MINUTE N° : 25/744

JUGEMENT DU : 16 Septembre 2025

DOSSIER : N° RG 22/02652 – N° Portalis DBX4-W-B7G-Q7QE

NAC : 71F

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

POLE CIVIL – Fil 5

JUGEMENT DU 16 Septembre 2025

PRESIDENT

Madame DURIN, Juge

Statuant à juge unique conformément aux dispositions des

articles R 212-9 et 213-7 du Code de l’Organisation judiciaire

GREFFIER

Madame GIRAUD, Greffier

DEBATS

à l’audience publique du 10 Juin 2025, les débats étant clos, le jugement a été mis en délibéré au 9 septembre 2025 et prorogé à l’audience de ce jour.

JUGEMENT

Contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe.

Copie revêtue de la formule

exécutoire délivrée

le

à

DEMANDERESSE

S.C.I. C.H.L, RCS de [Localité 7] 482 381 969

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Camélia NAVARRE-ALIDOR, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat postulant, vestiaire : 106, M^e Brice PERIER, avocat au barreau d’AVEYRON, avocat plaidant,

DEFENDERESSE

S.D.C. LAFAYETTE, représenté par son syndic, la Sté LECOINTRE-ST AUBIN IMMOBILIER, RCS [Localité 7] 387 758 048, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Caroline LEFEVRE-LE BIHAN de la SELARL SELARL LEFEVRE-LE BIHAN, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 202

EXPOSE DU LITIGE

Faits et procédure

La société CHL est propriétaire d’un lot de copropriété numéro 407 dans une copropriété située au [Adresse 3] et [Adresse 1].

Le 31 mars 2022, le [Adresse 6] [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice, la société LECOINTRE SAINT AUBIN IMMOBILIER (ci-après le SDC LAFAYETTE) a tenu une assemblée générale.

Lors de cette assemblée, il a été adopté notamment :

— la résolution numéro 3 : approbation des comptes de l’exercice clos le 30/09/2021 (majorité art.24)

“L’assemblée générale approuve en leur forme, teneur, imputation et répartition, les comptes des charges de l’exercice du 01/10/2020 au 30/09/2021, comptes qui ont été adressés à chaque copropriétaire”

— la résolution numéro 4 : Budget prévisionnel N +2 (majorité art.24)

“L’assemblée générale approuve le budget prévisionnel joint à la présente convocation. Le budget, détaillé par postes de dépenses, a été élaboré par le syndic assisté du conseil syndical pour l’exercice du 01/10/2022 au 30/09/2023 arrêté à la somme de 149.700 euros et sera appelé en 4 échéances égales”

Le procès-verbal de l’assemblée générale a été notifiée à la société CHL par lettre recommandée pour la première fois le 16 avril 2022.

Par exploit d’huissier délivré le 15 juin 2022, la SCI CHL a assigné le SDC LAFAYETTE, devant le Tribunal Judiciaire de Toulouse aux fins de voir :

Déclarer irrégulières les résolutions n° 3 et 4 du procès-verbal de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires du 31 mars 2022,Prononcer l’annulation des résolutions n° 3 et 4 du procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires en date du 31 mars 2022,Condamner le SDC LAFAYETTE au paiement de la somme de 3 600 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens. Par ordonnance en date du 7 juillet 2023, le juge de la mise en état a notamment déclaré la SCI CHL irrecevable à contester les résolutions n°3 et 4 adoptées par l’assemblée générale des copropriétaires en date du 31 mars 2022 en ce que ces résolutions ont approuvé la répartition entre les copropriétaires du montant des factures établies par la société Plomberie 31, et rejeté la demande du syndicat tendant à voir déclarer irrecevable la demande de la SI CHL tendant à voir annuler les résolutions n°3 et 4, en ce que ces résolutions ont approuvé la clé adoptée pour la répartition du montant des factures établies par la société Plomberie 31.

Il n’a pas été fait appel de cette ordonnance.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 28 novembre 2024. L’affaire a été fixée à l’audience de plaidoiries, tenue en formation juge unique, du 10 juin 2025 et mise en délibéré au 9 septembre 2025, prorogé au 16 septembre 2025.

Prétentions et moyens des parties

Dans ses dernières écritures, notifiées par voie électronique le 24 septembre 2024, la SCI CHL demande au tribunal, au visa des dispositions des articles 122 et 789-6 du code de procédure civile ainsi que la loi du 10 juillet 1965, de :

Prononcer l’annulation des résolutions numéro 3 et 4 du PV de l’Assemblée générale du SDC LAFAYETTE du 31 mars 2022 ; Rejeter toutes les demandes faites par le syndicat des copropriétaires ;Condamner le SDC LAFAYETTE à lui payer la somme de 3 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamner le SDC LAFAYETTE aux dépens. Dans ses dernières écritures, notifiées par voie électronique le 3 juillet 2024, le SDC LAFAYETTE demande au tribunal, au visa des articles 3 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, de :

Débouter la SCI CHL de toutes ses demandes ;

Condamner la SCI CHL à lui payer la somme de 2 500 euros au titre de l’article 1240 du code civil ;Condamner la SCI CHL à lui payer la somme de 3 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamner la SCI CHL aux entiers dépens dont distraction au profit de M^e C. LEFEVRE LE BIHAN conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile. Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se référer à leurs dernières écritures devant le tribunal, auxquelles il est expressément renvoyé pour répondre aux exigences de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIVATION

Le tribunal rappelle que ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile les demandes des parties tendant à 'dire et juger', ‘déclarer’ ou 'constater', en ce que, hors les cas prévus par la loi, elles ne sont pas susceptibles d’emporter de conséquences juridiques, mais constituent en réalité des moyens ou arguments, de sorte que le tribunal n’y répondra qu’à la condition qu’ils viennent au soutien de la prétention formulée dans le dispositif des conclusions et, en tout état de cause, pas dans son dispositif mais dans ses motifs.

Sur la nature des canalisations ayant fait l’objet de réparation et de facturation

La SCI CHL demande à ce que le tribunal statue sur le caractère privatif ou commun des canalisations ayant fait l’objet des travaux.

Or il ressort de l’ordonnance du juge de la mise en état, que si ce dernier ne s’est pas prononcé explicitement sur la nature des canalisations, il a clairement indiqué que le principe de la répartition des travaux entre les copropriétaires ne peut plus être remis en cause et doit être pris en compte et appliqué par le syndic dans le cadre de la gestion financière de la copropriété.

Dès lors, le moyen relatif à la nature des canalisations n’est en tout état de cause pas opérant, de sorte que le tribunal, qui n’est pas valablement saisi par la « demande » de déclarer les canalisations qui ont fait l’objet de réparation et de facturation comme des parties privatives ou à défaut des parties communes spéciales, laquelle ne constitue pas une prétention juridique aux termes du code de procédure civile, n’a donc pas à se prononcer sur ce point.

Sur la demande d’annulation des résolutions n°3 et 4 de l’assemblée générale du 31 mars 2022

La demande d’annulation d’une assemblée générale ou d’une décision d’assemblée générale ne peut être fondée que sur la violation de la loi du 10 juillet 1965 ou sur les grands principes gouvernant les assemblées délibérantes suivants. Les actions en nullité peuvent être distinguées en trois catégories :

— L’inobservation des formalités légales ;

— Le dépassement de pouvoir par l’assemblée ;

— La fraude ou l’abus de majorité ;

Sauf disposition particulière de la loi, le juge judiciaire a seulement compétence pour apprécier la régularité de l’assemblée ou de la décision, mais non pour en apprécier l’opportunité, dès lors qu’elle ne porte pas atteinte aux droits de certains copropriétaires. Sous cette réserve, le juge ne peut substituer sa décision à celle de l’assemblée sauf dans les cas où la loi l’y autorise expressément.

Le pouvoir du juge est limité par l’absence d’ingérence, sauf disposition contraire expresse de la loi.

Le tribunal rappelle qu’il n’examinera que les motifs relatifs à l’approbation de la clé adoptée pour la répartition du montant des factures, la SCI CHL étant irrecevable à soulever l’annulation des résolutions n°3 et 4 du fait du principe de la répartition entre les copropriétaires du montant desdites factures.

Il est constant qu’en dehors des exceptions limitativement prévues par la loi, l’unanimité est toujours indispensable pour qu’une répartition de charges soit valablement modifiée.

Il ne peut y avoir de modification tacite de la répartition, une décision expresse adoptée en assemblée générale est indispensable.

Par ailleurs, selon l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable lors du vote de la résolution litigieuse, les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic, dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l’assemblée générale. Il résulte de l’article 42 précité qu’après expiration du délai de deux mois précité, les copropriétaires opposants ou défaillants sont déchus du droit de contester les résolutions adoptées (Cass. 3e civ., 12 janv. 2022, n° 20-20.363)

Faute d’agir dans ce délai, la résolution devient définitive, donc opposable à l’ensemble des copropriétaires, y compris les minoritaires, quelle que soit la gravité des vices de fond ou de forme dont elle serait entachée.

En l’espèce, l’examen de la résolution 16C du 24 février 2020 révèle que le coût des travaux ainsi que les frais, honoraire, assurances y afférents, seront répartis selon les millièmes Bâtiment C attachés aux lots concernés par la dépense.

Il n’est donc pas évoqué la participation du bâtiment B.

Cette résolution a été adoptée à l’unanimité des présents et représentés, y compris la SCI CHL.

Cette résolution n’a pas été contestée et est donc devenue définitive.

Il appartient alors à la demanderesse de démontrer que la clé de réparation telle qu’elle a été décidée par décision de l’assemblée générale le 24 février 2020 diffère des comptes des charges de l’exercice du 1/10/2020 au 30/09/2020 et du budget prévisionnel soumis à l’approbation de l’assemblée générale du 31 mars 2022, ce qu’elle ne fait pas.

Que le syndicat des copropriétaires applique désormais la clé de répartition avec la participation des copropriétaires du bâtiment B ne permet pas de remettre en cause les décisions précédentes qui ont fait application de la clé de répartition sans la participation desdits copropriétaires ; l’assemblée générale étant souveraine manifestant l’expression de la volonté du syndicat et s’imposant à tous les copropriétaires.

Par conséquent, les résolutions n°3 et 4 qui concernent l’approbation des comptes de l’exercice clos le 30/09/3021 et le budget prévisionnel n+2, et qui entérinent une décision non contestée, ne peuvent être annulées.

La SCI CHL sera donc déboutée de sa demande.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour procédure abusive

L’article 32-1 du code de procédure civile prévoit que celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

La faute faisant dégénérer en abus le droit d’ester en justice est caractérisée par la mauvaise foi ou l’intention de nuire de la partie au procès.

En l’espèce, la SCI CHL a intenté une action en justice contre une décision d’une assemblée générale qui était conforme aux résolutions de l’assemblée générale précédente qu’elle avait elle-même votées.

Ceci constitue un comportement dilatoire. Elle sera donc condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SCI CHL, qui succombe, sera condamnée aux dépens. M^e C. LEFEVRE LE BIHAN sera autorisée, conformément à sa demande et à l’article 699 du code de procédure civile, à recouvrer ceux dont elle aura fait l’avance.

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut la partie perdante à payer à l’autre partie, la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens en tenant compte de l’équité, de la situation économique de la partie condamnée.

Il serait inéquitable que le syndicat des copropriétaires conserve la charge des frais qu’il a exposés pour sa défense. Par conséquent, la SCI CHL, partie condamnée aux dépens, sera condamnée à lui verser la somme de 3 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du code de procédure civile, dans sa version applicable aux instances introduites devant le juge du premier degré à compter du 1er janvier 2020, dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. En vertu de l’article 514-1, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

L’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe, assorti de plein droit de l’exécution provisoire ;

DEBOUTE la SCI CHL de l’ensemble de ses demandes ;

CONDAMNE la SCI CHL à payer au [Adresse 6] [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice, la société LECOINTRE SAINT AUBIN IMMOBILIER la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

DEBOUTE le [Adresse 6] [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice, la société LECOINTRE SAINT AUBIN IMMOBILIER du surplus de sa demande au titre de l’article 1240 du code civil ;

CONDAMNE la SCI CHL à payer au [Adresse 6] [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice, la société LECOINTRE SAINT AUBIN IMMOBILIER la somme de 3 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute autre demande à ce titre ;

CONDAMNE la SCI CHL aux entiers dépens ;

AUTORISE M^e C. LEFEVRE LE BIHAN à recouvrer ceux dont elle a fait l’avance, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT