TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 23 Avril 2026

Président : Madame ATIA, Magistrat

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 12 Février 2026

GROSSE :

Le 24 avril 2026

à M^e Fabien BOUSQUET

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 24 avril 2026

à Mme [G] [H]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/06941 – N° Portalis DBW3-W-B7J-7H5D

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [M] [C]

né le 17 Juin 1941 à [Localité 1], domicilié : chez Cabinet LAPLANE, [Adresse 1]

représenté par M^e Fabien BOUSQUET, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [X] [C]

née le 29 Avril 1946 à [Localité 2], domiciliée : chez Cabinet LAPLANE, [Adresse 1]

représentée par M^e Fabien BOUSQUET, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [G] [H], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé établi le 6 décembre 2019, M. [M] [C], représenté par son mandataire, Le Cabinet Laplane, a consenti à Mme [G] [H] un bail d’habitation portant sur un appartement situé au [Adresse 3], 2ème niveau droite, dans le [Localité 3] moyennant le paiement d’un loyer mensuel initialement fixé à 779,16 euros.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à Mme [G] [H] le 2 juin 2025 aux fins d’obtenir paiement de la somme de 6.473,39 euros en principal.

Par acte de commissaire de justice du 2 décembre 2025, M. [M] [C] et Mme [X] [C] ont fait assigner Mme [G] [H] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé, afin d’obtenir :

le constat de la résiliation du bail ;son expulsion immédiate et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique ;sa condamnation au paiement de la somme de 10.993,77 euros avec les intérêts de droit à compter de l’assignation, et à une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges, sa condamnation au paiement de la somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

A l’audience du 12 février 2026, M. [M] [C] et Mme [X] [C], représentés par leur conseil, réitèrent les termes de leur assignation et actualisent le montant de leur créance à la somme de 11.635 euros au 11 février 2026. Ils s’en rapportent sur les demandes reconventionnelles.

Comparaissant en personne, Mme [G] [H] reconnaît la dette et se prévaut d’un virement de 400 euros effectués le 9 février 2026. Elle sollicite des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire et à titre subsidiaire, un délai d’un an pour quitter les lieux.

Un diagnostic social et financier a été reçu au tribunal. Il en a été donné connaissance aux parties à l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 23 avril 2026, par mise à disposition au greffe.

M. [M] [C] et Mme [X] [C] ont été autorisés à indiquer si le virement du 9 février 2026 était effectif le 15 mars 2026 au plus tard, ce qui a été fait le 9 mars 2026.

MOTIFS

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la qualité pour agir de M. [M] [C] et Mme [X] [C]

M. [M] [C] et Mme [X] [C], et plus particulièrement Mme [X] [C], justifient de leur qualité pour agir par la production d’un relevé cadastral.

Sur la recevabilité

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 5 décembre 2025, soit plus six semaines avant l’audience conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par conséquent, M. [M] [C] et Mme [X] [C] sont recevables en leurs demandes.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

Le bail conclu le 6 décembre 2019 contient une clause résolutoire (article VII) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 2 juin 2025, pour la somme en principal de 6.473,39 euros.

Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Il est ainsi régulier en sa forme.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 3 août 2025.

Mme [G] [H] étant occupant sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

DDEF étant occupant /occupants sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner son /leur expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son /leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Mme [G] [H] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour les propriétaires dont l’occupation indue de son bien les a privés de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts des demandeurs, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Mme [G] [H] par remise des clés ou expulsion au montant du loyer qui aurait été du si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 928,95 euros actuellement et de condamner Mme [G] [H] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et des décomptes fournis, le dernier décompte indiquant un virement de 400 euros le 11 février 2026, que Mme [G] [H] reste devoir, après déduction des régularisations de charges non justifiées, comprises dans les loyers des mois de novembre 2020 (434,83 euros), janvier 2023 (578,32 euros), juin 2023 (1.054 – 847,34 = 206,66 euros), août 2023 (1.168,96 – 847,34 = 321,62 euros), août 2024 (323,96 euros), avril 2025 (101,72 euros), juillet 2025 (138,07 euros) et janvier 2026 (482,38 euros), non justifiées (2.587,66 euros), la somme de 8.647,34 euros, à la date du 11 février 2026, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de février 2026 inclus.

Pour la somme au principal, Mme [G] [H] ne la conteste pas.

Elle est donc condamnée au paiement de la somme provisionnelle de 8.647,34 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 2 décembre 2025, date de délivrance de l’assignation, en application des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur la demande de délais de paiement

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Au regard du montant de la dette locative, la reprise du versement du loyer courant avant l’audience, le versement de l’aide au logement étant maintenu, est insuffisante en l’absence de tout versement entre les mois de mai 2025 et janvier 2026.

De même, un délai de paiement fondé sur l’article 1343-5 du code civil n’est pas opportun pour les mêmes raisons.

La demande sera par conséquent rejetée.

Sur la demande de délai pour quitter les lieux

Aux termes des articles L 412-3 et L 412-4 du code des procédures civiles d’exécution, le juge ordonnant l’expulsion peut accorder aux occupants des délais compris entre un et douze mois pour quitter les lieux chaque fois que leur relogement ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce, le bail étant résilié depuis neuf mois et s’agissant de bailleurs privés, la demande sera rejetée en l’absence de toute démarche aux fins de relogement.

Sur les demandes accessoires

Mme [G] [H], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir M. [M] [C] et Mme [X] [C], Mme [G] [H] sera condamnée à leur verser une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le surplus des demandes sera rejeté.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant en référé après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent ;

DÉCLARE l’action en résiliation du bail recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail conclu le 6 décembre 2019 entre M. [M] [C] et Mme [X] [C] d’une part et Mme [G] [H] d’autre part, concernant le logement, situé au [Adresse 4], dans le [Localité 3] sont réunies à la date du 3 août 2025 ;

ORDONNE en conséquence à Mme [G] [H] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour Mme [G] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [M] [C] et Mme [X] [C] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Mme [G] [H] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au montant loyer et des charges tels qu’ils auraient été si le bail s’était poursuivi, soit neuf cent vingt-huit euros et quatre-vingt-quinze centimes (928,95 euros) à compter du 3 août 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNE Mme [G] [H] à verser à M. [M] [C] et Mme [X] [C] la somme provisionnelle de neuf mille quarante-sept euros et trente-quatre centimes (8.647,34 euros) au titre de l’arriéré locatif (loyers, charges et indemnités d’occupation) au 11 février 2026, terme du mois de février 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 2 décembre 2025 ;

REJETTE les demandes de délais de paiement, de suspension des effets de la clause résolutoire et de délai pour quitter les lieux ;

CONDAMNE Mme [G] [H] aux dépens ;

CONDAMNE Mme [G] [H] à verser à M. [M] [C] et Mme [X] [C] une somme de quatre cents euros (400 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

La greffière, La juge des contentieux de la protection