N° RG 24/01793 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TJNY

MINUTE N° : 25/

DOSSIER : N° RG 24/01793 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TJNY

NAC: 30B

FORMULE EXÉCUTOIRE

délivrée le

à la SCP CAMILLE ET ASSOCIES

à M^e Christophe DULON

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 25 MARS 2025

DEMANDERESSE

Mme [J] [K] épouse [I], demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Nicolas DALMAYRAC de la SCP CAMILLE ET ASSOCIES, avocats au barreau de TOULOUSE

DÉFENDERESSE

SARL GERSIM, représentée par son Gérant, Monsieur [V] [P], dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Christophe DULON, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 18 février 2025

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

ORDONNANCE :

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe,

N° RG 24/01793 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TJNY

EXPOSE DU LITIGE

Madame [J] [I] est propriétaire de divers lots privatifs de copropriété au sein d’un ensemble immobilier situé à l’angle de la [Adresse 6] et de la [Adresse 5], lots qui devaient faire l’objet de locations commercial au bénéfice de la SARL GERSIM qui exploite une activité de commerce de détail d’habillement.

Suivant acte sous seing privé non daté (mais qui pourrait avoir été souscrit en 1988) à effet du 01 janvier 2002, Madame [J] [I] a consenti à la SARL GERSIM un premier bail commercial portant sur une cave d’environ 40 m² à usage de réserve située en sous-sol. Ce bail a été plusieurs fois renouvelé et pour la dernière fois à compter du 04 janvier 2020. Il prévoyait un loyer annuel de 805,28 euros hors taxe et hors charge avant qu’une révision ne porte celui-ci au montant annuel de 932,97 euros hors taxe et hors charge à effet du 01 octobre 2024.

Suivant acte sous seing privé non daté (mais qui pourrait avoir été souscrit en 1988) à effet du 01 janvier 2002, Madame [J] [I] a consenti à la SARL GERSIM un deuxième bail commercial portant sur un local de 60 m², qu’elle exploite sous l’enseigne « Worker ». Ce bail a été plusieurs fois renouvelé et pour la dernière fois à compter du 04 janvier 2020. Il prévoyait un loyer annuel de 13.000 euros hors taxe et hors charge avant qu’une révision ne porte celui-ci au montant annuel de 15.061,46 euros hors taxe et hors charge à effet du 01 octobre 2024.

Suivant acte sous seing privé non daté (mais qui pourrait avoir été souscrit en 1988) à effet du 01 janvier 2002, Madame [J] [I] a consenti à la SARL GERSIM un troisième bail commercial portant sur un local situé au rez-de-chaussée du [Adresse 2] d’une superficie de 75 m², qu’elle exploite sous l’enseigne « Majestic ». Ce bail a été plusieurs fois renouvelé et pour la dernière fois à compter du 04 janvier 2020. Il prévoit un loyer annuel de 9.840 euros hors taxe et hors charge non révisé à ce jour.

Enfin, suivant acte sous seing privé en date du 23 octobre 2023, Madame [J] [I] a consenti à la SARL GERSIM un quatrième bail commercial portant sur un vaste local situé au 1er étage du [Adresse 2], lequel devait faire l’objet d’une demande spécifique de travaux par le preneur aux termes d’une correspondance en date du 30 mars 2004 qui y sollicitait la possibilité de pouvoir scinder cet espace avec une surface à usage commercial d’un côté et un espace à usage d’habitation de l’autre. Cette scission a été formalisée par avenant du 14 juin 2004. La partie commerciale, d’une surface de 64 m² a été renouvelé et pour la dernière fois à compter du 01 avril 2020. Le bail prévoyait un loyer annuel de 6.044 euros hors taxe et hors charge, lequel a été porté à la somme de 7.002,42 euros hors taxe et hors charge à compter du 01 octobre 2024. Le loyer annuel de l’appartement s’élevait à la somme de 4.861,64 euros hors taxe et hors charge, lequel a été porté à la somme de 6.425,21 euros hors taxe et hors charge à compter du 01 octobre 2024

Par acte de commissaire de justice en date du 12 septembre 2024, Madame [J] [I] a assigné la SARL GERSIM devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse aux fins notamment d’obtenir principalement sa condamnation provisionnelle au solde locatif de 103.186,70 euros

L’affaire a été évoquée à l’audience du 18 février 2025.

Madame [J] [I] demande au juge des référés de :

Principalement :

— condamner à titre provisionnel la SARL GERSIM au paiement de la somme de 123.632,90 euros outre intérêt au taux légal sur la somme de 86.103,50 euros à compter du 24 octobre 2023 et sur le solde à compter de la signification des dernières conclusions,

Subsidiairement :

— condamner à titre provisionnel la SARL GERSIM au paiement de la somme de 77.930,68 euros outre intérêt au taux légal sur la somme de 57.364 euros à compter du 24 novembre 2023 et sur le solde à compter de la signification des dernières conclusions,

En tout état de cause :

— rejeter toute demande de délai de grâce s’agissant du règlement des condamnation provisionnelles ainsi sollicitées,

— dire n’y avoir lieu à référé s’agissant des demandes de condamnation provisionnelles présentée par la SARL GERSIM et la débouter de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions,

— mettre à sa charge les entiers dépens de l’instance,

— condamner la SARL GERSIM au paiement de la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles.

De son côté, la SARL GERSIM demande au juge des référés, de :

Principalement :

— constater l’existence de contestation sérieuse,

— débouter Madame [J] [I] de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions à son égard,

— renvoyer Madame [J] [I] à mieux se pourvoir,

Subsidiairement :

— limiter son obligation à la somme de 62.707,58 euros arrêté le 31 décembre 2024,

— lui octroyer les plus larges délais de paiement sur 24 mois,

— en tout état de cause :

— condamner Madame [J] [I] à remettre en état des locaux loués et sinistré depuis le 17 juin 2023 en application de l’article 4 « assurance de chacun des baux » liant les parties, et ce, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai de 60 jours suivant la notification de l’ordonnance,

— condamner Madame [J] [I] à lui verser la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Sur les moyens de fait et de droit développés par les parties au soutien de leurs prétentions, il sera renvoyé à leurs conclusions versées au soutient des débats oraux , et ce, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

* Sur la demande de provision

* Sur les fondements légaux

L’article 835 du code de procédure civile dispose : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

L’article 1103 du code civil énonce que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

Conformément à l’article 1104 du code civil, « Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public ».

* Sur la prétention soutenue par la demanderesse

Sur le fondement de la combinaison de ces textes, Madame [J] [I] sollicite, à titre provisionnel, la condamnation de la SARL GERSIM au paiement de la somme de 123.632,90 euros TTC, intégrant le montant des taxes foncières et des charges annuelles.

Cette somme est selon elle, décomposée ainsi :

* Loyers jusqu’au 3ème trimestre 2024 :

— loyer annuel cave : 805,28 euros

— loyer annuel local 60 m² : 13.000 euros

— loyer annuel local 75 m² : 9.840 euros

— loyer annuel 1er étage : 6.044 euros

— loyer annuel appartement : 4.861,64 euros

— Provision sur charges annuelles : 1.631,04 euros

* Solde locatif jusqu’au 3ème trimestre 2024 :

— année 2020 : 522,25 euros

— année 2021 : 12.820,45 euros

— année 2022 : 22.180 euros

— année 2023 : 40.529 euros

— année 2024 : 27.135 euros arrêté au 3ème trimestre

— SOUS-TOTAL : 103.186,70 euros

* Loyers à compter du 4ème trimestre 2023 après révision :

— loyer annuel cave : 932,97 euros

— loyer annuel local 60 m² : 15.061,46 euros

— loyer annuel local 75 m² : 9.840 euros

— loyer annuel 1er étage : 7.002,42 euros

— loyer annuel appartement : 6.425,21 euros

— provision sur charges annuelles : 1.631,04 euros

* Solde locatif à compter du 4ème trimestre 2024 après révision :

—  4ème trimestre 2024 : 10.223,10 euros

—  1er trimestre 2025 : 10.223,10 euros

— SOUS-TOTAL : 20.446,20 euros

Il s’en suit que 103.186,70 euros + 20.446,20 euros = 123.632,90 euros.

* Sur les moyens de défense élevés par la défenderesse

De son côté, la SARL GERSIM reconnaît ses difficultés de trésorerie et ne formule pas de véritables contestations sur le principe de la dette locative. En revanche, elle conteste le montant des sommes dues et invoque l’exception d’inexécution, constitutive selon elle de contestations sérieuses.

Compte tenu des moyens développés, il convient de rappeler que l’article 1217 du code civil dispose : " La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation,

— (…)

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter ".

Par ailleurs, l’article 1219 du code civil dispose qu’ « une partie peut refuser d’exécuter son obligation alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne, et si cette inexécution est suffisamment grave ».

Plus précisément, la SARL GERSIM soutient que les locaux loués au titre de la cave et du local de 75m² qu’elle exploite sous l’enseigne le « Majestic » « sont totalement inexploitables depuis un sinistre dégâts des eaux déclarés le 07 juin 2023 et consécutifs à des infiltrations par toiture ».

Il s’en suit que le cœur du litige se déporte sur le caractère exploitable ou inexploitable des locaux pour accueillir ou non l’exception d’inexécution qui viendrait caractériser l’existence de contestations sérieuses. En effet, l’octroi par le juge des référés d’une provision au titre du solde locatif débiteur suppose que les contestations élevées en défense ne soient pas considérées comme étant sérieuses.

* Sur l’office du juge des référés au regard de l’exception d’inexécution

En refusant d’honorer le paiement des loyers, des charges, des accessoires et des taxes, la SARL GERSIM se dispense unilatéralement de ses obligations contractuelles de paiement. Elle se prévaut ainsi incontestablement des articles 1217 et 1219 précité. Pour reprendre les critères posés par ces textes, elle considère donc en substance que Madame [J] [I] « n’a pas été exécuté » son obligation de délivrance en sa qualité de bailleresse, mais surtout que son « inexécution est suffisamment grave » pour que le preneur s’autorise unilatéralement à « refuser d’exécuter (son) obligation alors même que celle-ci est exigible ».

Cependant, en se prévalant de ce principe qui constituerait ainsi la caractérisation d’une contestation sérieuse qui s’opposerait au paiement d’une provision, la SARL GERSIM semble perdre de vue, alors que depuis le 07 juin 2023, jour du sinistre, elle n’a pas pris l’initiative d’être judiciairement autorisée à s’abstenir de payer les loyers afférents, que la charge de preuve s’est inversée à son détriment. Cet office probatoire qui pèse sur elle, lui incombe de démontrer, selon la jurisprudence établie « l’impossibilité absolue d’exploiter les locaux conformément à leur destination » seule susceptible de lui permettre d’être dispensée du paiement des loyers, des charges, des accessoires et des taxes.

Or, la principale difficulté qui apparaît au regard de l’appréciation de ces conditions jurisprudentielles, n’est pas d’ordre probatoire. Elle tient au fait que les parties globalisent l’ensemble des baux comme s’ils étaient interdépendants. Ainsi, à titre d’illustration, Madame [J] [I] ne revendique qu’une seule créance locative provisionnelle au titre d’un compte locatif unique et globalisé. De son côté, la SARL GERSIM fait valoir qu’un sinistre subi par deux des locaux qu’elle loue devrait produire des effets juridiques sur l’ensemble des locaux loués, y compris ceux qui ne sont pas concernés par le dégât des eaux.

Cette difficulté doit impérativement être tranchée à titre liminaire.

La notion d’interdépendance des contrats entraîne des effets sur l’appréciation en l’espèce du critère prétorien de « l’impossibilité absolue d’exploiter ». Si l’on ne raisonne que sur la cave et le local de 75 m² pris isolement, cela pourrait être envisagé au regard de ses deux seules espaces affectés par le sinistre. Mais au contraire, l’impossibilité absolue d’exploiter ne pourrait se concevoir du fait de son caractère nécessairement partiel, à l’égard de l’ensemble des locaux loués à la SARL GERSIM par Madame [J] [I].

Même en se contentant d’une simple lecture des pièces contractuelles versées aux débats et notamment des demandes de renouvellement, le juge des référés, dans le cadre de son office limité à l’appréciation de l’évidence, ne peut que conclure qu’aucune stipulation des différents baux ne permet de raisonner par interdépendance. Les baux sont autonomes les uns des autres et le sort de l’un, ne peut affecter l’autre, à l’exception toutefois de la surface commerciale du 1er étage, intimement liée à l’appartement de ce même étage. En effet, malgré un avenant essentiellement financier qui lui est consacré, celui-ci semble rester sous l’égide du régime des baux commerciaux, à l’exclusion de toute application de la législation spécifique sur les baux d’habitation.

* Sur la preuve d’une impossibilité absolue d’exploitation

Pour démontrer qu’ « une partie significative des locaux est inexploitable depuis le sinistre dégât des eaux déclaré le 07 juin 2023 et non résolu depuis », la SARL GERSIM verse aux débats :

— un constat amiable d’état des lieux du 07 juin 2023. Il y est déclaré que les pièces endommagées ont été la réserve du 2ème étage, la cabine du 1er étage, la réserve au rez-de-chaussée et les sols du « magasin »,

— des photographies jointes à ce constat amiable de dégât des eaux,

— un procès-verbal de constat dressé le 16 septembre 2024 par commissaire de justice.

Il en ressort notamment que " le dernier sinistre en date du 7 juin 2023 (…) a causé de nombreux désordres dans l’arriére boutique à l’étage et dans la cave du local « . L’auxiliaire de justice y décrit les désordres causés par l’état des lieux au niveau de » la réserve située à l’étage du local « . Il est fait allusion aux » cabines d’essayage " sans que l’on puisse identifier le local loué dans lequel elles sont situées. Il est indiqué que le rez-de-chaussée est affecté au niveau du plancher, de la cabine d’essayage, des murs, du caisson au-dessus de la vitrine.

Sont également listées les dégradations subies par la cave du local. Enfin, il est mentionné que " le local voisin du local précédemment constaté (…) n’est pas exploité à ce jour ".

— un « rapport définitif normal » du 02 octobre 2024 qui conclut, s’agissant des aménagements réalisés par le locataire qu’ « il incombe alors à l’assureur du bailleur à intervenir dans le règlement de ce sinistre ». Y sont listés « les dommages constatés » sachant que le chiffrage des « agencements d’intérieurs » représentant les dommages s’élève à la somme de 7.748,37 euros TTC, déduction faite de la franchise.

Titulaire de l’office probatoire, la SARL GERSIM ne circonscrit ses griefs qu’à la cave en sous-sol et au local " sis au [Adresse 1] « qui semble correspondre au local de 75 m² exploité en rez-de-chaussée sous l’enseigne le » Majestic « . Selon elle, seuls ces deux locaux seraient » totalement inexploitables ".

Il est justifié que la cave située en sous-sol a subi un dégât des eaux. Pour autant, sa vocation commerciale apparaît se limiter à un espace de stockage. Il s’agit toujours d’un espace de stockage au regard des photos qui figurent dans le procès-verbal de constat. Au delà des dégradations qui semblent affecter certains meubles entreposés, ce local continue d’être utilisé comme un espace destiné à entreposer du matériel utile à l’exploitation du magasin. Au-delà d’une potentielle perte de marchandises endommagées par l’excès d’humidité, cette cave située en sous-sol n’apparaît pas comme étant indisponible pour remplir sa fonction de stockage.

S’agissant du local en rez-de-chaussée de 75 m² exploité sous l’enseigne « Majestic », il n’est pas précisé si ce local a été fermé sans interruption depuis le 07 juin 2023 et dans l’affirmative s’il s’agit d’une décision choisie ou imposée au preneur. Le juge des référés n’est pas en mesure de savoir s’il s’agit du commerce « qui n’est pas exploité à ce jour » tel que mentionné par le commissaire de justice dans son procès-verbal, ni les raisons pour lesquels l’auxiliaire de justice n’a pas pu y pénétrer pour opérer ses constatations, lesquelles se sont concentrées sur « le local voisin ». Surtout, nonobstant les débats sur l’identité de l’assureur qui devrait prendre en charge le coût des conséquences du sinistre, la SARL GERSIM n’explique pas pourquoi de simples travaux de reprises d’agencements intérieurs relativement peu onéreux de l’ordre de 7.748,37 TTC devraient l’amener à préférer maintenir une fermeture du magasin depuis près de deux années, alors que le montant du loyer annuel est supérieur à ce montant, qu’elle ne semble pas avoir été contrainte à la fermeture par décision administrative, et qu’elle est assurée pour la perte d’exploitation.

Il s’en suit que la SARL GERSIM, sous réserve d’une appréciation plus poussée du juge du fond, ne démontre pas que ce dégât des eaux, malgré des désordres causés à la cave et aux agencements intérieurs de l’une des surfaces commerciales louées, à l’exclusion des autres, ait directement entraîné une impossibilité absolue d’exploiter chacun des locaux loués et remplisse ainsi les conditions légales et jurisprudentielles pour se prévaloir de l’exception d’inexécution.

Non seulement le débat juridique se décentre de l’objet du litige, en ne se focalisant que sur cette éventuelle fermeture de l’un des locaux loués, mais par ailleurs, le juge des référés ne peut que constater que les moyens de défense soulevés échappent à sa compétence matérielle, sans pour autant qu’une juridiction n’ait été encore saisie.

En effet, comme indiqué précédemment la SARL GERSIM se prévaut des principes édictés aux articles 1217 et 1219 précités en invoquant l’exception d’inexécution. Ce moyen de droit pourrait l’autoriser à s’abstenir d’honorer ses propres obligations de paiement. Mais pour pouvoir se prévaloir de ces dispositions, il lui incomberait de démontrer, en l’absence de contestation sérieuse, que la bailleresse ait été gravement défaillante dans son obligation de délivrance d’un ou des local/aux loué(s) et dans son obligation de garantir la réparation des agencements de celui/ceux-ci.

Nonobstant l’éventuelle réalité de ces prétendus manquements, non avérés au stade de l’évidence, il apparaît qu’en réalité la partie défenderesse, alors que la charge de la preuve lui est transférée, demande au juge des référés de préjuger du bien-fondé des prétendues fautes graves, pour la légitimer dans son invocation de la théorie de l’exception d’inexécution.

Or, le juge des référés est le juge de l’urgence et de l’évidence.

Il ne peut pas déceler de contestations sérieuses au sens de l’article 835 du code de procédure civile en se livrant à une analyse poussée des potentiels manquements contractuelles, d’autant plus que l’office probatoire pèse sur celle qui invoque ces fautes graves et qui n’a pas été à l’initiative de la présente instance en référé provision, ni d’une instance en référé expertise, ni même d’une instance au fond qui l’autoriserait, soit à se dispenser, soit à consigner les loyers afférents aux locaux inexploitables.

Cette prérogative que d’analyser finement le rôle de chacun des cocontractants, de ses obligations, de ses potentiels manquements et de ses éventuelles responsabilités revient et doit revenir exclusivement aux juges du fond. Raisonner autrement reviendrait à faire courir le risque de dénaturer les procédures et de les insécuriser au regard de l’absence d’autorité de la chose jugée attachée aux ordonnances du juge des référés, outre un risque de discordance d’appréciation entre le juge des référés et le juge du fond potentiellement saisi à posteriori.

Par conséquent, l’invocation d’un argumentaire intimement liés aux principes issus des articles 1217 et 1219 dépasse largement le cadre technique, probatoire et analytique de l’office du juge des référés saisi d’une demande de compensation par la société preneuse, qui revendique détenir des créances réciproques compensables à l’encontre de la bailleresse, ce qui est sérieusement contestable à ce stade. Cette appréciation juridique relève assurément de la compétence exclusive des juges du fond. Elle ne peut fonder l’existence de contestations sérieuses au sens de l’article 835 du code de procédure civile, sauf à apparaître avec évidence, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

* Sur le compte entre les parties

L’article 1353 du code civil dispose : « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

A titre subsidiaire, la SARL GERSIM considère que la somme dont elle reste redevable doit être arrêtée à 62.707,58 euros au 31 décembre 2024, selon le calcul suivant :

— loyers annuels : 29.689,28 euros (soit 805,28 + 13.000 + 9.840 + 6.044), soit 7.422,32 euros par trimestre, multiplié par 19 trimestres entre 2020 et 2024 (déduction faite du 2ème trimestre 2020 considérant l’accord des parties pour ne pas le rendre exigible en lien avec la pandémie de Covid-19) = 141.024,08 euros

— taxes foncières : pour un montant total de 16.331 euros [soit 3.937 (en 2020) + 4.072 (en 2021) + 3.973 (en 2022) + 4.349 (en 2023)],

— paiements justifiés : à déduire de 94.647,50 euros entre le 21 janvier 2020 et le 21 décembre 2023,

— total : 141.024,08 + 16.331 – 94.647,50 = 62.707,58 euros.

Cette méthode de calcul ne peut être retenue pour les raisons qui suivent.

Tout d’abord, elle ne couvre pas la même période alors que la bailleresse a profité de la date de l’audience pour contradictoirement actualiser ses prétentions financières arrêtées au 1er trimestre 2025.

Ensuite, elle ne tient nullement compte des provisions sur charges dues par le preneur. Elles ont été calculée à la somme globale de 1.631,04 euros par année (soit 20 trimestres à 407,76 euros = 8.155,20 euros entre le 1er trimestre 2020 et le 1er trimestre 2025 inclus, déduction faite du 2ème trimestre 2020) qu’elle ne conteste pas devoir.

Enfin, elle écarte l’exigibilité des loyers de l’appartement du 1er étage, alors qu’il n’est pas contesté que ceux-ci sont intégrés par un contrat unique de « bail commercial » avec le local commercial du 1er étage. Le montant des loyers qui correspondent à cette surface louée s’élève à 4.861,64 euros par an jusqu’au 3ème trimestre 2024 et à 6.425,21 euros par an à compter du 4ème trimestre 2024. Cela correspond à un montant à devoir de 25.089,98 euros (soit 18 trimestres à 1.215,41 euros entre 2020 et le 3ème trimestre 2024 inclus, sauf le 2ème trimestre 2020 + 2 trimestres à 1.606,30 euros au titre du 4ème trimestre 2024 et du 1er trimestre 2025).

Avant d’opérer le compte entre les partis, il y a lieu de relever que Madame [J] [I] ne précise pas, donc ne conteste pas, les montants des paiements reçus par la SARL GERSIM depuis le 1er trimestre 2020. Par ailleurs, aucune des parties ne semble avoir intégré le montant de la taxe foncière de l’année 2024 dans ses calculs.

Dès lors, si l’on part du principe que le dénominateur commun des paramètres de calcul est la globalisation des baux en prenant en compte l’échéance trimestrielle sur la période du 1er trimestre 2020 au 1er trimestre 2025 inclus, déduction faite du 2ème trimestre 2022 en lien avec la pandémie de Covid 19, soit 20 trimestres, en appliquant la provision sur charges qui semble n’avoir pas fait l’objet de régularisations, le compte est le suivant :

* loyers échus :

— loyers de la cave : 18 mois x 201,31 euros trimestriels (soit 805,28/4) du 1T2020 au 3T2024 + 2 mois x 233,24 euros trimestriels (soit 932,97/4) du 4T2024 au 1T2025 = 4.090,06 euros

— loyers du local 60 m² : 18 mois x 3.250 euros trimestriels (soit 13.000/4) du 1T2020 au 3T2024 + 2 mois x 3.765,36 euros trimestriels (soit 15.061,46/4)du 4T2024 au 1T2025 = 66.030,72 euros,

— loyers du local 75 m² : 20 mois x 2.460 euros trimestriels (soit 9.840/4) du 1T2020 au 1T2025 = 49.200 euros

— loyers du local du 1er étage : 18 mois x 1.511 euros trimestriels (soit 6.044/4) du 1T2020 au 3T2024 + 2 mois x 1.750,60 euros trimestriels (soit 7.002,42/4) du 4T2024 au 1T2025 = 30.699,20 euros

— loyers de l’appartement du 1er étage : 18 mois x 1.215,41 euros trimestriels (soit 4.861,64/4) du 1T2020 au 3T2024 + 2 mois x 1.606,30 euros trimestriels (soit 6.425,21/4) du 4T2024 au 1T2025 = 25.089,98 euros,

— sous-total : 175.109,96 euros soit (4.090,06 + 66.030,72 + 49.200 + 30.699,20 + 25.089,98)

* charges annuelles :

— sous-total provision sur charges annuelles : 20 mois x 407,76 euros trimestriels (soit 1.631,04/4) du 1T2020 au 1T2025 = 8.155,20 euros

* taxes foncières :

— sous-total taxes foncières : 3.937 (en 2020) + 4.072 (en 2021) + 3.973 (en 2022) + 4.349 (en 2023) = 16.331 euros,

* paiements justifiés et non contestés :

— sous-total de 94.647,50 euros entre le 21 janvier 2020 et le 21 décembre 2023 (voir les 20 imputations créditrices sur le livre comptable de la SARL GERSIM).

* Total du solde locatif : 175.109,96 + 8.155,20 + 16.331 – 94.647,50 = 104.948,66 euros TTC.

Il en résulte que la SARL GERSIM est bien redevable de cette somme de 104.948,66 euros TTC, au titre des loyers, accessoires, charges et taxes dus au 1er trimestre 2025 inclus, pour l’ensemble des baux souscrits avec Madame [J] [I].

Ce montant provisionnel, qui est parfaitement justifié, doit donc être payé par la société preneuse à la bailleresse. Cette somme sera majorée des intérêts de retard au taux légal à compter du 1er janvier 2025, date de la dernière échéance due.

* Sur la demande de délai de grâce

Selon l’article 1343-5 du code civil : " Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues (…) ".

La SARL GERSIM formule une demande de délai de paiement et propose de s’acquitter de sa dette sur une durée de 24 mois.

Compte tenu de sa propre abstention à régler régulièrement les loyers dus à bonne date et ce, depuis l’année 2020 pour le premier incident de paiement non régularisé, et depuis le 21 décembre 2023 pour le dernier paiement enregistré sur sa comptabilité, il doit être considéré qu’elle a, de fait, déjà bénéficié d’un délai qu’elle s’est unilatéralement octroyée, sans pour autant avoir consigné les loyers pour les rendre disponibles.

Compte tenu de cette situation, aucun délai de grâce ne sera accordé à la SARL GERSIM.

* Sur la demande reconventionnelle

La SARL GERSIM demande reconventionnellement au juge des référés de condamner Madame [J] [I] à remettre en état des locaux loués et sinistré depuis le 17 juin 2023 en application de l’article 4 « assurance de chacun des baux » liant les parties, et ce, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai de 60 jours suivant la notification de l’ordonnance.

Comme précédemment indiqué, cette prétention formulée à titre reconventionnel, fait partie d’un argumentaire en défense qui relève de la juridiction du fond, en présence de contestations sérieuses tant sur l’existence d’un éventuel dommage imminent, que sur la présence de supposés troubles manifestement illicites.

La SARL GERSIM sera déboutée de cette prétention.

* Sur les dépens de l’instance

L’article 696 du code de procédure civile dispose : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

La SARL GERSIM qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens de l’instance, qui comprendront notamment les frais relatifs au coût de l’assignation, conformément aux termes de la combinaisons des articles 695 et 696 du code de procédure civile.

* Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que « dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation ».

En l’espèce, l’équité commande qu’il soit fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de Madame [J] [I] qui a été contrainte d’exposer des frais irrépétibles non compris dans les dépens de l’instance pour faire valoir ses droits en justice.

Il lui sera accordé à ce titre la somme de 1.500 euros.

PAR CES MOTIFS,

Nous, M. Robin PLANES, premier vice président adjoint du tribunal judiciaire de TOULOUSE, statuant en qualité de juge des référés, publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

AU PRINCIPAL, RENVOYONS les parties à se pouvoir ainsi qu’elles aviseront, mais d’ores et déjà :

CONDAMNONS la SARL GERSIM à payer à Madame [J] [I] la somme provisionnelle de 104.948,66 euros TTC (CENT QUATRE MILLE NEUF CENT QUARANTE HUIT EUROS ET SOIXANTE SIX CENTIMES) au titre des loyers, accessoires, charges et taxes restant dus au 1er trimestre 2025 (à l’exception de la taxe foncière 2024), pour l’ensemble des baux souscrits avec Madame [J] [I] ;

DISONS que cette somme provisionnelle sera majorée des intérêts de retard au taux légal à compter du 1er janvier 2025 et jusqu’à complet paiement ;

DEBOUTONS la SARL GERSIM de ses autres prétentions, y compris sa demande de délais de grâce et sa demande d’injonction judiciaire sous astreinte ;

REJETONS toutes autres ou surplus de demandes ;

CONDAMNONS la SARL GERSIM à payer à Madame [J] [I] la somme de 1.500 euros (MILLE CINQ CENTS EUROS) par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toutes autres ou surplus de demandes ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit ;

CONDAMNONS la SARL GERSIM aux entiers dépens de l’instance en référé.

Ainsi jugé et mis à disposition le 25 mars 2025.

LA GREFFIERE, LE PRÉSIDENT,