TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 9]

[Adresse 4]

[Adresse 6]

[Localité 5]

NAC: 5AA

N° RG 24/03816 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TMPF

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 24 Janvier 2025

[I] [Y]

[D] [O] épouse [Y]

C/

[F] [S]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 24 Janvier 2025

à M^e Agnès BUTIN

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Vendredi 24 Janvier 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Sylvie SALIBA, juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargé des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Aurélie BLANC Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 29 Novembre 2024, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEURS

M. [I] [Y], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Agnès BUTIN, avocat au barreau de TOULOUSE

Mme [D] [O] épouse [Y], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Agnès BUTIN, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSE

Mme [F] [S], demeurant [Adresse 7]

non comparante, ni représentée

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat prenant effet au 12 août 2021, les époux [Y] ont loué à [F] [V] un appartement à usage d’habitation sis [Adresse 3][Adresse 8]) à [Localité 10] assorti d’un parking aérien (n°20), d’une surface habitable de 43.52 m² et moyennant un terme mensuel initial de 499 euros, outre une provision sur charges de 50 euros.

Invoquant un arriéré locatif, les époux [Y] ont fait signifier à [F] [S] un premier commandement de payer visant la clause résolutoire le 05 mai 2022.

Par ordonnance de référé du 09 décembre 2022, le juge des contentieux la protection a constaté l’acquisition de la clause résolutoire depuis le 06 juillet 2022 mais, ayant dans le même temps octroyé des délais de paiement suspensifs, a finalement constaté que ladite clause était réputée n’avoir jamais été acquise, la dette locative de 3 341.50 euros arrêté au 04 octobre 2022 (mensualité d’octobre 2022) ayant été soldée le 06 novembre 2022.

Invoquant la reconstitution d’un nouvel arriéré locatif, les époux [Y] ont fait signifier à [F] [S] un second commandement de payer visant la clause résolutoire le 18 juin 2024.

Par exploit du 25 septembre 2024, les époux [Y] ont a nouveau fait assigner [F] [S] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé, sollicitant :

— la constatation de la résiliation du bail de plein droit par application de la clause résolutoire,

— l’expulsion sans délai de [F] [S] ainsi que celle de tout bien et occupant de son chef sous huitaine de la signification de l’ordonnance, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— la condamnation de [F] [S] à leur verser :

* la somme provisionnelle de 3 184.25 euros au titre de l’arriéré locatif, mensualité de septembre 2024 incluse, somme à parfaire, et ce avec intérêts au taux légal,

* une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer indexé, charges comprises, actualisable selon les dispositions contractuelles,

* 1 200 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

* les entiers dépens, y compris notamment le commandement de payer du 18 juin 2024.

A l’audience du 29 novembre 2024 lors de laquelle ils étaient représentés par leur conseil, les époux [Y] ont maintenu l’intégralité de leurs demandes, sous réserve d’actualisation de la dette locative à 3 389.19 euros, échéance de novembre 2024 incluse.

Convoquée par assignation remise à étude, [F] [S] n’a pas comparu à l’audience et ne s’y est pas faite représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 24 janvier 2025.

MOTIFS

Sur l’état civil de la défenderesse :

Le contrat de bail objet de la présente procédure a été établi au nom de [F] “[V]” alors que le patronyme de la locataire a ensuite été orthographié “[S]” dans tous les autres actes de la procédure, y compris dans l’assignation.

Par conséquent, cette erreur d’orthographe constitue une pure erreur de plume, sans incidence sur la régularité de la procédure, ce d’autant que l’intéressée ne peut pas légitimement affirmer ne pas avoir été bénéficiaire dudit contrat de bail, qui plus est dans la mesure où elle a comparu à l’audience lors de la première instance introduite par ses bailleurs et avait obtenu la poursuite du bail en ayant apuré l’intégralité de la dette locative.

Sur la résiliation du bail :

— Sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la HAUTE-GARONNE par voie électronique le 26 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, suivant les dispositions de l’article 24 III de la loi du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige dispose notamment que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail prenant effet le 12 août 2021 contient une clause résolutoire (article 2.11) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 18 juin 2024 pour la somme en principal de 2 400.46 euros.

Si l’arriéré locatif s’élevait alors en réalité à 1 972.93 euros (déduction faite des condamnations accessoires prononcées par ordonnance de référé du 09 décembre 2022 à hauteur de 427.53 euros), le commandement de payer susvisé est tout de même demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies depuis le 19 août 2024.

De ce fait, le contrat est donc résilié de plein droit depuis cette date.

Sur l’expulsion :

— Sur le principe de l’expulsion :

Compte-tenu de la résolution de plein droit du bail depuis le 19 août 2024, la défenderesse doit être considérée comme occupante sans droit ni titre depuis cette date.

L’expulsion de [F] [S] sera donc ordonnée.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

— Sur la demande de concours de la force publique :

Compte-tenu de la reconstitution d’un arriéré locatif à compter d’octobre 2023, malgré une première procédure en résiliation du bail, et au regard du montant relativement élevé de la dette malgré la délivrance du commandement de payer puis de l’assignation, il n’y a pas lieu de s’opposer à la demande de concours de la force publique si nécessaire.

— Sur les délais pour quitter les lieux :

L’article L412-1 du Code des procédures civiles d’exécution dispose que “si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement […]

Le délai […] ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manoeuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte”.

Aux termes de l’article L412-6 du même code, “il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante […].

Le juge peut supprimer ou réduire le bénéfice du sursis […] lorsque les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans tout autre lieu que le domicile à l’aide de manoeuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte”.

Cependant, l’existence d’une voie de fait ne saurait résulter de la simple occupation sans droit ni titre des locaux, de sorte qu’elle suppose la démonstration d’actes matériels positifs imputables à l’occupant, tels que des actes de violences ou d’effraction.

Or, en l’espèce, [F] [S] a pris possession des lieux en vertu d’un bail dont les époux [Y] se prévalent eux-mêmes dans le cadre de la présente instance, de sorte que la défenderesse ne s’est pas introduite dans les lieux à l’aide de manoeuvres, menaces, voies de fait ou contrainte.

Par ailleurs, aux termes de l’article 2274 du Code civil, “la bonne foi est toujours présumée, et c’est à celui qui allègue la mauvaise foi à la prouver”. Or, en l’occurence, les demandeurs invoquent la mauvaise foi de [F] [S] sans la démontrer, le simple défaut de paiement des loyers étant insuffisamment probant à cet égard, y compris malgré une première procédure judiciaire.

Les articles L412-1 et L412-6 susvisés sont donc applicables au présent litige, de sorte qu’il convient de rejeter la demande de suppression desdits délais légaux formulée par la propriétaire.

Sur les demandes de condamnation au paiement :

— Sur la condamnation au paiement de l’arriéré locatif :

Les époux [Y] produisent un décompte actualisé au 27 novembre 2024 selon lequel [F] [S] restait alors leur devoir la somme de 3 389.19 euros.

N’ayant pas comparu, la défenderesse n’a par définition apporté aucun élément de nature à contester le principe comme le montant de la dette.

Cependant, il convient toutefois de déduire la somme de 427.53 euros au titre des condamnations accessoires prononcées par l’ordonnance de référé du 09 décembre 2022, ledit montant ne constituant pas un arriéré locatif au sens de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 et les époux [Y] disposant déjà à cet égard d’un titre exécutoire. Ainsi, l’arriéré locatif sera ramené à la somme de 2 961.66 euros.

Par conséquent, [F] [S] sera condamnée à verser aux époux [Y] cette somme provisionnelle de 2 961.66 euros, et ce avec intérêts au taux légal sur la somme de 2 400.46 euros à compter du commandement de payer du 18 juin 2024 et sur le surplus à compter de la signification de la présente décision en vertu des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil.

— Sur la condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation :

[F] [S] sera également condamnée au paiement d’une indemnité provisionnelle d’occupation pour la période courant depuis la résiliation du bail.

L’arriéré concernant la période entre la résiliation de plein droit du bail et le 27 novembre 2024, mensualité de novembre 2024 incluse, est compris dans la somme provisionnelle déjà ordonnée.

Les indemnités d’occupation s’ajoutant audit montant provisionnel courront donc à compter du 1er décembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer indexé, charges comprises, actualisable selon les dispositions contractuelles.

Sur les demandes accessoires :

Partie perdante, [F] [S] supportera la charge des entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 18 juin 2024.

En outre, compte-tenu des démarches judiciaires qu’ont dû entreprendre les époux [Y] pour la seconde fois, [F] [S] sera également condamnée à leur verser la somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 484 et 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail prenant effet le 12 août 2021 entre les époux [Y] et [F] [S] concernant l’appartement à usage d’habitation sis [Adresse 2] ([Adresse 8]) à [Localité 10] assorti d’un parking aérien (n°20) sont réunies depuis le 19 août 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à [F] [S] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DEBOUTONS les époux [Y] de leur demande de suppression des délais légaux prévus aux articles L412-1 alinéa 1 et L412-6 alinéa 1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS donc qu’à défaut pour [F] [S] d’avoir volontairement libéré lesdits lieux et restitué les clés dans les quinze jours de la signification de la présente décision, les époux [Y] pourront, à l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ;

DISONS que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera réglé selon les articles L433-1 et suivants ainsi que R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion ;

CONDAMNONS [F] [S] à verser aux époux [Y] la somme provisionnelle de 2 961.66 euros au titre de l’arriéré locatif (somme arrêtée au 27 novembre 2024, mensualité de novembre 2024 incluse), et ce avec intérêts au taux légal sur la somme de 2 400.46 euros à compter du 18 juin 2024 et sur le surplus à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNONS [F] [S] à payer aux époux [Y] une indemnité provisionnelle d’occupation à compter du 1er décembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux loués caractérisée par la remise des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer indexé, charges comprises, actualisable selon les dispositions contractuelles ;

CONDAMNONS [F] [S] à verser aux époux [Y] une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS [F] [S] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer signifié le 18 juin 2024 ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier La Présidente