TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 7]

[Adresse 1]

[Adresse 4]

[Localité 2]

NAC: 5AA

N° RG 25/01545 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UDLR

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 25/

DU : 16 Septembre 2025

S.A. CDC HABITAT, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

C/

[V] [S]

[M] [H] épouse [S]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 16 Septembre 2025

à CABINET MERCIE

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Mardi 16 Septembre 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Ariane PIAT, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Olga ROUGEOT Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 10 Juillet 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. CDC HABITAT, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Etienne DURAND-RAUCHER de la SCP CABINET MERCIE – SCP D’AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS

M. [V] [S], demeurant [Adresse 5]

comparant en personne

Mme [M] [H] épouse [S], demeurant [Adresse 5]

comparante en personne

RAPPEL DES FAITS

Par contrat signé électroniquement les 07 et 09 août 2023, la SA CDC HABITAT a donné à bail à Monsieur [V] [S] et Madame [M] [H] épouse [S] un appartement à usage d’habitation n°B103, avec place de parking n°4, situé [Adresse 6] pour un loyer mensuel de 590 euros pour le logement et 35 euros pour le parking et une provision sur charges mensuelle de 84,27 euros.

Le 12 décembre 2024, la SA CDC HABITAT a fait signifier à Monsieur [V] [S] et Madame [M] [H] épouse [S] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire. La SA CDC HABITAT a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 12 décembre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 avril 2025, la SA CDC HABITAT a ensuite fait assigner Monsieur [V] [S] et Madame [M] [H] épouse [S] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 8] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, leur expulsion et celle de tout occupant de leur chef, sans délai et au besoin avec l’assistance de la force publique, et leur condamnation solidaire au paiement :

— de la somme de 6.964,21 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers à la date du 15 avril 2025, somme à parfaire au jour de l’audience, avec les intérêts de droit à compter du commandement de payer,

— de la somme de 67,55 euros au titre du remboursement des frais bancaires,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, soit 752,24 euros, avec indexation, jusqu’à la libération effective du logement,

— d’une somme de 960 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de sa dénonce.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 02 mai 2025.

A l’audience du 10 juillet 2025, la SA CDC HABITAT, représentée par la SCP CABINET MERCIE, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 7.820,93 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de juillet 2025 comprise. La SA CDC HABITAT s’oppose à l’octroi de délai de paiement.

Monsieur [V] [S] et Madame [M] [H] épouse [S] comparaissent en personne et demandent à pouvoir se maintenir dans les lieux en payant le loyer courant, outre la somme de 237 euros par mois en règlement de l’arriéré. Sur leur situation, Monsieur [V] [S] explique qu’il perçoit 2.250 euros de salaire en moyenne et Madame [M] [H] épouse [S] qu’elle perçoit les indemnités journalières actuellement, mais qu’elle va reprendre son emploi prochainement avec un salaire au SMIC. Ils font valoir qu’ils n’ont qu’un crédit de 387 euros par mois, outre les charges courantes.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 septembre 2025.

La SA CDC HABITAT, dument autorisée, a produit un décompte actualisé en cours de délibéré le 11 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 02 mai 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la SA CDC HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 12 décembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 29 avril 2025, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail signé les 07 et 09 août 2023 contient une clause résolutoire (article 7. Clause résolutoire) reprenant les modalités de cet article, mais laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer reproduisant cette clause a été signifié le 12 décembre 2024, pour la somme en principal de 5.022,80 euros.

Tout d’abord, c’est à tort que ce commandement de payer a mentionné un délai de six semaines pour apurer la dette, alors que la clause résolutoire du contrat mentionne deux mois et que ce délai, plus favorable aux locataires et librement consenti entre les parties postérieurement à l’entrée en vigueur des nouvelles dispositions légales, doit primer sur le délai légal de six semaines.

Ensuite, il convient de ne pas tenir compte des frais de rejet de prélèvement de 67,50 euros réclamés aux locataires, car ces sommes ne sont pas justifiées et ne sont pas mentionnées dans les sommes dont le non-paiement peut donner lieu à acquisition de la clause résolutoire.

Il convient donc de vérifier si les locataires ont réglé leur dette de 4.955,30 euros dans le délai de deux mois.

Monsieur [V] [S] et Madame [M] [H] épouse [S] n’ont rien réglé dans le délai de deux mois. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 13 février 2025.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

La SA CDC HABITAT produit un décompte du 10 juillet 2025 démontrant que Monsieur [V] [S] et Madame [M] [H] épouse [S] restent devoir la somme de 7.068,69 euros au titre de leurs loyers et charges, mensualité de juillet 2025 comprise, après soustraction des frais de poursuite compris dans les dépens et des frais de rejet de prélèvements dont le montant n’est pas justifié par le bailleur.

Monsieur [V] [S] et Madame [M] [H] épouse [S] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, d’ailleurs reconnue à l’audience.

Ils seront ainsi condamnés solidairement à titre provisionnel au paiement de la somme de 7.068,69 euros au titre de leurs loyers et charges, avec les intérêts au taux légal à compter du 12 décembre 2024 sur la somme de 4.955,30 euros (après déduction des frais de rejet), du 29 avril 2025 sur la somme de 5.564,21 euros (la somme de 1.400 euros ayant préalablement été réglée le 15 avril 2025 et non prise en compte) et de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

La SA CDC HABITAT sera déboutée de sa demande en paiement au titre des frais de rejet de prélèvements.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT SUSPENSIFS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. […] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. […] Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Compte tenu de la reprise du versement du loyer courant avant l’audience et des propositions de règlements formulées par Monsieur [V] [S] et Madame [M] [H] épouse [S], démontrant leur capacité à solder la dette locative, ils seront autorisés à se libérer du montant de la dette par le paiement de 35 mensualités de 200 euros chacune et d’une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts.

A la demande de Monsieur [V] [S] et Madame [M] [H] épouse [S], les effets de la clause résolutoire, et notamment l’expulsion, seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

En cas de défaut de paiement des loyers et charges courants ou des délais de paiement, Monsieur [V] [S] et Madame [M] [H] épouse [S] pourront faire l’objet d’une expulsion, la clause résolutoire reprenant ses effets. En outre, ils seront alors condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [V] [S] et Madame [M] [H] épouse [S], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonce à la CCAPEX, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA CDC HABITAT, Monsieur [V] [S] et Madame [M] [H] épouse [S] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 07 et 09 août 2023 entre la SA CDC HABITAT et Monsieur [V] [S] et Madame [M] [H] épouse [S] concernant un appartement à usage d’habitation n°B103, avec place de parking n°4, situé [Adresse 6] sont réunies à la date du 13 févrierl 2025 ;

DEBOUTONS la SA CDC HABITAT de sa demande au titre des frais de rejet de prélèvement ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [V] [S] et Madame [M] [H] épouse [S] à verser à la SA CDC HABITAT à titre provisionnel la somme de 7.068,69 euros (décompte arrêté au 10 juillet 2025, incluant une dernière facture de juillet 2025), du 12 décembre 2024 sur la somme de 4.955,30 euros, du 29 avril 2025 sur la somme de 5.564,21 euros et de la présente ordonnance pour le surplus ;

AUTORISONS Monsieur [V] [S] et Madame [M] [H] épouse [S] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 200 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 30 de chaque mois et pour la première fois avant le 30 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [V] [S] et Madame [M] [H] épouse [S] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA CDC HABITAT puisse, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

* que Monsieur [V] [S] et Madame [M] [H] épouse [S] soient condamnés solidairement à verser à la SA CDC HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [V] [S] et Madame [M] [H] épouse [S] à verser à la SA CDC HABITAT une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [V] [S] et Madame [M] [H] épouse [S] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonce à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 16 septembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Ariane PIAT, juge des contentieux de la protection, et par Madame Olga ROUGEOT, Greffier.

Le Greffier, Le juge,