TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BRIEY

[Adresse 7]

[Localité 5]

CIVIL – JCP

Minute n°

RG n° : N° RG 25/00788 – N° Portalis DBZD-W-B7J-CQUV

S.A. BATIGERE HABITAT

C/

[Y]

JUGEMENT DU 25 Novembre 2025

DEMANDEUR(S) :

S.A. BATIGERE HABITAT

venant aux droits de SA BATIGERE GRAND EST et SA [Adresse 8], agissant poursuites et diligences de son Directeur Général, domicilié audit siège en cette qualité

RCS [Localité 10] 645 520 164

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e Thomas KREMSER, avocat au barreau de BRIEY,

d’une part,

DEFENDEUR(S) :

Madame [P] [W] [S] [Y]

née le 15 Octobre 1977 à [Localité 9]

[Adresse 2]

[Localité 6]

comparante

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Président : Anne TARTAIX, Vice Présidente du Tribunal Judiciaire de VAL DE BRIEY, juge des contentieux de la protection,

Greffier : Laurence CORROY

DEBATS :

Audience publique du : 23 septembre 2025

Copie exécutoire délivrée le :

à : M^e Thomas KREMSER

EXPOSÉ DU LITIGE

La société anonyme d’habitations à loyer modéré BATIGERE se prévaut d’avoir consenti à Mme [P] [Y] un bail verbal portant sur un logement à usage d’habitation situé [Adresse 3].

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans la Meurthe-et-Moselle a été saisie le 1er avril 2025.

Par acte de commissaire de justice du 25 avril 2025, la société BATIGERE HABITAT, venant aux droits de la société BATIGERE, a fait délivrer à Mme [P] [Y] un commandement de payer les loyers et charges en matière de bail verbal.

Par exploit de commissaire de justice du 13 juin 2025, dénoncé le 16 juin suivant au sous-préfet de Meurthe-et-Moselle, la société BATIGERE HABITAT a fait assigner Mme [P] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Val de Briey aux fins de voir :

prononcer la résiliation du bail, ordonner en conséquence l’expulsion de Mme [P] [Y] ainsi que celle de toutes personnes introduites par elle dans les lieux, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, à l’expiration du délai de deux mois prévu aux articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,condamner Mme [P] [Y] à lui payer :la somme de 1 142,43 euros, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats, représentant les loyers et charges impayés au 27 mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,une indemnité d’occupation mensuelle au minimum égale au terme du loyer actuel qui sera revalorisée selon la réglementation propre aux sociétés d’habitations à loyer modéré et ce, jusqu’à son départ effectif des locaux concernés et avec intérêts de droit,la somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,condamner la défenderesse au paiement de tous les frais et dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et, le cas échéant, des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires prises sur ses biens et valeurs mobilières,ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

A l’audience du 23 septembre 2025, la société BATIGERE HABITAT, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes et actualisé sa demande en paiement à la somme de 1 654,49 euros au 17 septembre 2025.

Elle a déclaré avoir connaissance de l’existence d’une procédure de surendettement et qu’une décision de recevabilité du dossier de la locataire était intervenue le 22 juillet 2025 avec orientation vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire. Elle a précisé que le paiement des loyers avait été repris, excepté celui du mois d’août 2025 qui n’avait pas encore été réglé à la date du 17 septembre 2025.

Mme [P] [Y] a expliqué avoir déposé un dossier de surendettement et que ce dossier était en cours d’instruction. Elle a indiqué avoir repris le paiement du loyer courant et a soutenu avoir réglé en dernier lieu la somme de 180,31 euros le 16 septembre 2025. Elle a proposé d’apurer la dette locative au moyen de versements mensuels de 20 euros en plus du loyer courant. Elle a déclaré être bénéficiaire du RSA à hauteur de 930 euros mensuels.

La décision a été mise en délibéré au 25 novembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité

Aux termes de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

Selon l’article 24 III de la même loi, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, à peine d’irrecevabilité de la demande. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi.

En application de l’article 24 IV de la loi du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au litige, les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 16 juin 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, et la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est intervenue dans les délais légaux.

En conséquence, la demande est recevable.

Sur le fond

Sur l’existence d’un bail verbal

En application des articles 1714 et 1715 du code civil, le bail peut être verbal, l’écrit n’étant pas exigé comme condition de validité du bail. En présence d’un commencement d’exécution, la preuve de l’existence d’un tel bail peut être administrée par tous moyens. Le bail suppose un prix librement déterminé par les parties qui doit être réel et sérieux.

Selon l’article 1315 du code civil, applicable au présent litige, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il n’est pas contesté que Mme [P] [Y] occupe le logement litigieux, cette preuve étant par ailleurs rapportée par les modalités de remise des actes de commandement de payer et d’assignation à l’étude par le commissaire de justice, lequel a mentionné que le nom de Mme [P] [Y] figurait sur la boîte aux lettres et que la domiciliation de l’intéressée à l’adresse du bien en cause était confirmée par le voisinage.

En outre, il résulte des décomptes produits par la société BATIGERE HABITAT que Mme [P] [Y] a régulièrement versé des sommes d’argent qui s’analysent en des loyers en contrepartie de l’occupation du bien litigieux.

Enfin, comparante lors de l’audience, Mme [P] [Y] ne conteste ni l’existence du bail ni le fait qu’il soit en cours d’exécution.

Dès lors, l’existence d’un bail verbal liant la société BATIGERE HABITAT à Mme [P] [Y], portant sur le bien situé [Adresse 3], est établie.

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail

Conformément à l’article 9 de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 réformant le droit des contrats, modifié par l’article 16 III de la loi n°2018-287 du 20 avril 2018 ratifiant cette ordonnance, les contrats conclus avant le 1er octobre 2016 restent soumis à la loi ancienne, y compris pour leurs effets légaux et pour les dispositions d’ordre public.

En l’espèce, il n’est pas contesté que le bail a pris effet le 30 janvier 2012.

Ainsi, compte tenu des dispositions transitoires précitées, il convient de faire application au cas d’espèce des dispositions du code civil applicables aux contrats conclus avant le 1er octobre 2016.

Conformément aux dispositions des articles 1728 et 1134 du code civil et 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, à laquelle le bail est soumis, le locataire est tenu d’une obligation essentielle qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Aux termes de l’article 1184 du code civil, applicable à la cause, « la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l’une des deux parties ne satisfera point à son engagement. »

Le juge apprécie souverainement si, au jour de l’audience, le manquement reproché revêt un caractère suffisant de gravité pour justifier le prononcé de la résiliation du bail.

En l’espèce, il ressort des pièces communiquées par le bailleur, notamment le décompte arrêté au 17 septembre 2025, que la dette locative s’élève à 1 494,59 euros, déduction faite des frais relatifs au recouvrement contentieux de la créance locative.

Mme [P] [Y] a certes repris le paiement du loyer résiduel au titre des mois de juin et juillet 2025 mais, si elle prétend avoir réglé la somme de 180,31 euros le 16 septembre 2025 au titre du loyer résiduel d’août 2025 – ce dont le relevé de compte du 17 septembre 2025 ne fait pas état –, elle n’en rapporte pas la preuve.

L’absence de paiement régulier des loyers constitue un manquement grave de Mme [P] [Y] à ses obligations qui empêche la poursuite du contrat et justifie le prononcé de la résiliation judiciaire à compter de la présente décision.

La recevabilité du dossier de surendettement de Mme [P] [Y] est sans effet sur le prononcé de la résiliation judiciaire du bail.

Sur l’expulsion et l’indemnité d’occupation

A compter de la résiliation du bail, Mme [P] [Y] est occupante sans droit ni titre du logement, ce qui cause un préjudice au bailleur qui ne peut disposer du bien à son gré.

Il convient donc d’ordonner son expulsion, ainsi que celle de toute autre personne se trouvant dans le logement, et si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux demeuré infructueux.

Il convient en outre de réparer le dommage en condamnant la défenderesse à payer à la société BATIGERE HABITAT une indemnité d’occupation égale au montant actuel du loyer et de la provision pour charges, soit la somme mensuelle de 210,74 euros, APL à régulariser le cas échéant, qui sera revalorisée selon la réglementation propre aux sociétés d’habitations à loyer modéré.

L’indemnité sera due à compter de la résiliation et jusqu’à la date de libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clés.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la même loi, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1315 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la société BATIGERE HABITAT justifie de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le commandement de payer ainsi qu’un décompte actualisé de l’arriéré locatif.

Il ressort de ce décompte, arrêté au 17 septembre 2025, que Mme [P] [Y] reste devoir la somme de 1 494,59 euros à cette date au titre des loyers et charges, déduction faite la somme de 159,90 euros incluse dans le décompte au titre des frais d’huissier dont le sort sera traité dans les dépens.

La défenderesse ne conteste pas le montant de l’arriéré locatif ni ne justifie d’autres paiements qui n’auraient pas été pris en compte.

Il convient en outre d’ajouter les échéances de septembre et octobre 2025, soit la somme de 421,48€.

En conséquence, Mme [P] [Y] sera condamnée à payer à la société BATIGERE HABITAT la somme de 1 916,07 euros avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement, sous réserve des sommes qui auraient été réglées depuis le 17 septembre 2025.

Sur la demande de délais de paiement

L’article 1184 du code civil pose le principe que la résolution doit être demandée en justice et qu’il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances.

L’article 1244-1 alinéa 1er du même code prévoit que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Mme [P] [Y] a proposé d’apurer sa dette au moyen de versements mensuels de 20 euros en plus du loyer courant. Elle a indiqué percevoir 930 euros de ressources mensuelles et devoir faire face à d’autres dettes.

Toutefois, la proposition de Mme [P] [Y] ne permet pas d’apurer la dette locative dans le délai maximal de 24 mois prévu par l’article 1244-1 du code civil, impliquant de supporter des mensualités de 62 euros environ en plus du loyer courant.

Dès lors, il y a lieu de débouter Mme [P] [Y] de sa demande de délais de paiement.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Mme [P] [Y] qui succombe supportera la charge des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et celui de l’assignation.

Il n’y a pas lieu de statuer sur la charge des mesures conservatoires, aucune de ces mesures n’ayant été réalisée.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, la défenderesse sera condamnée à verser la somme de 100€ à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

L’exécution provisoire est de droit, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, et n’a pas lieu d’être écartée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

DÉCLARE recevable la demande de la société anonyme d’habitations à loyer modéré BATIGERE HABITAT, venant aux droits de la société anonyme d’habitations à loyer modéré BATIGERE ;

CONSTATE l’existence d’un bail verbal liant la société anonyme d’habitations à loyer modéré BATIGERE HABITAT à Mme [P] [Y], portant sur le logement situé [Adresse 3] ;

PRONONCE la résiliation du bail liant les parties à compter de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour Mme [P] [Y] d’avoir libéré le logement situé [Adresse 3], dans les délais prévus par l’article 62 de la loi du 09 juillet 1991, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est, dans les conditions prévues par les articles 61 et suivants de la loi précitée du 09 juillet 1991 ;

RAPPELLE que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE l’indemnité d’occupation mensuelle due par Mme [P] [Y] à la somme de 210,74 euros, APL à régulariser le cas échéant, et CONDAMNE Mme [P] [Y] à payer à la société anonyme d’habitations à loyer modéré BATIGERE HABITAT cette indemnité d’occupation, à compter du présent jugement et jusqu’à la date de libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés, outre les charges échues dûment justifiées ;

DIT que cette indemnité sera revalorisée selon la réglementation propre aux sociétés d’habitations à loyer modéré ;

CONDAMNE Mme [P] [Y] à payer à la société anonyme d’habitations à loyer modéré BATIGERE HABITAT la somme de 1916,07 euros au titre de l’arriéré locatif, sous réserve des sommes qui auraient été versées depuis le 17 septembre 2025, et avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement ;

DÉBOUTE Mme [P] [Y] de sa demande de délais de paiement ;

CONDAMNE Mme [P] [Y] à payer à la société anonyme d’habitations à loyer modéré BATIGERE HABITAT la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties de toute demande plus ample ou contraire ;

CONDAMNE Mme [P] [Y] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et celui de l’assignation ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal au représentant de l’État.

La présente décision a été rendue et signée les jour, mois et an susdits.

Le GreffierLe Juge