TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 13]

[Adresse 5]

[Adresse 9]

[Localité 6]

NAC: 5AZ

N° RG 24/02976

N° Portalis DBX4-W-B7I-TGFT

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU 23 Janvier 2025

[S] [I]

C/

[R] [H]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire à M^e JEAY

Copies certifiées conformes à toutes les parties

Le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Jeudi 23 janvier 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Sylvie SALIBA, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Aurélie BLANC, Greffière lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 13 décembre 2024, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE :

Madame [S] [I],

demeurant [Adresse 2]

[Localité 7]

Représentée par Maître Dominique JEAY de la SCP JEAY & JAMES-FOUCHER, avocats au barreau de TOULOUSE

Bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale par décision en date du 29 mai 2024 rendue par le Bureau d’Aide Juridictionnelle de [Localité 14]

ET

DÉFENDEUR :

Monsieur [R] [H],

demeurant [Adresse 8]

[Localité 7]

Représenté par Maître Céline OUSTALET-CORTES, avocate au barreau de TOULOUSE

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 1er octobre 2021, [R] [H] a loué à [S] [I] un appartement à usage d’habitation sis [Adresse 3]) à [Localité 10] assorti d’un jardin, d’une surface habitable de 75 m², moyennant un loyer initial de 750 euros, outre une provision sur charges mensuelle de 20 euros.

Par courriel du 03 octobre 2021, [S] [I] a sollicité l’intervention d’un plombier pour faire refaire les joints abimés.

Par courriel du 1er décembre 2021, [S] [I] a sollicité [R] [H] sur différents désordres qu’elle a constatés dans le logement : isolation, dysfonctionnement des huisseries, remise en état de la plomberie et des joints, dysfonctionnement du chauffage.

Par courriels des 19 novembre 2022 puis 06 février et 02 et 13 mars 2023, [S] [I] s’est à nouveau plainte de la “mauvaise isolation” du logement, de l’absence de remise en état de la plomberie et des joints ainsi que du dysfonctionnement des huisseries (y compris au niveau des portes d’accès au logement), malgré l’intervention ponctuelle de techniciens pour les volets et la plomberie.

Par plusieurs courriels successifs de mars 2023, [S] [I] a également déploré les pannes récurrentes de la chaudière.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 17 mars 2023, [S] [I] a finalement mis [R] [H] en demeure de procéder à la mise en conformité du logement au titre de son obligation de fourniture d’un logement décent.

Suivant procès-verbal du 26 janvier 2024, le commissaire de justice mandaté par [S] [I] a constaté un certain nombre de désordres dans l’appartement concernant notamment l’isolation, le dysfonctionnement des huisseries, la plomberie et les joints, le chauffage ou encore les stigmates du passage de nuisibles et insectes.

Par exploit d’huissier du 17 juillet 2024, [S] [I] a finalement assigné [R] [H] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé aux fins d’expertise judiciaire tendant à vérifier la nature et l’origine des désordres relevés dans le logement.

A l’audience du 13 décembre 2024 lors de laquelle elle était représentée par son conseil, [S] [I] a maintenu ses demandes dans les termes de l’assignation.

Egalement représentée par son conseil, [R] [H] a pour sa part sollicité :

— à titre principal, le rejet de la demande d’expertise,

— à titre subsidiaire, un sursis à statuer et le renvoi de l’affaire à une audience ultérieure afin de permettre au propriétaire de procéder aux travaux qu’il s’est engagé à faire faire, sous réserve de l’absence d’obstruction de la demanderesse à l’intervention des professionnels mandatés,

— par conséquent,

* le rejet des prétentions adverses,

* la condamnation de [S] [I] à lui verser la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures déposées par chacune des parties conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 23 janvier 2025.

MOTIFS

Sur la demande d’expertise judiciaire :

L’article 145 du Code de procédure civile dispose que “s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution du litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé sur requête ou en référé”.

Cependant, selon l’article 146 du même code, “une mesure d’instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l’allègue ne dispose pas d’éléments suffisants pour le prouver.

En aucun cas une mesure d’instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l’administration de la preuve”.

En l’espèce, [S] [I] justifie de multiples sollicitations adressées à [R] [H] concernant l’état du logement, et ce dès les premiers jours de la location et sur plusieurs mois, déplorant notamment l’absence d’évolution générale de la situation malgré l’intervention ponctuelle de techniciens sur tel ou tel désordre ciblé.

En outre, la locataire n’est pas obligée de s’adresser à des services et/ou commissions locales pour faire constater l’état du logement avant saisine judiciaire. De surcroît, elle a mandaté un commissaire de justice qui s’est déplacé sur les lieux et a dressé un procès-verbal détaillé et illustré des désordres invoqués, de sorte qu’il est inexact de considérer que [S] [I] cherche à suppléer sa carence probatoire en sollicitant une expertise judiciaire.

Contrairement à l’affirmation du défendeur sur ce point, la demanderesse démontre avoir proposé un certain nombre de disponibilités et avoir contacté les professionnels. S’agissant du refus opposé à la proposition d’établissement du DPE, il sera relevé que ladite proposition est postérieure à l’assignation et date de fin 2024, de sorte qu’il n’est pas exclu qu’elle s’inscrive plus largement dans le contexte législatif durci en la matière à l’orée 2025. En tout état de cause, le DPE n’est pas suffisant à lui seul pour exclure l’éventuelle indécence du logement.

Par ailleurs, le fait qu’une partie des désordres invoqués figure dans l’état des lieux d’entrée n’induit pas nécessairement leur acceptation par le locataire, celle-ci ayant d’ailleurs sollicité l’intervention de professionnels pour y remédier à peine quelques jours après son arrivée, mais permet uniquement de répartir entre locataire et propriétaire la charge définitive des travaux éventuellement rendus nécessaires. Ainsi, s’agissant de l’exemple particulier des joints, il apparaît fallacieux de renvoyer [S] [I] à son obligation d’entretien concernant des désordres préexistants à son arrivée. Par suite, la mention de certains désordres dès l’état des lieux d’entrée n’est pas de nature à exclure l’éventuelle indécence du logement.

Quant aux autres désordres allégués, ils ne relèvent pas nécessairement d’un défaut d’entretien de la locataire (par exemple, la présence de rongeurs et parasites ou encore la présence de cocons sur les poutres) et la détermination de leur origine justifie la désignation d’un expert, précisément afin d’identifier leur nature et d’en déduire le partage définitif des responsabilités entre le bailleur et la locataire.

A l’inverse, l’objet des désordres signalés de façon récurrente par [S] [I], à savoir l’isolation, le chauffage, l’étanchéité et le fonctionnement des huisseries, peut avoir des incidences sur la caractérisation d’une éventuelle indécence du logement. A cet égard, l’habitabilité du logement ne s’apprécie pas nécessairement à l’aune du maintien effectif ou non de l’occupant dans les lieux, s’agissant d’une définition juridique découlant d’un niveau minimal acceptable de prestations imposé.

L’expertise aura également vocation à préciser l’ampleur des travaux à envisager, la présente juridiction n’étant pas suffisamment éclairée pour se contenter en la matière des propositions ciblées faites par le propriétaire.

Dès lors, il convient donc de faire droit à la demande d’expertise judiciaire.

[S] [I] bénéficiant de l’aide juridictionnelle totale, elle sera dispensée de consignation.

Sur la demande reconventionnelle subsidiaire :

La demande reconventionnelle subsidiaire tendant à l’octroi d’un sursis à statuer et au renvoi à une audience ultérieure afin de permettre au propriétaire de procéder aux travaux envisagés n’apparaît pas opportune, l’objectif de la mesure d’expertise visant précisément à identifier l’intégralité des désordres et, partant, les responsabilités en jeu ainsi que la nature des travaux de remise en état nécessaires.

Or, le défendeur propose des interventions ciblées, sans visibilité quant à la date d’intervention ni, surtout, garantie d’efficience compte-tenu du résultat limité des précédentes interventions au domicile de [S] [I].

Le défendeur sera donc débouté de sa demande subsidiaire.

Sur les demandes accessoires :

Partie perdante, [R] [H] sera condamné aux dépens de l’instance.

Partie succombante et tenue aux dépens, il sera débouté de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire par provision en vertu des articles 484 et 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par décision rendue par mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

ORDONNONS une expertise confiée à [G] [P], expert inscrit sur la liste de la Cour d’Appel de [Localité 14], exerçant [Adresse 4] à [Localité 11] – portable: [XXXXXXXX01] – courriel: [Courriel 12] avec la mission suivante:

— recueillir les explications des parties et de tout sachant dont l’audition lui paraitra utile,

— se faire communiquer toutes les pièces et documents nécessaires, même s’ils sont détenus par des tiers,

— examiner le logement objet de la présente procédure,

— dire s’il existe des désordres affectant ledit logement et, dans l’affirmative, les décrire,

— indiquer s’ils sont susceptibles d’induire des risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé (caractère décent du logement), s’ils découlent d’une infestation de nuisibles et parasites et s’ils répondre au niveau minimal acceptable de performance (notamment énergétique),

— déterminer l’origine desdits désordres,

— préciser les modalités et le coût de la remise en état,

— plus généralement, fournir à la présente juridiction tous les éléments lui permettant de se prononcer sur les responsabilités en présence (notamment ce qui incombe au bailleur ou à la locataire) et de chiffrer tous les postes de préjudices ;

DISONS que l’expert désigné déposera son rapport écrit au greffe du Tribunal judiciaire de TOULOUSE dans les trois mois de la réception de la présente, sauf prorogation sollicitée en temps utile auprès du Juge en charge des expertises et qu’il en adressera à chaque partie une copie;

DISPENSONS [S] [I] de toute consignation ;

DEBOUTONS [R] [H] de sa demande subsidiaire tendant à un sursis à statuer et au renvoi de l’affaire à une audience ultérieure afin de lui permettre de réaliser les travaux qu’il s’est engagé à faire dans le logement ;

CONDAMNONS [R] [H] aux dépens de l’instance ;

DEBOUTONS [R] [H] de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile;

RAPPELONS que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Le Greffier Le Juge