TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 10] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Maître AMAR

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître SARFATI

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/02317 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4UA3

N° MINUTE :

5 JTJ

JUGEMENT

rendu le jeudi 17 juillet 2025

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 2],

représenté par son syndic, la S.A.S PLISSON IMMOBILIER,

dont le siège social est sis [Adresse 7]

représenté par Maître AMAR, avocat au barreau de Paris, vestiaire #E1425

DÉFENDEURS

Madame [V] [Y] [Z] épouse [L],

demeurant [Adresse 2]

Madame [E] [H] [K] [L],

demeurant [Adresse 1]

Monsieur [S] [B] [L],

demeurant [Adresse 6]

Monsieur [O] [W] [N] [L],

demeurant [Adresse 8]

tous représentés par Maître SARFATI, avocat au barreau du Val d’Oise

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Claire TORRES, Juge, statuant en juge unique

assistée de Laura JOBERT, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 13 mai 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 17 juillet 2025 par Claire TORRES, Juge assistée de Laura JOBERT, Greffier

Décision du 17 juillet 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/02317 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4UA3

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [V] [Z] (usufruitière) et ses trois enfants Mme [E] [L], M. [S] [L] et M. [O] [L] (nus-propriétaires) sont propriétaires indivis du lot n°16 consistant en un appartement dépendant de la copropriété d’un ensemble immobilier sis [Adresse 5].

Par acte de commissaire de justice signifié les 19, 20, 22, et 25 mars 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5], représenté par son syndic la S.A.S. PLISSON IMMOBILIER, a fait assigner Mme [V] [Z] épouse [L], Mme [E] [L], M. [S] [L] et M. [O] [L] (ci-après les « consorts [L] ») devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins d’obtenir notamment le recouvrement des charges de copropriété impayées.

À l’audience de plaidoiries du 13 mai 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] ([Adresse 9]), représenté par son conseil, demande au tribunal de :

— rejeter l’intégralité des demandes formées par les consorts [L];

— condamner solidairement les consorts [L] à lui payer la somme de 5288,03 euros au titre des charges et travaux arrêtés au 14/01/2025, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 12/05/2023 ;

— condamner solidairement les consorts [L] à lui payer la somme de 518 euros au titre des frais de recouvrement arrêtes au 14/01/2025, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 12/05/2023 ;

— condamner solidairement les consorts [L] à lui payer la somme de 1500 euros à titre de dommages et intérêts ;

— condamner solidairement les consorts [L] à lui payer la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner in solidum les consorts [L] aux dépens.

En défense, les consorts [L], représentés par leur conseil, sollicitent du tribunal ;

— qu’il déboute le syndicat des copropriétaires de l’intégralité de ses demandes ;

— qu’il condamne le syndicat des copropriétaires à leur payer la somme de 1000 euros chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens ;

— subsidiairement, qu’il leur octroie les plus larges délais de paiement pour toute somme qui serait mise à leur charge.

Pour l’exposé des moyens développés par chacune des parties, il sera renvoyé aux écritures qu’elles ont soutenues oralement à l’audience du 13 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

Après les débats, l’affaire a été mise en délibéré au 17 juillet 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la demande en paiement au titre des charges de copropriété et des provisions échues, et les demandes subséquentes

a. Sur l’objet du litige

Selon l’article 4 du code de procédure civile, l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties.

Aux termes de l’article 1342-10 du code civil, le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu’il paie, celle qu’il entend acquitter. A défaut d’indication par le débiteur, l’imputation a lieu comme suit : d’abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d’intérêt d’acquitter. A égalité d’intérêt, l’imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement.

Il a été jugé que l’imputation résulte, au moment des paiements, d’une déclaration expresse du débiteur ou d’éléments de nature à établir, de manière non équivoque, quelle dette il a entendu acquitter.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame, au terme de ses prétentions actualisées, le paiement d’une somme de 5288,03 euros au titre des charges et travaux arrêtés au 14/01/2025, et il produit au soutien de sa demande un décompte et des justificatifs afférents aux charges échues entre le 28 avril 2022 et le 14 janvier 2025.

Il résulte cependant des écritures des parties et des pièces produites que l’objet du litige porte en réalité sur la consommation d’eau qui a été facturée aux consorts [L] pour un montant de 6254,47 euros lors de la régularisation des charges de l’exercice 2021 le 2 mai 2022.

Les pièces produites permettant d’établir que Mme [V] [Z] épouse [L] a immédiatement contesté ce montant auprès du syndic de copropriété, par courriel du 9 mai 2022, et qu’elle a maintenu sa contestation de manière constante par la suite, il s’en déduit que les paiements ultérieurs qu’elle a effectués doivent être imputés sur l’ensemble des appels échus postérieurement à cette date, mais non sur cette somme de 6254,47 euros.

Il convient dès lors d’examiner le bien ou mal fondé de cette seule somme de 6254,47 euros.

b. Sur le fond du litige

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En matière de contrat d’abonnement à un service de fourniture de fluide, il résulte de ces dispositions organisant la charge de la preuve entre les parties que les indications données par les compteurs de fluides sont présumées exactes et établissent le montant de l’obligation conformément à l’alinéa 1, qu’il ne s’agit toutefois qu’une présomption simple qui peut être combattue par l’abonné, auquel il revient alors conformément à l’alinéa 2 d’apporter les éléments de preuve propres à établir l’erreur de relevé, le dysfonctionnement du compteur, ou toute autre cause justifiant de l’extinction de son obligation, ce même en cas de surconsommation apparente.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats le règlement de copropriété qui prévoit que chaque appartement est équipé d’une compteur divisionnaire indiquant la consommation d’eau froide, et que les factures seront réparties entre les copropriétaires au prorata de leur consommation d’eau relevée au compteur.

Le demandeur produit également les relevés du compteur attribué au lot n°16 effectués par la société ISTA, duquel il ressort les éléments suivants :

Date relevé

Index

Conso

04/06/21

1101

0 m3

02/12/21

2905

1804 m3

La consommation d’eau froide à répartir entre l’ensemble des copropriétaires étant quant à elle selon le décompte de régularisation de 4123 m3 pour un montant de 14 294,44 euros, c’est justement que ledit décompte de régularisation des charges de l’exercice 2021 retient que les consorts [L] se trouvent redevables de la somme de 1804 / 4123 x 14 294,44 soit 6254,47 euros à ce titre – quand bien même le mot de « tantièmes » figurant sur le décompte apparaît inadapté.

Il appartient alors aux défendeurs de rapporter la preuve d’éléments propres à établir le dysfonctionnement du compteur qu’ils invoquent.

Pour ce faire, Mme [V] [Z] épouse [L] verse aux débats les relevés de sa consommation d’eau froide entre le 15 juin 2000 et le 14 novembre 2023 qui font apparaître que cette consommation s’est toujours trouvée, dans les cinq années précédentes, comprises entre 0 et 13 m2 entre deux relevés (effectués deux fois par an en novembre ou décembre et mai ou juin).

La constance de sa consommation telle que ressortant de ces relevés corrobore au surplus ses indications suivant lesquelles elle vit seule dans le lot considéré.

Mme [V] [Z] épouse [L] produit encore des échanges mails qui font apparaître que suite à la contestation qu’elle a adressée au syndic à réception de la régularisation des charges de l’exercice 2021, celui-ci a alors saisi de la difficulté la société ISTA, laquelle lui a répondu le 25 mai 2022 avoir planifié « une intervention de vérification et changement si nécessaire ».

Les échanges mails font ensuite apparaître plusieurs relances de la société ISTA par le syndic afin de connaître le résultat de l’intervention. Aucun retour écrit de la société ISTA sur le résultat de l’intervention pour vérification du compteur qu’elle a effectuée le 6 juillet 2022 ne figure parmi les échanges produits, tandis que par un mail du 7 septembre 2022 le syndic a indiqué à Mme [V] [Z] épouse [L] qu’il convenait de procéder au remplacement de la vanne d’arrêt de l’appartement, défectueuse, afin de pouvoir changer le compteur. Aucune suite n’a par ailleurs été donnée par la société ISTA à l’interrogation de Mme [V] [Z] épouse [L] formulée dans son courriel de réponse du 9 septembre 2022 qui faisait observer que la proposition de procéder à un changement de compteur n’expliquait pas le relevé effectué, ce malgré à nouveau les relances effectuée par le syndic auprès de la société ISTA.

Il a finalement été procédé au remplacement du compteur le 6 novembre 2023, après là encore de nombreuses relances du syndic auprès de la société ISTA, sans que celle-ci n’explicite les motifs de ce remplacement.

La pièce n°15 produite en demande ne permet pas davantage à la présente juridiction d’être éclairée sur les motifs de ce changement de compteur.

Force est donc de constater que quelques mois après le relevé de la consommation d’eau que contestent les défendeurs la société ISTA a estimé nécessaire de procéder à un changement du compteur, sans en expliciter les motifs, ce malgré les interrogations expresses de Mme [V] [Z] épouse [L] sur ce point et les nombreuses relances que lui a adressées le syndic.

Or les relevés de consommation ultérieurs à ce changement de compteur font apparaître que la consommation relevée s’inscrit dans la moyenne des années précédentes (soit entre 0 et 20 m3).

Mme [V] [Z] épouse [L] produit encore une attestation sur l’honneur en vertu de laquelle elle n’a constaté ni fait réparer aucune fuite d’eau sur son installation sanitaire dans le courant de l’année 2021, et un courriel du service client BOSH suivant lequel que la chaudière de son appartement n’est pas équipée de ballon pour la production d’eau chaude.

Par ailleurs, ainsi que le relèvent les défendeurs, les relevés effectués par la société ISTA font mention d’un numéro de compteur qui change lors des relevés des 1er juin 2022, 30 novembre 2022, 7 juin 2023, et 6 novembre 2023, tandis que l’explication apportée par le syndicat des copropriétaires sur ce point suivant laquelle il s’agirait des numéros de série de l’ancien compteur puis du nouveau compteur n’apparaît guère pertinente puisque le remplacement dudit compteur est intervenu en novembre 2023 seulement.

Quant aux éléments produits par le syndicat des copropriétaires, il apparaît que les relevés d’eau du compteur général de l’immeuble ne sont pas produits, que les explications finalement fournies par la société ISTA le 15 février 2024 sont très postérieures au remplacement intervenu et paraissent ne pas se rapporter spécifiquement au cas litigieux dès lors qu’elles évoquent l’existence d’un ballon d’eau chaude dont Mme [V] [Z] épouse [L] démontre qu’il n’équipe pas son appartement, que l’incohérence des noms sur les rapports d’intervention apparait quant à elle peu pertinente compte-tenu des explications avancées sur ce point par la partie adverse, ou encore que l’existence d’une fuite sur son installation sanitaire en février 2024 apparaît sans rapport avec les faits de la présente instance puisque la consommation d’eau est redevenue normale postérieurement au changement de compteur intervenu.

L’ensemble de ces éléments, analysés les uns à la lumière des autres, permettent suffisamment de renverser la présomption d’exactitude du relevé de consommation d’eau froide qui a été effectué le 2 décembre 2021 par la société ISTA, pour établir un dysfonctionnement du compteur à cette date.

Il convient, dans ces conditions, de rejeter la demande formée par le syndicat des copropriétaires tendant au paiement de la somme de 5288,03 euros au titre des charges et travaux arrêtés au 14/01/2025, ainsi que subséquemment ses demandes tendant au remboursement des frais de recouvrement exposés et en dommages et intérêts.

2. Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires qui succombe sera condamné aux dépens.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires sera également tenu de payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4]) une indemnité au titre des frais irrépétibles que l’équité commande de fixer à la somme de 800 euros.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire, et en premier ressort ;

REJETTE la demande en paiement formée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5], pris en la personne de son syndic, à l’encontre de Mme [V] [Z] épouse [L], Mme [E] [L], M. [S] [L] et M. [O] [L], au titre des charges et travaux arrêtés au 14/01/2025 ;

REJETTE la demande en paiement formée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5], pris en la personne de son syndic, à l’encontre de Mme [V] [Z] épouse [L], Mme [E] [L], M. [S] [L] et M. [O] [L], au titre des frais dûs en application de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ;

REJETTE la demande en dommages et intérêts formée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5], pris en la personne de son syndic, à l’encontre de Mme [V] [Z] épouse [L], Mme [E] [L], M. [S] [L] et M. [O] [L] ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5], pris en la personne de son syndic, à payer à Mme [V] [Z] épouse [L], Mme [E] [L], M. [S] [L] et M. [O] [L] la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5], pris en la personne de son syndic ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par la Présidente et la Greffière susnommées.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE