TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 6]

[Adresse 6]

[Adresse 6]

[Localité 7]

NAC: 5AA

N° RG 25/00330 – N° Portalis DBX4-W-B7J-TYHQ

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 27 Août 2025

L’INDIVISION [U], représentée par Monsieur [E] [M]

L’INDIVISION [U], représentée par Monsieur [G] [U]

C/

[P] [I]

[N] [Y]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 27 Août 2025

à M^e Philippe FABRY

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Mercredi 27 Août 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Sophie MOREL, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargéE des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Hanane HAMMOU-KADDOUR Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 04 Juillet 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSES

L’INDIVISION [U], représentée par Monsieur [E] [M], dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par M^e Philippe FABRY, avocat au barreau de TOULOUSE

L’INDIVISION [U], représentée par Monsieur [G] [U], dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Philippe FABRY, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS

Mme [P] [I], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Bouchra MAJHAD, avocat au barreau de TOULOUSE

M. [N] [Y], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Bouchra MAJHAD, avocat au barreau de TOULOUSE

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé signé le 13 mars 2023, Monsieur [G] [U] a donné en location à Madame [P] [I] un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 7], moyennant un loyer actuel de 580€ provision sur charges comprise.

A compter du 1er mai 2024, Monsieur [N] [Y] est devenu co-titulaire du bail.

Les loyers n’ont pas été régulièrement réglés et commandement de payer les loyers et de justifier de l’assurance locative visant la clause résolutoire a été délivré le 15 octobre 2024, en vain.

Le 23 décembre 2025, un arrêté relatif au danger imminent pour la santé et la sécurité physique des personnes concernant les parties communes de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 7] était notifié au bailleur et aux locataires.

Par acte du 22 janvier 2025, dénoncé le 23 janvier 2025 par voie électronique avec accusé de réception au Préfet de la Haute-Garonne, Monsieur [G] [U] a fait assigner en référé Madame [P] [I] et Monsieur [N] [Y] afin d’obtenir:

‒ la constatation de la résiliation du bail,

‒ l’expulsion des locataires,

‒ le paiement solidaire à titre provisionnel de la somme de 4.640€ représentant l’arriéré de loyers etfrais de justice arrêté au 22 janvier 2025,

‒ la fixation d’une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui du loyer mensuel et charge,

‒ l’allocation de 800€ en application de l’article 700 du Code de procédure civile et la condamnation solidaire des locataires aux dépens

L’affaire, après plusieurs renvois à la demande des parties, était appelée à l’audience du 4 juillet 2025.

Monsieur [G] [U],valablement représenté, maintient ses demandes.

En réplique aux moyens soulevés par la partie adverse, il fait valoir :

— qu’il est seul propriétaire du bien et que la mention de l’indivision [U] dans l’assignation est une erreur de l’huisser, il a donc bien qualité à agir,

— sur les sommes dues : il a arrêté le décompte à la date de résiliation du bail soit le 15 décembre 2024, le surplus est constitué d’indemnité d’occupation, à hauteur de 3.480 € de janvier à juin 2025,

— les locataires allèguent d’un paiement au mois de mais 2024 mais n’en justifient pas alors que le dernier paiement est intervenu en avril 2024,

— sur l’arrêté prefectoral, il rappelle que ce n’est pas le logement qui est concerné mais les parties communes. Les travaux de peintures ont été achevées le 8 avril 2025 et les travaux d’électricité seront réalisés le 15 juillet si la locataire n’y fait pas obstacle comme le souligne l’entreporise en charge de l’intervention,

— lors de la notification de l’arrêté prefectoral, la procédure d’expulsion était déjà engagée, il n’y a donc aucun lien entre l’expulsion et l’arrêté,

— le compteur électrique des parties communes a été utilisé pour qu’ils se raccordent sur les frais de la copropriété, ils sont donc d’une particulière mauvaise foi,

— les locataires n’ont toujours pas produit d’assurance locative,

— il conclut au rejet de toutes les demandes reconvnetionnelles des locataires.

En réplique, Madame [P] [I] et Monsieur [N] [Y] , valablement représentés, in limine litis soulèvent l’irrecevabilité de l’assignation car il est mentionné que le bailleur est l’indivision [U] alors qu’ils ne connaissent que Monsieur [G] [U] et que la demande est irrecevable en présence d’une contestation sérieuse portant sur les sommes dues car ils auraient dû être relogés suite à l’arrêté Préfectoral, ce qui n’a pas été le cas et du fait de cet arrêté ils ont perdu le droit aux allocations logement.

Au fonds, ils sollicitent la suspension de la clause résolutoire et l’octroi de délai de paiement et à titre reconventionnel, la réduction du loyer de 200€ par mois depuis l’entrée dans les lieux du fait de l’insalubrité du logement et 4.000€ à titre de dommages et intérêts pour le préjudice moral résultant du fait d’avoir dû supporter un immeuble dangereux pendant sa grossesse et lors des premiers de l’enfant outre 1.500€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

La décision est mise en délibéré au 27 août 2025.

MOTIFS :

Sur la validité de l’assignation

L’assignation mentionne à tort l’indivision [U] comme étant le bailleur alors qu’il résulte des pièces produites que seul Monsieur [G] [U] est propriétaire du bien et qu’il a signé le bail. Aucun grief n’est démontré, ce moyen sera rejeté.

Sur la recevabilité :

Une copie de l’assignation a été notifiée au Préfet de la Haute Garonne par voie électronique avec accusé de réception le 23 janvier 2025, conformément à l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989, soit plus de six semaines avant l’audience.

La CCAPEX a été saisie le 25 octobre 2024 par voie électronique avec accusé de réception dont copie est versée au débat.

L’action est donc recevable.

Sur la preuve des loyers et charges impayés :

Monsieur [G] [U] fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le 13 mars 2023, le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 15 octobre 2024 et le décompte de la créance.

Sur la clause résolutoire :

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus, ou du dépôt de garantie et deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit. Le défaut d’assurance produit les mêmes effets un mois après le commandement d’avoir à en justifier.

Par acte d’huissier du 15 octobre 2024, le bailleur a fait commandement d’avoir à payer les loyers impayés et de justifier d’une assurance locative. Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans leur rédaction antérieure à la Loi n°668-2023 du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour les locataires de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Les loyers n’ont pas été réglés dans les deux mois et, par ailleurs, le juge n’a pas été saisi par les locataires aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire. L’attestation d’assurance n’a pas été produite.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont donc réunies à la date du 15 novembre 2024.

Sur la demande de délai

Il convient de constater d’une part, qu’en l’absence de reprise du paiement, même partiel du loyer, la clause suspensive ne peut être suspendue et qu’en l’absence de production de l’assurance locative,non plus. La demande de délai et de suspension de la clause résolutoire seront rejetés.

Il convient d’ordonner leur expulsion.

A défaut de départ volontaire dans les deux mois suivant signification d’un commandement de quitter les lieux, ils pourront être expulsés des lieux loués, ainsi que tous occupants de leur chef, avec si besoin le concours de la Force Publique, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, des articles L. 451-1 et R. 451-1 au cas d’abandon des lieux.

Sur les sommes dues par les locataires :

Compte tenu de l’arrêté pris par la Préfecture, de l’obligation de reloger les locataires durant les travaux, de la suspension des allocations logement du fait de cet arrêté, non imputables aux locataires, la créance de Monsieur [G] [U] est sujette à une contestation sérieuse qui excède les attributions du juge des référés.

Sur la demande reconventionnelle

La demande de réduction du loyer et la demandes de dommages et intérêts excèdent également les attributions du juge des référés.

Ils ont occupé les lieux sans droit ni titre à compter de l’acquisition de la clause résolutoire, causant ainsi un préjudice au bailleur. Il convient, pour réparer ce dommage, de fixer l’indemnité d’occupation au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, sous déduction des prestations sociales qui auraient dues être directement au bailleur .

Sur l’article 700 du Code de procédure civile :

Il ne paraît pas inéquitable de laisser à la charge de chaque partie les frais de sa défense.

Sur les dépens

Madame [P] [I] et Monsieur [N] [Y] , succombant au principal, supporteront les dépens.

DÉCISION :

Statuant par Ordonnance de référé contradictoire rendue en premier ressort par mise à disposition au greffe,

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront ; dès à présent et par provision, vu l’urgence :

Déclare l’action recevable,

Constate la résiliation du bail à compter du 15 novembre 2024,

A compter du 15 novembre 2024, fixe au montant du loyer et de la provision pour charges, l’indemnité d’occupation versée à Monsieur [G] [U] par Madame [P] [I] et Monsieur [N] [Y] et les y condamne solidairement jusqu’au départ des lieux des occupants, sous déduction des prestations sociales qui aurait dues être directement au bailleur,

Ordonne l’expulsion de Madame [P] [I] et Monsieur [N] [Y] et celle de tout occupant de leur chef, des lieux loués situés [Adresse 4] à [Localité 7], et ce au besoin, avec l’assistance de la force publique, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

Ordonne que le sort des meubles soit réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, des articles L. 451-1 et R. 451-1 au cas d’abandon des lieux,

Juge que la demande en paiement de Monsieur [G] [U] fait l’objet d’une contestation sérieuse qui excède les attributions du juge de référés et la rejette,

Déboute Madame [P] [I] et Monsieur [N] [Y] de leur demande de suspension de la clause résolutoire et de délais, faute de production de l’attestation d’assurance et de reprise du paiement des échéances courantes, même partielles,

Déboute les parties de leurs demandes sur le fondement de l’article 700 du Code deprocédure civile,

Juge que les demandes de réduction de loyers et de dommages et intérêts formés par Madame [P] [I] et Monsieur [N] [Y] excèdent les attributions du juge des référés, et les rejette

Condamne solidairement Madame [P] [I] et Monsieur [N] [Y] aux dépens qui comprendront les frais de commandement de payer,

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Le Greffier Le Juge