TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 10]

[Adresse 1]

[Adresse 5]

[Localité 3]

NAC: 50Z

N° RG 24/05139

N° Portalis DBX4-W-B7I-TQKE

JUGEMENT

N° B 25/

DU : 28 Janvier 2025

[W] [H] [E] [T]

C/

S.A. D’HABITATIONS A LOYER MODERE DES CHALETS

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 28 Janvier 2025

à M^e Antoine MANELFE

Expédition délivrée

à toutes les parties

JUGEMENT

Le mardi 28 janvier 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Sophie MOREL, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, statuant en matière civile, assistée de Maria RODRIGUES Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 17 décembre 2024, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEUR

Monsieur [W] [H] [E] [T]

demeurant [Adresse 9]

représenté par Maître Antoine MANELFE, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSE

S.A. D’HABITATIONS A LOYER MODERE DES CHALETS, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Amélie ZAROUR de la SELARL CLF, avocat au barreau de TOULOUSE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte d’huissier en date du 14 novembre 2024, Monsieur [W] [T] a fait assigner la SA [Adresse 7] aux fins d’obtenir, sur le fondement des articles L261-9 et suivants et R261-1 et suivants du Code de la construction, 1231-1 et 1642-1 du Code civil, sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

—  4.215,50€ en réparation du préjudice financier consécutif au retard de livraison de l’immeuble,

—  1.000€ en réparation de son préjudice moral,

— la réalisation des travaux de levée de la réserve “Reprise fissure du semi rigide fixe refusée à reprendre ou à remplacer- rejet d’eau abîmé sur le semi fixe” et ce sous astreinte de 150€ par retard à défaut d’exécution spontanée à compter du 15ème jour suivant la signification de la décision à intervenir,

— la réalisation immédiate des travaux de levée de la réserve apparue postérieurement à la livraison “ Défaut d’entrée d’air d’un second ouvrant” et ce sous astreinte de 150€ par jour de retard à compter du 15ème jour suivant la signification de la décision à intervenir,

—  3.000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

— les dépens.

L’affaire était appelée à l’audience du 17 décembre 2024.

Monsieur [W] [T], valablement représenté, maintient ses demandes et explique que suivant acte notarié en date du 4 janvier 2022, dans le cadre d’un acte portant cession de droits de bail réel solidaire donnant vocation à l’accession en l’état futur d’achèvement de locaux en copropriété, il a fait l’acquisition d’un appartement situé [Adresse 8]) auprès de la SA HLM DES CHALETS, chargée d’une obligation de construire. La livraison de l’immeuble était prévue au plus tard au 1er semestre 2023.

La livraison est intervenue le 31 janvier 2024. Aucun procès verbal de réception n’a été porté à sa connaissance mais une des réserves émises n’a pas été levée celle portant “Reprise fissure du semi rigide refusée à reprendre ou à remplacer + rejet d’eau abîmé sur le semi fixe”.

Malgré de nombreuses relances, il a déploré un retard dans la livraison de son bien, occasionnant un préjudice financier et moral qui n’a pas été indemnisé ainsi qu’une réserve non levée outre un problème d’entrée d’air d’un second ouvrant à reprendre et une sonnette vendue et non installée.

En l’absence de règlement amiable, il a été contraint de saisir le tribunal et rappelle qu’il n’était pas tenu de recourir préalablement à une tentative de conciliation, puisque le montant de sa demande excède le seuil prévu à l’article 750-1 du Code de procédure civile.

En droit, il fait valoir :

— que le préjudice financier résultant du retard de livraison s’entend des loyers qu’il a dû payer avant d’entrée en possession du bien et les intérêts supplémentaires qu’il a dû payer du fait du report des échéances consécutif au retard dans la livraison du bien. Contrairement à ce que soutient son adversaire, le retard n’est pas imputable à une défaillance de l’entreprise et cette clause prévue à l’article 34 de l’acte notarié est ambigüe puisque la défaillance, selon la Cour de cassation s’entend par une procédure collective ouverte à son bénéfice et non un retard de celle-ci dans l’exécution des travaux, saut à ce que ce retard entraîne nécessité de résilier le marché ce qui n’est pas le cas. Aucune cause de défaillance listée dans l’article précité ne peut exonérer le vendeur du retard. En tout état de cause, il appartient à ce dernier de justifier de la défaillance.

— sur le préjudice moral : il a subi un préjudice résultant de l’impossibilité de profiter de son bien dans le délai convenu et pour la non installation de la sonnette vendue mais non posée, ce qui constitue une moins value.

— sur la réserve non levée à reprendre : la dernière réserve non levée ne l’est toujours pas au jour de l’audience, et une nouvelle réserve à été émise suite à l’entrée dans les lieux portant sur les menuiseries extérieures. Il demande donc la réalisation des travaux sous astreinte de 150€ par jour de retard.

En réplique, la SA [Adresse 7], valablement représentée, conclut à titre principal au rejet des demandes indemnitaires de Monsieur [W] [T] et pour les demandes relatives à la levée des réserves enjoindre les parties à saisir un conciliateur de justice pour régler ce problème à l’amiable.

A titre subsidiaire, elle demande que les prétentions indemnitaires relatives au retard de livraison soient limitées à la somme de 876,69€ et rejeter les autres demandes indemnitaires et les astreintes et enjoindre les parties à saisir un conciliateur de justice.

Au soutien de sa position, elle fait valoir :

— que l’acte notarié prévoyait que le retard pris sur le chantier du fait d’une défaillance d’une entreprise l’exonérait de toute indemnité ce qui est le cas en l’espèce puisque le contrat prévoit expressément la défaillance de l’entreprise et non son placement en redressement ce qui constitue une clause distincte, donc la clause est claire et non ambigüe. Cette clause est prévue au contrat, qui est la loi des parties. En tout état de cause, s’il était entré dans les lieux dans le délai, il aurait dû s’acquitter des échéances d’emprunt donc il est mal fondé à alléguer un préjudice résultant du paiement des loyers. En outre, elle justifie de cette défaillance par les relances qu’elle a adressé à l’entreprise.

— sur les condamnations sous astreinte, elle justifie ne pas être restée inactive et elle n’est pas réticente et n’a fait preuve d’aucune résistance donc l’astreinte est inutile. Elle propose au contraire une conciliation pour permettre de trouver les solutions les plus appropriées à la levée des réserves.

— à titre subsidiaire, la demande indemnitaire au titre du retard de livraison ne pourrait excéder le montant des intérêts et de la différence entre le montant du loyer et le montant des deux emprunts rapporté au nombre de jours de retard imputables à l’entreprise et non aux intempéries soit 191 jours.

La décision était mise en délibéré au 28 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande d’indemnisation consécutive au retard de livraison

L’article 1231-1 du Code civil dispose : “Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.”

l’article 1231-2 du même Code précise : “Les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé, sauf les exceptions et modifications ci-après”

Dans le cas présent, il résulte des pièces communiquées aux débats et qui ne sont pas contestées que la livraison de l’immeuble objet du litige a été livré le 31 janvier 2024 au lieu du premier semestre 2023 et que le retard hors intempérie est de 191 jours.

L’acte de vente en l’état futur d’achèvement prévoit que seraient considérés comme cause légitime de suspension des délais de livraison “la défaillance des ou de l’une ces entreprises effectuant les travaux ou encore de leurs fournisseurs ou sous-traitants (la justification sera apportée par le vendeur à l’acquéreur au moyen de la production de la copie de toute lettre recommandée AR adressée par le maître d’oeuvre à l’entrepreneur défaillant).

La recherche ou la désignation d’une nouvelle entreprise se substituant à l’une ou aux entreprise(s) défaillante(s) ou dont le marché a été résilié.”

Dans le cas présent, la SA HLM DES CHALETS soutient que la défaillance de l’entreprise de gros oeuvre 2M CONSTRUCTION qui a cumulé trois mois de retard est établie par l’envoi de deux lettres recommandées émises d’une par le cabinet d’architecture MR3A le 13 avril 2022et celle du GIE GARONNE DÉVELOPPEMENT assistant du maître d’ouvrage le 8 septembre 2022, les menaçant de pénalités de retard. Pour autant, aucun élément n’est produit au dossier démontrant que la société a été défaillante puisque le chantier s’est réalisé avec manifestement moins d’effectif que prévu ce qui ne constitue pas une défaillance mais un retard d’exécution par faute de moyen.

Assimiler le retard d’une entreprise à une défaillance, alors que le chantier a continué avec elle, sans que son contrat soit résilié et sans abandon de chantier est une dénaturation d’une clause claire. Sans quoi, tout retard de quelque corps de métier constituerait une clause exonératrice de toute indemnité et serait de ce fait abusive.

La SA [Adresse 6] ne peut donc se prévaloir de la défaillance de la SA 2M CONSTRUCTION pour échapper à sa responsabilité en qualité de maître d’ouvrage et elle sera donc tenue, en vertu des articles précités, à la réparation du dommage résultant du retard de livraison de 191 jours.

Sur les loyers payés

Monsieur [W] [T] sollicite le montant des loyers qu’il a dû payer en plus alors qu’il aurait dû commencer à amortir son achat des mois de juillet 2023 au mois de janvier 2024, sans tenir compte des arrêt de chantier pour intempérie qui constituent une clause exonératrice d’indemnité soit 191 jours de retard indemnisable correspondant à 6,36 mois de loyers sans les charges qui correspondant à des consommable qu’il aurait dû payer également en plus soit la somme de 3.655,85€ (574,82 x 6,36).

Sur les intérêts intercalaires

Monsieur [W] [T] justifie des intérêts qu’il a du subir du fait du retard de livraison de 6 mois pour les deux prêts soit les sommes de 252,02€ pour le prêt de 50.729€ au taux de 1,05% et 110,58€ pour le prêt de 20.000€ au taux de 0,5%, soit un total de 362,60€.

Sur le préjudice moral

Il n’est pas sérieusement contestable qu’organiser un déménagement à des délais sans cesse différé et ne pouvoir jouir de son bien dans les délais prévus constituent un préjudice qu’il convient de réparer par l’allocation de la somme de 500€.

Sur les demande de travaux sous astreinte et la conciliation

Il résulte des pièces produites au dossiers que la SA [Adresse 7] a adressé une seule relance le 1er mars 2024 à l’entreprise FERMETURE CONSEIL FERREIRA au titre de la garantie de parfait achèvement sans aucune relance ultérieure ni résolution du problème des ouvrants. En ce qui concerne la levée des réserves, elle ne justifie d’aucune démarche, expertise ni changement de prestataire pour lever ces réserve depuis la réception de l’ouvrage. Donc si elle n’est pas réticente, on ne peut pas dire qu’elle soit diligente non plus. En l’absence de détail sur les travaux à engager, il convient de condamner la SA [Adresse 7] à organiser une expertise amiable dans le délai de 4 mois avec les assureurs des entreprises afin de connaître les travaux à engager et de renvoyer l’examen de cette demande de travaux à l’audience de mise en état du 23 juin 2025 à 14 heures pour connaître les travaux à effectuer et le délai pour y remédier.

Sur les frais accessoires

La SA HLM DES CHALETS s’est montrée particulièrement désinvolte dans le traitement des retards de chantier et peu engagée sur la levée des réserves contraignant Monsieur [P] [T] a engager une action en justice pour faire valoir ses droits. Il lui sera alloué la somme de 800€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Les dépens seront supportés par la SA [Adresse 7].

Sur l’exécution provisoire

Elle est de droit depuis le 1er janvier 2020 et aucun élément ne justifie de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement mixte contradictoire en premier ressort, par mise à disposition au greffe par application de l’article 450 du code de procédure civile,

Juge que la SA HLM DES CHALETS est tenue à indemniser le retard pris dans la livraison du logement de Monsieur [P] [T],

Condamne la SA [Adresse 7] à payer à Monsieur [P] [T] les sommes suivantes en réparation :

—  3.655,85€ au titre des loyers,

—  362,60€ au titre des intérêts intercalaires,

—  500€ en réparation de son préjudice moral,

—  800€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

Renvoie l’examen des demandes de levée des réserves à l’audience de mise en état du 23 juin 2025 à 14 heures, qui se tiendra au Tribunal Judiciaire de TOULOUSE, site Camille Pujol, salle Marianne, [Adresse 4], afin de permettre à la SA HLM DES CHALETS d’organiser une expertise avec les assureurs des entreprises concernées et proposer un calendrier d’intervention,

Dit que la notification de la présente décision vaut convocation des parties et de leur conseil à cette audience,

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit,

Condamne la SA [Adresse 7] aux dépens.

Le Greffier Le Juge