Tribunal Judiciaire de Toulouse, Referes, 24 juillet 2025, n° 24/02451

TJ Toulouse 24 juillet 2025

Arguments

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Accepté
Non-réalisation de la condition suspensive
La cour a estimé que l'absence de réalisation de la condition suspensive liée à l'état hypothécaire non transmis à la date limite ne permet pas au promettant de prétendre au versement provisionnel de l'indemnité.
Accepté
Frais exposés pour faire valoir ses droits
La cour a jugé qu'il était équitable de condamner la SCI STCL à verser une somme au titre des frais irrépétibles, compte tenu des frais exposés par le défendeur.
Accepté
Partie perdante
La cour a condamné la partie perdante aux dépens, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.

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Sur la décision

Référence :	TJ Toulouse, réf., 24 juil. 2025, n° 24/02451
Numéro(s) :	24/02451
Importance :	Inédit
Dispositif :	Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes
Date de dernière mise à jour :	5 août 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Gautier DE MALAFOSSENicolas DALMAYRACNicolas LARRATPauline DE SARS DE ROQUETTE
Cabinet(s) :	SCP G.L. LARRAT D'AVOCATSMALAFOSSE-VEDELCAMILLE AVOCATS
Parties :	SCI STCL c/ SARL, SARL SAFFON-COURTAUD-CONDAT exerçant sous le nom commercial LOCO 2

Texte intégral

N° RG 24/02451 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TRBP

MINUTE N° : 25/

DOSSIER : N° RG 24/02451 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TRBP

NAC: 50Z

FORMULE EXÉCUTOIRE

délivrée le

à la SELARL ACT

à la SCP CAMILLE ET ASSOCIES

à la SCP LARRAT

à la SARL MALAFOSSE – VEDEL

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 24 JUILLET 2025

DEMANDERESSE

SCI STCL, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Pauline DE SARS DE ROQUETTE de la SELARL ACT, avocats au barreau de TOULOUSE

DÉFENDEURS

M. [H] [M] [C], demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Nicolas DALMAYRAC de la SCP CAMILLE ET ASSOCIES, avocats au barreau de TOULOUSE

Maître [T] [W], notaire, titulaire de l’office notarial à la [Adresse 7], demeurant [Adresse 5]

représenté par Maître Nicolas LARRAT de la SCP LARRAT, avocats au barreau de TOULOUSE

PARTIE INTERVENANTE

SARL SAFFON-COURTAUD-CONDAT exerçant sous le nom commercial LOCO², intervenant volontaire, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Gautier DE MALAFOSSE de la SARL MALAFOSSE – VEDEL, avocats au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 10 juin 2025

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

ORDONNANCE :

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe,

*************************************************************************

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte authentique du 02 août 2024, dressé par devant Maître [W], notaire à [Localité 9], la SCI STCL a consenti une promesse de vente, préalablement conclue par l’intermédiaire de l’agence immobilière LOCO², d’un bâtiment d’activité situé [Adresse 2] à [Localité 6], moyennant le prix de 1.050.000 euros au profit de Monsieur [H]-[M] [C].

Cet acte a été instrumenté avec la participation de Maître [P], notaire à [Localité 8], assistant la SCI STCL.

La promesse de vente était consentie pour une durée expirant le 02 octobre 2024 à 16h00. Les parties ont convenu qu’elle se réaliserait soit par la signature de l’acte authentique dans le délai de validité, soit par la levée de l’option faire par Monsieur [H]-[M] [C] à l’intérieur de ce même délai, suivie de la signature de l’acte réitératif.

Pour être valable, la levée d’option devait impérativement être accompagnée du paiement par virement à effectuer par Monsieur [H]-[M] [C] du prix et des frais d’acte fixé à la somme de 1.178.350 euros, soit le prix de vente pour 1.050.000 euros, les frais de vente pour 74.350 euros et les frais de négociation immobilière de 54.000 euros.

Il était en outre précisé qu’à défaut de levée d’option et de signature de l’acte authentique de vente immobilière au sein de délai fixé, Monsieur [H]-[M] [C] serait déchu du bénéfice de la promesse de vente et serait redevable d’une indemnité d’immobilisation d’un montant forfaitaire de 105.000 euros, sauf dans le cas où la non-réalisation de la vente résulterait de la défaillance de l’une quelconque des conditions suspensives prévues à l’acte authentique.

Aucune condition suspensive autre que celles de droit commun n’était convenue. La réalisation de l’acte n’était ainsi pas conditionnée à l’obtention d’un prêt bancaire par Monsieur [H]-[M] [C].

Monsieur [H]-[M] [C] n’a pas levé l’option, ni versé l’intégralité du prix, des frais et de la commission d’agence à la date du 02 octobre 2024 incluse.

Par acte de commissaire de justice du 03 décembre 2024, enregistré sous le n° RG 24/02451, la SCI STCL a assigné Monsieur [H]-[M] [C] devant le président du tribunal judiciaire de Toulouse, agissant en qualité de juge des référés aux fins d’obtenir notamment sa condamnation provisionnelle au versement de l’indemnité d’immobilisation d’un montant de 105.000 euros.

Par acte de commissaire de justice du 30 janvier 2025, enregistré sous le n° RG 25/00206, Monsieur [H]-[M] [C] a assigné en intervention forcée Maître [T] [W] devant le président du tribunal judiciaire de Toulouse, agissant en qualité de juge des référés.

Par ordonnance du 29 avril 2025, le juge des référés a ordonné la jonction des deux instances, conservant le n° de rôle RG 24/02451.

Par ailleurs, la SARL SAFFON-COURTAUD-CONDAT exerçant sous le nom commercial LOCO² est intervenue volontairement à la présente instance.

L’affaire a été évoquée lors de l’audience du 10 juin 2025.

La SCI STCL demande au juge des référés de :

déclarer recevable et bien fondées ses prétentions, débouter Monsieur [H]-[M] [C] de toutes ses demandes,condamner Monsieur [H]-[M] [C] au paiement d’une somme provisionnelle de 105.000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation, majorée des intérêts au taux légal à compter du 28 octobre 2024 jusqu’à parfait apurement,ordonner la capitalisation des intérêts échues des capitaux dus au moins pour une année entière,autoriser Maître [W] à lui verser la somme de 52.000 euros qu’il détient comme séquestre, en nantissement au titre de l’indemnité d’immobilisation,condamner Monsieur [H]-[M] [C] au paiement d’une somme de 7.000 euros au titre des frais irrépétibles et aux entiers dépens.

Monsieur [H]-[M] [C] demande au juge des référés, de :

principalement :

débouter la SCI STCL de l’ensemble de ses demandes provisionnelles dirigées à son encontre,subsidiairement :

condamner Maître [T] [W] à le relever et à le garantir de toutes condamnations prononcées à son encontre, en tout état de cause :

débouter la SARL SAFFON-COURTAUD-CONDAT de l’ensemble de ses demandes dirigées à son encontre,débouter la SCI STCL de sa demande subsidiaire de renvoi de cette affaire devant le juge du fond,débouter Maître [T] [W] de l’ensemble de ses demandes dirigées contre lui condamner in solidum la SCI STCL, la SARL SAFFON-COURTAUD-CONDAT et Maître [T] [W] à lui verser la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance

De son côté, Maître [T] [W] demande au juge des référés, de :

déclarer irrecevables les demandes de Monsieur [H]-[M] [C] telles que dirigées subsidiairement à son encontre en ce qu’elles ne pourront être appréciées que par le juge du fond,déclarer irrecevables les demandes de la SARL SAFFON-COURTAUD-CONDAT formées à son encontre en ce qu’elles ne pourront être appréciées que par le juge du fond,débouter le SCI STCL de sa demande de renvoi au fond au visa de l’article 837 du code de procédure civile faute d’urgence caractérisée,les débouter en conséquence et les inviter à mieux se pourvoir,condamner Monsieur [H]-[M] [C] au paiement de la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance,condamner la SARL SAFFON-COURTAUD-CONDAT au paiement de la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, la SARL SAFFON-COURTAUD-CONDAT demande au juge des référés, de :

déclarer recevable son intervention volontaire à titre principal,condamner Monsieur [H]-[M] [C] et Maître [T] [W] solidairement à lui verser une provision de 54.000 euros au titre de son indemnité compensatrice,condamner Monsieur [H]-[M] [C] et Maître [T] [W] solidairement à lui verser la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur les moyens de fait et de droit développés par la chaque partie au soutien de ses prétentions, il sera renvoyé à ses conclusions versées au soutien des débats oraux, et ce, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 24 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

* Sur l’intervention volontaire

L’article 325 du code de procédure civile dispose : « L’intervention n’est recevable que si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant ».

L’article 329 de ce même code prévoit : « L’intervention est principale lorsqu’elle élève une prétention au profit de celui qui la forme. Elle n’est recevable que si son auteur a le droit d’agir relativement à cette prétention ».

Sur le fondement de ces textes, la SARL SAFFON-COURTAUD-CONDAT exerçant sous le nom commercial LOCO², entend intervenir volontairement à l’instance. Il est constant qu’il s’agit de l’agence immobilière qui a servit d’intermédiaire dans le cadre de la promesse de vente. Elle détient un intérêt légitime à faire valoir sa position dans le cadre de la présente instance.

Aucune partie ne s’y opposant, il convient de déclarer recevable son intervention volontaire.

* Sur la demande principale en condamnation à l’indemnité d’immobilisation

Par application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, « dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

L’article 1103 du code civil énonce que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ». Selon l’article 1104 de ce même code « Les contrat doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi (…) ».

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le principe et le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Sur le fondement de ces textes et de ces principes, la SCI STCL demande au juge des référés de condamner provisionnellement Monsieur [H]-[M] [C] à lui verser l’indemnité d’immobilisation prévue par la promesse de vente.

Il est effectivement constant que la signature de l’acte authentique de vente n’est pas intervenue avant la date fixée par le contrat, ni même que Monsieur [H]-[M] [C] ait procédé aux formalités contractuellement prévues pour lever l’option avant le 02 octobre 2025.

Dans ces conditions et du fait de cette situation, la promesse de vente a prévu que le bénéficiaire serait tenu de verser au promettant l’indemnité d’immobilisation de 105.000 euros. En effet, cette promesse de vente stipule notamment que l’indemnité « (…) sera versée au promettant, et lui restera acquise à titre d’indemnité forfaitaire et non réductible faute par le bénéficiaire ou ses substitués d’avoir réalisé l’acquisition dans les délais et conditions ci-dessus, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées (…) ».

Si les débats se focalisent sur l’existence ou non d’une éventuelle prorogation tacite de la date de réalisation de la promesse de vente, il n’en demeure pas moins que l’indemnité d’immobilisation est avant tout conditionnée à la réalisation de toutes les conditions suspensives.

Le promesse de vente a été consentie sous conditions suspensives de droit commun. Il est notamment indiqué « Les présentes sont soumises à l’accomplissement des conditions suspensives de droit commun stipulée en la faveur du bénéficiaire, qui sera seul à pouvoir s’en prévaloir (…). L’état hypothécaire ne doit révéler de saisie ou d’inscriptions dont le solde des créances inscrites augmentés du coût des radiations à effectuer serait supérieure au prix disponible ».

Il est constant que le bien immobilier vendu par la SCI STCL est affecté à la sûreté et garantie du remboursement d’un prêt par la venderesse souscrit auprès de la Caisse de Crédit Agricole [Localité 8] 31. C’est la raison pour laquelle, Maître [W] a adressé le 30 août 2024, une demande auprès de cet établissement bancaire, afin de solliciter un arrêté de compte en principal et intérêts faisant ressortir les sommes à adresser à la banque sur le produit de la vente, afin d’obtenir de cette dernière la mainlevée de l’inscription hypothécaire.

Il est démontré et non contesté qu’à la date limite de la levée d’option le 02 octobre 2024 à 16h00, la Caisse de Crédit Agricole [Localité 8] 31 n’avait toujours pas transmis cet état hypothécaire de créances.

Il s’en suit que, pour une raison indépendante de sa volonté, Monsieur [H]-[M] [C] était ainsi privé d’une information essentielle au point d’en faire une condition suspensive. Elle ne lui permettait pas d’être pleinement informé, de signer en état l’acte authentique de vente, ni même de procéder aux formalités contractuellement prévues pour lever l’option avant la date convenue.

Il est clair que Monsieur [H]-[M] [C] n’a ni choisi de se prévaloir de la caducité de la promesse de vente alors qu’il en aurait eu le droit du fait de l’absence de réalisation de cette condition suspensive, ni de s’aventurer à lever l’option avant la date convenue alors que cette condition suspensive était encore pendante et ne lui offrait pas la sécurité juridique nécessaire.

Il ressort distinctement des débats que son choix a été de solliciter la prorogation de la date de réalisation au 18 octobre 2024 afin de laisser le temps au notaire d’obtenir l’état hypothécaire des créances et de permettre la réalisation de vente immobilière souhaitée par chacune des parties.

Si la SCI STCL n’a pas fait connaître avant le 02 octobre 2024 sa position sur la possibilité de souscrire un avenant de prorogation suite aux démarches entreprises par l’étude de Maître [W] le 26 septembre 2024 auprès de Maître [P], il n’en demeure pas moins que cette prorogation était la seule solution juridique pour permettre de mener à bien la vente, le plus rapidement possible, ce qui semblait être une considération prioritaire pour la venderesse.

Le notaire en convient, puisque le 02 octobre 2024 inclus, il ne pouvait déterminer et donc garantir, que le prix de vente de 1.050.000 euros serait suffisant pour permettre le désintéressement du créancier inscrit. Les obligations qui pèsent sur les auxiliaires de justice sont telles, que Maître [W] n’aurait assurément pas pu conseiller à son client de passer outre cette condition suspensive non réalisée et de s’engager en son absence.

L’absence en la cause de l’étude de Maître [P] apparaît ainsi assez éloquente de ce point de vue, lequel aurait été probablement convergent à celui de son confrère.

Autrement dit, la simple lecture de la clause rédigée clairement selon laquelle l’indemnité d’immobilisation « (…) sera versée au promettant, et lui restera acquise à titre d’indemnité forfaitaire et non réductible faute par le bénéficiaire ou ses substitués d’avoir réalisé l’acquisition dans les délais et conditions ci-dessus, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées (…) » permet au juge des référés, sans avoir à se livrer à interprétation, ni déduction, de constater que l’absence de réalisation de la condition suspensive liée à l’état hypothécaire non transmis à la date limite, ne permet pas au promettant de prétendre au versement provisionnel de ladite indemnité.

En tout état de cause, il s’agit d’une contestation sérieuse qui ne permet pas à la présente juridiction de faire droit à la demande provisionnelle qui lui est soumise, ni même aux demandes subséquentes.

La SCI STCL sera donc déboutée de sa demande provisionnelle. Pour les mêmes motifs, il en sera de même de celle formulée par la SARL SAFFON-COURTAUD-CONDAT.

En l’absence d’urgence caractérisée, les parties seront invitées à mieux se pourvoir.

* Sur les dépens de l’instance

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SCI STCL, mais également la SARL SAFFON-COURTAUD-CONDAT qui s’est indirectement ralliée à sa thèse, sont les parties perdantes. Elles supporteront in solidum la charge des entiers dépens.

* Sur les frais irrépétibles non compris dans les dépens de l’instance

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

L’équité commande de faire application de ce texte au profit de Monsieur [H]-[M] [C] et Maître [T] [W] qui ont été contraints d’exposer des frais irrépétibles non compris dans les dépens de l’instance, afin de faire valoir chacun leurs droits en justice.

Il sera versé par la SCI STCL la somme de 1.500 euros à Monsieur [H]-[M] [C]. De même, la SARL SAFFON-COURTAUD-CONDAT sera condamnée à verser à Maître [T] [W] la somme de 1.500 euros.

PAR CES MOTIFS,

Nous, M. Robin PLANES, premier vice président adjoint du tribunal judiciaire de TOULOUSE, statuant en qualité de juge des référés, publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort :

AU PRINCIPAL, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais d’ores et déjà et vu l’urgence :

DECLARONS recevable l’intervention volontaire principale de la SARL SAFFON-COURTAUD-CONDAT ;

DEBOUTONS la SCI STCL de l’ensemble de ses prétentions formées à l’encontre de Monsieur [H]-[M] [C] compte tenu de l’existence de contestations sérieuses ;

DEBOUTONS la SARL SAFFON-COURTAUD-CONDAT de l’ensemble de ses prétentions formées à l’encontre de Monsieur [H]-[M] [C] et de Maître [T] [W] compte tenu de l’existence de contestations sérieuses ;

CONDAMNONS la SCI STCL à verser à Monsieur [H]-[M] [C] la somme de 1.500 euros (MILLE CINQ CENTS EUROS) au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la SARL SAFFON-COURTAUD-CONDAT à verser à Maître [T] [W] la somme de 1.500 euros (MILLE CINQ CENTS EUROS) au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toutes autres ou surplus de prétentions, y compris la demande de passerelle ;

CONDAMNONS in solidum la SCI STCL et la SARL SAFFON-COURTAUD-CONDAT aux entiers dépens de l’instance.

Ainsi jugé et mis à disposition le 24 juillet 2025.

LA GREFFIERE, LE PRÉSIDENT,