JUGEMENT DU 30 SEPTEMBRE 2025

Objet : Demande en partage, ou contestations relatives au partage

Le TRENTE SEPTEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ, au Tribunal judiciaire de Montauban, le présent jugement a été rendu en matière civile, par Madame Estelle JOUEN, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de MONTAUBAN, agissant en JUGE UNIQUE, par mise à disposition au greffe, conformément à l’article 450 du Code de Procédure Civile, dans la cause :

DEMANDEUR :

Monsieur [S] [L]

né le [Date naissance 1] 1963 à [Localité 21]

[Adresse 18]

[Localité 15]

représenté par M^e Jéremie GLORIES, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE et assité par Maître Jean-David BUSCAGNANA, avocat au barreau de Toulouse

DEFENDERESSES :

Madame [T] [L] épouse [P]

née le [Date naissance 14] 1957 à [Localité 21]

[Adresse 17]

[Localité 16]

Madame [N] [L]

née le [Date naissance 13] 1972 à [Localité 21]

[Adresse 4]

[Localité 3]

représentés par Maître Jean CAMBRIEL de la SCP CAMBRIEL GERBAUD-COUTURE ZOUANIA SIMEON, avocats au barreau de TARN-ET-GARONNE

La cause inscrite au rôle sous le N° RG 24/00023 – N° Portalis DB3C-W-B7I-EBIS, a été plaidée à l’audience du 06 Mai 2025 où siégeait Madame Estelle JOUEN, Vice-présidente, agissant en JUGE UNIQUE, sans opposition des avocats, assistée de Madame Stéphanie COUTAL, Greffier.

Madame Estelle JOUEN a été entendue en son rapport.

Les conseils des parties ont été entendus en leurs explications et conclusions.

EXPOSE DU LITIGE

[R] [V] est décédée le [Date décès 2] 1985 à [Localité 21], laissant pour lui succéder son époux et leurs trois enfants :

— [O] [L], conjoint survivant, marié sous le régime de la communauté réduite aux acquêts,

— [T] [L] épouse [P],

— [S] [L],

— [N] [L].

[O] [L] est décédé le [Date décès 12] 2019 à [Localité 21], laissant pour lui succéder ses trois enfants susmentionnés.

Le 07 février 2020, Me [X], notaire à [Localité 21], a établi l’acte de notoriété.

L’actif de succession est notamment composé d’une propriété sise à [Localité 21] sur laquelle sont implantées une maison ancienne et une autre plus récente.

Une conciliation a été initiée par [S] [L] au sujet de la valorisation et du partage de cet ensemble immobilier, mais elle n’a pas abouti.

Par acte du 18 septembre 2021, [T] et [N] [L] ont fait assigner [S] [L] devant le président du tribunal judiciaire de Montauban statuant en référé aux fins de voir ordonner une mesure d’expertise judiciaire.

Il a été fait droit à cette demande par ordonnance du 02 décembre 2021, laquelle a désigné Mme [J] en qualitéd’expert avec pour mission de :

— décrire l’état actuel des immeubles et préciser si des travaux urgents sont nécessaires et les décrire,

— procéder à l’évaluation des immeubles après avoir rassemblé les titres de propriété avec leurs références de publication, vérifier si les références cadastrales ont changé et dans l’affirmative, indiquer les dates et références des publicité modificatives et annexer ces actes au rapport, déterminer la valeur vénale et locative de ces immeubles,

— dire si la constitution de lots est envisageable et n’aurait pas pour effet de déprécier l’ensemble immobilier,

— donner, dans l’hypothèse de la constitution de lots, la valeur vénale de chacun des lots proposée,

— plus généralement, fournir tous éléments techniques et de fait nécessaires à la solution du litige,

— faire toute proposition de nature à faciliter la solution du litige.

Le rapport d’expertise a été déposé le 20 octobre 2022.

Des pourparlers ont été engagés, mais ils n’ont pas permis de solutionner amiablement le litige.

C’est dans ces conditions qu'[S] [L] a par actes de commissaire de justice des 15 et 19 décembre 2023, fait assigner [T] [L] épouse [P] et [N] [L] devant le tribunal judiciaire de Montauban aux fins d’ouverture des opérations de partage et d’allotissement des héritiers.

Par ordonnance du 04 juillet 2024, le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction avec effet différé au 1er août 2024 et a dit que l’affaire sera appelée à l’audience du 06 mai 2025.

A l’audience du 06 mai 2025, l’affaire a été examinée et mise en délibéré au 11 juillet 2025, prorogé au 14 août 2025 puis au 30 septembre 2025.

PRETENTIONS DES PARTIES

Aux termes de ses conclusions notifiées le 29 mai 2024, [S] [L] demande au tribunal de :

— ordonner la liquidation et le partage de la succession de [O] [L],

— désigner tel notaire qu’il plaira au tribunal aux fins de procéder aux opérations de liquidation et de comptes de la succession en cause et de dresser l’acte définitif de partage,

— dire qu’i pourra être procédé au remplacement du notaire désigné sur simple requête,

— commettre tel juge qu’il lui plaira pour surveiller les opérations de partage,

— fixer les droits des consorts [L] dans le partage à la somme de 145.415,66 € sauf à parfaire,

— attribuer à [S] [L] le lot n°1 tel que déterminé par Mme [J] dans son rapport d’expertise,

— juger que [S] [L] pourra compléter ses droits à l’aide des liquidités à hauteur de 62.832,67 €, sauf à parfaire,

— attribuer les lots n°2 et n°3 à [T] [L] et [N] [L],

Subsidiairement,

— juger que le lot n°1 comprendra la maison ancienne, une partie de la parcelle n°[Cadastre 9] qui serait divisée entre les deux constructions, un droit de passage indépendant pourrait être créé en limite des parcelles voisines n°[Cadastre 6] et n°[Cadastre 7],

— fixer sa valeur à 87.583 €

— juger que le lot n°2 comprendra la maison neuve, ainsi que la parcelle n°[Cadastre 9], une partie de la parcelle n°[Cadastre 8] située à l’avant de la construction donnant sur la côte des lièvres (cette parcelle autorisant une construction supplémentaire et pouvant être constituée ou non en terrain à bâtir sous réserve des autorisations d’urbanisme),

— fixer sa valeur à 148.414 €,

— juger que le lot n°3 comprendra les parcelles restantes, soit les parcelles n°[Cadastre 5],n°[Cadastre 6] et n°[Cadastre 7], lesquelles incluraient un droit de passage sur le côté ou une rétrocession de terrain en faveur du lot situé à l’arrière afin de le rendre indépendant,

— fixer la valeur de ce lot à 105.270 €,

— ordonner en conséquence qu’il soit procédé au tirage au sort des biens dépendant de la succession sur la base des lots consitués par Mme [J] dans son rapport d’expertise,

A titre infiniment subsidiaire,

— ordonner la licitation des biens indivis,

— fixer la mise à prix à la somme de 300.00 €, avec faculté de baisse du quart puis de moitié en cas de carence d’enchères,

— condamner [T] [L] et [N] [L] au paiement de la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

[S] [L] argue qu’au jour de l’ouverture de la succession, l’actif successoral se composait des biens suivants :

— des liquidités à hauteur de 100.000 €

— une maison ancienne valorisée par l’expert à 82.583 €

— une maison neuve et des terrains constructibles valorisés par l’expert à 253.684 €.

Soit un actif de 436.217 €.

Il précise qu’en l’état, il n’a été produit aucun justificatif de passif.

Il en déduit que la part de chacun des trois héritiers de [O] [L] s’établit à (436.247/3) 145.415,66 €, à parfaire en fonction des nouveaux éléments intervenus depuis le dépôt du rapport, notamment en terme de passif.

Il consdière que dans la mesure où Mme [J] a réussi à constituer trois lots, certes de valeur inégale, il est possible de procéder à l’allotissement des parties.

A l’appui de sa demande tendant à se voir alloti du lot n°1 tel que déterminé par l’expert et composé de la maison ancienne et d’une partie de la parcelle n°[Cadastre 9], il fait valoir :

— qu’il a toujours souhaité se voir attribuer la maison ancienne à laquelle il est particulièrement attaché, s’agissant de la maison ayant appartenu à ses parents,

— que la somme de 62.832,67 € pourra être prélevée sur les liquidités, pour le remplir de ses droits,

— que les développements de la partie adverse sur le coût éventuel du partage en nature sont peu convaincantes dans la mesure où il a indiqué qu’il prendrait en charge les frais de géomètre afférents ainsi que les frais nécessaires à la création d’un chemin, et a fourni les justificatifs dans le cadre des opérations d’expertise,

— que les lots n°2 et 3 dont se verraient alors attributaires [T] et [N] [L] s’il était fait droit à sa demande sont des parcelles viabilisées, pouvant facilement être vendues.

Il soutient que la moins-value invoquée n’est absolument pas caractérisée en l’état du rapport de Mme [J] et que le lot n°2 n’est en rien enclavé puisqu’il dispose d’un accès depuis la route.

Il fait valoir que la valeur de l’ensemble n’est pas de 353.656 € comme l’affirment les défenderesses, mais de 343.656 € alors que la valeur des trois lots est de 336.567 €, soit une différence de valeur d’à peine 7.000 €.

Il ajoute qu’il n’y a pas lieu de déduire les frais de création de chemin d’accès car le chemin pour le lot n°2 existe et il prendra en charge celui pour le lot n°1, tandis que les frais de création des réseaux d’eaux, électricté, assainissement seraient pris en charge par l’éventuel lotisseur qui se porterait acquéreur des lots.

Aux termes de leurs conclusions notifiées le 13 mars 2024, [T] et [N] [L] demandent au tribunal de :

— ordonner l’ouverture des opérations de compte, liquidation et partage de la communauté et des successions de [R] [V] décédée à [Localité 21] le [Date décès 2] 1985 et de [O] [L] décédé à [Localité 21] le [Date décès 12] 2019,

— désigner Maître [X] pour procéder aux opérations de compte, liquidation et partage,

— désigner le président de la chambre civile pour surveiller les opérations de partage,

— dire que le magistrat et le notaire commis pourront être remplacés sur simple requête,

Préalablement aux opérations de partage et pour y parvenir,

— ordonner la licitation des immeubles sis commune de [Localité 21] cadastrés section AX [Cadastre 5] -[Cadastre 6] – [Cadastre 8] -[Cadastre 10] [Cadastre 11] d’une contenance totale d'1 hectare 93 ares 04 centiares sur la mise à prix de 200.000 € avec faculté de baisse à 150.000 €,

— rappeler que ces biens dépendaient de l’indivision existant entre [O] [L], [S] [L], [T] [L], [N] [L] en vertu d’une attestation après décès établie par Me [X], notaire, en date des 25 et 28 janvier 1986 publié au service de la publicité foncière de [Localité 22] le 14 mars 1986, volume 6909 n°18,

Précision faite qu’antérieurement, ces biens dépendaient de la communauté de biens des époux [O] [L] – [R] [V] en vertu d’un acte d’acquisition reçu par Me [U], notaire à [Localité 21] en date du 28 décembre 1954 publié au service de la publicité foncière de [Localité 22] le 09 février 1955 Volume 2766 n°10,

— dire qu’en cas de carence d’enchères, il pourra être procédé par le juge de l’exécution selon les dispositions de l’article 1277 du code de procédure civile,

— dire que la licitation sera poursuivie devant le tribunal judiciaire de Montauban sur le vahier des conditions de vente qui sera dressé et déposé par la Scp Cambriel – Gerbaud Couture – Zouania,

— dire qu’il sera inséré dans le cahier des conditions de vente la caluse d’attribution prévue à l’article 26 du cahier des conditions de vente sur licitation prévue par le RIN,

— condamner [S] [L] à payer à [T] et [N] [L] la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 1° du code de procédure civile,

— dire que les dépens de la présente instance seront passés en frais privilégiés de partage selon distraction au profit de la Scp Cambriel – Gerbaud Couture – Zouania.

Pour s’opposer aux demandes de leur frère, [T] et [N] excipent de l’article 830 du code civil, selon lequel la formation et la composition des lots doit se faire en évitant de diviser les unités économiques et des ensembles immobiliers dont le fractionnement entraînerait la dépréciation.

Elles soutiennent que la division de l’ensemble immobilier selon les préconisations de l’expert s’accompagne de sujétions, dépenses et aléas entraînant une dépréciation du bien, notamment :

— création de chemin d’accès, de réseau d’eau potable, électricité et assainissement,

— investissements importants imposés par les services de l’urbanisme préalablement à la division,

— modifications éventuelles du PLU, pouvant avoir une incidence sur la constructibilité des terrains,

— frais de géomètre très importants pour identifier les lots et l’emprise des chemins,

— moins value pour la maison neuve qui subira les nuisances de passage de la maison ancienne située à moins de 7 m.

Elles font grief à l’expert de ne pas avoir tenu compte de ces éléments pour fixer la valeur des lots.

Elles font valoir que la valeur de l’unité foncière déterminée par l’expert à la somme de 353.656 € (de laquelle il n’y a pas lieu de déduire la décote de 5 % justifiée par la nécessité de trouver un acquéreur dans un délai raisonnable) est largement supérieure à la valeur des trois lots déterminés par l’expert au prix de 336.567 €, de laquelle il convient par ailleurs de déduire les frais mentionnés plus haut, précision faite que ces frais exposés ne permettront pas d’évacuer avec certitude l’aléa d’une autorisation d’urbanisme qui pourrait être refusée à tel ou tel lot.

Elles considèrent que la licitation apparaît comme la solution la plus équitable, étant rappelé que chacun des coïndivisaires pourra, s’il le souhaite, porter des enchères lors de l’audience de licitation.

Elles arguent que la mise à prix se doit d’être attractive afin d’attirer le plus grand nombre d’acquéreurs potentiels.

A cet égard et compte-tenu du quantum de l’évaluation faite par l’expert de l’untité foncière, elles estiment opportun de fixer la mise à prix à la somme de 200.000 €.

Il sera renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens en application de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS

1. Sur l’ouverture des opérations de liquidation et partage

Selon l’article 815 du Code civil, nul ne doit être contraint à demeurer dans l’indivision et le partage peut toujours être provoqué à la demande de l’un des indivisaires à moins qu’il n’y ait été sursis par jugement ou convention.

Aux termes de l’article 1864 du code de procédure civile, si la complexité des opérations le justifie, le tribunal désigne un notaire pour procéder aux opérations de partage et commet un juge pour surveiller ces opérations.

En l’espèce, le partage de la communauté ayant existé entre [O] [L] et son épouse étant un préalable nécessaire aux opérations de partage de sa succession, il sera considéré que la demande de partage d'[S] [L] comprend, certes implicitement, mais nécessairement, le partage du régime matrimonial ayant existé entre [O] [L] et [R] [V].

Compte-tenu de la mésentente existant entre les co-indivisaires et de l’échec des tentatives préalables de partage amiable, il y a lieu d’ordonner l’ouverture des opérations de partage judiciaire de la communauté ayant existé entre [R] [V] et [O] [L] et de la succession de ce dernier, en application des articles 840 et suivants du code civil.

[T] et [N] [L] sollicitent la désignation de Me [A] [X], notaire à [Localité 21].

[S] [L] ne s’oppose pas expressément à cette désignation.

Il ressort des pièces produites que Me [A] [X] a établi l’acte de notoriété lors du décès de [O] [L].

Compte-tenu de ce qu’il a déjà eu à connaître de la succession de [O] [L], Me [A] [X], notaire à [Localité 21], sera commis pour procédure auxdites opérations, étant rappelé aux parties que l’officier ministériel commis par le tribunal n’agit pas pour ou contre les intérêts particuliers d’une partie, mais pour remplir une mission judiciaire et que chaque partie demeure libre de se faire assister par un notaire de son choix aux opérations de liquidation et partage.

2. Sur la détermination de la masse partageable

Il ressort du rapport d’expertise qu’à l’actif de la succession figure une unité foncière située [Adresse 19] à [Localité 21], d’une superficie total de 1 ha 93 a 04 ca, composée de plusieurs parcelles contiguës les unes aux autres figurant au cadastre rénové de la commune sous les relations suivantes :

— Section AX n°[Cadastre 5], pour une contenance de 23 a 24 ca

— Section AX n°[Cadastre 6], pour une contenance de 23 a 20 ca

— Section AX n°[Cadastre 7], pour une contenance de 22 a 69 ca

— Section AX n°[Cadastre 8], pour une contenance de 22 a 23 ca

— Section AX n°[Cadastre 9], pour une contenance de 11 a 22 ca

— Section AX n°[Cadastre 10], pour une contenance de 77 a 60 ca

— Section AX n°[Cadastre 11], pour une contenance de 12 a 86 ca

Elle comprend une vieille maison à usage de dépendance et remise en très mauvais état, complètement délabrée ; une maison neuve construite en 1972 comprenant trois chambres, salle à manger, cuisine, salle d’eau, garage, chauffage électrique ; des terres autour à usage de jardin d’agrément ; un petit potager et un verger familial.

[S] [L] indique qu’outre l’ensemble immobilier susmentionné, l’actif successoral comprend des liquidités à hauteur de 100.000 €. Ce point n’est pas contesté.

[S] [L] n’est pas plus contredit quand il fait valoir qu’en l’état, il n’a été produit aucun justificatif du passif.

3. Sur la valorisation de l’actif successoral et des droits de chacun des coindivisaires

La masse partageable est calculée en fonction de la valeur des biens et des dettes inscrits au compte d’indivision.

Selon l’article 827 du code civil, le partage de la masse s’effectue par tête.

En l’espèce, il résulte du rapport d’expertise que Mme [J] a pris attache avec M. [K] [M], responsable du service de l’urbanisme de la mairie de [Localité 21], lequel a indiqué que la partie avant de la propriété (celle en surplomb de la côte des Lièvres) était constructible avec possibilité de constituer des lots de terrain à bâtir d’une surface envisagée de 2.000 m². Il a ajouté que le détachement de plusieurs lots d’une contenance moindre en augmentant la densité était possible au regard de l’urbanisation récente dans le secteur pour l’unité foncière (opérations groupées à proximité). Enfin, il a fait état de la possibilité de constituer de lots à l’arrière, dans le cadre d’un projet sur la totalité de l’unité foncière.

Mme [J] indique que si l’ont tient compte de la constructibilité des quatre parcelles situés à l’avant de l’unité foncière, en zone U4 (zone constructible immédiatement), la zone à l’arrière restant un terrain d’agrément, la valeur de l’unité foncière s’établit comme suit :

— Maison récente …………………………………………………………. 133.414 €

— Maison ancienne ………………………………………………………. 73.349 €

— Terrain …………………………………………………………………….. 137.040 €

Soit un total de 343.803 €

Elle ajoute que si l’on tient compte de la constructibilité de la totalité du terrain en ce compris les deux parcelles d’une superficie de 2.000 m² situées à l’arrière de l’unité foncière, en zone AU1, la valeur de celle-ci se trouve majorée de (10 € le m² x 2.000) 20.000 € et s’établit donc à 363.803 €.

Au final, Mme [J] retient la moyenne entre ces deux valeurs, soit 353.803 €.

Elle indique qu’il est d’usage d’appliquer aux ensembles immobiliers une décote pouvant aller jusqu’à 10 % pour tenir compte de la difficulté à trouver un acquéreur dans un délai raisonnable en cas de vente. Ce point n’est pas utilement contesté.

Elle considère qu’en l’espèce, il convient d’appliquer une décote de 5 % faisant ressortir la valeur de l’unité foncière à 335.973 €.

Si l’on ajoute le montant des liquidités dépendant de la succession, l’actif successoral s’élève donc à 435.973 €.

Il résulte de l’acte de notoriété en date du 07 février 2020 que les droits respectifs de chacun des ayants droit de [O] [L] sont les suivants :

— [T] [L] : un tiers

— [S] [L] : un tiers

— [N] [L] : un tiers

Ainsi, chacun des héritiers de [O] [L] peut prétendre à percevoir le tiers de l’actif successoral, soit (435.973/3) 145.324,33 €.

4. Sur la date de jouissance divise

L’article 829 du code civil prévoit qu’en vue de leur répartition, les biens sont estimés à leur valeur telle qu’elle est fixée par l’acte de partage, en tenant compte, s’il y a lieu des charges les grevant.

Cette date est la plus proche possible du partage.

Cependant, le juge peut fixer la jouissance divise à une date plus ancienne si le choix de cette date apparaît plus favorable à la réalisation de l’égalité.

La fixation de la date de jouissance divise a pour objet de figer les évaluations des biens et charges. Elle met ainsi fin à l’indivision. C’est la date compatble du partage.

Cette date est souverainement déterminée par le juge du fond.

Afin de garantir l’égalité des droits des parties, il convient de fixer la date de jouissance divise à la date la plus proche du partage. La date de jouissance divise sera donc fixée au jour de la présente décision.

5. Sur la demande de licitation

En matière successorale, l’article 1377 du code de procédure civile pose le principe selon lequel la licitation des biens indivis ne peut être ordonnée que si ces biens ne peuvent être facilement partagés en nature. Ainsi, l’absence d’accord entre les parties ne suffit pas, à elle seule, à justifier une vente par licitation.

Un partage en nature suppose que puisse être formé un nombre de lots en principe égal au nombre de copartageants.

Pour l’appréciation de la possibilité de procéder facilement ou non au partage, les différents biens ne doivent pas être considérés individuellement, mais dans leur ensemble.

La difficulté du partage est une notion circonstancielle mais objective. En règle générale, elle suppose qu’il ne soit pas possible de diviser les biens afin de les répartir entre les différents lots, sans perte significative pour les copartageants. Cela ressort explicitement de l’article 1686 du code civil qui, au titre de la vente, énonce qu’il y a licitation “si une chose commune à plusieurs ne peut être partagée commodément et sans perte”, la perte visée devant toutefois être d’une importance suffisante pour faire obstacle au partage en nature.

Les immeubles, en particulier, doivent être considérés comme commodément partageables, non seulement lorsque leur réparation entre les copartageants peut s’opérer sans porter préjudice au libre exercice de l’activité des parties et à l’usage ou à la jouissance des bâtiments, objet du partage, mais encore lorsqu’il est facile de les partager et que si une certaine dépréciation peut résulter de la division, cette dépréciation n’apparaît pas assez grave pour apporter un obstacle sérieux au droit de tout copartageant d’exiger sa part en nature.

A l’opposé, ils ne sont pas commodément partageables s’ils ne peuvent être placés dans les lots à confectionner sans division et que celle-ci entraînerait une dépréciation notable de leur valeur ou ne serait possible que moyennant des aménagements coûteux que ne viendrait pas compenser un avantage certain pour toutes les parties.

Il appartient à celui qui sollicite la licitation de démontrer le caractère incommode ou difficile du partage en nature.

En l’espèce, il est constant que le partage en nature implique la constitution de trois lots.

Mme [J] indique que la constitution de trois lots nécessite :

— de diviser la parcelle n° [Cadastre 9] pour permettre à chacune des maisons de bénéficier d’un terrain indépendant,

— de diviser la parcelle n°[Cadastre 10] afin d’aboutir à une cohérence d’implantation pour la maison récente,

— de constituer une servitude de passage sur le chemin existant au bénéfice de la maison récente et de la parcelle n°[Cadastre 8] située en amont de la maison,

— d’élargir le chemin existant (largeur supérieure à 4 m) afin de pouvoir desservir les quatre lots de terrain à bâtir, puis les deux maisons existantes,

— de créer un droit de passage en limite des parcelles n°[Cadastre 6] et [Cadastre 7] au profit de la maison ancienne et des terrains situés à l’arrière ou de rétrocéder le terrain correspondant à l’emprise du chemin d’accès.

Certes, Mme [J] précise que l’opération ci-dessus décrite est complexe et nécessite l’intervention d’un géomètre ainsi que l’établissement d’un état descriptif de division, de sorte qu’un accord entre les parties semble préférable. Il reste qu’elle conclut à la faisabilité technique de ladite opération.

Selon l’expert, seules les parcelles n°[Cadastre 6] et [Cadastre 7] pourraient être dépréciées par l’existence d’un droit de passage en limite de propriété, compte-tenu des nuisances occasionnées en cas de constitution de terrains à bâtir et de la réduction du potentiel de constructibilité.

Contrairement à ce qu’affirment [T] et [N] [L], cette dépréciation a été prise en compte dans la fixation de la valeur de ces deux parcelles (pg 59). En tout état de cause, ce n’est pas à proprement parler la division de l’ensemble immobilier qui a rendu nécessaire la création de ce droit de passage, mais le positionnement de [T] [L], celle-ci ayant indiqué qu’elle était opposée à tout passage devant la maison récente si celle-ci était affectée à un lot lui revenant (pg 27), alors que la topographie des lieux rend impossible la création d’un accès par le [Adresse 20] situé à l’arrière de la propriété.

Les défendresses font grief à l’expert d’avoir valorisé les parcelles N° [Cadastre 6] et [Cadastre 7] sans tenir compte de la rétrocession du chemin existant à opérer pour permettre l’accès à la maison récente depuis la côte des Lièvres. Ce moyen n’est pas opérant. En effet, la rétrocession de terrain n’est qu’une des solutions préconisées par l’expert, la constitution d’un servitude de passage en est une autre et elle n’est pas à l’origine d’une réduction du potentiel de constructibilité des parcelles n°[Cadastre 5], [Cadastre 6] et [Cadastre 7] puisque le chemin dont il s‘agit est également nécessaire pour permettre l’accès aux lots à bâtir sur lesdites parcelles.

S’agissant des frais de géomètre-expert, [T] et [N] [L] ne versent aux débats aucun document chiffré leur permettant d’affirmer qu’ils sont “pour le moins considérables”. En tout état de cause, il ressort du compte-rendu des opérations d’expertise qu'[S] [L] a proposé de les prendre en charge, proposition qu’il réitère dans ses écritures. Il en est de même des frais de création du chemin d’accès en limite des parcelles n°[Cadastre 6] et [Cadastre 7]. S’agissant de l’autre accès, sa réalisation n’occasionne aucun frais puisque le chemin existe déjà. Ainsi que le souligne l’expert (pg 56), l’élargissement de ce dernier n’est nécessaire que dans l’hypothèse de la création de lots à bâtir et elle incombera le cas échéant au lotisseur auquel les terrains et la maison concernés seront vendus. Il en sera de même des frais de viabilisation des lots.

S’agissant de la proximité des deux maisons, il ressort du rapport d’expertise que suite à un dire du conseil de [T] et [N] [L], Mme [J] a admis qu’il s’agissait d’un critère de moins-value au regard de la jurisprudence sur les troubles de voisinage et des éléments de référence retenus, la plupart des immeubles pris comme référence apparaissant bien implantés sur le terrain et/ou ne disposant pas de voisinage proche, de sorte qu’un abattement de 5 % a été opéré à ce titre (pg 29 et 58). Dès lors, les défenderesses ne peuvent utilement faire grief à l’expert de ne pas avoir tenu compte de cet élément pour la valorisation de la maison récente. Par ailleurs, [T] et [N] [L] ne sauraient exciper d’une dépréciation importante de l’ensemble immobilier en lien avec les nuisances causés par le passage, alors qu’il n’a été retenu qu’une moins-value de 5 %.

Pour affirmer que la vente en terrain à bâtir des parcelles de terre situées à l’avant est soumise à aléa, [T] et [N] [L] font valoir que l’expert aurait pris la précaution de noter que le terrain est “potentiellement constructible” (pg non précisée). Le tribunal cherche en vain cette mention dans les 62 pages du rapport. A supposer qu’elle y figure, elle est en contradiction avec le compte-rendu de l’entretien de Mme [J] avec le responsable de l’urbanisme de la commune de [Localité 21], d’où il ressort clairement que l’ensemble des parcelles situées devant la maison récente sont immédiatement constructibles.

Il est constant que la constructibilité d’un terrain peut être remise en cause dans le cadre d’une révision du PLU de la commune. Encore faut-il qu’une procédure de modification ait été engagée par le conseil municipal or [T] et [N] [L] ne produisent aucun élément établissant qu’une telle modification est à l’ordre du jour sur la commune de [Localité 21]. Dès lors, il sera retenu qu’il n’existe aucun aléa relatif à la constructibilité des terrains situés devant la maison récente. A le supposer établi, cet aléa serait le même en l‘absence de partage de l’ensemble immobilier. La dépréciation pouvant en résulter n’est donc pas en lien avec la division de l’unité foncière.

En considération de ces éléments, le tribunal rejoint l’expert quand elle indique que la constitution de lots n’aura pas pour effet de déprécier l’ensemble immobilier.

Dans ces conditions, il y a lieu de rejeter la demande de licitation formée à titre principal par [T] et [N] [L].

6. Sur la demande d’allotissement

6.1 Sur la composition des lots

Aux termes de l’article 826 du code civil, chaque copartageant reçoit des biens pour une valeur égale à celle de ses droits dans l’indivision.

Il en découle qu’il doit être constitué autant de lots que d’indivisaires, chaque lot devant refléter de manière identique la valeur d’une fraction de la masse partageable.

L’article 830 du code civil dipose que dans la formation et la composition des lots, on s’efforce d’éviter de diviser les unités économiques et autres ensembles de biens dont le fractionnement entraînerait la dépréciation.

A cet effet, lorsqu’un ensemble immobilier comporte des immeubles de valeur inégale, le juge peut constituer des lots comprenant chacun un immeuble, en rétablissant par des soultes l’égalité entre les héritiers, à condition toutefois que la différence de valeur entre les immeubles ne soit pas si importante que la soulte deviendrait l’élément essentiel de certains lots.

En l’espèce, la maison ancienne est d’une valeur moindre que celle de l’autre maison d’une part, et que celle des terrains d’autre part. Une répartition inégalitaire est donc possible, et même souhaitable pour éviter le morcellement des terrains ou la division de la maison récente en plusieurs lots.

A cet égard, l’expert propose que les biens immobiliers dépendant de la succession soient répartis comme suit entre les trois copartageants :

—  1er lot : la maison ancienne de 139,70 m², une partie de parcelle cadastrée AX n°[Cadastre 9] pour 722 m², une partie de la parcelle cadastrée rée AX n°[Cadastre 10] pour 6930 m², la parcelle cadastrée AX n°[Cadastre 11] d’une contenance de 1286 m² ……………………………………………………………………………………… 82.583 €

—  2ème lot : la maison récente de 141,18 m², une partie de la parcelle cadastrée AX n°[Cadastre 10] (130 m² à l’avant du bâti et 700 m² à l’arrière), la parcelle cadastrée AX n°[Cadastre 8] située à l’avant de la construction d’une contenance de 2223 m² …………………………………………………………………………………… 148.414 €

—  3ème lot : les parcelles situées à l’avant de la propriété cadastrées AX n° [Cadastre 5] (2324 m²), n°[Cadastre 6] (2320 m²), n°[Cadastre 7] (2269 m²) …………………………. 105.270 €

Il ressort des précédents développements que la valorisation opérée par l’expert n’est pas utilement critiquée par les défenderesses.

Mme [J] propose de rétablir l’égalité entre les copartageants de la manière suivante :

Droits de chacun : 82.583 + 148.414 + 105.270 = 336.267 : 3 soit 112.089 €

— Soulte due au lot n°1

112.089 € – 82.583 €, soit 29.506 €

— Soulte due par le lot n°2

112.089 € – 148.414 €, soit 36.325 €

— Soulte due au lot n°3

112.089 € – 105.270 €, soit 6.819 €

Le tribunal relève que le montant de chacune des soultes n’est pas excessif au regard de la valeur du lot correspondant et pourra utilement être prélevé sur les liquidités dépendant de la succession.

En conséquence, il convient d’ordonner le partage des biens immobiliers dépendant de la succession en trois lots, selon les modalités préconisées par l’expert et ci-dessus rappelées.

6.2 Sur l’attribution des lots

A défaut d’entente entre les héritiers, les lots faits en vue d’un partage doivent être tirés au sort ; procéder par voie d’attribution est exclu en dehors des cas limitativement prévus par la loi (Cass, Civ.1ère, 13 janvier 2016, n°14-29.651).

Aux termes de l’article 1363 du code de procédure civile, s’il y a lieu au tirage au sort des lots, celui-ci est réalisé devant le notaire commis en application du second alinéa de l’article 1361 et, à défaut devant le Président.

En l’espèce, en l’absence d’accord sur les attributions, il y a lieu de dire que les lots seront tirés au sort par Me [A] [X], notaire commis.

7. Sur les frais du procès

Les dépens passeront en frais privilégiés de partage.

L’article 700 1° du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut la partie perdante à payer à l’autre partie, la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens en tenant compte de l’équité, de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce, il serait inéquitable de laisser à [S] [L] la charge des frais irrépétibles qu’il a été contraint d’exposer pour faire valoir ses droits en justice. En conséquence, [T] et [N] [L] seront condamnées in solidum à lui payer la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 1° du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et susceptible d’appel, rendu par mise à disposition au greffe,

Ordonne l’ouverture des opérations de compte, liquidation et partage de la communauté ayant existé entre [R] [V] et [O] [L], et de la succession de [O] [L],

Commet pour y procéder Me [A] [X], notaire à [Localité 21] et le président de la présente chambre civile pour en surveiller les opérations conformément aux dispositions de l’article 1371 du code de procédure civile,

Dit qu’en cas d’empêchement du notaire ou du juge commis, il sera procédé à leur remplacement par ordonnance sur requête,

Fixe les droits d'[S] [L], [T] [L] et [N] [L] à la somme de 145.324,33 € chacun sauf à parfaire s’il est justifié d’éléments non pris en compte dans le cadre du présent jugement,

Fixe la date de jouissance divise à la date du présent jugement,

Déboute [T] [L] épouse [P] et [N] [L] de leur demande tendant à voir ordonnner la licitation des biens immobiliers dépendant de la succession,

Ordonne le partage des biens immobiliers dépendant de la succession en trois lots, à savoir :

1er lot : la maison ancienne de 139,70 m², une partie de parcelle cadastrée AX n°[Cadastre 9] pour 722 m², une partie de la parcelle cadastrée cadastrée AX n°[Cadastre 10] pour 6930 m², la parcelle cadastrée AX n°[Cadastre 11] d’une contenance de 1286 m², avec soulte d’un montant de 29.506 € au profit de l’attributaire de ce lot,

2ème lot : la maison récente de 141,18 m², une partie de la parcelle cadastrée AX n°[Cadastre 10] (130 m² à l’avant du bâti et 700m² à l’arrière), la parcelle cadastrée AX n°[Cadastre 8] située à l’avant de la construction d’une contenance de 2223 m², avec soulte d’un montant de 36.325 € à la charge de l’attributaire de ce lot,

3ème lot : les parcelles situées à l’avant de la propriété cadastrées AX n° [Cadastre 5] (2324 m²), n°[Cadastre 6] (2320 m²), n°[Cadastre 7] (2269 m²), avec soulte d’un montant de 6.819 € au profit de l’attributaire de ce lot,

Renvoie pour le surplus les parties devant le notaire liquidateur qui réalisera le tirage au sort et dressera un projet d’acte de partage de l’indivision conformément aux dispositions de l’article 1368 du code de procédure civile,

Rappelle qu’en cas de désaccord sur ce projet, il sera fait rapport au juge commis en vue de trancher le différend par le tribunal,

condamne in solidum [T] et [N] [L] à payer à [S] [L] la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 1° du code de procédure civile.

Dit que les dépens passeront en frais privilégiés de partage sauf ceux de mauvaise contestation et qui seront mis à la charge de la Scp Cambriel-Stremoouhoff-Gerbaud Couture-Zouania.

Le greffier La présidente