TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 24/03747

N° Portalis DBX4-W-B7I-TL4N

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU 31 Mars 2025

La S.A. PROMOLOGIS

C/

[E], [R] [V]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire à

la SA PROMOLOGIS

Copies certifiées conformes délivrées à toutes les parties

Le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le lundi 31 mars 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Céline GARRIGUES, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Halima KAHLI Greffière lors des débats et de Aurélie BLANC, Greffière chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 04 février 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

La S.A. PROMOLOGIS,

Prise en la personne de son Directeur Général en exercice,

Dont le siège social est sis [Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par Madame [W] [L], munie d’un pouvoir spécial de représentation

ET

DÉFENDEUR

Monsieur [E], [R] [V], demeurant [Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Comparant en personne

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 24 novembre 2021, la S.A. PROMOLOGIS a donné à bail à Monsieur [E] [R] [V] un appartement à usage d’habitation (n° 8635) situé [Adresse 1] pour un loyer mensuel de 446,91 euros et une provision sur charges mensuelle de 76,69 euros.

Le 27 juillet 2023, la S.A. PROMOLOGIS a fait signifier à Monsieur [E] [R] [V] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

Par acte de Commissaire de justice en date du 18 septembre 2024, la S.A. PROMOLOGIS a ensuite fait assigner Monsieur [E] [R] [V] devant le juge des contentieux de la protection de Toulouse statuant en référé pour obtenir le constat de la résiliation de plein droit du contrat de bail par le jeu de la clause résolutoire, son expulsion et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, et sa condamnation au paiement :

— de la somme de 1.335,01 euros, correspondant aux loyers et charges impayés échus au 28 août 2024, somme qui sera réévaluée le jour de l’audience, outre les intérêts au taux légal à compter de la présente assignation,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au montant du loyer mensuel charges comprises et ce, jusqu’à son départ effectif des lieux, ainsi que celui de tout occupant de son chef,

— d’une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et des entiers dépens en ce compris, le coût du commandement de payer, de sa dénonce, le coût de la présente assignation et de celui de sa notification à la Préfecture.

A l’audience du 04 février 2025, la S.A. PROMOLOGIS, représentée par Madame [W] [L], munie d’un pouvoir, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 786,80 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de janvier 2025 comprise, puis ramène à 150 € le montant demandé au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. La S.A. PROMOLOGIS indique avoir trouvé un arrangement avec le locataire pour le paiement de 100 euros en sus du loyer en règlement de la dette locative, ajoutant qu’il y a reprise du paiement des loyers.

Monsieur [E] [R] [V], comparant, reconnaît le montant de la dette locative. Il demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en payant le loyer courant, outre la somme de 100 euros par mois en règlement de l’arriéré. Il indique qu’il y a eu de grosses fluctuations au niveau de ses ressources et qu’il a eu des problèmes familiaux qui l’ont conduit à prêter de l’argent. Il ajoute également vivre en couple avec 2 enfants âgés d’un mois et demi et 2 ans, que sa compagne est sans ressources et qu’il perçoit un revenu mensuel de 1800 euros.

L’affaire a été mise en délibéré au 31 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 20 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la S.A. PROMOLOGIS justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 31 juillet 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 18 septembre 2024, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 24 novembre 2021 contient une clause résolutoire (article 4-7 – résiliation pour non-paiement) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 1.600,71 euros a été signifié le 27 juillet 2023, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Monsieur [E] [R] [V] n’a réglé dans le délai de deux mois qu’une partie de la somme, à hauteur de 1.078,58 euros. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 28 septembre 2023.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du Code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

La S.A. PROMOLOGIS produit un décompte du 04 février 2025 démontrant que Monsieur [E] [R] [V] reste devoir la somme de 636,57 euros, mensualité de janvier 2025 comprise, après soustraction des frais de procédure (150,23€).

Monsieur [E] [R] [V] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, d’ailleurs reconnue à l’audience.

Il sera ainsi condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 636,57 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. […] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. […] Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Compte tenu de la reprise du versement du loyer courant avant l’audience et des propositions de règlements formulées par Monsieur [E] [R] [V], acceptée par le bailleur, il apparaît en capacité de solder la dette locative dans des délais raisonnables au regard des intérêts du créancier et il sera donc autorisé à se libérer du montant de la dette par le paiement de 6 mensualités de 100 euros chacune et d’une 7ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts.

A la demande de Monsieur [E] [R] [V], les effets de la clause résolutoire, et notamment l’expulsion, seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

En cas de défaut de paiement des loyers et charges courants ou des délais de paiement, Monsieur [E] [R] [V] pourra faire l’objet d’une expulsion, la clause résolutoire reprenant ses effets. En outre, il sera alors condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [E] [R] [V], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la S.A. PROMOLOGIS, Monsieur [E] [R] [V] sera condamné à lui verser une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 24 novembre 2021 entre la S.A. PROMOLOGIS et Monsieur [E] [R] [V] concernant un appartement à usage d’habitation (n° 8635) situé [Adresse 1] sont réunies à la date du 28 septembre 2023 ;

CONDAMNONS Monsieur [E] [R] [V] à verser à la S.A. PROMOLOGIS à titre provisionnel la somme de 636,57 euros (décompte arrêté au 04 février 2025, incluant une dernière facture de janvier 2025), avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

AUTORISONS Monsieur [E] [R] [V] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 6 mensualités de 100 euros chacune et une 7ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [E] [R] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la S.A. PROMOLOGIS puisse, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

* que Monsieur [E] [R] [V] soit condamné à verser à la S.A. PROMOLOGIS une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS Monsieur [E] [R] [V] à verser à la S.A. PROMOLOGIS une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [E] [R] [V] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La greffière, La Vice-Présidente,