TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 8]

[Adresse 1]

[Adresse 6]

[Localité 2]

NAC: 5AA

N° RG 24/03530 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TKDF

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 06 Février 2025

S.A. PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE

C/

[E] [X]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 06 Février 2025

à SCP LARRAT

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Jeudi 06 Février 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Maria RODRIGUES Greffier, lors des débats et Alyssa BENMIHOUB Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 10 Décembre 2024, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par la SCP LARRAT, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSE

Mme [E] [X], demeurant [Adresse 5]

non comparante, ni représentée

RAPPEL DES FAITS

Par contrat signé électroniquement le 25 janvier 2024 prenant effet au 30 janvier 2024, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a donné à bail à Madame [E] [X] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 7] pour un loyer mensuel de 426,45 euros et une provision sur charges mensuelle de 88,85 euros.

Par contrats signés électroniquement le 18 janvier 2024 prenant effet au 30 janvier 2024, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a donné à bail à Madame [E] [X] un emplacement de stationnement (n°118) et un emplacement de stationnement (n°119) situés à la même adresse pour, respectivement, un loyer mensuel de 10 euros et un loyer mensuel de 5 euros, sans provisions sur charges.

Le 7 mai 2024, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a fait signifier à Madame [E] [X] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant les trois clauses résolutoires.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 juillet 2024, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a ensuite fait assigner Madame [E] [X] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 9] statuant en référé pour obtenir :

— le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, donc de la résiliation de plein droit des baux,

— l’expulsion de Madame [E] [X] et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique, outre la séquestration des meubles du logement à ses frais et périls,

— le constat de la mauvaise foi de Madame [E] [X] et par voie de conséquence de supprimer le délais de deux mois prévu à l’article L412-1 du Code des procédures civiles d’exécution,

— la condamnation de Madame [E] [X] au paiement :

* de la somme de 376,43 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers arrêtés au 12 juillet 2024, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

* d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal aux loyers et à la provision en cours, avec indexation, jusqu’à la libération effective du logement,

* d’une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

* des entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

A l’audience du 10 décembre 2024, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE, représentée par son conseil, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 464,73 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de novembre 2024 comprise.

Convoquée par acte de commissaire de justice signifié par remise à l’étude du commissaire de justice le 19 juillet 2024, Madame [E] [X] n’est ni présente ni représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, en l’absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 29 août 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE justifie avoir informé les organismes payeurs des aides au logement des impayés de loyer le 29 avril 2024, situation ayant perduré depuis, et est donc réputé avoir saisi de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. En effet, si elle ne justifie pas la preuve de l’envoi de ce courrier par un accusé de réception, elle transmet un courrier de la CAF du 14 mai 2024 laquelle indique avoir été informée de la situation d’impayés de loyers de Mme [X] le 29 avril 2024, ce qui confirme l’envoi et la réception du courrier de la bailleresse dans les délais requis.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 25 janvier 2024 prenant effet au 30 janvier 2024 contient une clause résolutoire (article 6.2) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de six semaines pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Les baux relatifs aux emplacements de stationnement ont été conclu avec le même bailleur et se situe à proximité immédiate du logement principal, dont ils constituent dès lors, un accessoire.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de six semaines pour régler la somme de 239,51 euros a été signifié le 7 mai 2024, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines de sorte qu’ il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 19 juin 2024.

La résiliation de l’ensemble des baux est donc acquise à la date du 19 juin 2024.

En outre, si le décompte locatif démontre que Madame [E] [X] a repris le paiement du loyer courant résiduel en novembre 2024, par le versement de la somme de 250 euros, le juge n’a pas été saisi par celle-ci aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire puisqu’elle ne s’est pas présentée à l’audience.

De même, le bailleur n’a pas formé de demande en ce sens. Or le juge ne peut ordonner d’office cette suspension. Par ailleurs, l’absence d’éléments sur sa situation personnelle laisse le juge dans l’ignorance de la situation financière du locataire et ne permet pas au tribunal de déterminer des mensualités susceptibles d’être tenues par le débiteur pour acquitter la dette dans le délai légal. Dans ces conditions, il ne peut être fait application de l’article 24 V et VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 et l’expulsion de Madame [E] [X], devenue occupante sans droit ni titre, sera ordonnée, avec le concours de la force publique et d’un serrurier en tant que de besoin.

Il sera demandé à Madame [E] [X] de quitter les lieux dans un délai de deux mois, délai de principe prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE ne justifiant nullement de la mauvaise foi qu’elle invoque.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

La SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE produit un décompte du 3 décembre 2024 démontrant que Madame [E] [X] reste devoir la somme de 464,73 euros, mensualité de novembre 2024 comprise.

Madame [E] [X], absente, n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Elle sera ainsi condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 464,73 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 19 juillet 2024 sur la somme de 376,43 euros et de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Madame [E] [X] sera également condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 1er décembre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l’arriéré d’indemnités d’occupation pour la période du 19 juin 2024 au 30 novembre 2024 étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée. Cette indemnité d’occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant des loyer s et des charges tel qu’il aurait été si les contrats s’étaient poursuivis, sous déduction des prestations sociales directement versées la bailleresse le cas échéant.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [E] [X], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE, Madame [E] [X] sera condamnée à lui verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 25 janvier 2024 prenant effet au 30 janvier 2024 entre la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE et Madame [E] [X] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 7], sont réunies à la date du 19 juin 2024 ;

CONSTATIONS la résiliation des baux conclus le 18 janvier 2024 entre la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE et Madame [E] [X] relatifs aux emplacements de stationnement (n°118 et n°119) situés à la même adresse, accessoires au bail d’habitation;

ORDONNONS en conséquence à Madame [E] [X] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DEBOUTONS la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE de sa demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [E] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNONS Madame [E] [X] à verser à la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE à titre provisionnel la somme de 464,73 euros (décompte arrêté au 3 décembre 2024, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois de novembre 2024 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter du 19 juillet 2024 sur la somme de 376,43 euros et de la présente ordonnance pour le surplus;

CONDAMNONS Madame [E] [X] à payer à la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er décembre 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés, l’arriéré entre le 19 juin 2024 et le 30 novembre 2024 étant déjà liquidé au titre de la condamnation provisionnelle prononcée ci avant ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si les contrats s’étaient poursuivis, sous déduction éventuelle des prestations sociales versées directement à la bailleresse ;

CONDAMNONS Madame [E] [X] à verser à la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [E] [X] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La Greffière, La Vice-Présidente,