MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 14 Novembre 2025

DOSSIER : N° RG 24/00120 – N° Portalis DBX4-W-B7I-SP7B

NAC: 57B

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

POLE CIVIL – Fil 6

JUGEMENT DU 14 Novembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

En application de l’article 805 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 12 Septembre 2025, en audience publique, sans opposition des avocats devant :

Madame DURIN, Juge

Qui a rendu compte au Tribunal dans son délibéré composé de

Madame DURIN, Juge

Madame GALLIUSSI, Juge

M. CUDENNEC, Juge

GREFFIER lors du prononcé

M. PEREZ

DEBATS

à l’audience publique du 12 Septembre 2025

JUGEMENT

Rendu après délibéré et en premier ressort , prononcé par mise à disposition au greffe par Madame DURIN magistrat chargé du rapport qui a entendu les plaidoiries et en a rendu compte au tribunal dans son délibéré, les avocats ne s’y étant pas opposés. Rédigé par Madame GALLIUSSI

Copie revêtue de la formule

exécutoire délivrée

le

à

DEMANDEURS

Mme [D] [X] placée sous habilitation familiale par un jugement du 09 novembre 2021 et assistée de Madame [S] [L], en qualité de personne habilitée, née le 1er juin 1950 à [Localité 12], demeurant [Adresse 2]

née le 09 Avril 1929 à [Localité 9], demeurant [Adresse 10]

représentée par Maître Nicolas MATHE de la SELARL LCM AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 250

M. [B] [X]

né le 24 Mai 1954 à [Localité 12], demeurant [Adresse 6]

représenté par Maître Nicolas MATHE de la SELARL LCM AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 250

DEFENDERESSE

S.A.S. SYNERGIE IMMOBILIER, RCS TOULOUSE 834 704 959., dont le siège social est sis [Adresse 7]

représentée par Maître Damien DE LAFORCADE de la SELARL CLF, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 66

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EXPOSE DU LITIGE

En mars 1981 puis février 2001, Monsieur [J] [X] et Madame [D] [X] ont acquis un biens immobilier divisé en quatre lots cadastrés n°[Cadastre 1], [Cadastre 3], [Cadastre 4] et [Cadastre 5], situé au Lieudit [Localité 8] sur la commune de [Localité 11].

Par acte authentique du 16 mars 2016, Madame et Monsieur [X] ont réalisé une donation-partage de ce bien à leurs enfants, Monsieur [B] [X] et Madame [S] [L]. Cette dernière recevait la nue-propriété des biens cadastrés n°[Cadastre 3] et [Cadastre 5] et Monsieur [B] [X], celle des biens cadastrés n°[Cadastre 1] et [Cadastre 4].

Les quatre lots ont été mis en location :

— le lot n°1223 était loué à Monsieur [O], masseur kinésithérapeute pour un montant mensuel de 814 euros ;

— le lot n°1720 était loué à Monsieur [G] pour un loyer mensuel de 985 euros ;

— les lots n°2783 et 2784 étaient loués à la S.A.R.L BODY CONCEPT pour un loyer mensuel hors charges de 1 420 euros.

Le 3 septembre 2019, Monsieur [J] [X] est décédé.

Du fait de l’impossibilité pour Madame [D] [X] de gérer seule ses différents biens immobiliers, leur gestion a été confiée à l’agence SYNERGIE IMMOBILIER en fin d’année 2019.

Le 9 novembre 2021, Madame [D] [X] a été placée sous habilitation familiale. Sa fille, [S] [L] a été désignée comme personne habilitée.

Le 22 avril 2023, suite à des retards de reversement des loyers, Madame [L] a résilié le contrat de gestion.

Par courrier recommandé du 26 juillet 2023, les consorts [X] et [L], par l’intermédiaire de leur conseil, ont mis en demeure l’agence SYNERGIE IMMOBILIER de régler les sommes dues au titre des loyers encaissés mais non reversés sur le compte bancaire de Madame [X] à hauteur de 22 825,79 euros outre 1 023 euros relatifs à un autre bien immobilier loué et donné en gestion à cette même société.

En l’absence de régularisation, par acte d’huissier de justice du 5 janvier 2024, Madame [D] [X] assistée de Madame [S] [L] ainsi que Monsieur [B] [X] ont fait assigner la société SYNERGIE IMMOBILIER devant le tribunal judiciaire de Toulouse en paiement.

La clôture de l’instruction est intervenue par ordonnance du juge de la mise en état rendue le 5 septembre 2024. L’affaire a été retenue à l’audience de plaidoirie du 12 septembre 2025 et mise en délibéré au 14 novembre 2025.

Dans leur assignation du 5 janvier 2024 valant conclusions, Madame [D] [X] assistée de Madame [S] [L] ainsi que Monsieur [B] [X] sollicitent du tribunal qu’il condamne la société SYNERGIE IMMOBILIER à payer :

—  20 064, 98 euros à Madame [D] [X] au titre de sa faute de gestion relative à la location donnée à la SARL BODY CONCEPT ;

—  1 700 euros à Madame [D] [X] au titre de sa faute de gestion relative à la révision des loyers ;

—  10 045,79 euros à Madame [D] [X], portant intérêts au taux légal, au titre des loyers perçus par elle mais non reversés à la mandante ;

—  5 000 euros à Madame [D] [X] au titre des dommages et intérêts pour résistance abusive ;

—  1 023,62 euros à Monsieur [B] [X] portant intérêts au taux légal, au titre des loyers perçus par elle mais non reversés au mandant ;

—  1 000 euros à Monsieur [B] [X] à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

—  3 500 euros à Madame [D] [X] et Monsieur [B] [X] au titre de l’article 700 euros de code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

A l’appui de leurs demandes, les consorts [X] soutiennent, au visa des articles 1991 et suivants du Code civil, avoir conclu contrat de gestion de plusieurs biens immobiliers avec l’agence SYNERGIE IMMOBILIER qui n’a pas exécuté son obligation principale de reversement des loyers dès 2020, alors même que les loyers lui avaient été versés par les locataires. Elle n’a également jamais établi de compte-rendu de gestion et ne les a prévenu que six mois après qu’un locataire avait cessé de payer ses loyers et n’a pas déclaré la créance lors de l’ouverture de la liquidation judiciaire de l’entreprise locataire, ce qui constitue, selon eux, des fautes de gestion dont ils demandent réparation.

Bien que régulièrement assignée et ayant constitué avocat, la S.A.S SYNERGIE IMMOBILIER n’a fait parvenir aucune conclusion à la juridiction saisie.

Par une note en délibéré du 13 octobre 2025, le tribunal a sollicité les parties aux fins de conclusions sur la qualification du préjudice résultant de la faute de gestion invoquée relativement à la déclaration de la créance de la SARL BODY CONCEPT en perte de chance. Aucune partie n’a fait d’observation.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I- Sur les fautes de gestion reprochées à SYNERGIE IMMOBILIER.

Il ressort des articles 1991,1992 et 1993 du code civil que le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution, le mandataire répondant non seulement du dol mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion. Cette responsabilité est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu’à celui qui reçoit un salaire. Egalement, tout mandataire est tenu de rendre compte de sa gestion, et de faire raison au mandant de tout ce qu’il a reçu en vertu de sa procuration, quand même ce qu’il aurait reçu n’eût point été dû au mandant.

En l’espèce, Madame [X] a mandaté l’agence SYNERGIE IMMOBILIER pour gérer ses différents biens immobiliers déjà loués.

Sans pouvoir parler d’une inexécution du contrat de mandat de gestion locative telle qu’alléguée par les demandeurs, leur argumentaire et les pièces produites mettent en lumière une mauvaise exécution de ce contrat par l’agence SYNERGIE IMMOBILIER constitué par un reversement partiel et/ou en retard des dépôts de garantie et loyers payés par les différentes locataires outre l’absence de transmission de compte de gestion.

Les nombreux SMS et courriels échangés entre la gérante de l’agence SYNERGIE IMMOBILIER et Madame [L] puis son conseil démontrent que l’agence SYNERGIE IMMOBILIER est au fait des sommes dues à Madame [X] qui lui ont été rappelées dans le courrier recommandé du 26 juillet 2023 (pièce 5) puisqu’elle y répond en indiquant ne pas avoir dû gérer les dossiers comme elle aurait dû (pièce 17) et fait part à plusieurs reprises de sa volonté de régulariser la situation (pièces 18 à 20) sans pour autant engager de démarche concrète pour ce faire, à l’exception d’un virement de 700 euros effectué le 30 octobre 2023.

En outre, l’agence SYNERGIE IMMOBILIER a manifestement commis une faute en ne les informant pas de l’ouverture d’une procédure de liquidication judiciaire à l’égard d’une société locataire, la SARL BODY CONCEPT, ce qui a conduit, dans un premier temps, au rejet de la créance de loyer à hauteur de 12 780 euros au passif de cette société (pièces 14, 15,16 et 22).

En revanche, la faute reprochée tenant l’absence de révision des loyers commerciaux ne peut être retenue à l’encontre de l’agence SYNERGIE IMMOBILIER car cette révision constitue une possibilité pour le propriétaire et n’est jamais obligatoire ou systématique. Or, les demandeurs ne démontrent pas avoir sollicité l’agence SYNERGIE IMMOBILIER pour procéder à cette révision et le fait qu’elle n’aurait pas répondu cette demande. La demande d’indemnisation au titre de la faute de gestion relative à la révision des loyers sera donc rejetée.

Egalement, si Monsieur [X] [B] indique être dans la même situation que sa mère et avoir subi des fautes de gestion de la part de l’agence SYNERGIE IMMOBILIER, ce dernier ne présente aucun élément de preuve permettant d’en établir l’existence et la gravité.

Par conséquent, au regard de l’ensemble de ces éléments, l’agence SYNERGIE IMMOBILIER a engagé sa responsabilité contractuelle à l’égard de Madame [D] [X] et doit en répondre en réparant les dommages causés. En revanche, Monsieur [X] [B] sera débouté de sa demande à l’égard de l’agence SYNERGIE IMMOBILIER faute de preuve.

II- Sur les demandes de dommages-intérêts des consorts [X].

Les consorts [X] demandent le versement des loyers impayés à Madame [X] à hauteur de 10 045,79 euros.

Ils présentent un décompte des loyers qu’ils auraient dû percevoir à hauteur de 128 252, 57 euros et des versements de l’agence SYNERGIE IMMOBILIER entre 2020 et mai 2023 à hauteur de 118 206,78 euros soit un solde négatif de 10 045,79 euros restant dû à Madame [X] (pièce 6).

Cette somme a été réclamée à plusieurs reprises à la S.A.S SYNERGIE IMMOBILIER qui ne l’a jamais contesté en amont ni pendant la présente procédure judiciaire.

Ils sollicitent également la somme de 20 064, 98 euros qui représente les loyers non versés par la SARL BODY CONCEPT en 2022 puis du 1er janvier au mois d’avril 2023.

Sur ce point, s’il est établi que la S.A.S SYNERGIE IMMOBILIER a manqué à ses obligations contractuelles en ne déclarant pas la créance de la S.A.R.L BODY CONCEPT lors de l’ouverture de la procédure collective, le préjudice en résultant n’est pas équivalent à la somme de la créance concernée mais est constitué par une perte de chance de recouvrir cette créance qui a néanmoins été postérieurement été admise à la procédure collective à hauteur de 12 780 euros du fait des démarches des consorts [X] et a abouti au remboursement de la somme de 95 ,02 euros en novembre 2023.

Le tribunal ne dispose d’aucun élément de preuve concernant l’existence, le montant, l’absence de perception et le sort des dettes de loyers post ouverture de la procédure collective qui ne peuvent donc pas être incluses dans le calcul du préjudice résultant des fautes de gestion de la société SYNERGIE IMMOBILIER.

Ainsi, compte tenu du manquement contractuel constaté, du montant de la créance, de son admission ultérieure, de la somme recouvrée soit qu’il soit démontrer qu’une déclaration antérieure aurait permis un recouvrement plus important, cette perte de chance sera évaluée à 15% du montant de la créance soit 1 917 euros.

Par conséquent, la S.A.S SYNERGIE IMMOBILIER sera condamnée à payer à Madame [D] [X] la somme de 10 045,79 euros avec intérêts au taux légal à compter de la date d’assignation, au titre des loyers impayés, ainsi que 1 917 euros au titre de sa perte de chance.

Dès lors que la responsabilité de l’agence SYNERGIE IMMOBILIER n’a pas été retenue à l’égard de Monsieur [B] [X], sa demande en paiement de loyers sera rejetée.

III- Sur la résistance abusive.

En application des dispositions combinées de l’article 32-1 du Code de procédure civile et 1240 du Code civil, celui qui agit en justice de manière abusive peut être condamné à réparer le préjudice qui en résulte. Dès lors, l’octroi de dommages-intérêts sur le fondement de la résistance abusive et injustifiée suppose que soient caractérisés l’existence d’un abus dans l’exercice du droit d’agir ou de se défendre en justice – qui ne peuvent à eux-seuls justifier une condamnation à des dommages-intérêts- ainsi que d’un préjudice subi en conséquence de cet abus.

Les consorts [X] soutiennent que la société SYNERGIE IMMOBILIER a refusé de payer sa dette de manière injustifiée et a été de mauvaise fois.

En l’espèce, les demandeurs n’expliquent pas en quoi la société SYNERGIE IMMOBILIER a usé de manière abusive de son droit de se défendre dans le cadre de la présente procédure judiciaire et ne caractèrisent pas concrètement le préjudice qui en aurait découlé pour eux.

Par conséquent, Madame [D] [X] et Monsieur [B] [X] seront déboutés de leur demande de dommages-intérêts pour résistance abusive de la société SYNERGIE IMMOBILIER.

IV- Sur les mesures de fin de jugement.

1- Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Selon l’article 699 du code de procédure civil, “Les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision. La partie contre laquelle le recouvrement est poursuivi peut toutefois déduire, par compensation légale, le montant de sa créance de dépens.”

En l’espèce, la S.A.S SYNERGIE IMMOBILIER, partie perdante, sera condamnée aux entiers dépens.

2- Sur les frais irrépétibles

Selon l’article 700 du code de procédure civile, « le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. II peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation ».

En l’espèce, la S.A.S SYNERGIE IMMOBILIER, condamnée aux dépens, versera à Madame [D] [X] une somme qu’il est équitable de fixer à 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En revanche, il n’y a pas lieu d’indemniser Monsieur [B] [X] de ses propres frais irrépétibles qu’il conservera à sa charge.

3- Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue de l’article 3 du décret du 11 décembre 2019, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Cette disposition s’applique aux instances introduites devant la juridiction du premier degré après le 1er janvier 2020.

En l’espèce, aucun élément d’espèce de la présente procédure ne justifie que l’exécution provisoire soit écartée.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, mis à disposition au greffe, assorti de l’exécution provisoire de droit,

CONDAMNE la S.A.S SYNERGIE IMMOBILIER à payer à Madame [X] [D] assistée par Madame [S] [L] la somme de 10 045,79 euros (DIX MILLE QUARANTE CINQ EUROS ET SOIXANTE-DIX NEUF CENTIMES) au titre des loyers impayés, avec intérêts au taux légal à compter du 5 janvier 2024 ;

CONDAMNE la S.A.S SYNERGIE IMMOBILIER à payer à Madame [X] [D] assistée par Madame [S] [L] la somme de 1 917 euros (MILLE NEUF CENT DIX-SEPT EUROS) en réparation de son préjudice de perte de chance ;

DEBOUTE Madame [X] [D] assistée de Madame [S] [L] et Monsieur [X] [B] de leur demande de dommages-intérêts pour absence de révision des loyers ;

DEBOUTE Monsieur [X] [B] de sa demande formée à l’encontre de la S.A.S SYNERGIE IMMOBILIER au titre des loyers non payés ;

DEBOUTE Madame [X] [D] assistée de Madame [S] [L] et Monsieur [X] [B] de leur demande de dommages-intérêts pour résistance abusive ;

CONDAMNE la S.A.S SYNERGIE IMMOBILIER au paiement des entiers dépens ;

CONDAMNE la S.A.S SYNERGIE IMMOBILIER à payer 2 000 euros à Madame [X] [D] au titre des frais irrépétibles ;

DEBOUTE Monsieur [X] [B] de sa demande formée au titre des frais irrépétibles.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE