TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

[Adresse 2]

[Adresse 8]

[Localité 3]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/00665 – N° Portalis DBW5-W-B7J-JQXK

Minute : 2025/

Cabinet B

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU : 16 Janvier 2026

[A] [S]

C/

[B] [C]

[F] [C]

Copie exécutoire délivrée le :

à : M^e Scheherazade FIHMI

Copie certifiée conforme délivrée le :

à

M. [B] [C]

Mme [F] [C]

M^e Scheherazade FIHMI – 81

Préfecture du calvados

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 16 Janvier 2026

Nous Quentin ZELLER, juge des contentieux de la protection,

Assistée de Marie MBIH, Greffier,

Tenant audience publique de référé.

DEMANDEUR :

Monsieur [A] [S]

né le 13 Mars 1959 à [Localité 7]

demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Scheherazade FIHMI, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 81 substitué par M^e Laurie TRIAULAIRE, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 081

ET :

DÉFENDEURS :

Monsieur [B] [C]

né le 10 Septembre 1983 à [Localité 9]

demeurant [Adresse 5]

non comparant, ni représenté

Madame [F] [C]

née le 20 Novembre 1973 à [Localité 10]

demeurant [Adresse 5]

non comparante, ni représentée

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 16 Décembre 2025

Après débats à l’audience publique du 16 Décembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré, pour l’ordonnance être rendue ce jour ;

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 21 janvier 2024, Monsieur [A] [S] a donné à bail à Monsieur [B] [C] et Madame [F] [C] un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 6], moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable de 800 euros outre une provision pour charge de 150 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 4 avril 2025, Monsieur [A] [S] a fait délivrer aux locataires un commandement d’avoir à payer la somme en principal de 715 euros au titre des loyers et charges impayés, ainsi qu’à justifier d’une assurance.

Les locataires se sont acquittés de ce commandement.

Par acte de commissaire de justice en date du 6 août 2025, Monsieur [A] [S] a fait délivrer aux locataires un commandement d’avoir à payer la somme en principal de 2328,94 euros au titre des loyers et charges impayés, arrêtée au 25 juillet 2025, terme de juillet 2025 inclus. Il était également fait injonction aux locataires de justifier d’une assurance et de l’occupation du logement.

Suivant exploit de commissaire de justice du 29 octobre 2025, notifié par voie électronique à la préfecture du Calvados le 30 octobre 2025, Monsieur [A] [S] a fait assigner Monsieur [B] [C] et Madame [F] [C] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen, statuant en référé, pour entendre, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

– constater l’acquisition de la clause résolutoire survenue le 6 octobre 2025 et en conséquence, la résiliation du bail ;

— ordonner la libération des lieux assortie d’une astreinte d’un montant de 15 euros par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de quitter les lieux, et jusqu’à la parfaite libération des lieux et remise des clefs ;

– à défaut, ordonner leur expulsion ainsi que celle de tout occupant de leur chef dans les délais fixés par loi et avec l’assistance de la force publique et le concours d’un serrurier si besoin est,

– les condamner solidairement au paiement :

* d’une provision de 5238,94 euros au titre des loyers, charges, taxes suivant décompte arrêté au 7 octobre 2025 ;

* à une indemnité d’occupation égale au montant de deux fois le loyer et charges, outre la taxe ordures ménagères,

* dire que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter de chacune des échéances impayées ;

* ordonner la capitalisation des intérêts

* de la somme de 2500 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens, lesquels comprendront le coût du commandement délivré le 6 août 2025 et le 4 avril 2025 ainsi que l’assignation.

À l’audience du 16 décembre 2025, Monsieur [A] [S], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, tout en actualisant la dette locative à la somme de 7178.94 euros.

Monsieur [B] [C] et Madame [F] [C] ne comparaissent pas et ne se font pas représenter, bien qu’ayant été assignés par actes de commissaire de justice remis à étude.

Sur quoi, la décision a été mise en délibéré au 16 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la non-comparution du défendeur

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne doit faire droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la compétence du juge des référés

Aux termes des articles L. 213-4-3 et L. 213-4-4 du code de l’organisation judiciaire, le juge des contentieux de la protection connaît notamment des actions tendant à l’expulsion des personnes qui occupent aux fins d’habitation des immeubles bâtis sans droit ni titre ainsi que des actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion.

En application de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En vertu de l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la demande visée est fondée sur les dispositions de l’article 835 du code de procédure civile. Il ne peut être contesté que demeurer dans des locaux en étant déchu de tout droit et titre d’occupation, constitue un trouble manifestement illicite qu’il appartient au juge des référés de faire cesser, à la condition que soit justifiée l’existence de ce trouble. Le juge des référés peut aussi, lorsque l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier.

Par conséquent, le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, est compétent pour connaître du litige précédemment exposé.

Sur la demande en paiement au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient d’une part, à celui qui se prévaut de l’existence d’une obligation d’en rapporter la preuve et d’autre part, au débiteur de démontrer qu’il s’est bien libéré de sa dette.

Selon l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 23 alinéa 1er de la même loi consacre trois catégories de charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, qui sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d’entretien courant et menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée […] ;

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

En l’espèce, la bailleresse au soutien de sa demande en paiement de la somme de 7178.94 euros produit notamment aux débats :

– le contrat de bail en date du 21 JANVIER 2024, lequel contient une clause de solidarité entre les co-titulaires du bail ;

– le commandement de payer du 6 août 2025 portant sur la somme en principal de 2328,94 euros au titre des loyers et charges impayés, arrêtés au 25 juillet 2025, terme de juillet 2025 inclus ;

– un décompte locatif actualisé, arrêté au 9 décembre 2025, terme de décembre 2025 inclus, faisant état d’un solde locatif débiteur de la somme de 7178.94 euros.

— l’avis de révision des loyers 2025 daté du 29 mai 2025 contenant avec l’appel des charges de l’immeuble pour un montant de 2795.68 euros correspondant aux charges locatives, et un avis de taxe d’ordure ménagère

Il s’infère de l’ensemble de ces éléments que Monsieur [B] [C] et Madame [F] [C] ne sont pas à jour du règlement de leurs loyers et charges.

Monsieur [B] [C] et Madame [F] [C], défaillants à la procédure, ne justifient pas s’être acquittés de cette dette.

Ainsi, ils seront condamnés au paiement de la somme provisionnelle de 7178.94 euros, terme de décembre inclus.

Cette somme portera intérêt à compter de la date de l’assignation sur la somme de 5238,94 et à compter de l’ordonnance pour le surplus.

Sur la demande en résolution du bail

L’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au contrat de bail, dispose que, Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

La clause du contrat relative à la clause résolutoire prévoit néanmoins un délai de deux mois après le commandement de payer pour que la clause soit acquise. Ce délai, plus favorable au locataire, est également le délai visé par le commandement de payer du 6 août 2025. Il sera donc retenu par la juridiction.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue au bail a bien été signifié à Monsieur [B] [C] et Madame [F] [C], par acte de commissaire de justice en date du 6 août 2025 et portant sur la somme en principal de 2328,94 euros au titre des loyers et charges impayés.

Selon le décompte produit, ce commandement est demeuré infructueux, n’ayant pas été régularisé dans le délai de deux mois, visé dans le commandement et dans le bail. En effet, d’après le décompte produit, depuis le 5 juin 2025, aucun règlement n’a été effectué.

Dès lors, il convient de constater la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire y étant insérée à la date du 7 octobre 2025.

Sur les conséquences de la résolution du bail

Sur l’expulsion

Monsieur [B] [C] et Madame [F] [C], occupants sans droit ni titre des lieux depuis le 7 octobre 2025, date de la résolution du bail suivant acquisition de la clause résolutoire, devront libérer les lieux dans les délais prévus par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, soit à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement d’avoir à libérer les lieux, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7 dudit code et remettre les clefs après établissement d’un état des lieux de sortie.

À défaut, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si nécessaire, dans les conditions prévues par les articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande d’astreinte

Aux termes de l’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

En l’espèce, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre les défendeurs à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte.

Sur la clause pénale :

Aux termes de l’article 4 h) de la loi du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ou d’un règlement intérieur à l’immeuble.

En l’espèce, le contrat de bail conclu contient à l’article « CLAUSE PENALE » une clause qui prévoit la majoration de 10% des sommes dues et une indemnité conventionnelle égale à deux fois le montant du loyer.

Cette clause devra être réputée comme non écrite en application de l’article 4h) de la loi du 6 juillet 1989.

Sur l’indemnité d’occupation

Étant occupants sans droit ni titre des lieux, Monsieur [B] [C] et Madame [F] [C] causent un préjudice à Monsieur [A] [S] qui sera réparé par l’allocation provisionnelle d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer qu’ils auraient réglé à défaut de résolution du bail, à compter du 7 octobre 2025, date de résolution du bail, sous déduction des sommes déjà décomptées au jour de l’audience et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux.

Cette indemnité sera soumise à indexation conformément aux modalités du loyer pour assurer le principe de réparation intégrale du préjudice.

En revanche, il n’apparait pas justifié de fixer le montant de cette clause comme l’équivalent du double du loyer, charges comprises, cela contrevenant au préjudice effectivement subi par le bailleur qui est privé de la perception de son loyer mais uniquement de celle-ci.

Ainsi que rappelé ci-dessus, les clauses contractuelles sont sans effet sur ce point.

Sur la demande de capitalisation des intérêts :

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière. Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

Sur les demandes accessoires

En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une partie. Elle peut également être condamnée à payer à l’autre une somme que le juge détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. À cet égard, le juge tient compte, dans tous les cas, de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur [B] [C] et Madame [F] [C], parties défaillantes au litige, seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 6 août 2025 et de l’assignation ainsi qu’à payer à Monsieur [A] [S] la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles.

Le coût du commandement de payer du 4 avril 2024, qui ne constitue pas un préalable obligatoire à la présente procédure, ne sera pas compris dans les dépens.

Enfin, conformément aux articles 514 et 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile, il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, Quentin Zeller, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance exécutoire par provision, réputée contradictoire et rendue en premier ressort,

Vu l’article 835 du code de procédure civile,

RENVOYONS les parties à se pourvoir au fond, mais, dès à présent ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [B] [C] et Madame [F] [C] à payer à Monsieur [A] [S] la somme provisionnelle de 7178.94 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation, terme décembre 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter du 29 octobre 2025 sur la somme de 5238.94 euros et pour le surplus à compter de la présente décision ;

CONSTATONS la résiliation du bail conclu le 21 JANVIER 2024 entre d’une part, MONSIEUR [A] [S] et d’autre part, Monsieur [B] [C] et Madame [F] [C], portant sur un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 6], à la date du 7 octobre 2025, par l’effet de la clause résolutoire ;

DISONS que Monsieur [B] [C] et Madame [F] [C] sont occupants sans droit ni titre des lieux depuis le 7 octobre 2025 ;

DISONS que Monsieur [B] [C] et Madame [F] [C] devront libérer les lieux dans le respect du délai prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution et sans préjudice des articles L. 412-2 et suivants du même code ;

AUTORISONS, à défaut de départ volontaire dans ce délai, Monsieur [A] [S] à faire expulser Monsieur [B] [C] et Madame [F] [C] et tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

RAPPELONS que par application des articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, cette expulsion ne pourra être pratiquée avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux et sans préjudice du sursis à expulsion prévu par l’article L. 412-6 du même code ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [B] [C] et Madame [F] [C] à payer à MONSIEUR [A] [S] une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle fixée par référence au loyer en cours à la date de résolution du bail, à compter du 7 octobre 2025 (date de résolution du bail), soit 970 euros par mois, sous déduction des sommes déjà décomptées au jour de l’audience et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux, avec indexation ;

ORDONNONS la capitalisation des intérêts dans les conditions fixées par l’article 1343-2 du code civil

REJETONS toutes les autres et plus amples demandes formées par MONSIEUR [A] [S] ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [B] [C] et Madame [F] [C] aux dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 6 août 2025 et de l’assignation mais pas le commandement de payer du 4 avril 2025 ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [B] [C] et Madame [F] [C] à payer à MONSIEUR [A] [S] la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

DISONS que copie de la présente décision sera adressée à la préfecture du Calvados ;

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par la juge et le greffier présent lors de la mise à disposition.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection