [J] épouse [C] sont présents et exposent que les loyers de mai et juin sont payés.

Une note en délibéré est accordée aux défendeurs pour adresser tous les justificatifs reçus de la Banque de France relatifs à la procédure de surendettement et à l’effacement de la dette.

Ainsi, par mail du 18/06/2025 les défendeurs transmettent au greffe du tribunal :

Un courrier de la commission de surendettement des particuliers de la Haute-Garonne en date du 22/11/2024 portant en son objet : « Mesures de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire » indiquant que la commission a décidé en date du 21/11/2024 d’imposer un effacement total de leurs dettes et que la commission a constaté la situation de surendettement lors de sa séance du 26/09/2024. Il est joint le tableau des créances actualisées à la date du 21/11/2024, concernant la rubrique : Créancier – Dette du débiteur auprès d’une caution – ACTION LOGEMENT SERVICES- dettes déclarées : 3 028,89€.A noter que toutes les pages de ce courrier ne sont pas jointes.

Deux quittances de loyer pour les mois de mai et de juin 2025 rédigées à la date du 2/05/2025 et 2/06/2025 pour la somme de 572,83€ dont 45€ de provision pour charges chacune, ces quittances sont établies par Madame [F] [P] copropriétaire du logement loué.Des confirmations de paiement Visale pour des règlements de : 40€ effectué le 5/06/2025, 150€ le 23/05/2025, 45€ le 22/05/2025, 70€ effectué le 21/05/2025.

L’affaire est mise en délibéré au 1/09/2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. Sur la recevabilité de l’action de la société ACTION LOGEMENT SERVICES et sur sa qualité à agir pour obtenir la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et/ou la résiliation du bail :

Selon l’article 2309 du Code Civil « la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur ».

En l’espèce, la subrogation de la caution dans le droit de propriété du créancier découlant de la stipulation d’une clause de réserve de propriété est admise.

De plus la convention Etat-UESL pour la mise en œuvre du dispositif Visale mentionne expressément en son article 7.1 que « la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en œuvre de la clause résolutoire). Les CIL s’étant porté caution, mettront en œuvre les actions de recouvrement amiables et contentieuses à l’encontre du locataire débiteur, jusqu’à la résolution du bail… Les actions de recouvrement contentieuses et amiables sont menées simultanément en cas d’impayé ».

De surcroît, la quittance subrogative stipule que « conformément aux termes de l’article 2309 du Code civil dont ci-après l’énoncé, la société ACTION LOGEMENT SERVICES est subrogée dans tous les droits et actions issus du contrat de bail et de ses annexes et privilèges de bailleur ou du mandataire du bailleur à l’encontre du ou des locataires défaillants. Cette subrogation visant le recouvrement des loyers impayés peut s’exercer dans le cadre d’une action en paiement des loyers impayés ou dans le cadre d’une action en résiliation du bail et/ou de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire engagée par ACTION LOGEMENT SERVICES ».

Il résulte des éléments ci-dessus exposés que la caution peut, dans la mesure où elle est subrogée dans les droits du créancier désintéressé, exercer l’action en résiliation du bail ou en demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire.

En conséquence, la société ACTION LOGEMENT SERVICES sera déclarée recevable en son action.

II. SUR LA RESILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 28/10/2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 (accusé de réception électronique joint).

Par ailleurs, la société ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par la voie électronique le 14/03/2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 25/10/2024, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur le bien fondé de la demande :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoyait dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023 « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

La loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 d’application immédiate a modifié ces dispositions et prévoit que le locataire dispose désormais d’un délai de six semaines à compter de la date de délivrance du commandement de payer pour s’acquitter de sa dette.

Or, ce délai de six semaines n’est pas celui indiqué sur le commandement de payer délivré le 13/03/2024 aux locataires qui mentionne un délai de deux mois.

Le commandement litigieux ne saurait cependant encourir la nullité, ce délai de deux mois restant applicable au locataire le bail ayant été signé avant l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 ((cf : Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n° 24-70.002), et étant en outre plus favorable à ce dernier.

Le bail conclu le 3/03/2023 avec effet au 4/03/2023 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 13/03/2024 pour la somme de 1 491,30€ en principal.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 14/05/2024 nonobstant la procédure de surendettement initiée dont la décision de la commission est intervenue le 21/11/2024.

— Sur les effets de la procédure de surendettement :

La commission de surendettement des particuliers de la Haute-Garonne a constaté la situation de surendettement des locataires lors de sa séance du 26/09/2024 et décidé de mesures de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire en date du 21/11/2024 imposant un effacement total des dettes des locataires.

Ainsi, ceux-ci auraient pu bénéficier de la suspension des effets de la clause résolutoire pendant un délai de deux ans à compter de la décision de la commission et la clause résolutoire pourrait être réputée ne pas avoir joué si les locataires s’étaient acquittés, pendant les deux années suivant la décision, du loyer et des charges courantes.

A l’audience du 3/02/2025, les locataires ont indiqué qu’ils n’avaient pas repris le paiement des loyers depuis décembre 2024 et donc que ni les loyers de janvier ni de février 2025 n’avaient été payés.

A l’audience du 2/06/2025 la demanderesse soutient que malgré l’effacement de la dette les loyers demeurent impayés et que notamment les loyers de février à mai 2025 n’ont pas été réglés.

Le tableau de « détail de la créance » en date du 20/05/2025 fourni par la société ACTION LOGEMENT SERVICES montre que les loyers et charges ont été compensés aux bailleurs par la caution pour la somme de 572,83€ pour les mois de décembre 2024 à avril 2025 et donc que ces loyers n’ont pas été payés par Monsieur [C] et Madame [W].

Madame [W] justifie du paiement du loyer de mai 2025 par la production de la quittance de loyer correspondante lors de la transmission d’une note en délibéré.

Les dettes locatives ont continué à s’accumuler après cette décision de la commission de surendettement et l’effacement de la dette locative déclarée, le paiement des loyers n’ayant repris qu’en mai et juin 2025.

La reprise du paiement du loyer et des charges doit immédiatement suivre la décision d’effacement (par application combinée des alinéas 1 et 4 du VIII de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989) et les locataires bénéficiaires du rétablissement personnel n’ayant pas satisfait à leurs obligations contractuelles après la décision d’effacement de leur dette locative, la clause résolutoire ne peut que produire ses effets dès la première défaillance.

Ainsi, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 14/05/2024.

En conséquence, l’expulsion de Monsieur [C] [R] [L] [S] et Madame [W] [A] [J] sera ordonnée.

III. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

La société ACTION LOGEMENT SERVICES produit à l’audience une quittance subrogative du 24/04/2025 pour la somme de 7 677€ et un décompte en date du 20/05/2025 démontrant que Monsieur [C] [R] [L] [S] et Madame [W] [A] [J] doivent, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 7 038,70€ de laquelle il convient de retrancher la somme de 4 268,32€ selon « classement PP partiel BDF » ( effacement de dette – procédure de surendettement), ainsi la somme de 3 035,98€ est réclamée en principal au mois de mai 2025.

Le défendeurs, ne contestent pas le montant de cette dette mais précisent avoir réglés aux bailleurs les loyers des mois de mai et juin 2025 fournissant lors d’une note en délibéré les deux quittances correspondantes.

Ils seront par conséquent condamnés solidairement au paiement de cette somme de

3 035,98€, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 13/03/2024 sur la somme de 1 491,30€ et pour le surplus à compter de l’assignation.

Ils seront également condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 14/05/2024 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative.

Il est précisé qu’une partie de cette indemnité d’occupation fait partie de la dette effacée comprise dans la somme de 4 268,32€ selon « classement PP partiel » de la Banque de France.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour la demanderesse de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [C] [R] [L] [S] et Madame [W] [A] [J], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

En application de l’article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, l’équité commande de ne pas allouer d’indemnité à ce titre.

Ainsi, la société ACTION LOGEMENT SERVICES sera déboutée de sa demande de condamnation in solidum de Monsieur [C] [R] [L] [S] et Madame [W] [A] [J] au paiement d’une somme de 800€ sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

En application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le magistrat à titre temporaire statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DECLARE recevable la société ACTION LOGEMENT SERVICES en son action et ses demandes fondées ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail signé le 3/03/2023 avec effet au 4/03/2023, entre Monsieur [Y] et Madame [F] [P] d’une part et Monsieur [C] [R] [L] [S] et Madame [W] [A] [J] d’autre part concernant le logement situé, [Adresse 3] avec parking en sous sol n°42, à [Localité 8], sont réunies à la date du 14/05/2024 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [C] [R] [L] [S] et Madame [W] [A] [J] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [C] [R] [L] [S] et Madame [W] [A] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société ACTION LOGEMENT SERVICES pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [C] [R] [L] [S] et Madame [W] [A] [J] à verser à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de

3 035,98€ (selon quittance subrogative du 24/04/2025 et décompte du 20/05/2025), avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 13/03/2024 sur la somme de 1 491,30€ et pour le surplus à compter de l’assignation ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [C] [R] [L] [S] et Madame [W] [A] [J] à verser à la société ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, pour la période courant du 14/05/2024 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la restitution des clés, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;

DIT n’y avoir lieu à indemnisation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la société ACTION LOGEMENT SERVICES de sa demande de condamnation de Monsieur [C] [R] [L] [S] et Madame [W] [A] [J] au paiement d’une somme de 800€ sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [C] [R] [L] [S] et Madame [W] [A] [J] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire à titre provisoire.

La GREFFIERE Le PRÉSIDENT